Покупка недвижимости в Воронеже

[Как-тоТак]

Сообщение от sshsecurity

Как-тоТак,
не выдумывайте...

Получили Парадный квартал... Комаров-ДедМороз - это пять))))))))))

Моя фантазия ничто по сравнению с действительностью)))
После того, как одна глава отказалась подписать протокол! Общественных слушаний! Карл! Потому, что большинство проголосовало за инициативу ей не выгодную. И вообще это не слушания , а вы так сами собрались, при наличии постановления о проведении слушаний.
Не удивлюсь ничему.
Как там было у классика: " Но раз имеется в наличии достаточная прибыль, капитал становится смелым. Обеспечьте 10 %, и капитал согласен на всякое применение, при 20 % он становится оживлённым, при 50 % положительно готов сломать себе голову, при 100 % он попирает все человеческие законы, при 300 % нет такого преступления, на которое он не рискнул бы, хотя бы под страхом виселицы."
Другое дело, что сейчас это не выгодно, но как задел на будующее подойдёт.

[Xenon]

>Особенно понравилось про "собственное дошкольное учреждение на 25 мест". Детский сад на одну группу?

На первом этаже наверняка можно организовать.

[sshsecurity]

Как-тоТак,
не надо рассуждать образными фразами - если есть конкретные примеры- давайте факты...

То, что выше вы выдумали - по факту невозможно

[Silovik]

Сообщение от sshsecurity

Silovik,
студии от 3М - 2-3% это и будет уже 60-100к комиссии...

Согласен, но ПП пишет что ипотека от 300K, вот и получается, что реелторский сервис к ипотечной студии 10% стоит??? И кто это берёт?

p.s. тут подсказали, что за 6M сейчас в Питере можно и трёшку в некоторых районах взять... так что не переоценивайте Питер.

[abshch]

Сообщение от Silovik

p.s. тут подсказали, что за 6M сейчас в Питере можно и трёшку в некоторых районах взять... так что не переоценивайте Питер.

Смотря что считать Питером. В более менее новом доме (до 10 лет) не в центре, кв. метр от 100 т.р.
Там тоже есть свой "машмет" , "отрожка" и т.д. )))

[Алексей69]

Сообщение от ПавелПетрович

Профессиональный риэлтор- продавец выгоды, надежности и безопасности.
Давайте возвращаться к названию темы, а то всё скатилось к обсуждению представителей данной сферы деятельности.
Хотите поговорить о действиях/бездействиях риэлторов- есть другая тема, с соответствующим названием.

Как это представлено на практике? Риэлтор "делится" скидкой от застройщика, сливает дешевый вариант не своему проверенному инвестору под срочный выкуп, страхует "титул" нового собственника, передает покупателю "гарантийное обеспечение" что сделка точно состоится? Как именно деньгами отвечает риэлтор за свои действия и предоставляемые гарантии?
Нету у нас профессиональных риэлторов, есть неплохие частные маклеры со знанием рынка (цены) и объектов "типа много коридоров" которые покупать нельзя.
Гарантий нет никаких, под гарантиями я понимаю, те обязательства, которые обеспечены в силу закона (например вклад в банке - гарантия АСВ, покупка вещи - закон о защите прав потребителей).

[tidolgort]

Сообщение от Алексей69

Как это представлено на практике? Риэлтор "делится" скидкой от застройщика, сливает дешевый вариант не своему проверенному инвестору под срочный выкуп, страхует "титул" нового собственника, передает покупателю "гарантийное обеспечение" что сделка точно состоится? Как именно деньгами отвечает риэлтор за свои действия и предоставляемые гарантии?

Сейчас вас шапками закидают. Я пытался поднимать этот вопрос, так как он напрямую касается покупки,но реального прямого ответа нет да и похоже не будет. Я уже приводил пример магазинов. Они такие же посредники, просто товар/услуга другая, другая специфика, но суть продаж та же, и главное правило чтобы покупатель остался доволен. В нашем случае когда клиент-"покупашка" и прочие эпитеты, которые звучали на этом ресурсе от риэлторов, говорит о нецивилизованном рынке услуг. Есть огромная разница в качестве услуги при покупке с лотка стихийной торговли и в магазине самообслуживания крупной сети.

