Покупка недвижимости в Воронеже

[bambuucho]

че-т тоже интересно стало, не думал, что там есть жилые дома))) отметил на карте, кто в курсе - подскажите, это они???
если они, то с транспортом проблем не будет с точки зрения уехать-приехать, там у газельки 3в конечная, по крайней мере у дрожжезавода они полупустые всегда, да плюс еще все, что из н. усмани едет вам в помощь, они и до димитрова, и в центр на вокзал идут, и в северный. проблемы с транспротом, наверное, будут с точки зрения шума и загазованности, все-таки ростовская трасса близко. про инфраструктуру и говорить не приходится, хотя там ТВОЙ ДОМ рядом совсем. в общем если я не ошибся с местонахождением сия чуда, район на любителя

[ПавелПетрович]

Да они,только их тут больше,на самом деле... Это два последних построенных дома,142 и 144. Застройщик ДСК. Да,с транспортом проблемм нет(если не слишком рано или не слишком поздно). Магазинов хватает. Есть где с детьми погулять. Садик есть,в школу на ВАИ дети ездят(за ними школьный автобус приезжает). Вообщем неплохо. Но есть и существенный минус,про который нельзя умолчать. Пробки последнее время чуть-ли не каждый день! До Димитрова бывает полчаса едешь,хотя без пробок 7 минут. Вот как-то так)))

[Diego]

Раньше думал что Тепличный хорош, но оказалось там самолеты летают, а возможно будут еще больше летать. Теперь понимаю почему появилось так много предложений продать квартиру в Тепличном

http://bvf.ru/blog/abireg/2737.html#comment320

Воронеж. 22.06.2010. Главнокомандующий ВВС России Александр Зелин на встрече с воронежским губернатором Алексеем Гордеевым объявил о намерении «разобраться» с тем, каким образом возле аэродрома «Балтимор», где запланировано строительство второй взлетно-посадочной полосы, появились жилые дома, сообщили в облправительстве.
Александр Зелин сделал свое заявление во время обсуждения вопроса о строительстве второй полосы " Балтимора". Как рассказал губернатору главком ВВС, расширение аэродрома повлечет за собой модернизацию и улучшение условий полетов, «подъем на новую ступень развития» аэродромов в соседних Борисоглебске и Бутурлиновке, а также увеличению количества жителей города на 5-6 тыс. человек.
Напомним, что против проекта резко выступают жители прилегающих к «Балтимору» микрорайонов Воронежа, в частности Тепличного. Его обитатели опасаются создания «невыносимых условий жизни» после начала ежедневных полетов. «Есть нормативные правовые документы, запрещающие строить жилье вблизи аэродромов. И поэтому я не понимаю, как дома там могли появиться. Будем разбираться», — отреагировал на их претензии Александр Зелин.
Между тем, по словам воронежских парламентариев, жилье возле «Балтимора» «появилось еще при Брежневе». «Аэродром в конце 1980-х после аварии самолета, наоборот, пытались закрыть, а строить дома в районе „Балтимора“ начали еще за несколько лет до инцидента. Но в итоге из-за глобальных перемен в стране аэродром продолжил работу, а дома продолжили строиться», — рассказала депутат гордумы Галина Кудрявцева

[bambuucho]

интересно, а какие еще районы города рискуют стать малопригодными для жилья? например недавно ходили слухи о возможной стройке вокзала воронеж-3 в районе остужевского вещевого рынка, жителям близлежащих домов пришлось бы туго

[Миндалинка]

В картах не сильна. Ориентировочно похоже! Инфраструктура меня не пугает. Главное садик рядом. Парочку магазинов я видела. продуктовый и "Идея". А по поводу загазованности не знала(((! Нам риелтор пела, что экологически чистый район. Лес рядом.
Мне очень интересно мнение людей, кто там проживает и реально может оценить район.

[ANCHOUS]

Народ а кто что знает или слыхал про район ул. 25 января (у Северного моста)- там есть 3 ДСКовских дома относительно новых панельных (если ехать с правого на левый берег их видно с моста- разноцветные такие). ? Вроде место неплохое и в то же время удалено от остановки- минут 10-15 телепать до "Линии".

[bambuucho]

место хорошее, недалеко стоянка, проблема остужевских пробок вас не коснется. Минут за 15 вы до правого берега дотелепаете, до остановки меньше. район тихий, рядом школа, садик, магазинов и так полно всяких, в линию постоянно ходить необязательно

[bambuucho]

думаю, при покупке квартиры магазины - не самый важный критерий

[ANCHOUS]

bambuucho , вы правы, не самый важный критерий, но если нет личного авто, то..... приходится думать и над этим вопросом.....

