Как взыскать аренду ?

[alexhlm]

Есть помещение в собственности, в которое пустили одну контору по устному договору. С определенного момента оплата перестала поступать. Можно ли взыскать с них хоть какую то сумму без договора ?

p.s. Есть показания свидетелей о фактическом прибывании, есть оценка средне рыночной стоимости аренды для этого помещения.

[rss]

Договор аренды недвижимости, совершенный в устной форме, недействителен. Взыскать арендную плату нельзя. Однако можно взыскать неосновательное обогащение "арендатора", т.е. ту сумму, которую он сберегал фактически пользуясь имуществом.

[alexhlm]

Сообщение от rss

Договор аренды недвижимости, совершенный в устной форме, недействителен. Взыскать арендную плату нельзя. Однако можно взыскать неосновательное обогащение "арендатора", т.е. ту сумму, которую он сберегал фактически пользуясь имуществом.

Как и кто рассчитывает сумму обогащения ? Как оформить иск, в какой суд подавать ?

Заранее спасибо.

[rss]

Похоже, вы полагаете, что здесь на вопросы отвечают телепаты. Так вот, вы ошибаетесь. Помещение в собственности у физического или юридического лица? "Арендатор" - физическое или юридическое лицо? А может "арендатор" филиал или представительство юридического лица? Если физическое лицо - то, где оно зарегистрировано, если юридическое - какой адрес местонахождения? Помещение жилое или нежилое? Какова сумма долга? Каким образом ранее платились деньги? Существует ли документальное оформление этой оплаты? Сколько времени занимает "арендатор" это помещение, сколько из это времени оплачено? Какие именно сведения могут подтвердить свидетели? Кто, когда и в каких целях производил оценку рыночной стоимости аренды? Что собой документально представляет эта оценка?

[dobrjak30]

Сообщение от rss

Помещение жилое или нежилое?

думается нежилое раз контору впустили, а так
rss, всё правильно написал

[alexhlm]

Сообщение от rss

"Арендатор" - физическое или юридическое лицо?

Юридическое, ООО, юр адрес где то в врн.
Помещение нежилое, принадлежит физическому лицу. Ранее оплата не взималась, т.к. оказывались определенные услуги взамен аренды. Неоплаченый период - 6 месяцев, свидетели подтвердят фактическое занимание этим ООО помещения.

[Эксперт2]

Наврядли получится вам взыскать задолженность, т.к. самой задолженности фактически не существует. Ва впустили их совершенно добровольно и совершенно безвозмездно, если иное не предусмотренгно договором (а его как раз и нет) Денег не брали, претензий не предьявляли, договор аренды залючать не предлагали. Выселите их и забудьте про дениги. Единственное, что можно взыскать, так это комунальные платежи.

[rss]

Задолженности по арендной плате, как и самого договора аренды, конечно, нет. Но неосновательное обогащение как раз и применяется в таких случаях

ГК РФ, ч.2

Статья 1102. Обязанность возвратить неосновательное обогащение

1. Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

Что пустили безвозмездно - это пусть "арендатор доказывает". Претензии в данном случае не нужны. Договор аренды предлагали заключить неоднократно, но "арендатор" от заключения договора уклонялся. Дело будет рассматриваться мировым судом (если сумма меньше 50 000 руб.) или районным судом (если сумма больше 50 000 руб.) по месту нахождения ООО.

[cedric]

вроде до 100 подняли лимит мирового )

[rss]

Сообщение от cedric

вроде до 100 подняли лимит мирового )

Поднимали, да. Но с февраля этого года опустили обратно

ГПК РФ

Статья 23. Гражданские дела, подсудные мировому судье

1. Мировой судья рассматривает в качестве суда первой инстанции:
...
5) дела по имущественным спорам, за исключением дел о наследовании имущества и дел, возникающих из отношений по созданию и использованию результатов интеллектуальной деятельности, при цене иска, не превышающей пятидесяти тысяч рублей;
(п. 5 в ред. Федерального закона от 11.02.2010 N 6-ФЗ)

[cedric]

чо хотят - то и творят )))) Беспредельщики..)

[Эксперт2]

rss, с практикой применения этой статьи сталкивались?

