Берем кредит и покупаем квартиру - 2

[Jerka]

Сообщение от MiSchu

за 2 млн. руб. в городе - вряд ли

Я говорила о 2,5 млн.
И это реальный случай.
За 600 тысяч купили участок три сотки, за 1,9 млн. построили одноэтажный дом со всеми удобствами. В городе, а не на окраине!

[Натухель]

Сообщение от Jerka

За 600 тысяч купили участок три сотки, за 1,9 млн. построили одноэтажный дом со всеми удобствами. В городе, а не на окраине!

Я считаю - и отлично!
Если руки есть и смелость есть
Я бы и хотела в доме жить, да точно не потяну...

[valt1406]

как не нравится застройщикам когда им говорят что вместо курятников которые они пытаются втюхать по космическим ценам лучше построить свой дом))))

за 2-2,5 млн можно и построить дом и купить. вариантов очень много. смысла брать эти новостройки по нынешним ценам вообще нету.

[Diego]

Открою большой секрет.

Как мне кажется, крупные игроки рынка собрались вначале года и договорились что цены будут поднимать согласно инфляции. И теперь, пофиг, кризис-шмизис, катархис в америке ли, стабильно каждую недельку в среднем инфолайн свой индекс перерисовывает на 0.15%-0.25% где-то.

Цирк. Само-собой индекс этот, как я считаю лично, мало отношения к реальности имеет начиная с кризиса 2008, и особенно в последние годы.

К слову говоря, и слова риелторов надо делить на 2. Мне вон Павел Петрович хвалился, что цена 3-ки на Ворошилова 47 не завышена. И квартира в течение 2-месяцев продаться должна. А прошло уже примерно полгода с момента начала экспозиции. И мне кажется есть шанс что еще полгода пройдут с таким же результатом, если ценник вниз не снизится.

Ссылку дать на квартирку - пожалуйста, вот: http://vrx.ru/data/5832_36005.htm

Основной смысл моего сообщения: не учитывают наши крупные игроки и частные продавцы общемировой ситуации и тенденций, да и экономической ситуации в стране. А зря.

[voproseg]

Сообщение от Diego

Открою большой секрет.

Как мне кажется, крупные игроки рынка собрались вначале года и договорились что цены будут поднимать согласно инфляции. И теперь, пофиг, кризис-шмизис, катархис в америке ли, стабильно каждую недельку в среднем инфолайн свой индекс перерисовывает на 0.15%-0.25% где-то.

Цирк. Само-собой индекс этот, как я считаю лично, мало отношения к реальности имеет начиная с кризиса 2008, и особенно в последние годы.

К слову говоря, и слова риелторов надо делить на 2. Мне вон Павел Петрович хвалился, что цена 3-ки на Ворошилова 47 не завышена. И квартира в течение 2-месяцев продаться должна. А прошло уже примерно полгода с момента начала экспозиции. И мне кажется есть шанс что еще полгода пройдут с таким же результатом, если ценник вниз не снизится.

Ссылку дать на квартирку - пожалуйста, вот: http://vrx.ru/data/5832_36005.htm

Основной смысл моего сообщения: не учитывают наши крупные игроки и частные продавцы общемировой ситуации и тенденций, да и экономической ситуации в стране. А зря.

Ну Павел Петрович вообще известный рассказчик.

А общемировые тенденции состоят в том, что деньги активно печатаются. А значит, и реальные активы имеют стимул к подорожанию.

[voproseg]

Кстати, именно активность в напечатании денег делает выгодным покупку квартиры в кредит. Ну это мое личное мнение, никому его не навязываю.

[valt1406]

Сообщение от voproseg

Кстати, именно активность в напечатании денег делает выгодным покупку квартиры в кредит.

согласен. ток не квартиры а кредит на постройку своего дома.

[ПавелПетрович]

Сообщение от Diego

. Мне вон Павел Петрович хвалился, что цена 3-ки на Ворошилова 47 не завышена. И квартира в течение 2-месяцев продаться должна. А прошло уже примерно полгода с момента начала экспозиции. И мне кажется есть шанс что еще полгода пройдут с таким же результатом, если ценник вниз не снизится.

Ссылку дать на квартирку - пожалуйста, вот: http://vrx.ru/data/5832_36005.htm

Кстати,Павел Петрович задаток завтра за эту квартиру принимает))) И продаётся она по заявленной стоимости. О чём я собственно и говорил: лето закончилось- покупательская способность увеличилась.

[Archy]

Сообщение от Diego

не учитывают наши крупные игроки и частные продавцы общемировой ситуации и тенденций, да и экономической ситуации в стране.