[Diego]

Решил начать отдельную ветку посвященную всем аспектам связанным с покупкой квартиры в Воронеже.

Тут буду выкладывать информацию, которая может оказаться полезной мне и тем кто собирается купить квартиру.

Основной критерий помещаемой информации - на первом месте интересы покупателя, как ему по максимуму выиграть.

Если кто-то хочет дополнить, добавить ссылку, дать полезную для покупателя информацию - отпишитесь в этой теме. Думаю вам остальные покупатели скажут спасибо.


Мои личные впечатления об агенствах недвижимости:
1. АН Траст - это жесть, в последние полгода цены дерут - просто ужас. К обычному варианту цены сверху 200-300 тысяч приплюсовать - это запросто. То есть шанс такое встретить не такой уж и маленький. Все из моих личных наблюдений за квартирами. Например на колесниченко 3-ка 57м2 продавалась полгода через агенство Сота за 1.97 млн и вроде так и не продалась. Потом попалась к Трасту, как мне кажется, и у Траста цена на нее стала - только не падайте - 2.33 млн !!!
Вот еще примеры http://bvf.ru/forum/showpost.php?p=1...postcount=1867
Это просто о порядке накруток, какие встречаются у Траста. Поэтому ищите всегда эту же квартиру либо от других агенств либо напрямую от продавца, есть немалый шанс заметно сэкономить.

2. АН Трансферт - по степени неадекватност цены наверно даже переплюнули агентсво Траст. Зайти на их сайт имеет смысл только благодаря тому что у них более-менее качественно сделана база квартирная - фотки нормальные, навигация удобная. Но брать по таким ценам - не, мы пойдем другим путем (у других то же возьмем :-) )

3. АН Сота - по моему мнению, одно из самых адекватных по цене на текущий момент. Бывает смотрю аналогичные варианты от агенств, и от Соты получается одна из самых выгодных цен. Я лично с ними не сталкивался много, но вот по ценам у них нередко адекватные варианты встречаются. Хотя, бывают исключения, задранные цены на конкретные квартиры встречаются.

Остальные агенства не так сильно распространены, по моему мнению, и объем их баз меньше, вроде.

Сайты, где искать варианты:
1. Газета "Камелот": http://www.cmlt.ru/sections--i-7
2. Газета "Из рук в руки": http://voronezh.irr.ru/real-estate/apartments-sale/ - в последнее время скуксились немного, в основном от обьявления не самые выгодные в плане цены от агенств

3. Обьявления в газете "моя реклама". Я смотрю периодически. http://www.moyareklama.ru/
В плане цен кстати ничего так в споледнее время, по наполнению приближается к камелоту. Смотреть обязательно.
Жалко правда что фотографии квартир не присутствуют.

4. Сайт vrx -по наполнению проигрывает предыдущим вариантам, часто неактуальные или завышенные по цене предложения, но иногда полезно посмотреть, потому что там много вариантов с фотографиями: http://www.vrx.ru/data/find.php?city=36&apptype=1. В последнее время базу чуть почистили. Жемчужин там не найти задешево конечно. А если готовы переплатить - то может быть вам и подойдет vrx. А за жемчужинами придется нырять самому лично, и просматривать обьявления в газетах приведенных выше и ниже :-)

5. Газета Авито, раздел Воронежская недвижимость: http://www.avito.ru/catalog/kvartiry..._oblast-625670
Для полного комплекта, пусть будет.

6. Сайт Мир Квартир. По наполнению хорошая база, сравнима с инфолайном: http://voronezh.mirkvartir.ru/


7. Раздел Недвижимость-Продажа на этом форуме. По моему мнению, царство неадекватов, все комментарии о том что цена является завышенной или почему сильно дороже чем в камелоте бесжалостно стираются модератором. Но полезно как источник дополнительной информации о квартире, фотки посмотреть. А потом найти эту же квартиру в камелоте у собственника или у другого, более адекватного посредника. Выгодные предложения тоже встречаются, но редки.

8. Поиск в гугле, яндексе. В строке запроса вводите, например: 2 комнатная квартира воронеж карла маркса
Вполне возможно найти вариант, который либо не присутствует в камелоте, из рук в руки, инфолайне, либо который вы случайно не заметили. Таким же образом можно найти свежепоявившиеся базы с обьявлениями.