Статья 1109. Неосновательное обогащение, не подлежащее возврату
Не подлежат возврату в качестве неосновательного обогащения:
1) ........
4) денежные суммы и иное имущество, предоставленные во исполнение несуществующего обязательства, если приобретатель докажет, что лицо, требующее возврата имущества, знало об отсутствии обязательства либо предоставило имущество в целях благотворительности.

речь, конечно, идет о возврате имущества, но если в суде будет доказано, что имущество предоствалялось безвозмездно и "арендодатель"

знал об отсутствии обязательства либо предоставило имущество в целях благотворительности.

, то речь о возврате неосновательного обогащения не пойдет.
Я так думаю, хотя, нужно поюзать судебную практику.

[rss]

Сообщение от Эксперт2

Я так думаю, хотя, нужно поюзать судебную практику.

Эксперт2, согласен.

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 02.03.2009 N Ф03-476/2009 по делу N А51-10681/2007
"...Как следует из материалов дела, 04.08.2003 между УМС г. Владивостока (арендодатель) и ООО "Старлинг - право" (арендатор) заключен договор N 02-04434-002-Н-АР-2577-00, согласно которому арендатор принял в пользование под офис помещение площадью 116 кв.м, расположенное по адресу: ул. Семеновская (Колхозная), д. 30, на срок с 01.01.2003 по 31.12.2012. 01.01.2003 сторонами с участием эксплуатирующей организации оформлен акт приема- передачи имущества.
При разрешении спора суды первой и апелляционной инстанций, установив, что договор от 04.08.2003 N 02-04434-022-Н-АР-2577-00 не зарегистрирован в установленном порядке, правомерно сделали вывод о незаключенности договора согласно ст.ст. 433, 609 ГК РФ.
Таким образом, поскольку отсутствие правоустанавливающих документов не освобождает пользователя имущества от обязанности по его оплате, суды, установив отсутствие оплаты за пользование имуществом в указанный период, с учетом положений ст.ст. 1102, 1105 ГК РФ правомерно удовлетворили требования о взыскании с ООО "Старлинг - право" суммы неосновательного обогащения в размере 1 364 412 руб. 14 коп приняв за основу расчета сумму равную арендной плате за пользование помещениями нежилого фонда, находящимися в собственности муниципального образования г. Владивосток, рассчитанной на основании постановлений главы администрации МО г. Владивосток от 18.12.2002 N 2469 "Об установлении величины коэффициентов, применяемых при расчете арендной платы за пользование помещениями нежилого фонда, находящимися в собственности муниципального образования г. Владивосток", от 26.10.2004 N 256 "Об установлении величины коэффициента доходности, применяемого при расчете арендной платы за пользование помещениями нежилого фонда, находящимися в собственности муниципального образования г. Владивосток"..."

Постановление ФАС Уральского округа от 14.01.2009 N Ф09-10149/08-С6 по делу N А50-9971/08
"...Согласно п. 2 ст. 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
На основании п. 2 ст. 651 названного Кодекса договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Принимая во внимание, что договор аренды от 22.04.2004 N 2523-04С подписан сторонами на срок более года и в материалах дела отсутствуют сведения о его государственной регистрации в установленном законом порядке, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о незаключенности указанного договора и отсутствии у ответчика правовых оснований для использования спорных нежилых помещений.
Поскольку факт пользования предпринимателем Якимчуком С.В. нежилыми помещениями без установленных на то оснований, подтвержден материалами дела, ответчиком доказательств внесения задолженности за пользование помещениями не представлено, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о наличии у ответчика неосновательного обогащения.
При этом, суд признал обоснованным расчет неосновательного обогащения, произведенного департаментом в соответствии с Методикой определения размера арендной платы за недвижимое муниципальное имущество, утвержденной решением Пермской городской Думы от 28.05.2002 N 61, и правомерно на основании ст. 1102, 1105, 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации взыскал с ответчика неосновательное обогащение в сумме 2 786 981 руб. 15 коп. и 430 306 руб. 23 коп. процентов, начисленных за пользование чужими денежными средствами..."