вестимо глупее диеги им бы у него совет спросить

[RUR]

Сообщение от Diego

Цирк. Само-собой индекс этот, как я считаю лично, мало отношения к реальности имеет начиная с кризиса 2008, и особенно в последние годы.

Шапито)))

Сообщение от Diego

Основной смысл моего сообщения: не учитывают наши крупные игроки и частные продавцы общемировой ситуации и тенденций, да и экономической ситуации в стране. А зря.

Пусть перечитают сказку о золотой рыбке)

[Натухель]

Сообщение от valt1406

а 2-2,5 млн можно и построить дом и купить. вариантов очень много. смысла брать эти новостройки по нынешним ценам вообще нету.

да сто раз уже писали - не у всех руки из того места растут и не у всех есть желание посвящать досуг строительству и ремонту

[element]

народ....а какие машины по воронежу катаются? Какой % со стоимостью от 800 тыр?
Кризис кризисом...а ведра с гайками подорожали...

[RUR]

Сообщение от element

Какой % со стоимостью от 800 тыр

Процентов 10 на вскидку. Какое это имеет значение? Машины многие тоже в кредит берут.

Нет никакого смысла сейчас брать кредит, тем более на квартиру.

Сообщение от Натухель

не у всех руки из того места растут и не у всех есть желание посвящать досуг строительству и ремонту

Есть желание сразу купить в кредит, а досуг посвятить отработке процентов, в надежде на то что подорожает. Всё течёт и меняется, халява с надуванием пузырей когда нибудь должна была закончиться.

[Diego]

Сообщение от voproseg

Кстати, именно активность в напечатании денег делает выгодным покупку квартиры в кредит. Ну это мое личное мнение, никому его не навязываю.

Сообщение от voproseg

А общемировые тенденции состоят в том, что деньги активно печатаются. А значит, и реальные активы имеют стимул к подорожанию.

Воронежские квартиры прекратили быть реальным активом году так в 2006, когда цены на них оторвались от реального мира, то есть от массового платежеспособного спроса. То есть разрыв между средними зарплатами массовыми 15 тысяч рублей, и "виртуальной" ценой квадратного метра в районе 35 тысяч рублей слишком велик.


Да, сейчас выбегут и будут меня троллить и оскорблять или глумиться в ответ. Но факт. Средние зарплаты официально такие. А небольшая группа может из 10-20% населения, наверно, имеет зарплаты от 30-40 тысяч в месц. Но остальные 800-900 тысяч населения живут на зарплату в районе 15 тысяч, где-то меньше даже, где-то чуть больше.


Но это я отвлекся.

В обещем с тех момента как воронежские квартиры оторвались от соответствия доходам большинства воронежцев, квартиры перестали быть чисто реальным активом, который берут массово для жизни в нем (для этого должно быть соответствие массовым зарплатам), а произошел частичный переход в разряд инвестиционных активов.

Инвестиционный актив - это когда берешь квартиру с целью потом продать ее дороже. И уже не важна начальная цена. Главное чтобы эта цена потом увеличилась. И ты смог ее продать другим инвесторам потом.

Обычным нуждающимся уже вряд ли продашь, когда цена оторвалась от их уровня дохода. Только другим инвесторам можно продать.

В общем квартира сейчас стала в определенной степени вроде таким же инвестиционным активом, как и другие материальные активы.

Но при этом мы наблюдаем интересный феномен. С 2008 года драгоценные металлы, и огромная куча других материальных активов дорожают процентов на 30 в год. Но при этом квартиры воронежские не дорожают на 30% в год. А почти стоят на месте. +-5-10% я не могу ростом назвать, это больше статистическая погрешность, учитывая на основе чего получают средний индекс цен (висяки, завышенные по цене варианты).

Так вот, почему так. Большинство мат. активов дорожают на 30% в год , а квартиры нет ?

Мне 2 причины в голову приходят
1) кому нужны квартиры в конечном итоге кроме самих нуждающихся в них воронежцев - никому. спрос конечный, и безусловный ограничен наличием спроса массового со стороны тех кто в жилье нуждается. а раз так, то цена квартир должна падать раза так в 2 до соответствия доходам большинства населения. инвесторы эту фишку секут, понимают что квартиры в россии сейчас переоценены, поэтому цена сейчас не растет особо на жилье, если сравнивать с ростом цен на большинство материальных активов.

2) инвесторы с рынка также ушли, потому что цены на жилье не растут в в размерах, достаточно привлекательных, чтобы можно было инвестировать.

