Помогите оценить!

[msage]

Сообщение от Валлли

Тогда Вам нужно искать покупателей, которые хотят перебраться жить туда, вообще конечно посмотреть бы фото участка, дома, что там с внутренней отделкой.
Вообще Рамонский район вдоль реки Воронеж шикарные места, хоть и 45 км от Воронежа, НО там в основном покупают дачи, поэтому вариант прописаться в этом месте на цену не влияет в большинстве случаев.
Мы недавно искали и купили недалеко от Рамони дачу, поэтому эти места (Ивницы, Березово, Борки, Лопатки), дачи, дома, цены примерно знаю. ИМХО как потенциальный покупатель за 3 млн я бы рассматривала дом с уже подключенным газом, отоплением, ремонтом (а не 80 % отделки).

Спасибо, за ответы. Отделка будет 100%, через месяц. Фото скоро смогу выложить.

[InnaA87]

Всем привет Хотелось бы попросить помощи в оценке))))Освободилась у нас квартира 1ком. в ЖК "Острова" 34кв.м, 6 этаж. Продавать необходимости нет, на семейном совете решили сдавать ее... Посмотрела авито-разброс от 5000 и до "фантазия без границ". Посоветуйте, за какую цену выставить, чтоб сдалась)) В квартире мебель и техника бытовая(стирка и холодильник, не древние). 10 тыс+коммуналка это много или нормально?

[RazdoR]

Сообщение от InnaA87

10 тыс+коммуналка это много или нормально?

нормально. готовы сдавать за такие деньги - сдавайте. можно и побольше поставить, например 12, но и предложений с таким ценником много, можно долго ждать арендатора. хотя мебель и техника ускорят этот процесс.

[verda]

За 12 у меня знакомая сдает в новом (относительно) доме у Юбилейного, желающих особо нет. У нее стенка, 2 дивана, стол со стульями и кухня, холодильник и стиралка. мебель конечно не новая, но зато близость к центру.
Другие за 13 двушку в Северном сдать не могут, тоже с мебелью и техникой. Слишком много предложений аренды, а спроса видимо нет.

[InnaA87]

Спасибо))Думаю на 10тыс. остановиться...

[Silovik]

Сообщение от ПавелПетрович

Танаис?

Да, та приятная часть - что у моста, т.е. без аттракционов и ухоженная.

Сообщение от SV

Silovik, цена - 2,7-2,8не более.

,

Сообщение от ПавелПетрович

На мой взгляд- 2300тыс.

Спасибо за мнения, но разброс приличный + vrx своей оценкой вообще 3M выдаёт по аналогам с достаточной выборкой. Сам я, если что, склонялся к пессимизму ПП, но, за столько её просто оставят, наверное - ну порадую, что есть мнения и оценки по цене предложения, выше 2.5M, да и вторичка 3 комнатная по брежневкам по статистике vrx за прошедший месяц идёт по 42-43K/м2, в любом случае лучше старой панельки в грязном северном.

[ПавелПетрович]

Silovik, понимаю, совсем не такую цену Вы бы хотели услышать, но такова суровая реальность нынешнего рынка недвижимости, к сожалению...
Всего-лишь два примера квартир, продаваемых в моём агентстве, не в качестве рекламы
http://vyborvrn.ru/rostovskaya71/ Ростовская, дому лет 7. В ипотеке. Продавали чуть больше месяца, сегодня взяли задаток по этой стоимости. Ближайшие аналоги- 2млн.600 тыс.
http://vyborvrn.ru/g-voronezh-zhelez...-ostuzheva-ul/ Остужева, Линия. Физически и юридически совершенно свободна. Пока ещё в продаже.
То ли ещё будет...

[Silovik]

Сообщение от ПавелПетрович

Silovik, понимаю, совсем не такую цену Вы бы хотели услышать, но такова суровая реальность нынешнего рынка недвижимости, к сожалению...

Да нет, я как раз в Вашу цену и ориентировал людей, но сами понимаете - "как так - соседи за 4+ млн продают!" Хотя после ссылки на панель на ростовской на 1м этаже, думаю уж лучше кирпичная брежневка с видом на ёлки, и 15-20 минут до площади Ленина, если для семьи с детьми. Хотя всё-равно покупатель таких квартир мне до конца не понятен... - ладно в пределах старой Москвы, где точечная по другим ценам и народ берёт старый фонд у метро, но в Воронеже..., где куча новостроя в пределах 30-40 минут до центра максимум? Кто, если не секрет, такие трёшки берёт-то?

