Итак, что мы имеем:
1. в связи с кризисом наблюдается падение цен на стройматериалы, себестоимость жилья снижается.
2. в связи со снижением цен на стройматериалы, а также с оглядкой на кризис (хотя будем откровенны, если у вас были деньги на хату полгода назад, сейчас у вас будет только большее желание купить её) потенциальные покупатели за полную стоимость снизили свою активность, в связи с возросшими ставками кредитования снизилась покупательная способность "ипотечников".
3. в связи с нежеланием людей вкладывать деньги в банк, ведущие экономисты пророчат снижение цен на жилье, тем самым стремясь показать категории покупателей за полную стоимость, что в недвижимость вкладывать деньги невыгодно в связи с её грядущим обесцениванием, стремясь переманить в банки держателей средних и крупных сумм наличных средств, которые там были бы кстати
4. среди потенциальных покупателей имеет место быть квант недоверия к нашей экономической системе и государству в целом, ибо в отличие от цивилизованного мира:
1.) после избрания наши власти никогда не пытались даже частично выполнять свою предвыборную программу, в то время как за рубежом именно планируемые действия парламентариев и президента являются ключевым фактором, по которому электорат принимает решение о даче голоса за того или иного кандидата, и именно этой программой руководствуется правительство в дальнейшем, стремясь оправдать свое назначение, у нас же все эти обещания - лишь спектакль для малообразованных, а все позитивные действия правительства носят скорее "благотворительный" характер, и случаются крайне редко
2.) образованный электорат уже давно не за "железным занавесом" и понимает, что обещания значимых персон очень часто влияют на рынок, и, возможно, даже значительно, но в целом движение рынка изменить не могут
3.) опыт нашей экономики, девальвация 1998-го уже стали показателем того, что даже если обещания и ожидания на рынке не являются "мыльным пузырем", все может измениться очень стремительно и радикально
В результате недоверия в участие правительства в решении экономических проблем, в эффективность его действий, а также в соответствие ситуации на рынке заявлениям участников этого рынка потенциальные покупатели готовятся к тому, что на рынке недвижимости традиционно сложится ситуация, так или иначе невыгодная для покупателя. Это отражает результат опроса на Инфолайне -
http://www.vrx.ru/ - голосование справа внизу - показавшем, что покупатели скорее ожидают рост цен, чем снижение.
Итак - на макроуровне мы имеем глобальное снижение себестоимости квартир, давление со стороны банковской системы, направленное на снижение цен на недвижимость, глобальное снижение покупательского спроса.
Но это дает нам общий тренд цен на жилье. Цена же в действительности складывается еще из движения рынка. То есть даже если сегодня где-то в голландии падеж скота и у нас состоялся массовый забой еще здорового в ожидании заражения, покупатель во-первых, станет больше покупать дешевого мяса, во-вторых, часть покупателей вообще временно откажется от мясной пищи, опасаясь заражения. В итоге изменившийся баланс спроса и предложения также станет влиять на цену. Весь вопрос в том, что пересилит - стремление купить мясо подешевле или опасение покупать его. Тут-то на спрос и можно будет повлиять ценой.
Но увы - квартиры - не скоропортящийся продукт, и над продающей стороной не так давлеют сроки и объемы. Чего же можно ожидать здесь?
Покупатель:
Думаю, подвергать аутопсии рынок недвижимости Воронежа полугодовой давности нужды нет. "Целевая аудитория" тех вермен и так уже обсуждалась - это и держатели средств - местные и гости из двух столиц, стремящиеся вложить их в недвижимость, или имеющие как раз целевые средства, скопленные для приобретения жилья, и "ипотечники", не рассчитывающие быстро догнать в процессе накопления средств на жилье растущие день ото дня метры или не имеющие крыши над головой на данный момент.
Подумаем, как может измениться рынок.
1. ~Сохранение старой "аудитории". Те, кто занялся поиском недвижимости еще изначально, целевые покупатели, непосредственно заинтересованные в покупке недвижимости для её заселения, те, кого минимально коснулся кризис, не изменив их планы.