3) вы скажете, к примеру, золото, серебро, платина тоже переоценены относительно реального спроса - промышленность, украшения. да. но один нюанс. большинство реальных активов можно свободно купить и продать по всему миру на бирже, в том числе в китае, сша, европе, в нефтедобывающих странах. то есть это как бы убежище от инфляции общемировое. а квартиры воронежские вы кому продадите ? варианта 2 - инвесторам другим, либо реально нуждающимся жителям воронежа. реально нуждающиеся не тянут цены текущие. а другие инвесторы из воронежа и регионов россии уже и так влезлы по самое не могу в воронежскую недвижку (чиновники, богатенькие воронежцы, северяне). а вот инвесторам из китая, америки, европы итд воронежские квартиры не продаются. поэтому кстати, как мне кажется, и некому продать квартиры сейчас воронежские, в отличие от других материальных активов, торгующихся на бирже.

Ну и как бы в кризис хорошая инвестиция это жилье в крупых городах, где больше шанс работу найти - типа Москвы, и других мировых мегаполисов. А в средних и мелких городах в кризис жилье не служит спасением от инфляции. А скорее наоборот, в связи с падением доходов населения, оно падает в цене.

В общем, квартиры начнут расти по-настоящему, только когда упадут так раза в 2, до соответствия массовым доходам населения. И будут расти вместе с ростом доходами воронежцев.


Как пытаются рынок "разогреть":

1) запуск супер дешевой ипотеки, со ставкой ниже инфляции. фактически это скидка. банки как-бы говорят. по текущим ценам мало кто может взять, а мы вам скидку дадим в виде кредита с процентом ниже инфляции. налетай !

2) пиар, этот способ актуален был всегда. мы даже тут видим это на форуме. не говоря о сайтах риелторских фирм, застройщиков, статьях в прессе итд
к сожалению, это чисто пиар. интересы понятны - разогреть рынок, как всегда в общем. в любую эпоху - падения, роста, стагнации итд

3) маркетинг. вот мне кажется, М. Комаров, специально искусственно ограничивает предложение квартир в своих новостройках, выставляя лишь часть на продажу. чтобы у народа создалось впечатление что квартиры активно раскупаются и скоро их не хватит. ничего в этом противозаконного нет. каждый продает как может и хочет, в общем-то.

4) риелторы думаю проводят "воспитательную" работу с клиентами, называя нередко слегка завышенную цену продавцам и покупателям. в итоге продавцы бывает зависают с продажей нередко. а покупатели переплачивают заметно.

Да, все вышенаписанное на правду не претендует, а всего лишь мои догадки. Жду обьективной критики.

Оскорбления, глумление, ответы без аргументов к реальным фактам считаю дополнительным подтверждением правоты моей точки зрения.

[voproseg]

Диего, по-первых, нет понятия "платежеспособный" и "неплатежеспособный" спрос. Спрос либо есть, либо его нет. Все, что покупается - это спрос, совершенно реальный.

А как сделать квартиру инвестицией с учетом кредита - очень просто.
Покупаем таким образом, чтобы платеж по ипотеке полностью покрывался доходом от сдачи в аренду. Тогда через несколько лет, с учетом инфляции, доход от аренды станет выше платежа по ипотеке - вот вам и плюс. Это произойдет неизбежно, так как наличие инфляции не оспариваете даже вы.

В дополнение к этому стоимость жилья также будет расти тем или иным образом. Но если доходы защищены, риск временного падения стоимости самой недвижимости уже не так актуален, даже если его все же рассматривать.

[Diego]

Сообщение от voproseg

Диего, по-первых, нет понятия "платежеспособный" и "неплатежеспособный" спрос. Спрос либо есть, либо его нет. Все, что покупается - это спрос, совершенно реальный.

Реального спроса мало.
Платежеспособный спрос - это когда покупатели хотят и имеют возможность пойти и купить.

Неплатежеспособный, когда покупатели хотят купить, но не могут по финансам. В случае снижения цены до уровня, когда покупатели могут купить, неплатежеспособный спрос превращается в платежеспособный, или реальный, как вы говорите.

А как сделать квартиру инвестицией с учетом кредита - очень просто.
Покупаем таким образом, чтобы платеж по ипотеке полностью покрывался доходом от сдачи в аренду. Тогда через несколько лет, с учетом инфляции, доход от аренды станет выше платежа по ипотеке - вот вам и плюс. Это произойдет неизбежно, так как наличие инфляции не оспариваете даже вы.

А расчеты привести слабо ? Хотя-бы для одной квартиры.

В дополнение к этому стоимость жилья также будет расти тем или иным образом.

