Берём кредит и покупаем квартиру. Какие прогнозы цен на недвижимость???

[Diego]

Сообщение от mark_l

А почему Вы берете именно золото?

В рамках темы данного топика - это означает что становится очень выгодным открыть обезличенный металлический счет и наблюдать как все квартиры подешевели к твоему вкладу на 20-30 % через год.

Тут вы возразите - а я влез в долевку, когда цены были еще не высокие - а теперь мой застройщик поднял цены на 10-20-30%.
Ок. У недвижки по ценам застройщика очень фиговая ликвидность, в то время как у золота - ликвидность огромная. Курс золота поднялся на 20% - вы в любой момент сразу же можете зафиксировать прибыль - пришли в банк и получили рубли.

В случае с новостройкой - фига с два, уж слишком шанс застрять на долгие годы с продажей по цене застройщика. Грубо говоря - купили вы двушку за 2 млн на одном из ранних этапов на челюскинцев. Сейчас застройщик ее продает за 2.6 млн. без отделки - к примеру. Вопрос. Сколько лет уйдет на то чтобы найти покупателя за 2.6 млн ?


Ну и еще - никто не гарантирует что золото продолжит так же бодро расти. Риск есть что и обратная движуха начнется. Но пока что, по крайней мере в ближайшие месяцы-полгода - будет рост цены на золото, имхо.

[Vitasic]

Diego, я посмотрю, Вы эксперт по золоту )))
Таки поделитесь мыслями, стоит ли сейчас вкладываться в обезличенный металлический счет, чтобы к концу 2011 года получить прибыль в 20-30%? Может и тему переименуем: берем кредит и покупаем золото?

[suey]

Долго товарищ Диего стелил, долго...

[mates1409]

Товарищи, меня интересует один вопрос, хочу спросить у многочисленных здесь присутствующих экспертов! Так вот: Союзкомплект построил дом на Ольховом переулке, потом решил еще пристройку сделать - один подъезд состоящий из однушек 13-этажный, сейчас эта пристройка на стадии котлована-фундамента! Застройщик предлагает квартиру 33 кв.метра за...1400000р.! А 46 метров за 1800000р.! При этом готовую построенную квартиру в ЭТОМ ЖЕ ДОМЕ можно купить за 1400000 и большей площади (около 42-43 метров)! Как это можно понять? Где логика? Я специально посмотрела СВЕЖИЕ объявления о продаже в этом доме однушек, есть варианты с выбором этажей и стоимостью такой же (но они готовые и большей площади)! Ниче не понимаю! Просветите!

[ПавелПетрович]

mates1409, так купите квартиру в сданной секции,что голову забивать-то!)))

[выбирающий]

Сообщение от mates1409

.... Ниче не понимаю! Просветите!

чего то просвещать..... хитрость на уровне бабки на базаре
они еще никак продать не могут уже построенное, вот и извращаются, аналогично Эльтаро....
а Вы для себя смекайте... если у них никто в нормальных подъездах не купил по текущей цене...то уж в подъезде-общаге ( где все однушки, прям для одиноких офицеров).....

[выбирающий]

Сообщение от Павел Петровичч

mates1409, так купите квартиру в сданной секции,что голову забивать-то!)))

не Вы ли продаете?

[ПавелПетрович]

выбирающий, и я продаю))) Только вряд-ли смогу предложить дешевле чем у застройщика,я не подрядчик))) Да у меня на Ольховом переулке и нет ничего...

[Brother83]

Сообщение от Diego

Инвесторам в недвижку - картинка, которая говорит сама за себя.



Первоисточник: http://goldomania.ru/menu_001_002.html

Только у нас валюта - рубль, а не доллар или золото. А давайте построим график за последних полгода стоимости квадратного метра от 1кг гречки. Тогда недвига упала в 2 и более раз.
Лично я из этого никакого вывода не делаю.

Диего, вы так и не ответили: вы храните свои сбережения в золоте??? Много?

[mates1409]

выбирающий, да не, я в стадии обдумывания вариантов покупки жилья и думала там приценится, ну думаю, начало стройки, должно быть дешевле, а они как сказали...

[выбирающий]

Сообщение от mates1409

выбирающий, да не, я в стадии обдумывания вариантов покупки жилья и думала там приценится, ну думаю, начало стройки, должно быть дешевле, а они как сказали...

этой такой "модный" "тренд" в текущем сезоне у некоторых застройщиков в Воронеже: не распродав докризисных остатков пугать покупателя назначая цены на этапе "котлована" всего на 20..25% ниже вторички.