[sshsecurity]

Алексей69,
гарантий в недвижимости фактически не бывает.. и это в любом случае - не забота посредника - если вы желаете - он порекомендует застраховать титул - но будете ли вы это делать, посмотрев на стоимость? Обычно все отказываются и говорят: "Ну вот же документы.. все тут нормально? Ничего не всплывёт??"

Выгода - достигается за счет изучения ваших потребностей, подсказки - куда стоит смотреть, что искать, где... Риэлтор знает где торговать и так далее.
Надежность и безопасность - в нормальной фирме есть юристы и оформители, которые знают куда смотреть и какие риски могут быть, подскажут как и что делать (или сами сделают).. риэлтор с вами напишет расписку, проконтролирует расчеты, чтобы еще пару фирм с вас не взяли непонятые комиссии или иные траты; и так далее.



tidolgort,
недвижимость - такой же товар, как и любой другой. Нужны гарантии и уверенность - покупайте новое жилье... желаете рискнуть и прикупить вторичку - это тоже самое, что покупать БУ авто - риск есть всегда и никто никаких гарантий не даст, как не диагностируй.

[Алексей69]

Сообщение от sshsecurity

Алексей69,
гарантий в недвижимости фактически не бывает.. и это в любом случае - не забота посредника - если вы желаете - он порекомендует застраховать титул - но будете ли вы это делать, посмотрев на стоимость? Обычно все отказываются и говорят: "Ну вот же документы.. все тут нормально? Ничего не всплывёт??"

Выгода - достигается за счет изучения ваших потребностей, подсказки - куда стоит смотреть, что искать, где... Риэлтор знает где торговать и так далее.
Надежность и безопасность - в нормальной фирме есть юристы и оформители, которые знают куда смотреть и какие риски могут быть, подскажут как и что делать (или сами сделают).. риэлтор с вами напишет расписку, проконтролирует расчеты, чтобы еще пару фирм с вас не взяли непонятые комиссии или иные траты; и так далее.

Полностью с Вами согласен, отсюда вывод риэлтор - это человек со знанием рынка и процедуры оформления и порядка действий.
Риэлтор похож на "помогающих в гаи" типа заполним бумажку, сдадим без очереди и т.д.
Ответственности материальной никакой, хотелось бы платить комиссии примерно 5-10%и получать гарантии хотя бы как у нотариусов, там проф ответственность застрахована и есть лицензия и реестр, а риэлтор это человек, который выкинет симку и...

[Алексей69]

Есть один момент, в котором риэлторы мне импонируют- они разогревают цены на квартиры и рынок в целом. Обычно человек, продавая однушку звонит 2-м, 3-м риэлторам для оценки квартиры, и они, понимая всю соль конкуренции, начинают предлагать ему цены для продажи все выше и выше...
Вот так же действуют и так называемые биржевые спекулянты, могут ли они существенно повлиять на стоимость актива - нет, но свои 5-10% в рынок добавляют, и это безусловно, приятно для инвесторов.
Ну а платит за все человек с деньгами, кто покупает.

[tidolgort]

Сообщение от sshsecurity

недвижимость - такой же товар, как и любой другой.

В этом я с вами полностью согласен.

Сообщение от sshsecurity

желаете рискнуть и прикупить вторичку - это тоже самое, что покупать БУ авто - риск есть всегда и никто никаких гарантий не даст

Если вы покупаете машину в подворотне то да. А если в нормальной конторе, то никто не будет мутить из-за одной машины.

Еще раз магазин(согласитесь, что это посредник) несет ответственность за некачественный товар (понятно , что по факту все перекладывается на поставщика, но это уже меня как клиента не волнует). В случае недвижимости агентство как бы и не при делах.