[ПавелПетрович]

Сообщение от Silovik

Хотя после ссылки на панель на ростовской на 1м этаже, думаю уж лучше кирпичная брежневка с видом на ёлки, и 15-20 минут до площади Ленина

Ну тут каждому- своё.
А что там, на площади Ленина? Поймал себя сейчас на мысли, что в этом году там ещё не был...

Сообщение от Silovik

Кто, если не секрет, такие трёшки берёт-то?

Те- кто берёт для жизни на долгие годы, кто хочет жильё посвежее ( 7 лет дому и 40- разница существенная).

[hedline]

могут брать по близости от проживающих мам/пап и тд.

[Silovik]

Сообщение от ПавелПетрович

Поймал себя сейчас на мысли, что в этом году там ещё не был...

"типичный житель северного" (c)
а кто-то в ВГУ учится, кафешки и клубы любит... да и пешеходная улица в городе одна нормальная и т.п., впрочем, можно и не вылазить, да

Сообщение от ПавелПетрович

( 7 лет дому и 40- разница существенная).

да что-то сейчас так строят, что иногда... ну сами знаете... в частности московские откапиталеные сталинки явно получше воронежских новостроек сразу после сдачи, не то что 7ми летних...

[NORFOLK]

Сообщение от Silovik

Кто, если не секрет, такие трёшки берёт-то?

Кому что. Вы давно на Ростовской были? У меня жена из этих мест перезжать не хочет. Магазины, детсады, школы,развивали, поликлиники- все есть.До центра рукой подать. Транспортное сообщение отличное.

[sshsecurity]

NORFOLK,
а запашок "тамошний" её не смущает?

[abshch]

Сообщение от Silovik

да что-то сейчас так строят, что иногда... ну сами знаете... в частности московские откапиталеные сталинки явно получше воронежских новостроек сразу после сдачи, не то что 7ми летних...

Новострой можно доделать за строителями и начать жить в новом доме с новым двором, новыми коммуникациями и т.д.
А что сталинка, лифтов нет, этажей всего 5, про вид из окна можно забыть, парковки нет. Чем она лучше?

[Silovik]

Сообщение от abshch

Новострой можно доделать за строителями и начать жить в новом доме с новым двором, новыми коммуникациями и т.д.
А что сталинка, лифтов нет, этажей всего 5, про вид из окна можно забыть, парковки нет. Чем она лучше?

Давайте по порядку - коммуникации. Как правило не доделать, а переделать. Зачастую в купленном новострое меняются и стояки отопления, и радиаторы, и х/г водоснабжения, меняется даже канализационный стояк. Меняются окна (вот на ч3 говорят недавно люди меняли пластик на пластик - собственно ничего с ч1 не изменилось). Проводка делается с нуля, иногда даже "последняя миля" из подъезда. Проходили, знаем. Т.е. приведение ком-ий новостройки, даже такой недешёвой, как ч. до нормального состояния - по факту соизмеримо с переделкой ком-ий в сталинке, только второе делает город "затак" А у нас в новостройке вы отстёгиваете 5мл за новую квартиру, а потом там переделываете всё за свой счёт.

Капиталка в сталинке - в квартире при желании сами всё делаете, что делалось для новостроя, а обще-домовое при капиталке - на уровне топовых новостроек переделывается со всеми энергосберегающими плюшками. Вкупе с локацией нормально обслуженные деревянные перекрытия, если они были можно пережить 100%. Я уж молчу, что при капитальном ремонте дома, Вам даже на халяву пластиковые окна ставят (другу даже в панельке не в центре ставили).

Лифты. Ну в Мск. лифты как бы подстраивают и к пятиэтажкам... это ж не Россия.
Хотя когда жил в пятиэтажке, а потом и в высотках - уж до 5-го этажа только пешком - оно полезно, если возраст позволяет.

Парковки. В Мск. в центре с парковками теперь всё великолепно для местных. А чем меньше этажей, тем великолепнее.