Постановление ФАС Уральского округа от 27.03.2006 N Ф09-1827/06-С3
"...Анализируя договор аренды объекта муниципального нежилого фонда г. Уфы от 22.10.2004 N 12437, суды первой и апелляционной инстанций пришли к правильному выводу о незаконченности договора аренды ввиду того, что в установленном законом порядке государственная регистрация названного договора не осуществлена (ст. 609 Гражданского кодекса Российской Федерации).
При таких обстоятельствах арбитражные суды сделали обоснованный вывод о доказанности факта использования ответчиком нежилого помещения без установленных законом или сделкой оснований, в связи с чем в силу п. 1 ст. 1102, ст. 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации с ответчика подлежат взысканию: неосновательное обогащение в размере установленной арендной платы за пользование объектами нежилого фонда в сумме 32196 руб. 97 коп. и проценты в размере 1096 руб. 76 коп..."

Не практика, но до кучи

Вопрос: Договор аренды здания не содержит указания на размер арендной платы. Имеет ли право арендодатель на взыскание с арендатора неосновательного обогащения за пользование имуществом?

Ответ: В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Как указано в п. 1 ст. 607 ГК РФ, в аренду могут быть переданы, в частности, здания.
Пункт 1 ст. 614 ГК РФ устанавливает, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Согласно п. 1 ст. 654 ГК РФ договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК РФ, не применяются.
Пункт 3 ст. 424 ГК РФ гласит, что в случаях, когда в возмездном договоре цена не предусмотрена и не может быть определена исходя из условий договора, исполнение договора должно быть оплачено по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги.
В силу п. 1 ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).
Судебная практика указывает, что размер неосновательного обогащения за пользование имуществом при незаключенном договоре аренды может определяться по правилам п. 3 ст. 424 ГК РФ (см. Постановления ФАС Волго-Вятского округа от 26.02.2009 N А28-6140/2008-159/9, ФАС Западно-Сибирского округа от 06.10.2009 N Ф04-5630/2009(19763-А46-11) и ФАС Поволжского округа от 17.06.2009 N А65-24605/2008).
Следовательно, арендодатель имеет право на взыскание с арендатора неосновательного обогащения за пользование имуществом в размере, определяемом в соответствии с п. 3 ст. 424 ГК РФ.

Е.А.Мартынова
Минфин России
02.02.2010

[Эксперт2]

rss, во всех приведенных вами случаях имел место договр, заключенный с пороком формы, который хоть и считается не заключенным, но в котором ясно видны намерения сторон и речь о безвозмезном пользовании уже не идет. Решение суда в этом случае совершенно справедливо.
Как быть при отсутствии каких-либо письменных доказательств намерений сторон?
Опять же, существует большой соблазн для недобросовестных собственнико помещения. Они могут впустить "постояльцев" за спасибо , либо какие то услуги (как у ТС),а затем передумать и "впаять" иск о неосновательном обогащении.
Я бы на месте "арендаторов" сопротивлялась

[rss]

Сообщение от Эксперт2

имел место договр, заключенный с пороком формы, который хоть и считается не заключенным, но в котором ясно видны намерения сторон и речь о безвозмезном пользовании уже не идет

Ситуации аналогичны - и у топикстартера и в приведенных примерах договора нет, и арендной платы нет. А есть неосновательное обогащение арендаторов. Пример с отсутсвием договора в простой письменной форме я специально не искал, хотя при наличии свободного времени можно поковыряться. Но думаю, что вряд ли найдется - в наше время мало дураков, не в обиду топикстартеру будет сказано, которые обладают имуществом и которые не заключают договор аренды этого имущества.

Сообщение от Эксперт2

Как быть при отсутствии каких-либо письменных доказательств намерений сторон?

Доказательства не исчерпываются документами, есть свидетели, фото, видео съемка.

Сообщение от Эксперт2

Опять же, существует большой соблазн для недобросовестных собственнико помещения. Они могут впустить "постояльцев" за спасибо , либо какие то услуги (как у ТС),а затем передумать и "впаять" иск о неосновательном обогащении.

В большой семье не щелкай клювом, а действуй разумно и добросовестно, как презюмируется гражданским кодексом. Если есть возможность доказать недобросовестность собственников, то пусть "арендатор" пытается. Только у него тоже нет ни каких письменных доказательств безвозмездности или благотворительности. А "арендодатель" будет давить на то, что проект договора аренды есть, но "арендатор" от его заключения уклоняется. Документальные доказательства уклонения "арендатора" от заключения договора на сегодняшний день можно создать сейчас, упирая на ретроактивность сделок. То есть добиться своего "арендодатель" может.