Получается интересная картина, для корректного договора-это к юристу, оценить стоимость квартиры-к оценщику (риэлтор насколько я понимаю не эксперт и не может давать официальной оценки), ответственность-к страховщикам. Вопрос тогда 5-10%-это за пару объявлений на авито и на покататься на показы?

Взять хотя бы господина Комарова. Вот человек продвигает свои объекты: и видео с квадракоптера снимает, и участвует в дискуссиях на форумах, в печатных изданиях, возможно участвует в выставках, не удивлюсь если были передачи на тв. Да черт возьми, даже новогодний колпак одел.

Я во многом с ним не согласен, но восхищаюсь,что человек старается сделать свою работу не просто формально, а выложиться на 100%.

[sshsecurity]

Алексей69,
только выбить эту страховку у нотариуса почти нереально, т.к. надо будет доказать, что это по его вине у вас что-то случилось...

А про разогрев рынка - это ваши фантазии...

tidolgort,

Еще раз магазин(согласитесь, что это посредник) несет ответственность за некачественный товар (понятно , что по факту все перекладывается на поставщика, но это уже меня как клиента не волнует). В случае недвижимости агентство как бы и не при делах.

Магазин продает новые товары, которые ему передал производитель!! Проводите аналогию в новостройками - Застройщик несет ответственность за дом и дает гарантию... Так же как и в случае с Магазином - он пошлет вас к производителю за гарантией и всё...

Получается интересная картина, для корректного договора-это к юристу, оценить стоимость квартиры-к оценщику (риэлтор насколько я понимаю не эксперт и не может давать официальной оценки), ответственность-к страховщикам. Вопрос тогда 5-10%-это за пару объявлений на авито и на покататься на показы?

это за комплекс этих услуг... Комиссия АН в Воронеже - это 2-3%.. а за 10% вам и оценку официальную сделают и страховку оплатят...

Взять хотя бы господина Комарова. Вот человек продвигает свои объекты: и видео с квадракоптера снимает, и участвует в дискуссиях на форумах, в печатных изданиях, возможно участвует в выставках, не удивлюсь если были передачи на тв. Да черт возьми, даже новогодний колпак одел.
Я во многом с ним не согласен, но восхищаюсь,что человек старается сделать свою работу не просто формально, а выложиться на 100%.

это речь, про то, что ему вы готовы отдать 5-10% комиссии?

[tidolgort]

Сообщение от Алексей69

звонит 2-м, 3-м риэлторам для оценки квартиры

По телефоны квартиры не оценивают.

Сообщение от Алексей69

и они, понимая всю соль конкуренции, начинают предлагать ему цены для продажи все выше и выше...

Они поднимали цену выше потому, что рынок быков был. Каждую неделю цены росли, вне зависимости от риэлторов. Застройщики поднимали цену на первичку, вторичка за ними подтягивалась. Да риэлторы, конечно, вносили свою лепту лозунгами "покупай, пока не подорожало" "горячие пирожки", но это не столь существенно.
Сейчас рынок встал, надолго. Вот и прикиньте как проще: поднять цену и ждать покупателя из-за лишних или выйти в кэш, а дальше вложить в то, что ростет?
Недвижимость в валюте продолжает падать.

[tidolgort]

Сообщение от sshsecurity

Магазин продает новые товары, которые ему передал производитель!!

Вы не правы посмотрите внимательно сетевые магазины, они продают товар восстановленный, по сути это и есть бу.

Сообщение от sshsecurity

Проводите аналогию в новостройками - Застройщик несет ответственность за дом и дает гарантию...

Правильно, тогда риэлтор в этой схеме лишнее звено.

Сообщение от sshsecurity

Так же как и в случае с Магазином - он пошлет вас к производителю за гарантией и всё...

Вы видимо не возвращаете ничего в магазины. Есть гарантия магазина, а есть гарантия производителя. Они могут быть разными, но суть в том, что если я купил пылесос и он с браком я отнесу его в МАГАЗИН, а не поеду в Южную Корею.

Сообщение от sshsecurity

Комиссия АН в Воронеже - это 2-3%

Здесь прокакивала цифра 5-10, значит я ошибся.