Общий совет - смотрите выбранную вами квартиру по всем источникам - в разных газетах базах - вполне возможно что у другого агенства или у хозяина квартиры вы найдете ее же намного дешевле. Намного - это значит что запросто на 100-200-300 тысяч, влегкую - часто с этим сталкиваясь смотря одну и ту же квартиру, рекламирующуюся разными агенствами. Аппетиты некоторых агенств при "накидывании" сверху к цене хозяина - это верх нескромности и наглости. Поэтому смотрите квартиру по всем источникам, это максимально в ваших интересах.

Места где узнать информацию о новостройках - как себя застройщик чувствует, какие подводные камни у этой новостройки итд:
1. Поискать дом на сайте "Вдолевке", посмотреть что про него уже написали, поспрашивать у будущих "соседей": http://www.vdolevke.ru/cities/100/
2. Тут на форуме: http://bvf.ru/forum/forumdisplay.php?f=445&order=desc
3. Погуглите + поищите в яндексе, используя в качестве ключевых слов адрес дома, название застройщика, фио риелтора, названию строительной фирмы, названию риелторской фирмы. Бывает что открывается весьма интересное, как например в данном случае
4. Посмотреть район, возможно даже как выглядит сам дом со стороны проезжей части - можно на яндекс-картах http://maps.yandex.ru/ , используя функцию "панорама". Конечно, лучше всего самому поездить, походить и посмотреть куда думаете переезжать.
5. Форум где обсуждают текущие и грядущие новостройки Воронежа: http://voronezh-dom.ucoz.ru/forum/
6. Еще один форум, где обсуждают многоэтажные новостройки Воронежа: http://www.skyscrapercity.com/forumdisplay.php?f=2407
7. Ну и еще один ресурс где обсуждают новостройки, пусть будет для комплекта: http://citytowers.ru/viewforum.php?id=55


Процедура Сделки
1. Давайте задаток, а не аванс. Подробнее тут: http://bvf.ru/forum/showpost.php?p=1...7&postcount=65
2. Старайтесь по возможности избегать сделок, где по просьбе продавца надо указать сумму до 1 млн рублей с целью ухода от налогов. Покупателю подставлять себя не надо. При указании в договоре суммы 1 млн - вы рискуете потерей квартиры и денег. Причем риск очень немалый, и при желании шанс расторгнуть сделку у продавца немалый. Посмотреть можно подробнее тоже тут http://bvf.ru/forum/showpost.php?p=1...7&postcount=65
Ну и поищите в интернете про этот случай.

3. Старайтесь по возможности не платить скрытую комиссию риелторам. Это популярная практика у риелторов. Но риелтор при приеме скрытой комиссии совершает уголовное преступление, а вы при согласии платить скрытую комиссию выступаете соучастником. Плюс в случае расторжения сделки - переданную и нигде не зафиксированную сумму денег вам будет вернуть мягко говоря проблематично. Вам оно надо за ваши же деньги ?

"Скрытая комиссия – денежная сумма, полученная риэлтором как вознаграждение в процессе оказания услуги, не зафиксированная в договоре с клиентом и не согласованная с ним иным способом."

Подробнее о скрытой комиссии тут: http://bvf.ru/forum/showpost.php?p=1...&postcount=436


Важно. Тут на форуме ведется весьма неслабый пиар, оплаченный заинтересованными в увеличении числа продаж и роста цен - то есть риелторскими фирмами, застройщиками и крупными инвесторами. Плюс ряд товарищей, вложившихся лично в квартиры, за компанию бесплатно в этом участвуют. Я почему-то не исключаю что меня могут как очень неудобного и опасного собеседника просто напросто забанить безо всяких причин.

Поэтому все свои соображения полностью буду публиковать в других местах, список которых приведен ниже:
http://diego36.blogspot.com/
http://bvf.ru/my/4330/

А тут на форуме постараюсь быть корректным насколько возможно.

[APOLINARIA]

Как раз покупаем квартиру. Ищем риэлтора для проведения сделки о покупке квартиры.
Кто возьмется и сколько будет стоить?

[Diego]

Господа риелторы - интересует ваше мнение - где лучше жить самому, ну и какой вариант перспективнее в плане сдачи в аренду ? Район цирка, улица моисеева, дому 10 лет, кирпич. Или жилищный комплекс Арка в районе памятника славы, или новостройки рядом там же.

Сдается мне в пользу памятника славы - планировка лучше, площадь больше, водноснабжение круглосуточное, горячая вода, контингент.

В пользу Моисеева - это центр. А центр будет всегда дороже окраин. И со временем жилье в центре будет дорожать еще сильнее по сравнению с жильем на окраинах. Я правильно мыслю или нет ?

А в плане сдачи в аренду - моисеева тоже перебивает по денежной сумме район новостроек около памятника славы ?