Посмотрим. Мне кажется, с учетом инфляции, квартиры воронежские раза в 2 к средневоронежским доходам упадут. Не сейчас и не сразу, но упадут.

Но если доходы защищены, риск временного падения стоимости
самой недвижимости уже не так актуален, даже если его все же рассматривать.

Самый большой и немалый риск - если кризис случится, то доходы большинства упадут. И Арендная плата упадет по городу, и за вашу квартиру тоже. Ипотечные платежи перестанут покрываться деньгами от снимающих квартиру, и придется разницу банку вам из своего кармана доплачивать.

[voproseg]

Ну и еще - что такое "куча других активов"? Куда предлагаете инвестировать?

Хорошо, когда у вас денег нет (а у вас, видимо, нет). А когда есть? В драг.металлы инвестировать не так уж и весело, при ближайшем рассмотрении. Купить ОМС легко, а вот продать в случае кризиса? Нет никаких гарантий. Сбербанк практикует метод запретительного повышения тарифов (снижения цены покупки до такой отметки, когда становится не выгодно продавать).

Золото в слитках облагается НДС, поэтому его покупать точно нет смысла. Да и продавать потом кому? Золотые и серебряные монеты - тоже проблема с продажей может возникнуть.

Какие еще активы вам известны? Особенно дорожающие? Ибо акции к дорожающим, тем более на 30% в год, уже года четыре как не относятся.

[voproseg]

Сообщение от Diego

А расчеты привести слабо ? Хотя-бы для одной квартиры.

Легко:

- стоимость квартиры 3 миллиона.
- стоимость сдачи в аренду 20 тысяч рублей в месяц.
- берем кредит на 50% стоимости под 11% годовых.

Итого сумма платежа совпадает со стоимостью квартиры. При этом платеж включает погашение основного долга.

Даже в кризис 2008 года ставки аренды особо не упали, по крайней мере в Мск. То есть, было много шума, что они якобы падают, но по факту, когда я попробовала снизить свои платежи по аренде, ничего не вышло - хорошие квартиры продолжали стоить как и раньше.

[voproseg]

Сообщение от Diego

Посмотрим. Мне кажется, с учетом инфляции, квартиры воронежские раза в 2 к средневоронежским доходам упадут. Не сейчас и не сразу, но упадут.

При чем здесь К ДОХОДАМ?

У вас (например), есть деньги. Скажем, полтора миллиона. Если вы их будете хранить наличкой, то инфляция их съест.

И вас уже мало будет волновать, упала ли квартира к доходам, если у вас деньги в наличных рублях. Про валюту думаю рассказывать бессмысленно, все и так в курсе.

[voproseg]

Просто по вашим рассуждениям очевидно, что с проблемой сохранения суммы денег вы еще не столкнулись. Рассуждать о доходах и их отношению к стоимости жилья хорошо, а вот что делать со стремительно дешевеющими рублями?

[mark_l]

Сообщение от voproseg

- стоимость квартиры 3 миллиона.
- стоимость сдачи в аренду 20 тысяч рублей в месяц.
- берем кредит на 50% стоимости под 11% годовых.

Ну справедливости ради, за 20 тысяч квартиру в Воронеже, в которую вложено 3 миллиона не сдать.

[Diego]

Сообщение от voproseg

Легко:

- стоимость квартиры 3 миллиона.
- стоимость сдачи в аренду 20 тысяч рублей в месяц.

БОЛЬШИЕ СОМНЕНИЯ что удастся сдать в Воронеже за 20 тысяч в месяц.
Посмотрите что сдается за 20 тысяч - там цена квартир таких по 5-6 лямов, +ремонт офигенный. + нередко паркинг входит цену. В общем бизнес-класс.

3-миллионная квартира это эконом класс чаще всего. В лучшем случае 15 тысяч в месяц в аренду получится. В худшем 10-12. К сожалению.

- берем кредит на 50% стоимости под 11% годовых.

На какой срок кредит ?

Даже в кризис 2008 года ставки аренды особо не упали, по крайней мере в Мск.

Кто вам такое рассказал ? Упали еще как. У знакомый риелтор. До кризиса сдавал по 30-35, в разгар кризиса аналогичные за 20-25.

То есть, было много шума, что они якобы падают, но по факту, когда я попробовала снизить свои платежи по аренде, ничего не вышло - хорошие квартиры продолжали стоить как и раньше.

До фига заметно подешевевших вариантов было, вы что. Я циан тогда активно смотрел. И общался с риелторами.

А если хозяин вам не захотел понижать цену, в то время когда остальные снизили. От такого рецепт - переезжать к более адекватным хозяевам чаще всего.

