Участок ИЖС в городе - что дальше?

[Piranhas]

Допустим, участок куплен, зеленка на руках. Дальше строительство. Интересуют все процедуры по получению разрешений, согласований, подключению коммуникаций:

Где и как получается разрешение на строительству?
Где и как заказывается, утверждается проект дома?
Как подключаются коммуникации и куда обращаться?
Как можно использовать материнский капитал?
Как оформляется документация по завершении стройки?
Какие могут быть ограничения или запреты по строительству и коммуникациям, можно ли проверить на этапе выбора участка?
Конторы, оказывающие услуги по сбору всех необходимых документов?
Ориентировочные сроки и т.п.?

В общем, вопросов куча, буду рад любой информации по организации строительства дома, за исключением собственно самого инженерного процесса строительства.

[igorpopov]

Начать надо с проекта. Ищите архитектурно-проектировочную контору. Лучше маленькую, но с хорошими рекомендациями людей, которым вы доверяете. Сейчас все такие конторы стараются предоставить все услуги в комплексе, то есть не просто нарисовать, но и согласовать проект, так как все коммуникации уже в проекте должны быть согласованы. Так же такие конторы существуют при архитекторе района в каждой районной управе. Так что начните со своей районной управы. Когда с проектом будет все о кей, тогда и разрешение на строительство дадут .Построите, позовете комиссию, она подпишет акт приемки и ввода в эксплуатацию, потом его уивердит постановлением или глава управы или города, точно не знаю. Потом можно получать зеленку.

[Piranhas]

Спасибо. А согласование коммуникаций в проекте что собой подразумевает? Наличие ТУ, согласия собственников коммуникаций или что-то другое?

[sshsecurity]

Сходите в УГА - там все расскажут... и никаких маленьких шарашек... это не ваш случай

[Romchik]

Обращайтесь как посоветовали в УГА, там на удивление доходчиво и подробно все сделают и посоветуют карманную контору которая все нарисует как надо. И ни в коем случае не начинайте строительство без получения "разрешения на строительство". Теоретически до 01.01.2015 оно не нужно, но на практике получите огромный геморрой Если построитесь быстро и успеете оформить по дачной амнистии в интернете полно описаний в каком порядке куда идти, сами делали по распечатке с одного из сайтов, порядок такой:
1. УГА/Архитектура района.
2. Карманная контора где делают проект+разрешение на строительство. Проект сам по себе сейчас не нужен, его нигде не смотрели после завершения строительства. В разрешении на строительство будет указано площадь и этажность дома исходя из проекта. Сейчас вроде как на ИЖС не дают разрешения на строительство больше 2 этажей и 350-400 метров.
3. Строитесь.
4. Администрации района о получении адреса.
4. Постановление о присвоении адреса.
5. ФРС. Нанесение дома на план, техпаспорт/кадастровый паспорт.
6. Регистрация в ФРС (вот здесь у нас возник затык потому что начала сделали кадастровый паспорт без адреса, потом переделали тоже самое с адресом, минус ~1,5 месяца)
7. Регистрация в ГУЮ.

[Эксперт2]

Зачем им адрес присваивать? Участок с адресом.
Что вы людей по кругу гоняете?

Регистрация в ФРС и в гую это что? Это одна и та же организация, которая называется Росреестр.

Разрешение на строительство не требуется, если это вновь созданный объект. И ввод в эксплуатацию тоже не нужен. Курим дачную амнистию.
Жуть кошмарный насоветовали. Мне и то не понятно, хотя этих домов зарегистрировала много.

[Эксперт2]

Сообщение от Piranhas

Спасибо. А согласование коммуникаций в проекте что собой подразумевает? Наличие ТУ, согласия собственников коммуникаций или что-то другое?

Это вам дадут. ТУ на газ- горгаз, ТУ на воду- водоканал и тд. Доя этого нужен только тех паспорт .
С маткапиталом сложнее, но решаемо, заключаете договор со строительной организацией , делаете проект и смету, потом прикладываете квитанции об оплате и в пенсионный фонд, но деньги вам н руки не дадут - перечилят компании. Тт есть минус: официально почти не строят, это очень дорого вам выйдет. Дешевлеив разы расплачиваться налом со строителями. Выбирать вам.