И т.д. В общем заезд в уже откапиталиную московскую сталинку, это зачастую не хуже, а лучше, чем заезд в воронежскую новостройку с точки зрения качества и коммуникаций (упс...). Локацию, планировки, и т.п. опускаем - сравнивать Мск. и Врн., тем более состояние дворов, что Вы писали, это как сравнивать опу с ручкой.

[abshch]

Мне Мск не интересна, не в курсе что там. Да, ремонт новостроя недешев, но если сделать качественно - это потом долго радует. Менял пластик на пластик в ч3 и что из того? Вы хоть где нибудь видели качественный пластик от застройщика? Чтобы не одна средняя а две крайних открывались, чтобы фурнитура не клинила и была с детскими замками, щелей чтобы не было?
Выбор есть, трешка не каждая 5млн. У ДСК дешевле, у Выбора ОБД еще дешевле )))

[kodip]

Сообщение от Silovik

Давайте по порядку - коммуникации. Как правило не доделать, а переделать. Зачастую в купленном новострое меняются и стояки отопления, и радиаторы, и х/г водоснабжения, меняется даже канализационный стояк. Меняются окна (вот на ч3 говорят недавно люди меняли пластик на пластик - собственно ничего с ч1 не изменилось). Проводка делается с нуля, иногда даже "последняя миля" из подъезда. Проходили, знаем. Т.е. приведение ком-ий новостройки, даже такой недешёвой, как ч. до нормального состояния - по факту соизмеримо с переделкой ком-ий в сталинке, только второе делает город "затак" А у нас в новостройке вы отстёгиваете 5мл за новую квартиру, а потом там переделываете всё за свой счёт.

Капиталка в сталинке - в квартире при желании сами всё делаете, что делалось для новостроя, а обще-домовое при капиталке - на уровне топовых новостроек переделывается со всеми энергосберегающими плюшками. Вкупе с локацией нормально обслуженные деревянные перекрытия, если они были можно пережить 100%. Я уж молчу, что при капитальном ремонте дома, Вам даже на халяву пластиковые окна ставят (другу даже в панельке не в центре ставили).

Лифты. Ну в Мск. лифты как бы подстраивают и к пятиэтажкам... это ж не Россия.
Хотя когда жил в пятиэтажке, а потом и в высотках - уж до 5-го этажа только пешком - оно полезно, если возраст позволяет.

Парковки. В Мск. в центре с парковками теперь всё великолепно для местных. А чем меньше этажей, тем великолепнее.

И т.д. В общем заезд в уже откапиталиную московскую сталинку, это зачастую не хуже, а лучше, чем заезд в воронежскую новостройку с точки зрения качества и коммуникаций (упс...). Локацию, планировки, и т.п. опускаем - сравнивать Мск. и Врн., тем более состояние дворов, что Вы писали, это как сравнивать опу с ручкой.

Стояки водоснабжения и канализации менять в квартире или полностью на всех этажах? Тоже самое с электрикой. В квартире то вы сделаете ремонт, а все остальное хлам старый как был, так и останется.

[abshch]

Сообщение от kodip

В квартире то вы сделаете ремонт, а все остальное хлам старый как был, так и останется.

Вот и я о том. Сама планировка уже не соответствует времени, узкие коридоры, тесные лестничные клетки, кухни... Наверное на газовых колонках еще.
10 лет живу без газа, красотень! Потолки чистые, вытяжка чистая, не боишься что дом из за какого нибудь синяка взлетит на воздух.

Так то можно и Газ 21 нахваливать, но время берет свое.

[fenya59]

Здравствуйте! Нужно оценить 2 квартиры.
1-я расположена на пересечении ул.революции 1905г. и ул.9 января. Постройка 1957г. Если надо выложу фото.

[fenya59]

2-я квартира в Березовой роще 24/1. На 1-ом этаже.

[Silovik]

Сообщение от kodip

Стояки водоснабжения и канализации менять в квартире или полностью на всех этажах? Тоже самое с электрикой. В квартире то вы сделаете ремонт, а все остальное хлам старый как был, так и останется.

Ну если это капиталка от города - то конечно на всех этажах, причём видел, как на замену не только ставят "затак" пластиковые окна, но и редукторы давления хонейвел и запорную арматуру бугатти... а новостройка воронежская в этом, да, проигрывает - кто-то себе может и поменяет, но многие оставят вариант от застройщика, а потом случаются потопы массовые как в бот. саду и т.п.