Сообщение от sshsecurity

это речь, про то, что ему вы готовы отдать 5-10% комиссии?

Это речь про то, что человек РЕАЛЬНО делает свою работу, знает объекты(до деталей), которыми занимается, при том, что он не и исполнитель, а руководитель.

Не все методы работы я поддерживаю, особенно отрицание очевидных вещей, но в целом его работа заметно выделяется в отличии от других агентств.

[sshsecurity]

tidolgort,

Вы не правы посмотрите внимательно сетевые магазины, они продают товар восстановленный, по сути это и есть бу.

отлично, пусть будет так (хотя я только об огрызке знаю) - для этого у меня есть пример: банк продает залоговую квартиру. Чистота сделки - гарантирована.

Правильно, тогда риэлтор в этой схеме лишнее звено.

так не все и идут к риэлторам при покупке новостроя.. хотя зря, т.к. у АН обычно есть связи с подрядами или договоренности с самими застройщиками о скидках и прочих приятных условиях... Плюс люди не могут знать обо всех предложениях на рынке и могут банально купить объект не лучшего качества, чем могли бы...

Вы видимо не возвращаете ничего в магазины. Есть гарантия магазина, а есть гарантия производителя. Они могут быть разными, но суть в том, что если я купил пылесос и он с браком я отнесу его в МАГАЗИН, а не поеду в Южную Корею.

Я обычно заказываю в Интернет-магазине, чтобы ЛЮБОЙ товар можно было бы просто так сдать без каких либо вопросов продавца... Я про то, что магазин может вас послать к представителю производителя... и всё. А дальше вы либо будете в ними бороться и потеряете кучу времени, либо обратитесь к производителю и всё...

[tidolgort]

Сообщение от sshsecurity

так не все и идут к риэлторам при покупке новостроя.. хотя зря, т.к. у АН обычно есть связи с подрядами или договоренности с самими застройщиками о скидках и прочих приятных условиях... Плюс люди не могут знать обо всех предложениях на рынке и могут банально купить объект не лучшего качества, чем могли бы...

Лет 10 назад я бы с вами согласился. Сейчас весь город в плакатах завешен со стройками, у каждого застройщика сайт с планировка, декларацией,аудио объявления в торговых центрах, про печатные медиа я вообще молчу. Подрядчики нередко сами дают объявления, про качество риэлторы как правило в среднем по больнице вообще не ведают да и как отнести "качество" к дому, если только не строится рядом несколько позиций.

[tidolgort]

Сообщение от sshsecurity

Я обычно заказываю в Интернет-магазине

Интернет-магазинов много,я не знаю где вы покупали, но со своей стороны скажу, что проблем с возвратом пока не было.Если магазинная гарантия есть, значит примут,если нет (как правило это небольшие инет магазины)-тогда да только гарантия производителя, но все это прозрачно, а не так как у риэлторов, они с места в карьер начинают петь о надежности, чистоте, гарантиях, а их по сути и нет.

[Алексей69]

Представители посредников на этом форуме говорят риэлторы - это хорошо, жадные собственники (инвесторы) - это плохо.
Я говорю риэлторы это будет хорошо, когда на рынок придут крупные игроки и мегарегулятор (государство) подготовит под это дело законодательную базу и разграничит ответственность.
То что есть у нас сейчас по сути "мутная вода", когда никто не за что не отвечает, но конечно это выгодно посредникам, т.к. в мутной воде самая крупная рыба и без НДС!

[Алексей69]

Ну а по теме:
Как думают уважаемые профессиональные участники рынка Воронежской недвижимости, как на стоимость вторичек повлияют изменения в налоговом законодательстве с января 2016г. в части увеличения срока для "безналоговой продажи" с 3-х до 5-ти лет, а так же фактический запрет ставить во всех договорах 990т.р. и налог не менее 70% от кадастровой стоимости?
Будет рост цен, падение?
Я понимаю, что все регулирует баланс спроса и предложения, но все же, это фундаментальный анализ и он тоже должен отражаться на рынке.