[Vitasic]

Для ИЖС проект не требуется. Для начала получаете Градостроительный план участка. Там будут указаны допустимые отступы от границ участка, допустимая этажность (как правило не более 3-х этажей) и высота дома, максимальная площадь пятна застройки. При наличии Градплана и схемы планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта ИЖС получаете Разрешение на строительство (действует 10 лет). По закону Градплан и Разрешение на строительство выдается бесплатно.

[igorpopov]

Сообщение от Piranhas

Спасибо. А согласование коммуникаций в проекте что собой подразумевает? Наличие ТУ, согласия собственников коммуникаций или что-то другое?

В проекте все коммуникации должны быть запроектированы в соответствии с ТУ, то есть выдержаны все размеры-- расстояния до стены, до пола, до крыши, должны быть указаны соответствующие материалы-- диаметры и марка труб, сечения и материал проводов и т.п. Тоесть проектировщик должен с одной мтороны учесть все Ваши пожелания, а с другой стороны обеспечить согласование проекта со всеми, от кого зависит разрешение на строительство.
Непосредственно для подключение дома к городским сетям надо идти к собственнику сетей. Показываете документы на землю , они( представители собственника) смотрят, откуда Вас можно подключить по своей карте и, как правило сразу называют общую сумму, в которую входит и проект на подключение и все работы под ключ. Обычно электроэнергия и вода бывают нужны сразу в начале стройки, так что ими можно пользоваться вполне на законных основаниях.

[Karnazh]

Сообщение от Piranhas

Где и как получается разрешение на строительству?
Где и как заказывается, утверждается проект дома?
Как подключаются коммуникации и куда обращаться?
Как можно использовать материнский капитал?
Как оформляется документация по завершении стройки?
Какие могут быть ограничения или запреты по строительству и коммуникациям, можно ли проверить на этапе выбора участка?
Конторы, оказывающие услуги по сбору всех необходимых документов?
Ориентировочные сроки и т.п.?

Отдел подготовки и выдачи разрешительной документации в области строительства.
Проект любой. Нигде не утверждается. С эскизным проектом получить разрешение чуть проще.
Подключаются и обратиться в горгаз и горсвет. Или как они там называются. Без разрешения на строительство газ не подключат.
Маткапитал использовать по его прямому назначению.
Разрешением на ввод в эксплуатацию. Либо если вновь созданный объект на пустом участке через "дачную амнистию".
Запреты все указаны в градплане.
Конторы есть, но это всё и самому сделать довольно легко.
Градплан месяц. Схема планировочной организации согласовывается недели 2. И само разрешение недели 2.

Для разрешения на строительство понадобится:
Зеленка
Градплан
Схема планировочной организации
+ дальше уже зависит от ситуации на градплане. Можно приложить проект, с ним легче согласовать схему планировочной организации и заполнять в ней меньше параметров. Если выходите за рамки градплана, то согласия от соседей, в чью сторону нарушение.

В качестве проекта подойдёт лишь точная планировка для снятия размеров общей площади и жилой площади дома.

[Karnazh]

Сообщение от igorpopov

Начать надо с проекта. Ищите архитектурно-проектировочную контору. Лучше маленькую, но с хорошими рекомендациями людей, которым вы доверяете. Сейчас все такие конторы стараются предоставить все услуги в комплексе, то есть не просто нарисовать, но и согласовать проект, так как все коммуникации уже в проекте должны быть согласованы. Так же такие конторы существуют при архитекторе района в каждой районной управе. Так что начните со своей районной управы. Когда с проектом будет все о кей, тогда и разрешение на строительство дадут .Построите, позовете комиссию, она подпишет акт приемки и ввода в эксплуатацию, потом его уивердит постановлением или глава управы или города, точно не знаю. Потом можно получать зеленку.

Очень старые сведения даёте. Так не делается уже минимум года 2.

[Karnazh]

Сообщение от Romchik

Сейчас вроде как на ИЖС не дают разрешения на строительство больше 2 этажей и 350-400 метров.

Выдается до 3х этажей включительно и до 1500 кв. м.