При чем здесь К ДОХОДАМ?

Вы купленную квартиру купили чтобы жить в ней ? Тогда один расчет.

Или продавать хотите потом ? Или сдавать в аренду ? Если цель - сдача в аренду или продажа впоследствии, тогда подумайте - кому вы будете ее продавать. Кто ваш покупатель будет. И какие у него будут доходы. Вырученная цена от продажи или аренды зависит от наличия денег у большинства потенциальных покупателей или снимающих жилье.

У вас (например), есть деньги. Скажем, полтора миллиона. Если вы их будете хранить наличкой, то инфляция их съест.

И вас уже мало будет волновать, упала ли квартира к доходам, если у вас деньги в наличных рублях. Про валюту думаю рассказывать бессмысленно, все и так в курсе.

Вопрос как сохранить нажитое - больше подходит для ветки про инвестиции.
Недвижка воронежская - это не средство для инвестиций сейчас. Для сохранения хотя бы частичного нажитого непосильным трудом подойдет. Чтобы хоть часть нажитого за душой осталась в случае форс-мажоров экономических. Но не более.

[voproseg]

Сообщение от mark_l

Ну справедливости ради, за 20 тысяч квартиру в Воронеже, в которую вложено 3 миллиона не сдать.

Нужно думать головой, и купить две квартиры по полтора миллиона, которые можно сдать каждую от 7 до 10 тысяч.

[voproseg]

Сообщение от Diego

Кто вам такое рассказал ? Упали еще как. У меня сосед риелтор. До кризиса сдавал по 30-35, в разгар кризиса аналогичные за 20-25.

Мне никто не рассказывал. Я лично квартиру снимала и лично просматривала варианты сменить ее, так как хозяйка отказалась снижать цену. Ничего дешевле такого же качества я не нашла.

[voproseg]

Сообщение от Diego

До фига заметно подешевевших вариантов было, вы что. Я циан тогда активно смотрел. И общался с риелторами.

Вы сами-то что-то сняли?

Да, шумихи было много. И думаю что действительно многие квартиры подешевели. Только моя, которую я снимала за 30, так и осталась, и все похожие на нее тоже.

То есть, стало возможно снять квартиру похуже и подешевле, но такую же дешевле не получилось.

[Diego]

Сообщение от voproseg

Вы сами-то что-то сняли?

Лень и некогда было заморачиваться. Да и очень нравилось местоположение текущей квартиры и окружение. Поэтому закрыл глаза на разницу в цене.
И лень было месяц-два тратить на смену места жительства.

Знакомые снимали. И знакомый риелтор сдает помногу квартир. Так что из первых рук почти рассказываю.

Да, шумихи было много. И думаю что действительно многие квартиры подешевели. Только моя, которую я снимала за 30, так и осталась, и все похожие на нее тоже.

Ну а мне попадались неплохие варианты за 20, 18, 22, 24. Какие до кризиса были от 30-35. Но я не стал заморачиваться.

То есть, стало возможно снять квартиру похуже и подешевле, но такую же дешевле не получилось.

Ну если вариант особо хороший, эксклюзивный может - то да, на такие меньше цена падает.

[Натухель]

Сообщение от RUR

Есть желание сразу купить в кредит, а досуг посвятить отработке процентов, в надежде на то что подорожает.

это Вы о ком?
Я так понимаю мы о тех, кто берет квартиру для себя и продавать не собирается
Надеюсь, что идиотов, берущих сейчас ипотечную квартиру по полной цене для перепродажи, в природе не существует

[voproseg]

Сообщение от Diego

Лень и некогда было заморачиваться. Да и очень нравилось местоположение текущей квартиры и окружение. Поэтому закрыл глаза на разницу в цене.
И лень было месяц-два тратить на смену места жительства.

Ну а мне попадались неплохие варианты за 20, 18, 22, 24. Какие до кризиса были от 30-35. Но я не стал заморачиваться.

Ну вот о чем и речь. Не так страшен черт падения аренды, каким его малюют.

Хотя я тоже видела в циане много интересных предложений. Не знаю, может от района зависит...

[Натухель]

Сообщение от voproseg

Хотя я тоже видела в циане много интересных п

эти предложения или уже уйдут к вашему приезду на место осмотра, или их вообще не было
ну может конечно и повезет...

[voproseg]

Все же, Диего, вы не ответили на мой вопрос о сохранении 1,5 миллионов в рублях. Что бы вы с ними делали? Не абстрактно, а подробно - если в золото, то как, на какой срок, что потом.