[Silovik]

Сообщение от Алексей69

Ну а по теме:
Как думают уважаемые профессиональные участники рынка Воронежской недвижимости, как на стоимость вторичек повлияют изменения в налоговом законодательстве с января 2016г. в части увеличения срока для "безналоговой продажи" с 3-х до 5-ти лет, а так же фактический запрет ставить во всех договорах 990т.р. и налог не менее 70% от кадастровой стоимости?
Будет рост цен, падение?
Я понимаю, что все регулирует баланс спроса и предложения, но все же, это фундаментальный анализ и он тоже должен отражаться на рынке.

Фундаментально недвижимость интересна только для собственного потребления сейчас, и имхо, это не на один год теперь...

Кроме того сегодня была инициатива внесена про валюту весьма опасная для экономики в перспективе, а такого рода перлы, что ограничивают интерес к проживанию и процветанию в РФ подкосят и спрос на собственное потребление, имхо.

p.s. по спору выше на счёт магазинов - хоть они и посылают в оф. сервис, но в течении пары недель, кажется, можно этот посыл игнорить - магаз сам должен общаться с сервисом, при вашем настойчивом желании, к сожалению пункта не помню, но был прецедент пару лет назад с bosch и всеинструменты, а мне в сервис было не удобно территориально.

[sshsecurity]

Алексей69,
никак не повлияет, в принципе.... только некоторым придется заплатить налог.

1. Инвестор купил за 2,7 1/2к. квартиру... рынок и кадастр, предположим - 3 млн
продает в ДКП за 2,7.... следующий так же продает за 2,7... Всё по старому.

2. Наследство и дарение. Та же квартира... 3 млн*0,7 = 2,1... - 1млн вычет = 1,1млн. ...* 0,13 = 144 тысячи. Тут в ДКП 2,1 млн и сразу отложить 150к на налог... Депозит за год, пока придет квитанция принесет, пусть 7% = 11 000. Итого "минус" будет = 133 000.
Дорожать второй случай не может, ибо найдется всегда первый на замену...

Но... тут начинается еще интереснее история. Покупатель в варианте 2, в ДКП имеет 2,1 - т.е. и продать его он может только за 2,1 в ДКП... а как уже выяснили - на рынке всегда будут Объекты с варианта 1, где будет 2,7 в ДКП... т.е. Покупатель, которому нужен вычет или который не хочет рисковать (а занижение в ДКП - это всегда риск) будет так же искать квартиры по критерию - какая цена будет стоять в ДКП. =))) Как-то так.

Да и это будет относиться только к новым объектам, купленным после 01.01.2016 - а значит на рынке всегда будут те, которые можно купить по старым правилам... а когда они начнут уменьшаться - то и новым уже станет по 3-5 лет)))))))))

[Алексей69]

Сообщение от sshsecurity

Алексей69,
никак не повлияет, в принципе.... только некоторым придется заплатить налог.

1. Инвестор купил за 2,7 1/2к. квартиру... рынок и кадастр, предположим - 3 млн
продает в ДКП за 2,7.... следующий так же продает за 2,7... Всё по старому.

2. Наследство и дарение. Та же квартира... 3 млн*0,7 = 2,1... - 1млн вычет = 1,1млн. ...* 0,13 = 144 тысячи. Тут в ДКП 2,1 млн и сразу отложить 150к на налог... Депозит за год, пока придет квитанция принесет, пусть 7% = 11 000. Итого "минус" будет = 133 000.
Дорожать второй случай не может, ибо найдется всегда первый на замену...

Но... тут начинается еще интереснее история. Покупатель в варианте 2, в ДКП имеет 2,1 - т.е. и продать его он может только за 2,1 в ДКП... а как уже выяснили - на рынке всегда будут Объекты с варианта 1, где будет 2,7 в ДКП... т.е. Покупатель, которому нужен вычет или который не хочет рисковать (а занижение в ДКП - это всегда риск) будет так же искать квартиры по критерию - какая цена будет стоять в ДКП. =))) Как-то так.