[element]

Сообщение от Diego

Господа риелторы - интересует ваше мнение - где лучше жить самому, ну и какой вариант перспективнее в плане сдачи в аренду ? ......

Вы же собирались через полгода покупать.....

[Diego]

Вопрос то мой не привязан к времени когда собираюсь покупать вроде...

Тема времени, когда покупать лучше - освещена в ветке "берем кредит и покупаем квартиру"

[element]

Сообщение от Diego

.....
В пользу Моисеева - это центр. А центр будет всегда дороже окраин. И со временем жилье в центре будет дорожать еще сильнее по сравнению с жильем на окраинах. Я правильно мыслю или нет ?
....

давно Вы лично были в центре то.... пройдитесь между заставой и никитинской через двору, к примеру....
и потом вроде как один раз в истории Воронежа ценник в центре опустился - и это на форуме даже обсуждалось....
цены будут расти в местах с развитой инфраструктурой или ХОТЯ БЫ с понятной перспективой развития такой инфры...( есть в Воронежа новые школы? да хоть в том же центре..... кирпичные старые развалюхи....), транспортной доступностью, экологией ( но здесь вроде кроме ю.з. свалки нет проколов...

мне кажется в Воронеже вообще нельзя планировать будущую стоимость недвиги по районам, потому как либо НЕТ либо никто не знает про планы властей в части архитектуры....
опять же... про тот же центр - понастроили многоэтажек - а школы и детсады - гыде?
так что если говорить про центр города, как о месте с высоким уровнем жизни для Воронежа - не актуально еще много лет будет...

все ИМХО... может не там ходил не туда смотрел... рад буду ошибиться

[serjimm]

расскажите про оформление документов. Как где и сколько.

[Рыжий_Кролик]

Сообщение от Клим

Тенистый, он же Тенёк- место расположение местной психбольницы.
Тепличный поселок недалеко от тенистого.
короче пирогова рулит

Сообщение от Клим

Тенистый, он же Тенёк- место расположение местной психбольницы.
Тепличный поселок недалеко от тенистого.
короче пирогова рулит

Ещё сказал бы , что северный, это не далеко от Воронежа. Тепличный- это народное название местности вокруг Тепличного комбината. Весь микрорайон называется Тенистый. Живу здесь с 1997 года- воняет летом, не каждый день, но бывает. Не хватает волевого решения властей. ДСК много лет обещают построить ещё одну дорогу, к ЮЗ рынку напрямую, это отчасти ррешит транспортные проблемы. Лес лучше чем на Минской, с одной стороны лиственный, с другой хвойный, Дон, школа, детсад, инфраструктура развивается. Имхо- в ближайшей перспективе здесь будет лучше, чем в северном

[Вячеслав К]

Проведение сделки - 8 тыс.
Просто договор купли-продажи - 500 р.

[natalilja05]

Сообщение от Рыжий_Кролик

Ещё сказал бы , что северный, это не далеко от Воронежа. Тепличный- это народное название местности вокруг Тепличного комбината. Весь микрорайон называется Тенистый. Живу здесь с 1997 года- воняет летом, не каждый день, но бывает. Не хватает волевого решения властей. ДСК много лет обещают построить ещё одну дорогу, к ЮЗ рынку напрямую, это отчасти ррешит транспортные проблемы. Лес лучше чем на Минской, с одной стороны лиственный, с другой хвойный, Дон, школа, детсад, инфраструктура развивается. Имхо- в ближайшей перспективе здесь будет лучше, чем в северном

АГА и ко всей этой идилии аэродром Балтимор с увеличенной нагрузкой.. Супер район

[Diego]

Ликбез.
Если достаточно свободного времени чтобы изучить тонкости покупки, то покупать квартиру можно без участия риелтора, и коммиссии 1-5% за его услуги.

В данном сообщении буду оставлять ссылки на литературу и полезные статьи.

Вот тут нашел раздел со списком книг по рынку недвижимости: http://vdostatok.ru/news/nedvizhimost/1-0-11
Качать книги бесплатно или купить в магазине - выбирайте сами.

[Diego]

Сообщение от МСК

Либо второй вариант - дайте горемыке риэлтору небольшую сумму денег, около 5-и, 10-и тысяч русских рублей. И за эти деньги он вам весь рынок недвижимости на уши поставит Да еще и торговаться будет )

Спасибо за рецензии на книжки. Я их все-таки полистаю. Я не ленивый. В АН устроиться для практики тоже вариант. Но по идее 2 месяца маловато будет. Кстати, что еще из книг порекомендовать можете ?

