Консультация по оформлению недвижимости и сделок с ней. Проблемы декларирования.

[Екатеринка]

Поднимем.

[Тузя]

Екатеринка, хочу уточнить у Вас некоторые вопросы по поводу сделок с недвижимостью по ген.доверенности. Сложилась ситуация, когда два года назад мне пришлось дать ген.доверенность на всё движимое и недвижимое имущество иностранному гражданину( доверенность давалась, как гарантия платежеспособности при заёме денег). Какие действия может совершить этот гражданин без моего ведома, имея на руках одну ген.доверенность без оригиналов документов? Заранее спасибо за ответ.

[Екатеринка]

Тузя, смотря на что у вас выдана генеральная доверенность.
Человек, получивший доверенность, вправе:
* управлять и распоряжаться доверенным ему имуществом;
* совершать с ним различного рода сделки, вплоть до залога и продажи;
* получать кредиты;
* осуществлять банковские операции;
* представлять интересы доверителя в суде;
* подписывать от его имени договоры.
Так что человек, кому вы выдали доверенность, может осуществлять все те действия, которые прописаны в этой доверенности - вплоть до отчуждения имущества третьим лицам.
Но! В любом случае при совершении любых юридически значимых действий, в т.ч. и сделок, требуются оригиналы документов или нотариально заверенные копии их. Поэтому ваше доверенное лицо не сможет ничего сделать, не имея на руках оригиналы документов или их нотариальные копии. Это если соблюдать закон... А уж если человек что-либо захочет сделать и у него будет возможность - тут ему и оригиналы документов не потребуются. Например, можно получить любой дубликат или вообще обойтись без этого, если человек целеноправленно занимается мошенничеством и у него есть для этого все возможности. Поэтому все таки на вашем месте я бы отменила доверенность.

[Тузя]

Екатеринка, спасибо за подробный ответ. Для отмены доверенности достаточно сходить к нотариусу у которого она была оформлена или потребуется ещё забрать оригинал доверенности? Дело в том, что человек, которому давалась доверенность, живёт в другой стране и сейчас из-зи натянутых отношений не особо идёт на контакт, поэтому получить оригинал доверенности может оказаться затруднительным.

[rss]

Тузя, лучше перебдеть, чем недобдеть. Обращайтесь к нотариусу, удостоверевшему доверенность.

"Методические рекомендации по удостоверению доверенностей"
(утв. Решением Федеральной нотариальной палаты от 07 - 08.07.2003, Протокол N 03/03)

10. Прекращение доверенности

10.1. Нотариус разъясняет представляемому порядок прекращения и последствия прекращения доверенности (ст. 188, 189 ГК РФ). В частности, одним из оснований прекращения доверенности является ее отмена представляемым по доверенности.
10.2. Доверенность может быть прекращена по желанию представляемого, а доверенность, выданная в порядке передоверия, может быть прекращена по желанию представляемого по этой доверенности или по желанию представляемого по основной доверенности путем отмены им основной доверенности.
10.3. Имея в виду, что отмена доверенности имеет юридические последствия, нотариус разъясняет представляемому, что он обязан известить об отмене доверенности лицо, которому доверенность выдана, а также известных третьих лиц, для представительства перед которыми дана доверенность, и затребовать возврата доверенности от представителя.
10.4. В случае отмены представляемым доверенности передача соответствующего заявления может быть оформлена через нотариуса по правилам ст. 86 Основ. Нотариус по желанию заявителя свидетельствует подлинность подписи представляемого на заявлении. По просьбе представляемого ему может быть выдано свидетельство о передаче заявления. В этом случае нотариус делает отметку об отмене нотариально удостоверенной доверенности в Реестре нотариальных действий.
10.5. В случаях, когда через нотариуса отменяется доверенность, выданная в порядке передоверия, он делает отметку об этом на основной доверенности.

"Основы законодательства Российской Федерации о нотариате"
(утв. ВС РФ 11.02.1993 N 4462-1)
(ред. от 19.07.2009)

Статья 86. Передача заявлений

Нотариус передает заявления граждан, юридических лиц другим гражданам, юридическим лицам лично под расписку или пересылает по почте с обратным уведомлением. Заявления могут передаваться также с использованием телефакса, компьютерных сетей и иных технических средств. Расходы, связанные с использованием технических средств для передачи заявлений, оплачивает лицо, по просьбе которого совершается нотариальное действие.
По просьбе лица, подавшего заявление, ему выдается свидетельство о передаче заявления.