[Karnazh]

Сообщение от Эксперт2

С маткапиталом сложнее, но решаемо, заключаете договор со строительной организацией , делаете проект и смету, потом прикладываете квитанции об оплате и в пенсионный фонд, но деньги вам н руки не дадут - перечилят компании. Тт есть минус: официально почти не строят, это очень дорого вам выйдет. Дешевлеив разы расплачиваться налом со строителями. Выбирать вам.

Физикам строящим своими силами дают мат капитал. В 2 платеже примерно по половине маткапитала.

[Vitasic]

Сообщение от igorpopov

Тоесть проектировщик должен с одной мтороны учесть все Ваши пожелания, а с другой стороны обеспечить согласование проекта со всеми, от кого зависит разрешение на строительство.

Повторюсь, для получения разрешения на строительство ИЖС проект не требуется. Для подключения участка к электрическим сетям и водопроводу для осуществления строителсьства проект дома тоже не требуется. За большие деньги можно сделать проект дома со всеми инженерными сетями, но далеко не факт что при реальном строительстве будет целесообразно в точности придерживаться проекта в размерах, материалах и т.п. А если отступили от проекта, согласования с ним теряют силу и будьте любезны делать все заново.

[Karnazh]

Сообщение от Piranhas

можно ли проверить на этапе выбора участка?

Посмотреть глазами.
Для участка в "вакууме" в Воронеже существуют такие ограничения: строительство жилого дома от фасадной межи -5 м (в зоне сложившейся застройки допустимо размещать по фасадной меже), от других границ участка - 3м.
В реальности у соседа может стоять дом по фасаду и в градплане вам укажут отступить от этого строения 6 метров.

[Эксперт2]

Сообщение от Vitasic

Для ИЖС проект не требуется. Для начала получаете Градостроительный план участка. Там будут указаны допустимые отступы от границ участка, допустимая этажность (как правило не более 3-х этажей) и высота дома, максимальная площадь пятна застройки. При наличии Градплана и схемы планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта ИЖС получаете Разрешение на строительство (действует 10 лет). По закону Градплан и Разрешение на строительство выдается бесплатно.

Вот зачем им градплан ? Вся необходимая для них информация содержится в геосьемке и планшете. Там все коммуникации и хороший геодезист даже красную лиию укажет.
Градплан стоит 10000 рублей.
Зачем вы их на разрешение посылаете? Это еще тыщ 30.


Уважаемые советчики, вы в курсе, что ваши советы очень дорого стоят. Вы уж тыщ на 70 лишних людям насоветовали.
Все намного дешевле делается.

[Эксперт2]

Сообщение от Vitasic

Повторюсь, для получения разрешения на строительство ИЖС проект не требуется. Для подключения участка к электрическим сетям и водопроводу для осуществления строителсьства проект дома тоже не требуется. За большие деньги можно сделать проект дома со всеми инженерными сетями, но далеко не факт что при реальном строительстве будет целесообразно в точности придерживаться проекта в размерах, материалах и т.п. А если отступили от проекта, согласования с ним теряют силу и будьте любезны делать все заново.

Вот один реальный совет.

[Karnazh]

Сообщение от Эксперт2

Градплан стоит 10000 рублей.
Зачем вы их на разрешение посылаете? Это еще тыщ 30.

Градплан бесплатно.
Опыт получения есть.

Ну вот такие вот советчики.

Вы советуете юридический путь без получения разрешения.
В Воронеже долгое время был платный путь, когда за каждую бумажку надо было платить.
Сейчас ситуация немного изменилась, есть третий путь. Когда почти всё можно сделать бесплатно.

[Эксперт2]

Градплан бесплатно, но его подготовка стоит 10000 рублей.
Если есть бесплатный путь получения документов , то почему бы им не воспользоваться, а не идти старой дорогой , где один сбор бумаг - это целая жизнь. Зачем давать такие советы. Разве только из вредности. " я денег вбухал- пусть и сосед разориться"
Я всегда иду дорогой наименьших затрат как для себя лично, так и дл своих клиентов ( не реклама)

[Karnazh]

Эксперт2, через МФЦ градплан бесплатно. Требуется только копия зеленки.

[Эксперт2]

Сообщение от Karnazh

Эксперт2, через МФЦ градплан бесплатно. Требуется только копия зеленки.