5-10 тысяч рублей разумная сумма, это не 1-5% от стоимости квартиры.
Только что за эту сумму предоставит риелтор ?

Поиск информации в открытых источниках - камелот, из рук в руки, vrx - клиент и сам может сделать, много времени не отнимает.

Единственный этап покупки - проверка предложения на адекватность, косяки и подводные камни - тут как раз помощь опытного и проверенного риелтора будет кстати.

Ну и само проведение сделки и оформление документов - тут тоже можно риелтора позвать. Но если сделка простая (смотрим шаг выше - проверка варианта на адекватность и косяки) - то тут по идее и самому несложно управиться.

Ну и еще вариант - когда риелтору имеет смысл платить. Если у риелтора есть доступ к вариантам - какие заметно ниже рынка, или через него проходят очень ликвидные варианты, какие обычно за несколько дней уходят, и даже до объявлений в газетах не доходят - тогда можно заплатить ему за "подгон" такого варианта 1-5% от цены квартиры, все равно покупатель будет в выигрыше. Но сдается мне - большинство риелторов листают один и тот же камелот с покупателями...

[Вячеслав К]

Сообщение от МСК

Нифигасе цены на сопровождение. Видимо ДКП к конкретному регистратору на Донбасскую направляете?

Естественно, без очереди и головняка, плюс с учетом оплаты квитанций за регсбор.

[ПавелПетрович]

МСК, Пять баллов!)))

[lestat44]

У меня такая ситуация. Банк одобрил ипотеку, сказал что вот тебе три месяца по поиск жилья(посоветовал найти риелтора). Не сказал какой первый необходимый пакет документов нужен от продавца квартиры(как я понял, типа риэлторы всё знают). Нашёл подходящую квартиру, она продаётся через агенсво, продавец этой квартиры тоже ипотечник(продаёт эту мне а сам покупает другую). Нужен мне в данном случае свой риэлтор? Или риэлторы продавца сами мне предоставят весь пакет документов для банке и проведут сделку Я так понимаю им платит продавец за продажу квартиры. Кто проверить чистату квартиры? Банк вроде заинтересован чтобы квартира была чистая, т.к. деньги то он даёт. Чем я рискую если не найму своего риэлтора, да и нужен ли он?

[Вячеслав К]

Сообщение от МСК

Мой друг, я про другое спрашивал. Регсбор - это те 2000 + за безочереди немного А остальное - чистая прибыль?

Ну не получилось, уйдем на 6 тыс.

[Вячеслав К]

Агентство.

[element]

Сообщение от lestat44

....Банк вроде заинтересован чтобы квартира была чистая, т.к. деньги то он даёт. Чем я рискую если не найму своего риэлтора, да и нужен ли он?

Вы рискуете всем! НИКТО Ваши интересы защищать просто так не будет. Даже страховка титула Вас может не спасти. А точнее сказать, маловероятно, что страховая Вам выплатит если вдруг что случится. Выбирайте квартиры с наименьшими рисками ( подозрениями).
Нанимайте не риэлтора, а прежде всего ЮРИСТА, причем с опытом по недвиге, и желательно - судебным.
Помимо сладких речей сотрудников банков, страховой, риэлтора и даже помимо условий договора! читайте законы, читайте форумы.

есть реальные случаи, когда ипотечники потеряв квартиру продолжают платить банку долг....

[lestat44]

МСК квартира не в залоге у банка, продавец берёт свою ипотеку для покупки следующей.
А где эта выписка зазазывается? На основании каких документов они мне могут её предоставить? Тоесть я понимаю что в день сделки в этой квартире никто не был прописан и не было долей ? В паспортном столе что в поквартирной карточке должно быть указано? А где взять справку что продавец не задолжал по квартплате?

[lestat44]

Понятно, спасибо большое МСК.

[element]

Сообщение от МСК

....
Простая ситуация...допустим господин А. продал квартиру, а господин Л. вместе с оплаченным Ю.(юристом) приобрёл объект недвижимости. .......
Вариант 2: это вновь открывшиеся обстоятельства на неправильно произведенную приватизацию, вновь объявишиеся родственники, либо лица находящиеся в заключении, либо за границей.
....

вот как раз имел ввиду, что юрист с опытом в недвиге перечисленные Вами ситуации с большей вероятностью предотвратит.....
но Вы предложили вариант где вместо Ю. буква Р. ....

Сообщение от МСК

....
....
p.s. Очень интересно ваше пожелание читать законы и форумы

не понял, в чем юмор? на форумах есть информация от людей с конретными проблемами.... объем информации вполне достаточен, чтобы совсем примитивными вопросами не мучать себя... и других.