[mates1409]

А смысл? Чтобы покупатель испугался и кинулся покупать? Застройщик надеется на странную логику покупателей? Кстати, цена назначена не ниже, чем у вторички, а дороже! Просто совсем непонятна логика, мне предлагается 2 варианта: готовая большая квартира или только начатая и маленькая за одну и туже сумму денег (в одном и том же доме)! Хотя возможен еще вариант, что те объявления, которые были на готовые квартиры - "рыба" (так называемая), т.е. звонишь, а там: "ой, только что проданы, но есть другой вариант, чуток дороже..." Ну и ладно, это просто мое возмущение, все-равно там покупать уже не буду! Спасибо за ответы!

[Diego]

Сообщение от Brother83

Только у нас валюта - рубль, а не доллар или золото. А давайте построим график за последних полгода стоимости квадратного метра от 1кг гречки. Тогда недвига упала в 2 и более раз.
Лично я из этого никакого вывода не делаю.

Диего, вы так и не ответили: вы храните свои сбережения в золоте??? Много?

В гречке хранить деньги накладно - нужно склад арендовать, ненулевой шанс порчи от плесени и грибков всяких, мыши могут поесть. Продать по ценам магазина эту гречку все равно не удастся, раз у вас крупная партия. Надо смотртеть оптовые цены и оптовых покупателей искать. В общем гемора много.

Можно фьючерсы на поставку гречки через брокера купить, тогда с хранением заморачиваться не надо - но тут надо будет тогда срочно покупателя найти до момента когда срок отгрузки наступит.

С золотом чуть проще будет, потому что у банков есть обезличенные металлические счета. В любое время работы банка можно купить и продать золото, спред (разница) по курсам покупки и продажи на омс близок к спреду по валютам.

Да, я храню деньги в омс. Сумма больше 10 тысяч долларов. Буду думать, и еще собирать информацию на перспективу вложения большей суммы в этом году.

Валюта рубль согласен. И в рублях цены на жилье не подешевели особо, хотя ОЧЕНЬ МНОГО открытых вопросов по рынку недвижки - с целью определить где находятся цены на недвижку - падают или растут, или стоят на месте, и что будет в ближайший год.

Но одно точно. За прошлый год золото выросло на 23%.
Выросли ли в 2010 году цены на квартиры на 23% ? Однозначно нет.
Те кто вложился в обезличенные металлические вклады в начале 2010 - выиграли к тем кто поспешил купить поскорее квартиру в то же время.

Согласно известной мне информации из общедоступных источников - мне кажется будет стагнирование цен, ну +- копейки. Золото продолжит расти.

Но, я 100% не уверен что рост будет линейным, что не будет локальных падений в процессе, ну и само-собой что рост будет вечным. Пока что - из за того что прололжается заливание проблем баблом в америке, и соответствующее допечатывание денег большинством стран - будем видеть рост цен на золото. Но, бесконечно продолжаться это не сможет. Рано или поздно проблемы в экономике придется решать. Тогда цены на золото начнут падать, и те кто не успеет вылезти из золота - круто попадет. В общем то же самое как в 2008 году на рынке недвижки. Те кто успел выйти на пике цен - молодцы. А те кто не успел - увидели как рублевые цены упали минимум процентов на 20 за 2 года + рублевая инфляция 15-30% в год.

[Vitasic]

Diego, 10 тыс. долларов это 300 тыс. руб.
В период с 2009 года золото выросло в 2 раза, т.е. Ваши начальные инвестиции составили 150 тыс. руб. Имхо, с таким инвестиционным пакетом можно только расчитывать на первый взнос для ипотки.

[Diego]

Я вложил часть денег в золото в 2010. В 2009 моей стратегией было "держать деньги и ждать". Слишком уж велики были ожидания неслабого падения цен на рынке недвижимости.
Ожидания грандиозного падения цен в 2009-2010 гг не оправдались.
Вместо падения цен в разы получилось небольшое (до 20-30%) + затянувшуюся стагнацию. Восстановления докризисного спроса пока не случилось, о чем говорят например показатели по времени экспозиции квартир, увеличившиеся до полугода и более (см vrx.ru)

Отсюда вывод - ждем падения цен, или стагнацию + большую инфляцию в 2011. Я склоняюсь больше к последнему варианту, исходя из информации, которую почерпнул в открытых источниках. А значит - здравствуй золото

Кстати, еще выгоднее золота в начале 2009 был фондовый рынок. Он к началу 2009, грубо говоря, в 4 раза упал к максимумам 2008 года. А сейчас вырос где-то в 3 раза по сравнению к началу 2009.