[Тузя]

rss, спасибо большое за помощь. Завтра же пойду к нотариусу, у которого оформлялась доверенность.

[DmF]

Здравствуйте!

Является ли дарственная основанием для продажи дома?
Продавец имеет на руках дарственную, "зеленого" свидетельства нет,говорит что возможна купля-продажа.
Стоит ли покупателю связываться? Какие подводные камни возможны?

[Екатеринка]

DmF, Более корректно говорить не о наличии или отсутствии свидетельства, а о том, зарегистрированно ли право собственности одаряемого (продавца в вашем случае) на имущества. Для распоряжения имуществом (отчуждения) регистрация в ЕГРП обязательна. А Свидетельство о регистрации может быть потеряно... В законе о гос.регистрации и инструкции Минюста (Приказ №295 от 19.11.2003) нет требования об обязательном предоставлении Свидетельства.

[Natashik]

DmF, посмотрите дату дарственной. Полагаю, что в вашем случае дата до 31.01.1998 г., в то время "зеленки" и не должно быть - закон о государственной регистрации прав на недвижимость еще не действовал. Но договор должен быть в нотариальной форме и зарегистрирован в БТИ. В этом случае при сдаче документов на регистрацию сделки купли-продажи первичная регистрация производится на продавца производится, но свидетельство ему не выдается. После регистрации первичного права собственности, "новое" право собственности регистрируется на покупателя и ему выдается "зеленка". При описанном раскладе покупателю "связываться" можно. Стандартные меры безопасности по проверки сделки может предпринять юрист или риелтор, к которому вы обратитесь лично. Если дата договора дарения после 31.01.1998 г., то зеленка должна быть обязательно, если её нет, и продавец по каким-то причинам отказывается её восстановить, то связываться с ним не стоит.

[DmF]

Natashik ,Екатеринка
Огромное спасибо за ответ.

Хотелось бы ещё уточнить
если правильно я понял хлопоты по дальнеёшему получению "зеленки"
(приватизация ,другими словами это повлечёт обновление тех паспорта,межевание границ участка или востановление,согласие соседей и т.д. ...)
лягут на покупателя?

Заранее спасибо!

[Екатеринка]

DmF, вы сейчас покупаете дом, как я понимаю. Если на землю нет правоустанавливающих документов у продавца, то и купить вы землю не сможете. Вы приобретёте дом, а затем ваше право - приватизировать землю или нет, тратиться на это или нет. Продавец уже не будет иметь отношение к вам. Если есть первоотводной документ на землю, то приватизировать можно в упрощенном порядке и с наименьшими расходами.

[akula-xxx]

Покупается квартира у подрядчика, переуступка права требования. Застройщик ДСК. Зеленка не оформлялась. Какие документы будут (должны) фигурировать в данной сделке? Какие могут быть подводные камни?

[Людмила К]

Сегодня была в БТИ, чтобы взять кадастровый план дома дла подачи в регистрационную палату для регистрации права собственности. Мне ответили, что у Вас тех. паспорт сделан 8 лет назад, и надо делать новый. Я говорю что ФЗ "О кадастре недвижимости" этого не предусматривает. Тогда она сказала что им нужно сделать тех.инвентаризацию. В нужности этой инвентаризации я сомневаюсь, может я не права? Не было в доме не смены собственника, не перепланировки. Что с этим делать?

[maximpn]

Сообщение от Людмила К

... Мне ответили, что у Вас тех. паспорт сделан 8 лет назад, и надо делать новый. Я говорю что ФЗ "О кадастре недвижимости" этого не предусматривает. Тогда она сказала что им нужно сделать тех.инвентаризацию. В нужности этой инвентаризации я сомневаюсь, может я не права? Не было в доме не смены собственника, не перепланировки. Что с этим делать?

ИМХО, правильно что сомневаетесь, я вас в этом поддерживаю. Но я не узкий специалист в этой области. Поэтому поправьте меня, если что.

