[СКЕЛЕТ]

В тему:

ЖСК, ТСЖ, УК — точки над i

Новый Жилищный Кодекс, вступивший в силу в 2005 году, совершил настоящую революцию в сфере ЖКХ. В нем государство закрепило, наконец, все права и обязанности собственников. И именно в этом документе гражданам впервые были предложены на выбор три способа управления многоквартирным домом: самоуправление, ТСЖ, управляющая организация.

Этап реформирования ЖКХ, на котором жильцы многоквартирных домов могли выбрать форму управления, завершен. Администрация города довольна результатами реформы "определившихся" – более 90%. На сегодняшний день проблемными остаются 414 домов, ими временно управляют РайДезы. Дома будут выставлены на конкурсы, которые должны определить для них ТСЖ или УК.
В свете этих событий есть смысл еще раз напомнить, что представляет собой каждая из форм управления, предложенных людям; каковы их преимущества и недостатки.

Государство предоставило собственникам право быть реальными заказчиками жилищно-коммунальных услуг и устранить из этой сферы монополию унитарных предприятий.

С этого момента граждане получили право не только выбирать способ управления своим многоквартирным домом, но и участвовать в самом процессе управления, то есть формировать необходимые объемы соответствующих работ и услуг и контролировать качество их предоставления. По новому законодательству функции государства в отношении частного жилья ограничиваются только контролем над соблюдением санитарных норм и правил, а также технических регламентов безопасности. Все остальные вопросы решают сами жильцы.

Если же проанализировать все три способа управления многоквартирными домами, которые предоставляет сегодня законодательство, то наименее популярно в народе самоуправление. Суть его в том, что каждый житель лично заключает договор с организацией по содержанию дома и поставке коммунальных ресурсов (воды, тепла, электричества и т. п.). Впрочем, владельцы квартир могут выдать одному из жильцов доверенность на право представлять их интересы при взаимодействии с третьими лицами (в данном случае — с поставщиками услуг и ресурсов), но только после заключения прямых договоров между каждым собственником с ресурсоснабжающей организацией.
Самоуправление больше подходит для малоквартирных домов (до 20 квартир) — из-за слишком сложной процедуры заключения договоров. Проблемы создает, прежде всего, многочисленность собственников, которым трудно самоорганизоваться, они реже общаются друг с другом, им труднее нести ответственность за содержание жилого дома. Это, в свою очередь, является дополнительной нагрузкой для ресурсоснабжающих организаций.
Рассматривая форму управления с помощью ТСЖ, можно отметить, что сегодня создать такое товарищество проще, чем в 1996 году, потому что нет необходимости собирать всех жильцов. Легитимным признается собрание, на котором присутствует больше половины собственников, а решения по способам управления принимаются более 50% голосов от присутствующих на нем, то есть достаточно 26% от общего числа голосов. Причем последние считаются не по количеству человек или квартир, а по занимаемой площади. Например, владелец 72 кв. м имеет 72 голоса. Таким образом, доля каждого собственника определяется пропорционально квадратным метрам жилья.
Плюсов у этого способа управления достаточно. Собственники могут выбирать те подрядные организации, которые устраивают их по цене и качеству предоставляемых жилищно-коммунальных услуг. Поступающие платежи аккумулируются на расчетном счете ТСЖ и расходуются только на нужды дома. С помощью созданной ревизионной комиссии жильцы могут проконтролировать целевое расходование этих средств. Кроме того, являясь некоммерческим юридическим лицом, ТСЖ имеет право зарабатывать деньги, сдавая в аренду общее имущество собственников.
Чем еще интересен данный способ управления? ТСЖ — это юридическое лицо, которое располагает большими финансовыми возможностями, чем физические лица. У него есть оборотные средства, которыми можно воспользоваться при необходимости проведения оперативных работ, например, в случае аварии. Кроме того, при ТСЖ можно создавать накопительные фонды в целях, определяемых самими собственниками: на капитальный ремонт, благоустройство территории, установку приборов видеонаблюдения, систем учета и тому подобное. При самоуправлении тяжелее решаются вопросы оплаты дорогостоящих работ — единовременно вы не соберете со всех жильцов по 100 тысяч, чтобы сделать ремонт за миллион.
Впрочем, есть у этого способа и свои минусы. Необходимо учитывать, что ТСЖ — это объединение собственников, а значит, непрофессиональное управление. Зачастую люди, которые желают управлять домом, не имеют достаточной квалификации и далеко не всегда представляют себе возможные проблемы. Председатель ТСЖ должен в полной мере понимать всю ответственность (и не только материальную), а также хорошо разбираться в вопросах ЖКХ. Хотя бы для того, чтобы суметь оценить качество и стоимость работ. А как, скажите, пианист, балерина или педагог смогут оценить качество работ по ремонту инженерного оборудования или рабочее состояние противопожарной системы? А если председатель ТСЖ пустит на самотек, например, вопрос ремонта систем отопления? Вот и выходит, что собственники могут контролировать не содержание дома или эксплуатацию его инженерных систем, а лишь расходование средств. Да и то, чтобы этот контроль был эффективным, нужно вникать во все тонкости, постоянно мониторить рынок и узнавать, где выгоднее заказать те или иные услуги. Словом, это очень большая ответственность. Следить за домом должен аттестованный персонал. Некомпетентность ТСЖ может стать причиной серьезных проблем.
Кроме того, это еще и наиболее дорогой для собственников способ управления домом, поскольку предполагает дополнительные затраты по содержанию товарищества как юридического лица. К тому же ТСЖ, как правило, самостоятельно не осуществляет техническое обслуживание дома, а нанимает эксплуатирующую организацию, что также требует отдельного финансирования.
Еще один минус — в данном случае эксплуатационные расходы делятся на всех собственников, и если кто-то не расплатился за определенную услугу, ее может лишиться весь дом. Правда, это касается лишь тех ТСЖ, которые взяли на себя функции исполнителя коммунальных услуг, то есть собирают с граждан деньги, которые переводятся на общий расчетный счет, и впоследствии по договору перечисляют их ресурсоснабжающим организациям, становясь в большинстве случаев задолжниками из-за неполного сбора платежей. Но ТСЖ не обязано отвечать за предоставление коммунальных услуг. Согласно закону, оно вправе ограничиться лишь заботой по содержанию и ремонту дома, а договоры с ресурсоснабжающими организациями граждане могут заключить напрямую, что позволит решить проблему с неплатежами. Как и при самоуправлении, наказывать будут только неплательщиков, а не весь дом. У нас же большинство ТСЖ невнимательно читают законы, а потому вступают в договорные отношения с ресурсоснабжающими организациями.
Наконец, третий способ — это обслуживание дома управляющей компанией (УК). Теперь, наряду с действующими муниципальными службами заказчика, в сформировавшейся системе управления появляется новый институт — частные управляющие организации, которые призваны обеспечить повышение качества жилищно-коммунального обслуживания населения и привлекать для этих целей частные инвестиции.
Чем привлекателен этот способ? В УК работают профессионалы, разбирающиеся во всех вопросах — от эксплуатации дома до предоставления коммунальных услуг. Они компетентны в заключении договоров, могут урегулировать в судах любые проблемные вопросы, не привлекая граждан. Ответственность УК регламентирована на законодательном уровне, а также прописана в договоре управления. Кроме того, профессиональная компания берет под свое управление, как правило, не один дом, а целый квартал или жилой комплекс. Это дает ей преимущество для более оперативного решения глобальных вопросов. Такая форма управления предпочтительна для домов и жилых комплексов бизнес-класса, буквально "нашпигованных" сложной инженерной и коммунальной инфраструктурой.