Вы когда там заказывали?

[Karnazh]

Эксперт2, полтора и месяц назад.

[Эксперт2]

И уже получили?
Там градплан бесплатный, но при его подготовке требуются затраты, которые возлагают на заказчика. Полностью бесплатно может обойтись если вам выдают уже ранее сформированый градплан. Например, соседи заказывали, а вам теперь выдают бесплатно.

[Karnazh]

Эксперт2, женщина которая заказывала полтоар месяца назад живёт в подмосковье. Но насколько знаю её градплан готов.
У тех кто заказывал месяц назад, в реале участок чистый, по документам старый дом. Они сейчас аннулируют зелёнку на старый и им выдадут градплан. Не знаю как это связано.

В данном случае затраты УГА компенсируются из бюджета города. На градпланы закладывается каждый год определенная сумма.

Сделайте запрос на имя Зарниковой Е.В., начальнику отдела координации работ по реализации генерального плана, они должны расписать процедуру заказ градплана в соответствии с ГрадКодексом.

[Vitasic]

Сообщение от Эксперт2

Там градплан бесплатный, но при его подготовке требуются затраты, которые возлагают на заказчика.

Градплан выдается бесплатно по заявлению. Все дополнительные затраты, которые возлагаются на заявителя незаконны. Положительная судебная практика по таким делам имеется в том числе и в Верховном суде. Если государственные структуры запрашивают дополнительные документы за дополнительную плату, то необходимо обращаться в суд и Прокуратуру.
P.S. странно слышать от юристов "профессиональные" советы в получении бесплатных документов за 10 - 30 тыс. руб.

[BCD]

Сообщение от Romchik

Сейчас вроде как на ИЖС не дают разрешения на строительство больше 2 этажей и 350-400 метров.

Где эти нормы закреплены? Всегда было до 3 этажей и площади побольше (в цифрах не помню, но вероятно от 1000). И что с домами на 2 половины и более, как и строят и оформляют?

Сообщение от Vitasic

Если государственные структуры запрашивают дополнительные документы за дополнительную плату, то необходимо обращаться в суд и Прокуратуру.

Вы землю в собственность ни разу не оформляли? Если оформляли то наверно все же в курсе какие там дополнительные выплаты. Даже такие манипуляции как "перенос печати" зачастую платные

[sshsecurity]

ИЖС - не более 3х этажей (подвал/мансарда - тоже этаж) .. для проживания одной семьи
Площадь до 600 вроде мне озвучивали

[Vitasic]

Сообщение от BCD

Вы землю в собственность ни разу не оформляли? Если оформляли то наверно все же в курсе какие там дополнительные выплаты. Даже такие манипуляции как "перенос печати" зачастую платные

Получал ГПЗУ на участок. Сначала требовали кучу справок и оплату топографической съемки. После жалобы в Прокуратуру все получил бесплатно, без предоставления каких либо дополнительных документов.

[BCD]

Сообщение от sshsecurity

не более 3х этажей (подвал/мансарда - тоже этаж)

Разве подвал и мансарда считается в эти 3 этажа? По факту дом будет одноэтажный, если с мансардой и подвалом что ли.

Сообщение от Vitasic

Сначала требовали кучу справок и оплату топографической съемки. После жалобы в Прокуратуру все получил бесплатно, без предоставления каких либо дополнительных документов.

Это странно что у них никаких отговорок и "официальных" прайсов на подобные работы нет))
Ведь стараются сослаться на какие-то свои внутренние распорядки и т.п.

[Piranhas]

Вернемся к теме.
В итоге, бесплатно заказал ГПЗУ в Росреестре через МФЦ на Пирогова. Потребовался только паспорт и копия св-ва о регистрации. Через пару недель истечет 30 дней, ГПЗУ должен быть на руках.

Для получения разрешения на строительство эскиз набросаем сами, примеры есть.
Не могу понять, куда именно после получения ГПЗУ надо подавать документы на разрешение. По идее в УГА, но на их сайте такой услуги нет.

Плюс подскажите, из документов собственно пока только св-во о регистрации, кадастрового паспорта нет. Он вообще нужен ли, или для чего может потребоваться?
И еще, участок в натуру кто выносит и какой документ на выходе?