[Эксперт2]

Сообщение от rss

Только у него тоже нет ни каких письменных доказательств безвозмездности или благотворительности. А "арендодатель" будет давить на то, что проект договора аренды есть, но "арендатор" от его заключения уклоняется. Документальные доказательства уклонения "арендатора" от заключения договора на сегодняшний день можно создать сейчас, упирая на ретроактивность сделок. То есть добиться своего "арендодатель" может.

Получается "призумпция виновности"? На данный момент на месте "арендатора" я бы быственноко съехала и задокументировала бы это дело. Однозначно. Но, что касается возмещения арендной планы за шесть месяцев-тут у меня большие сомнения. С какого момент "арендатор" уклоняется от заключения договора? Какие услуги он предоставлял собственнику помещения? Согласен ли он и далее предоставлять эти услуги? Если согласен, то с какой стати собственник в одностороннем порядке изменяет условия договора (замечу-устного) и требует денег?

[rss]

Сообщение от Эксперт2

Получается "призумпция виновности"?

"Арендатор" без всяких оснований пользовался чужой недвижимостью, чем сэкономил на арендных платежах. Получается, что сэкономленные бабки надо возвращать.

Сообщение от Эксперт2

На данный момент на месте "арендатора" я бы быственноко съехала и задокументировала бы это дело.

Вопрос топика не в том, как арендатору уходить от ответствености, а в том, как арендатора прищучить. Съедет то он сейчас, а деньги должен за прощлое время, а документирование будет только на руку "арендодателю".

Сообщение от Эксперт2

Какие услуги он предоставлял собственнику помещения? Согласен ли он и далее предоставлять эти услуги?

Услуги - это отдельная тема, т.к. привязать их к "аренде" нельзя. По услугам "арендатор" может разбираться с "арендодателем" отдельно.

Сообщение от Эксперт2

Если согласен, то с какой стати собственник в одностороннем порядке изменяет условия договора (замечу-устного) и требует денег?

Если услуги - способ оплаты по договору "аренды", а договора "аренды" не существует, то не существует и этих услуг. Т.е. можно говорить о неосновательном обогащении "арендодателя". Если услуги самостоятельны, то последствия несоблюдения формы сделки известны, и "арендатор" может танцевать от этого.

[Эксперт2]

Сообщение от rss

"Арендатор" без всяких оснований пользовался чужой недвижимостью, чем сэкономил на арендных платежах. Получается, что сэкономленные бабки надо возвращать.

Договор безвозмездного пользования имеет место быть. (с т.з. пользователя помещением), а собственник еще и за услуги ему должен. Мало ли что арендатор там сэкономил, он не обязан ни чего отдавать без договора. Не забываем, что суд у нас состязательный и будут выслушиваться обе строны. И тут уж кто кого бумажками закидает.

[Эксперт2]

alexhlm, прошу держать немного в курсе дела. Иск составили?

[rss]

Сообщение от Эксперт2

Не забываем, что суд у нас состязательный и будут выслушиваться обе строны.

Дай бог, чтобы у "арендатора" в суде были приведенные вами аргументы - лучшего для выигрыша дела "арендодателем" желать нельзя))) Особенно эти
убийственные перлы

Сообщение от Эксперт2

Договор безвозмездного пользования имеет место быть.

Сообщение от Эксперт2

Мало ли что арендатор там сэкономил, он не обязан ни чегоотдавать без договора.

[Эксперт2]

вышеупомянутые перлы, обличенные в фому скушного прения сторон (ну и подтвержденные документально) могут произвести впечатление на суд. Еще не такое своими ушами слышала и прокатывало. Что арендодатель может предъявить? Расчет арендной платы за 6 месяцев? Допустим. Имел место устный договор пользования помещением без оплаты, но с предоставлением определенных услуг. Так. Услуги предоставлялись и могут быть и далее предоставленны арендодателю. А последний желает изменить условия сделки без согласия арендатора. Так? И что это по вашему? Неосновательное обогащение?
Жду реплик.

[Эксперт2]

Сама себе отвечу.