Продав квартиру в 2008, вложившись в акции в 2009 (например в ПИФ, привязанный к индексу РТС, ММВБ) - имели бы сейчас 300% прибыль.
Другими словами - продав одну квартиру в 2008, купили бы на вырученные деньги сейчас 3 таких же.

Вот история индекса РТС:

[выбирающий]

Сообщение от Diego

....

Согласно известной мне информации из общедоступных источников - мне кажется будет стагнирование цен, ну +- копейки. Золото продолжит расти.

.....

ссылки на источники в студию, плиз ( по золоту)...

[mark_l]

Сообщение от Diego

В гречке хранить деньги накладно - нужно склад арендовать, ненулевой шанс порчи от плесени и грибков всяких, мыши могут поесть. Продать по ценам магазина эту гречку все равно не удастся, раз у вас крупная партия. Надо смотртеть оптовые цены и оптовых покупателей искать. В общем гемора много.

Этот склад называется элеватор, который и несет риски за погрызы мышами, поклев голубями и проч., за что и получает плату за храниние (~1% от цены в месяц). По цене магазина продать не удастся, но и покупали бы Вы партию не по цене магазина. Если бы знать, что цены на гречку вырастут настолько даже в августе и не опустятся через месяц, что государство по рукам не даст, то по состоянию на сейчас можно было бы вложиться без всякого гемороя в гречку и получить свои 300% за 3 месяца.

[jeck]

Сообщение от Diego

Продав квартиру в 2008, вложившись в акции

имхо, это жесть... квартиру на бумажки.

[Snat4]

Сообщение от jeck

бумажки.

я-бы их так не назвал-бы

[Vitasic]

имхо, это жесть... квартиру на бумажки.

Однако сам Diego не рискнул вкладываться в акции а ведь мог бы срубить 300% прибыли... И золото купил только в прошлом году когда цена была уже около 1000 руб./гр. А до этого мега стратег этой ветки просто "держал деньги"...
Имхо, я бы не стал доверять мнению такого "инвестора" о перспективах цен на недвижимость...

[Diego]

Сообщение от выбирающий

ссылки на источники в студию, плиз ( по золоту)...

Накладно все ссылки искать и приводить. Я последние месяца 2-3 посматривал статьи, сайты, блоги. По мере того как буду находить что-то новое и интересное - постараюсь давать ссылки в этой ветке.


А вот что говорят разумные риелторы про недвижку в 2011:

Покупатели столичной недвижимости разбежались от растущих цен В 2011 году цены на жилую недвижимость в Москве снизятся

Саму статью смотрите тут:
http://www.gzt.ru/topnews/realty/-po...j-/341148.html


Для Vitasic:
Знал бы прикуп - жил бы в Сочи. Ну не всегда получается угадать тренд

[Vitasic]

Diego, тренд роста цен на золото начался в октябре 2008 года. В тот период начал обваливаться фондовый рынок, началась "плавная девальвация" рубля. И все финансисты рекомендовали разделить свободные рубли на три части и купит золото, доллар и евро дабы минимизировать риски и потери. В ноябре 2008 года золото стоило 600 руб/гр.
Сейчас наиболее динамичный тренд к росту на сырьевых и пищевых рынках - это к вопросу умножения капитала и пример про гречку не лишен здравого смысла )))
А недвига падать в цене не будет по одной простой причине - дефицит на рынке

[выбирающий]

Сообщение от Vitasic

....
А недвига падать в цене не будет по одной простой причине - дефицит на рынке

больше похоже на лозунг "не падала, не падает и не будет падать"

а по сути Ваши слова означают, что ситуация как в 1998 и в 2008 году больше не повторится ....
сколько в Воронеже то новостроек? и сколько квартир всего? 5000 штук и то продать никак не могут....