ИМХО, инвентаризация носит исключительно заявительный характер. А в некоторых случаях даже сугубо добровольный характер. Если раньше срок технической инвентаризации был 5 лет, сию эту пятилетку упразднили:

Было так:

8. Плановая техническая инвентаризация объектов учета проводится в целях выявления произошедших после первичной технической инвентаризации изменений и отражения этих изменений в технических паспортах и иных учетно-технических документах.
Плановая техническая инвентаризация проводится не реже одного раза в пять лет.

Это ПП №921 от 04.12.2000 года.

ПП №388 от 30.04.2009г., вступившими в силу с 19.05.2009г. в п.8 ПП №921 внесены изменения. Поэтому сейчас так:

8. Первичный государственный технический учет многоквартирного дома, введенного в эксплуатацию после 1 марта 2008 г., и расположенных в нем помещений осуществляется по выбору заявителя:
по результатам первичной технической инвентаризации;
без проведения первичной технической инвентаризации.
В целях осуществления первичного государственного технического учета такого многоквартирного дома и расположенных в нем помещений без проведения первичной технической инвентаризации к заявлению о проведении данного учета прилагаются копия разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию и поэтажный план многоквартирного дома с указанием размеров и экспликации помещений, оформляемый в соответствии с установленными требованиями к подготовке графической части соответствующего раздела проектной документации на такой многоквартирный дом.
В результате осуществления первичного государственного технического учета указанного в настоящем пункте многоквартирного дома и расположенных в нем помещений организацией (органом) по государственному техническому учету и (или) технической инвентаризации выдаются кадастровые паспорта расположенных в многоквартирном доме помещений.
На территориях субъектов Российской Федерации, в которых введены в действие правила ведения Единого государственного реестра, организацией (органом) по государственному техническому учету и (или) технической инвентаризации в целях осуществления без проведения первичной технической инвентаризации первичного государственного технического учета многоквартирного дома, введенного в эксплуатацию после 1 марта 2008 г., и расположенных в нем помещений оформляются технические паспорта на основании сведений, содержащихся в представленных заинтересованным лицом в соответствии с настоящим пунктом документах.
9. Техническая инвентаризация изменений характеристик объекта капитального строительства проводится в случае изменения технических или качественных характеристик объекта капитального строительства (перепланировка, реконструкция, переоборудование, возведение, разрушение, изменение уровня инженерного благоустройства, снос) на основании заявления заинтересованного лица о проведении такой инвентаризации.
По результатам технической инвентаризации изменений характеристик объекта капитального строительства организацией (органом) по государственному техническому учету и (или) технической инвентаризации осуществляется государственный технический учет в связи с изменением данных характеристик и выдается кадастровый паспорт, содержащий уточненные сведения о таком объекте.";

Обратите внимание, что срок 1 мартая 2008 года распространяется только на учет много квартирных домов, а не частных домовладений.

Кроме этого, п.6 ПП №921 увязывает последующую инвентаризацию с изменениями характеристик объекта капитального строительства. Соответственно, если изменений не было, зачем повторная инвентаризация. Другими словами, заявитель не против инвентаризации, только ему это не нужно. И если хотят органы техучета это делать, за свой счет пожалуйста.

6. Техническая инвентаризация объектов капитального строительства подразделяется на первичную техническую инвентаризацию и техническую инвентаризацию изменений характеристик объекта капитального строительства.
Государственный технический учет объектов капитального строительства подразделяется на первичный государственный технический учет и государственный технический учет в связи с изменением характеристик объекта капитального строительства.
Техническая инвентаризация и государственный технический учет объектов капитального строительства осуществляются по заявлениям заинтересованных лиц.
(п. 6 в ред. Постановления Правительства РФ от 30.04.2009 N 388)

Как обстоят ФАКТИЧЕСКИ дела в наших БТИ, неизвестно. Но предполагаю, ОНИ (БТИ) будут этому сопротивляться. И по прежнему будут заводить людей как бы "по старинке" на повторную инвентаризацию, только как бы по заявлению правообладателя.

[Людмила К]

Вот и мне кажется , они всех заставляют делать тех паспорт, эта начальница смотрела на меня как на врага и придумала инвентаризацию.