2. +"Инвесторы". Те, кто не доверяет банкам, экономистам и правительству - на фоне негативных ожиданий относительно курса валюты, в которой данный момент хранятся средства или же относительно рынка, в котором эти средства обращаются.
Обе аудитории включают в себя представителей всех социальных слоев, и их активность повлияет на все метражи недвижимости и диапазоны цен за квадрат.
3. +"Догоняющие". Те, кто на фоне относительно стабильного положения дел в стране за последние годы сумел "вскочить на подножку" уходящего в светлое будущее поезда - менеджеры среднего звена, офисные служащие, некоторые сотрудники предприятий (на фоне роста промышленности) - для этих категорий сообщу неприятное известие - не всем так повезло, как вам. Медицина, образование, наука несмотря на ваше выросшее благосостояние продолжают подвергаться уничтожению "сверху". То, что вам от рынка достался свой кусок, не отменяет то, что где-то и до кризиса сокращали многих и многих людей. А стремление руководства в этих областях сохранить свой материальный статус относительно вас, чьи доходы подросли, вызвало новую волну "разворовывания" подконтрольных средств, аки в 90-х. Так что для кого-то "смутные времена" не закончились, не будем это забывать. Итак, молодые ребята, живущие с родителями, уже купившие машину, но желающие иметь отдельную жилплощадь, дяди-инженеры, чьи зарплаты с 2-3 тысяч ныне выросли местами до 30 - вам сюда.
Поскольку мальчики хотели машинку(это та категория мальчиков, которая покупает то, "на что хватает", не стремясь голодая кидаться копить на квартиру, если Вы в этой категории - в вашем выборе нет ничего плохого), а дяди-инженеры пережили волну безработицы в 90-е, у них нет "стартового капитала", и, как правило, им совсем немного не хватает на то, чтобы отделиться от папы-мамы в первой случае или обеспечить своим жильем сына-оболтуса во втором.
Если до кризиса эта категория имела какие-то сбережения в банках или под подушкой, ожидая, когда хватит на квартиру, то сейчас она опасается, что накопления придется начинать "с нуля", да еще и зарплата, выраженная в метрах, окажется уже не такой приятной.
Эта категория окажет давление снизу на рынок дешевого жилья - вторичка, окраины, долевка, еще не сданные дома - малая площадь, цена квадрата.
4. +"Догоняющие+" - по аналогии с популярными сотовыми тарифами добавим бонус. Те, чьих накоплений так и не хватает на минимальное жилье, либо те, кто все же не хочет связываться с квартирой на окраине или б.у. санузлом вторички. Это те, кто решится на кредитование малой доли суммы, выплачиваемой на жилье. Это еще возможно, как и ипотека, но таких очень и очень мало. Хотя они и есть.
Эта категория есть расширение предыдущей в зону чуть более дорогого жилья.
5. +-"Обменщики-собственники" - те, кто на данный момент уже давно является владельцем малометражной недвижимости - либо наследование, либо изначальные владельцы, либо те, кто успел погасить кредиты (представим себе доходы последних). Имеют средства. Тоже готовы вложить их. Раз уже "забравшись на подножку", стремяться "протолкаться в салон". В результате задумываются о том, чтобы совершить обмен с малой на большую жилплощадь.
6. -+"Обменщики-ипотечники" - те, кто после кризиса не потянул высокие кредитные ставки, и стремится сбросить жилье предыдущей категрории, взамен взяв их, и планируя дальнейший рост метража либо при наличии накоплений, либо вообще пока его не планируя.
Эти две группы дают встречное движение, от соотношения объемов сделок с ними будет меняться баланс цены на метр в зависимости об общей стоимости квартиры, скорее всего, самое незначительное виляние, но его роль не стоит занижать.
