[panda12]

Как я уже говорила. Основным документом , устанавливающим отношения между собственниками и УК являются Решения собственников, оформленные Протоколом Общего собрания. Этот документ является приоритетным перед Договором управления домом.

Итак , следующий документ - Договор на управление УК домом.
Нам был выдан такой Договор для ознакомления. Проанализировав его, мною сделаны выводы, о его незаконности ( много пунктов противоречащих законодательству). Вываливать все свои аргументы не буду , так как, надо оставить, в случае необходимости ,козыри , для признания его незаконным в суде.

Остановлюсь на основных моментах:
1. В договоре нет ни одного указания на количество и качество услуг, а также нет осмечевания всех предоставляемых услуг, что не позволит проконтролировать правильность сделанного перерасчёта, если в нём возникнет необходимость. Пример, нам не моют полы . Составляем акт ( о неоказании данной услуги), подписываем его тремя соседями. Несём в УК данный акт с заявлением предоставить перерасчёт. Но, как выделить из строки содержание и ремонт данную услугу ( её стоимость), чтоб её не оплачивать? Поэтому в договоре обязательно должно быть приложение с осмеченными работами УК.

2. В этом договоре список Общего Имущества ( ОИ) , взят из ЖК РФ. Он объективный. Для управления конкретным домом, необходим список всего Общего Имущества , взятого из Технического паспорта Дома и др. документации. С перечислением количества и тех. состояния этого Имущества. В самом низу поста , в вложении - Договор( типовой). В его приложениях, как раз пречисляется ОИ с нужными нам требованиями.
Общее Имущество - это подъездные коридоры, лестницы ,лифты, крыши, электрическое , сантехническое ( стояки), механическое оборудование, крыши, чердаки, подвалы и т.д. , а также земельный участок на котором расположен дом. Короче, всё что не принадлежит лично нам, а обслуживать мы это обязаны законом. Для обслуживания этого Общего Имущества и нанимается УК.
Объясню , как это работает на практике( для чего нам надо знать состав ОИ).
В своём Договоре УК Лад в пункте : "Границей эксплуатационной ответственности между ОИ в МК доме и помещением собственника является :
- на системах отопления , горячего и холодного водоснабжения - отсекающая арматура (первый вентиль) от стояков трубопроводов, расположенных в помещении собственника .....При отсутствии - по первым сварным швам". То есть, УК заведомо в своём Договоре не включил в состав Общего Имущества – конвекторы.
Открываем Постановление Правительства РФ от 13 августа 2006г.№ 491.
Смотрим пункт 6. В состав Общего Имущества включается внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных ( общедомовых) приборов учёта тепловой энергии , а также другого оборудования , расположенного на этих сетях ( в нашем случае , это – конвекторы).
Таким образом , если у вас в квартире вышел из строя конвектор . Вы должны написать заявление в УК , о его замене или устранении неисправности. УК обязана произвести ремонт или замену данного оборудования , за счёт первой строки содержание и ремонт. А затем через суд востребовать , потраченные наши деньги у застройщика.
Но это только в том случае, если вы не поменяли конвекторы . Иначе , биметалл- это уже ваше личное имущество.

3. В своём Договоре УК Лад в пункт Текущий ремонт – не включил Косметический ремонт дома и подъездов. Я бы предложила УК включить его в Текущий ремонт.
Хотя, это поправимо , мы можем Общим собранием обязать УК производить косметический ремонт с нужной нам периодичностью.
Список работ , входящих в Текущий ремонт указан в Постановлении Госстроя №170 ( а не 4 услуги , предложенные УК ладом в Договоре)

4. К Договору должен прикладываться Акт технического состояния дома . В каком состояние его принял УК . Иначе, потом не доказать , что это застройщик недостройку нам оставил. Об этом УК Лад наверное и не знает. И любая УК обязана с собственниками, составлять, при приёмке дома у застройщика или другой УК, этот акт.!!!

5. рассмотрим п . 2.2.9. Договора УК Лад." Использовать Общее имущество (для рекламы и т.д.)…. в местах общего пользования . Полученные доходы направлять на ремонт и обслуживание …дома…. ."
УК не имеет отношения к нашему Общему Имуществу, только мы сами имеем право им распоряжаться. А этим пунктом УК Лад самовольно захватила наше право на получение и распоряжение доходами от аренды Общего Имущества иными лицами. Этого пункта в договоре не должно быть совсем!!!! Убрать!

Я отработала данный Договор , всё перечислять не буду. Этого мне кажется уже достаточно.
И главное помните, тариф вписывается в договор после Общего собрания.

И ещё , чего бы не было написано в Договоре , знайте , все приоритетеы за Жилищным и Гражданским Кодексами РФ, затем идут Постановления Првительства РФ, затем Постановления Областные и городские . В Договоре УК , не всегда может быть написана - правда. Это надо знать и понимать.