Сообщение от abshch

Сама планировка уже не соответствует времени, узкие коридоры, тесные лестничные клетки, кухни...
...
Так то можно и Газ 21 нахваливать, но время берет свое.

Ну сталинки как бы разные были... если вспомнить о так называемых номенклатурных, то боюсь подобных планировок Вы не найдёте ни в одном новострое Воронежа... да и лифты там были изначально... в общем вопрос несколько специфичнее - не всё так просто.

[Валлли]

Сообщение от fenya59

Здравствуйте! Нужно оценить 2 квартиры.
1-я расположена на пересечении ул.революции 1905г. и ул.9 января. Постройка 1957г. Если надо выложу фото.

Сначала подумала 1,6 млн, потом посмотрела даже балкона нет, дом увядающий, особенно рядом с новостройками ДСК и Финист, 1,4 максимум.

[nene]

прошу совета: несколько лет назад куплена хрущевка за Пролетарием Общ площадь 55 метров. 3 комнаты. 1 проходная. Очень маленькая ванна, кухня 8,4 - неплохая. Квартира чистая, но в подъезде запах от мусоропров ода, жильцы заваривать не соглашаются. В этом году будет кап.ремонт дома: стояки, крыша/подвал фасады. Есть возможность сейчас продать за 3 млн. Стоит ли подождать завершения кап.ремонта, или же пока есть желающий не надеяться на повышение стоимости после ремонта? За 3 года была всего тройка реальных покупателей за большие деньги 3.3 млн., но тогда не сложилось по моей вине.

[ПавелПетрович]

fenya59, давайте фото и одной и второй квартиры.

[ПавелПетрович]

Сообщение от nene

прошу совета: несколько лет назад куплена хрущевка за Пролетарием Общ площадь 55 метров. 3 комнаты. 1 проходная. Очень маленькая ванна, кухня 8,4 - неплохая. Квартира чистая, но в подъезде запах от мусоропров ода, жильцы заваривать не соглашаются. В этом году будет кап.ремонт дома: стояки, крыша/подвал фасады. Есть возможность сейчас продать за 3 млн. Стоит ли подождать завершения кап.ремонта, или же пока есть желающий не надеяться на повышение стоимости после ремонта? За 3 года была всего тройка реальных покупателей за большие деньги 3.3 млн., но тогда не сложилось по моей вине.

А какова, вообще, причина продажи? Покупка другой недвижимости или обмен на деньги?

[nene]

причина продажи - квартира не используется, а деньги съедает, еще и кредит под нее брался. Варианты: продажа 2 квартир и покупка одной для текущего собственного проживания, или пока попытаться найти иные способы с хранения. день. средств

[ПавелПетрович]

nene, тогда продавайте сейчас, а то ещё на три года квартира зависнет.
Только у меня есть некоторые сомнения по цене. Не продешевили ли?
У Вас, похоже, не хрущёвка, а сталинка.

[nene]

Нет точно хрущевка. Дома - свечки за Пролетарием. Просто кухня там нормальная, а комнаты 9,10,14 М. Но сейчас смотрю цены, и не вижу особого спада. Долевка на окраинах не в счет. Все же кап. ремонт мог ба поднять цену продажи или хотя бы аренды? осталось ждать его чуть.

[Валлли]

Сообщение от nene

Нет точно хрущевка. Дома - свечки за Пролетарием. Просто кухня там нормальная, а комнаты 9,10,14 М. Но сейчас смотрю цены, и не вижу особого спада. Долевка на окраинах не в счет. Все же кап. ремонт мог ба поднять цену продажи или хотя бы аренды? осталось ждать его чуть.

А какое состояние квартиры внутри? Если ремонта давно не было, то я считаю совершенно не продешевили, а 3 млн это отличная цена для хрущевки, пусть и в центре. К примеру: https://www.avito.ru/voronezh/kvarti..._et._685224606

Конечно капитальный ремонт дома прибавил бы цены, это несомненно, но если есть уже сейчас покупатель за 3 млн, то можно продать и положить на тот же вклад, за то время пока Вы бы ждали кап. ремонт, уже отобьете сумму.

[ПавелПетрович]

Сообщение от nene

Нет точно хрущевка.

Какой адрес?