Часть этих категорий существовала и раньше, но кризис окажет существенное влияние на объемы сделок с их участием. Часть активизировалась исключительно из-за кризиса. Но именно спрос и предложение будут влиять на кол****ия цен на фоне нынешнего тренда снижения, а возможно, и обеспечят "отскок" и рост цен при достижении определенной привлекательной цены. В отличие от большинства рынков здесь "привлекательность" цены является не показателем готовности покупателя приобрести товар, а исключительно наличием средств, которых "чуть-чуть не хватало", как результат снижение цены просто понизит социальную планку в зоне "догоняющих", к которым присоединится некоторое количество менее обеспеченных граждан.
Это о продавцах и покупателях. Теперь о посредниках и объемах. На данный момент в Воронеже риэлторы уже намекают продавцам недвижимости (как застройщикам, так и частным лицам) на необходимость пересмотреть их цены в сторону понижения, и, хотя застройщики и часть собственников-физлиц уже откликнулись на эти намеки, цены почти не изменились. Изменилась только доля спекулянтов рынка жилья.
Пожалуй, это адекватно для страны, в столице которой квадратный метр халупы стоит засчет накруток спекулянтов и извращенного подхода застройщиков (накрутка при сдаче жилья застройщиком огромна, а подрядные организации обеспечили своим строителям зарплаты, о которых человек даже с тремя высшими и не мечтает - в итоге область недвижимости как бы в одной стране с одной экономикой, а все остальные - в другой, эта ситуация бы изменилась, если бы спекулянты высшего звена не обеспечивали спрос, покупая третьи, четвертые, пятые квартиры), как вилла на средиземноморском побережье, а владелец недвижимости в регионе вполне мог бы за средства, вырученные от её продажи, купить прекрасную квартиру во многих европейских городах.
Правительство тем временем старательно скупает недвижимость по выгодным для себя ценам, но снова это "пир во время чумы", и от того, что где-то кто-то купил квартиру за ~1M$, участнику рынка уровня ~100K$ и ниже ни холодно ни жарко, максимум - досадно и слегка завидно.
В результате мы имеем прекрасную возможность поиметь ба-альшую скидку категории "богатых", которой у нас нет. Имеем давление со стороны власть имущих, обеспечивших себе удачные инвестиции в недвижимость для спекуляций с рынком жилья - со скидкой, о которой нам пока можно только мечтать, на цену в сторону её повышения - теперь многие застройщики имеют средства которые позволят им переждать кризис, пытаясь продать остатки жилья подороже, дабы компенсировать "подарок" "государству", чью роль, как обычно, исполняет наше правительство. Имеем жадных воронежских жлобов-спекулянтов, не готовых отказаться от своей доли - им подобные этот форум не читают, у тех, кто это читает, все же спрошу - считаете ли вы, что снижение цен сможете обеспечить вы сами, а крупные конторы подтянутся? Подозреваю, что нет. Коллективная монополия в таких областях очень сильна, рынок жилья уже стал объектом шуток:
http://bash.org.ru/quote/400432 . А значит, объективные факторы мало повлияют на цену - просто кто-то поимеет с нас больше денег, нажившись на кризисе. До нас его положительная сторона, как обычно не докатится.
Тем временем застройщики уйдут в тень, благодаря стараниям аппарата Путина им теперь можно и снизить продажи, коли уж пришлось снизить объемы строительства. И подождут, пока столь неприятные времена пройдут. А через год на рынке жилья сформируется явный дефицит, и цены быстро догонят тот уровень, которого бы достигли, не будь кризиса.
В итоге как обычно - для кого-то продолжится "эпоха накопления капитала", а для нас, как обычно, кризис окажет максимальное влияние среди всех социальных слоев. Как обычно, "пока паны делают деньги, холопы за это платят".
А значит, нам только стоит ждать небольшого "прогиба" цены. Как он будет велик - неизвестно, во многом это зависит от вышеуказанных факторов рынка. Но увы, спекулянты сумеют сохранить этот прогиб минимальным, и, как обычно, цены, адекватные зарплатам в нашей рабовладельческой стране, нам не видать.
Прошу замечания, поправки, комментарии.