[Роман Л]

Всем доброго времени суток. Уважаемая Екатерина, прошу помочь советом. Проблемма не нова, но не потеряла своей актуальности. Купили квартиру по договору долегого участия в пресловутой "Северной Короне", строительство идёт, но очень слабо. Есть опасения о банкротстве застройщика. Вопрос:
1. Что необходимо предпринять, в связи с опасениями о банкротстве, пока не поздно, но так, что бы, не навредить застройщику и позволить ему попытаться закончить стройку?
2. Чего категорически не надо делать, что бы, опять же, не навредить?
3. Если этот вопрос не в вашей области, можете ли порекомендовать кого нибудь, кто сталкивался с этой проблеммой.
Вы можете ответить мне в личку.
С уважением... И с наступающим праздником 8 марта!

[serg77]

Екатерина,скажите пожалуйста хочу продать квартиру,с чего начать?

[autorem79]

Вопрос собственно в том, как это сделать - приватизировать землю под ГСК.
Какие документы нужны, сколько гаражей (боксов) от общего числа должны быть приватизированы (в собственности) и есть ли прецеденты (приватизации земли под ГСК) в Воронеже?
Заранее спасибо за ответ!

[autorem79]

Возможно ли приватизировать землю в индивидуальном порядке?

[Екатеринка]

serg77, во-первых, необходим правоустанавливающий документ на квартиру. Им является свидетельство о государственной регистрации права собственности. Оно обязательно, если квартира приобретена после 31.01.1998 года.
Во-вторых, необходим документ, на основе которого выдано данное свидетельство. Им может быть договор купли-продажи, мены, дарения, ренты, приватизации, свидетельство о праве на наследство, справка о выплате паевых взносов (для кооперативных квартир), решение суда и прочее — в зависимости от того, каким способом продавец получил в собственность данную квартиру.
В-третьих, нужны паспорта всех совершеннолетних участников сделки и детей старше 14 лет (свидетельства о рождении — для несовершеннолетних до 14 лет), в собственности которых находится продаваемая квартира.
В-четвертых, потребуется кадастровый паспорт на объект недвижимости. «Данный документ с февраля этого года заменяет справки из БТИ с технической информацией об отчуждаемом помещении, которые раньше входили в список обязательных документов для совершения сделок с недвижимым имуществом. Однако он необходим только в том случае, если ранее в регистрационную службу не предоставлялась техинформация по данной квартире. Если же эти сведения в ЕГРП уже есть, для новой продажи кадастровый паспорт не нужен».
В-пятых, для продажи необходима справка формы № 40 из паспортного стола о лицах, зарегистрированных в данной квартире (копия поквартирной карточки). Срок действия такой справки составляет один месяц. При наличии зарегистрированных жильцов, не являющихся собственниками, от них понадобится нотариально заверенное обязательство выписаться. Однако по негласному правилу, квартиру к моменту заключения сделки «освобождают»: в ней не должно быть никаких жильцов ни фактически, ни «по бумагам».

Если квартира перешла в собственность в порядке наследования или дарения и право собственности при этом было оформлено до 1 января 2006 года, то продавцу следует подготовить справку из налоговой инспекции об отсутствии задолженности по уплате налогов за квартиру. Она выдается в ИМНС района по местонахождению недвижимости. Если же квартира была подарена или получена в наследство после 1 января 2006 года, такую справку предоставлять не нужно.

В УФРС к данному пакету документов потребуется приложить квитанции об уплате государственной пошлины.

В-шестых, по российскому законодательству, если недвижимость приобреталась во время брака и возмездно, то есть за деньги или в обмен на другое имущество, то она признается общей собственностью супругов. В правоустанавливающем документе в этом случае указан только один из супругов, однако, несмотря на это, второй является полноправным участником любой сделки с данной квартирой. Чтобы не вышло так, что один супруг продаст без ведома второго совместно нажитую жилплощадь, закон требует от последнего нотариально заверенное заявление о согласии на продажу.

«Когда собственниками (совладельцами) квартиры являются несовершеннолетние дети, необходимо заранее позаботиться о получении разрешения органа опеки и попечительства на продажу. Эти органы находятся при местных отделах образования. Они призваны защищать интересы несовершеннолетних и могут поставить определенные условия, которые должны быть соблюдены при продаже, например приобретение другого жилья»

[Asyanya]

Екатеринка, подскажете пожалуйста..
В частном доме два собственника, выход один, коммуникации общие, доли не выделены в натуре. Зеленки на дом и землю есть. Один из собственников хочет пристроить пристройку, с отдельным выходом, провести туда коммуникации – в общем полностью отделиться.
Возможно ли оформление этой пристройки, сразу в собственность того собственника, который будет строить?
Когда делить доли в натуре существующего дома? До того как будет два выхода, выдел доль в натуре не возможен?