Да и это будет относиться только к новым объектам, купленным после 01.01.2016 - а значит на рынке всегда будут те, которые можно купить по старым правилам... а когда они начнут уменьшаться - то и новым уже станет по 3-5 лет)))))))))

Со всем согласен, кроме минуса в 133 тыс, кто-то за него должен будет заплатить и я так думаю, это будет тот же человек, кто и платит риэлтору, то есть человек с деньгами.

[sshsecurity]

Теперь часть сделок - только через нотариуса.
Продажа долей; если продавец - несовершеннолетний; соглашение о разделе имущества супругов....

День печати
Делить имущество при разводе и продавать доли в квартире можно будет только через нотариуса
http://www.rg.ru/2015/12/30/notariat.html

[NORFOLK]

Сообщение от sshsecurity

Теперь часть сделок - только через нотариуса.
Продажа долей; если продавец - несовершеннолетний; соглашение о разделе имущества супругов....

а то они до этого бедствовали от отсутствия денег....

[Silovik]

Подсмотрел тут на одном форуме идею, что мол количество браков может рассматриваться как одна из компонент в спросе на недвижимость. Заглянул в росстат по Воронежу, данные есть за январь-октябрь г/г пока, но тоже интересно:

(2014->2015)
16466->15433

Итого, эта компонента смотрит вниз на ~6%.

Может ещё что подберём, и прогноз составим на год?

[Лысый]

А по лигике закон обратной силы не имеет?!? Я к тому что, если квартира в 12ом глду была куплена, то смогу продать без попадалова на налог в 16ом???? 3 года вышло, а 5 нет еще!

[Лысый]

Сообщение от Silovik

Кроме того сегодня была инициатива внесена про валюту весьма опасная для экономики в перспективе, а такого рода перлы, что ограничивают интерес к проживанию и процветанию в РФ подкосят и спрос на собственное потребление, имхо.
.

Про что толк?!?! Кинь ссыль??? Налог на валютные опереции наверное??

[Silovik]

Сообщение от Лысый

Про что толк?!?! Кинь ссыль??? Налог на валютные опереции наверное??

Валютные операции между резидентами РФ предлагают запретить
Вроде бы очередная инициатива в режиме бла-бла-бла, да и от представителя какой партии... но если посмотреть последние прошедшие инициативы и их авторство... то это прощуп почвы явный.
Ну и в догонку в 20х числа вступило новое положение ЦБ об идентификации клиентов банков и т.п.

p.s. квартиру продать сможешь.

[Лысый]

Сообщение от Silovik

Валютные операции между резидентами РФ предлагают запретить
Вроде бы очередная инициатива в режиме бла-бла-бла, да и от представителя какой партии... но если посмотреть последние прошедшие инициативы и их авторство... то это прощуп почвы явный.
Ну и в догонку в 20х числа вступило новое положение ЦБ об идентификации клиентов банков и т.п.

p.s. квартиру продать сможешь.

По идентификации и понятно было, что подготовка для сбора "базы" кого подоить! Но по сути паспорт то всегда нужен был! В общем прогноз не очень! Я например всегда все справки выкидывал на покупки! Говорят если будут брать налог, то при отсутствии подтверждения цены покупки будут брать со всей стоимости!! Жесть

[Silovik]

Сообщение от Лысый

Но по сути паспорт то всегда нужен был! В общем прогноз не очень! Я например всегда все справки выкидывал на покупки! Говорят если будут брать налог, то при отсутствии подтверждения цены покупки будут брать со всей стоимости!! Жесть

ну до $500 вроде не был, да и если забыл, то за красивые глаза уж штуку-две на отпуск могли и разбить на несколько обменов. что касательно базы под ндфл - с одной стороны такие разговоры-предположения ходят, с другой - они не могут наладить процесс налогообложения ВР мосбиржи по факту, так что до нала им далеко... хотеть и мочь, как обычно скорее запретят - это их метод.