[Vitasic]

выбирающий, цена падала и достаточно круто - это было весной 2009. Когда покупателей с деньгами практически не было. Если у кого то и были накопления, никто не рисковал с ними расставаться, потому как ситуация была весьма нестабильна. В этот период я был свидетелем, как квартира (вторичка) за которую летом 2008 давали 2,2 млн. ушла за 1,65 млн. Сейчас такая квартира, судя по Камелоту, стоит 1,8 - 2 млн.
За окном уже 2011 год. Массовых увольнений не происходит, зарплаты выровнялись, снова дают ипотеку и многие вновь стали задумываться о покупке жилья. А жилой фонд ограничен. Вы много знаете сейчас беспроблемных новостроек, где недорого можно купить квартиру, удовлетворяющую Вашим пожеланиям (место, этаж, планировка, материал и т.п.)? Имхо, сейчас при выборе квартиры приходится "выбирать из двух зол"
Ситуации 1998 и 2008 могут произойти когда угодно, тут скоро вообще 2012. Конечно, можно сидеть в страхе ожидания очередного кризиса или обвального снижения цен на жилье, жить вместе с родителями или на съемной квартире - это только Ваш выбор.

[выбирающий]

т.е. В своем посте Вы уточнили, что дальше 2012 не загадываете (в случае ипотеки это важно, т.к. 2 года это наверняка мало для погашения кредита). также согласен, что до выборов ситуацию будут держать...

[выбирающий]

любой выбор не должен строиться на 'авось'. Если есть 80%...100% от стоимости квартиры и есть потребность в ней-надо брать, т.к. Риски высоки потерять накопления.

[выбирающий]

если 'гол как сокол', то надо сильно подумать прежде чем влазить в кредит на 5...10 лет, т.к. сейчас не 2004 год...

[mmkomarov]

Всех с прошедшими!
Не поленился, прочитал статью приведенную Diego до конца - нормальная "джинса" в духе г-на Репченко, и Миэля для поддержания внимания к своим проектам. Общий смысл - цены выросли, спрос слегка снизился (по моему обычно для любого рынка, не правда ли?), вероятно будет не большой застой и сдвиг спроса в сторону "эконом класса". Очуметь! Америку открыли! А заголовок ... это для кликов.
Концовка статьи:
"За 11 месяцев 2010 года ценник вторичного рынка вырос на +11,2%, в то время как у большинства покупателей ситуация с доходами никак не улучшилась (экономика пребывает в подавленном состоянии). А за рост цен приходится расплачиваться снижением спроса, увы», – резюмирует аналитик.
Как полагают аналитики IndexRussia.ru, смена состояний «рынок продавца» и «рынок покупателя» у нас сейчас происходит циклично. На текущий момент мы наблюдаем, как нам все больше диктует свои права «рынок продавца», но его время ограничено. «Уже в конце 2010 года начнется слом тренда и весной 2011 года покупатели снова будут «сильны»: обороты рынка упадут, цены остановят свой рост или даже немного снизятся», – прогнозируют эксперты. "

По моему это обычно для любого НОРМАЛЬНО и стабильно функцинирующего рынка. Не так?

[выбирающий]

Сообщение от mmkomarov

Всех с прошедшими!
....

По моему это обычно для любого НОРМАЛЬНО и стабильно функцинирующего рынка. Не так?

и Вас также!

1. а чем Вам Репченко не нравится. В среднем его прогнозы сбываются лет 5 ( которые я слежу) в отличие от всех других горе-аналитиков.
Хотя у него уклон в сторону пропаганды падения цен. А с другой стороны должен же быть хоть какой-то пиар против проплаченного пиара застройщиков?

2. а что такое нормальный рынок? и какое отношение к нему имеет перегретый рынок недвиги в нашей стране? ( если бы не перегрет, то цена не падала так резко и аналогично цене акций и др пузырей).

3. вопрос даже не в цене недвиги. вопрос в возможности ее купить. хрен с ним с ростом цены. главное чтобы деньги были, в том числе, чтобы обслуживать кредит.

в нашей стране цена падает в момент когда уже все совсем плохо ( и с работой и с достройкой).

[mmkomarov]

Репченко нравится обстоятельностью подхода итем, как расскрутил свой проект. Точность прогноза - очень относительная, и несколько странная классификация домов, на мой взгляд не отражающая реалий: "типовая панель - 16 -20 этажный монолит... и проч." Кроме того, он никогда не являлся не зависимым аналитиком. Впрочем таких и не бывает.
2. Рынок если и был перегретым, то именно был. Падение цен для любого рынка, как и рост - явление нормальное. А с акциями сравнивать ... в разгар кризиса Сбер упал раз в 5, газпром в 4-6, большинство ПИФов раз в 10... Могу ошибаться в точностях, лень смотреть, но порядок правильный. Согласитесь, max 30% в рублях на недвигу и близко не стоят.
3. Поверьте, не так мало людей у которых она есть.
4. Логично!