[Екатеринка]

autorem79, Чтобы оформить, в соответствии с действующим законодательством, в собственность гаражный бокс необходимо: получить от Председателя справку о выплате паевых взносов; вызвать техника из БТИ и подготовить пакет документов для регистрации права в Управлении Федеральной регистрационной службы прав на недвижимое имущество; обратиться в указанное Управление с заявлением о регистрации права собственности; получить Свидетельство о праве собственностию.
Земля же под гаражными боксами, как правило, находится в аренде у ГСК, а, следовательно, приобрести ее в собственность отдельно взятому члену ГСК не представляется возможным.

[Екатеринка]

Asyanya, прежде, чем что-либо строить, необходимо выделить доли в натуре через суд, нотариуса или сразу УФРС.

[Asyanya]

Сообщение от Екатеринка

Asyanya, прежде, чем что-либо строить, необходимо выделить доли в натуре через суд, нотариуса или сразу УФРС.

Екатеринка, спасибо. Сейчас подумали и решили, что делить доли в натуре, до оформления пристройки нет смысла. Участок хоть и не маленький, но он узкий и длинный(вдоль дома узкая сторона), справа и слева соседи, а если еще и участок прилегающий к дому разделить на два(вдоль), потом отступить межу с обоих сторон, то строиться будет проблематично.

Если можно, еще один вопросик....если доли в натуре не выделять на данном этапе, то с согласия второго сособственника, первый может оформить пристройку на себя(разрешение на строительство, план, в дальнейшем право собственности)?
Или она будет считаться совместной собственностью?

[Екатеринка]

Asyanya, если вы не выделите доли до строительства - то и пристройка будет общей долевой собственностью. Общая площадь дома с учетом пристройки будет делиться по долям.

[Asyanya]

Сообщение от Екатеринка

Asyanya, если вы не выделите доли до строительства - то и пристройка будет общей долевой собственностью. Общая площадь дома с учетом пристройки будет делиться по долям.

Улучшения, отделимые от основного объекта общей собственности (без несоразмерного
ущерба его хозяйственному назначению), по общему правилу поступают в собственность
того из участников, кто их произвел, то есть не составляют объекта общей собственности.

По соглашению сособственников они могут остаться в составе общего имущества
и тогда повлечь соразмерное увеличение доли произведшего их участника.
Неотделимые от основного объекта общей собственности улучшения становятся
объектом общей собственности всех участников. Сделавший их участник может
требовать соразмерного увеличения своей доли в праве на общее имущество, если
он осуществил такие улучшения за свой счет и с соблюдением установленного
порядка использования общего имущества, то есть они касались той его части,
которая была предоставлена ему в пользование. Например, сособственник жилого
дома, пользующийся одной из его комнат в соответствии со своей долей и произведший
пристройку к этой комнате в виде, допустим, террасы, может требовать увеличения
своей доли в праве на общее имущество, поскольку оно увеличилось за его счет
(при этом сама терраса как часть дома составляет объект общей собственности,
а не объект собственности построившего ее участника).

Что то не сходится...

[Екатеринка]

Asyanya, противоречий нет, даже если вы построите пристройку и будете выделять долю потом - у вас будут 2 этапа - сначала увеличить надо долю того, кто строил, с согласия других сособственников, а потом выделять уже доли в натуре. Это через нотариуса или суд. Но пока этого не будет, пристройка будет как часть дома составлять объект общей долевой собственности и доли будут те же, что и до постройки, пока не будут пройдены как бы 2 указанных выше этапа.

[Asyanya]

Екатеринка, спасибо. Заморочек больше чем ожидалось((

[Екатеринка]

Asyanya, да. Но и без оформления жить - тоже не вариант.

[Ru4ka]

Здравствуйте, Екатеринка
Как можно поменять собственника на квартиру? Муж хочет, чтобы право собственности на квартиру было оформлено на меня. В данный момент зеленка на его имя, договор купли-продажи тоже. Квартира приобретена в браке. Возможен ли договор купли-продажи между нами, дарение или существуют еще какие-ниб. способы? Что проще и дешевле?