Представляется, что сама передача имущества во исполнение заведомо несуществующего обязательства во многих случаях может быть квалифицирована как мнимая или притворная сделка. Ведь исполнение обязательства, являясь юридическим действием, направленным на прекращение обязательства, представляет собой сделку (ст.153 ГК РФ).
Поскольку несуществующее обязательство не может быть прекращено, то исполнение заведомо несуществующего обязательства всегда означает отсутствие у исполняющего его лица намерения создать правовые последствия, соответствующие исполнению этого обязательства.Так.

Если следовать логике суда (приведенного вами выше), получается, что предоставивший имущество по мнимой сделке недобросовестный потерпевший(мы его тут арендадателем величаем) имеет право требовать арендную плату, а потерпевший(вызывающий у меня сочувствие "арендатор"), добросовестно допустивший ошибку, такого права не имеет. Вряд ли такое положение можно счесть соответствующим намерениям законодателя, поэтому подход суда к п.2 ст.167 ГК РФ как к норме ГК РФ, запрещающей применение подп.4 ст.1109 ГК РФ, представляется мне неверным.
Как то так.

[rss]

Эксперт2, жжоте напалмом!

Сообщение от Эксперт2

Имел место устный договор пользования помещением без оплаты, но с предоставлением определенных услуг.

Во-первых, несоблюдена форма сделки. Докажите без свидетелей заключение договора безвозмезного пользования помещением. Во-вторых, ссуда она не без оплаты, а безвозмездная - т.е. без всяких встречных обязательств ссудополучателя, а если есть неоплачиваемая ссудодателем услуга за предоставление помещения - то это уже не ссуда.

Сообщение от Эксперт2

Услуги предоставлялись и могут быть и далее предоставленны арендодателю.

Какие услуги? Или вы считаете, что у людей, которые не заключают договор аренды недвижимости, есть договоры оказания услуг? Как бы не так. И если пользование помещением без договора осязаемо и доказуемо в рамках неосновательного обогащения, то услуга без документов эфемерна. Как доказать при отсутсвии всяких документов и без свидетелей, что ООО "Три поросенка" перевезло мебеля физического лица гр-на Волка аж за 3000 руб?

Сообщение от Эксперт2

А последний желает изменить условия сделки без согласия арендатора.

Какой сделки? Есть только пользование имуществом

Сообщение от rss

без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований

Вы ответчик моей мечты ))), побольше бы таких))).

[rss]

Сообщение от Эксперт2

добросовестно допустивший ошибку

Сильно! Волны падали стремительным домкратом. Так и надо в суде.
Чисто для справки:

Статья 2. Отношения, регулируемые гражданским законодательством
Гражданское законодательство регулирует отношения между лицами, осуществляющими предпринимательскую деятельность, или с их участием, исходя из того, что предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке.

[Эксперт2]

Сообщение от rss

Эксперт2, жжоте напалмом!


Какие услуги? Или вы считаете, что у людей, которые не заключают договор аренды недвижимости есть договоры оказания услуг? Как бы не так. И если пользование помещением без договора осязаемо, то услуга без документов эфемерна. Как доказать при отсутсвии всяких документов и без свидетелей, что ООО "Три поросенка" перевезло мебеля физического лица гр-на Волка аж за 3000 руб?

))).

Да откуда я знаю какие такие услуги. Все гиппотетически.
Документов не видно, коментариев нет. Можен у них услуги задокументированы. Может имеется переписка. Может, может, может.

[Эксперт2]

Сообщение от rss

Эксперт2, жжоте напалмом!



Какой сделки? Есть только пользование имуществом

И не факт что не безвозмездное.

[Эксперт2]

Сообщение от rss

Эксперт2, жжоте напалмом!

Вы ******* моей мечты ))), побольше бы таких))).

Вся краснею и смущаюсь. Мерси за комплема.
А мы в суде не встречались?

[Эксперт2]

Сообщение от rss

Сильно! Волны падали стремительным домкратом. Так и надо в суде.

Рационально пожалуйста парируйте. Есть что сказать еще?
У меня все.

[dmitrius]

Если судья будет "куплен", возражения rss не пройдут.

[rss]

dmitrius, ценое замечание ))) если по баблу - то я не прав, если по закону - прав )))