Цитата:
Сообщение от mark_l
Ну и где здесь 33%, если дом строится от проекта до сдачи года 3?
|
А из примера выше, где я вместо слова прибыль написал норма прибыли расчет следующий. Если себестоимость 15, а продает инвестор по 20, при этом дом строится 3 года, то грубо оценивая на основе стоимости метра можно сказать что норма прибыли при строителстве только одного дома за 3 года будет: ((20-15)/3)/15=11% - вполне себе европейская кстати. То есть если Воронежским застройщикам стремиться к европейской норме прибыли, и считать что средний дом сдается с нуля за 3 года, то накидывать к себестоимости нужно 33% инвестору.
А норма прибыли 33% - выходит если инвестор накидывает к себестоимости 100% при продаже и строит 3 года дом.
То есть строительство 1м2 обходится в 15 инвестору, а продает он за 30. И строит 3 года.
Тогда норма прибыли: ((30-15)/3)/15=33% , о которых мы и говорили.
Но в выкладках выше мы сделали одно допущение - мы считали инвестор вкладывает в проект только свои деньги.
На самом деле все сложнее. Так как инвестор привлекает деньги частных со-инвесторов (дольщиков). Насколько я понимаю, если не прав - поправьте знающие: дом строится большей частью на деньги дольщиков. Инвестор старается свои деньги вкладывать по минимуму. Поэтому размер инвестиций инвестора
намного, я бы даже сказал, офигенно меньше на самом деле.
А значит в формуле нормы прибыли P/I (где P среднегодовая прибыль, I инвестиции) - инвестиции могут быть намного меньше прибыли. А значит тут и норма прибыли может вылезти
очень большая - 100%, 200% и больше-больше.
А значит у инвестора, или инвестора-застройщика, которые работают по долевой схеме, возможность для ужатия по ценам точно есть и неслабая. Снизу она ограничена себестоимостью, само-собой.
Поправьте меня те кто знает больше, я могу быть не прав. Но тема интересная.