Берем кредит и покупаем квартиру - 2

[RUR]

Сообщение от mmkomarov

Ага! а землю в аренду Вы получаете бесплатно.

Нет не бесплатно, Вы её в расходы включили. А к налоговому вычету никак?

[Diego]

Насчет грядущего понижения цен на нефть, Кудрин тоже просек фишку:

http://gazeta.ru/news/business/2011/..._2007477.shtml

Кудрин: после выборов придется повысить налоги, чтобы компенсировать падение цен на нефть

При этом инфляция будет не на все, а как 2008 на еду и самое необходимое, или на тарифы госмонополий. Вместе с сокращениями массовыми и урезаниями зарплат. А на остальные товары цены заметно просядут вниз похоже. Квартиры тоже подешевеют. Если конечно у государства хватит сил в этот раз поддержать банки и застройщиков. Но что-то говорит о том что уже не хватит госрезервов, и ожидать стоит реальное падение.

Почему ожидаю падения цен - потому что банки накапливают ликвидность рублевую (деньги, кредиты от государства). То есть инфляции не ожидается, а наоборот дефляция на многие активы, судя по всему.
Вот:
http://gazeta.ru/financial/2011/09/13/3766673.shtml

Спрос банков на бюджетные деньги, размещаемые Минфином, во вторник в 5,6 раза превысил предложение. Это шестой аукцион подряд, прошедший с многократным превышением спроса над предложением. Банки запасают ликвидность, чтобы застраховаться от неопределенности на финансовых рынках и подготовиться к налоговому периоду.

Поведение банков и слова Кудрина подтверждают мои ожидания, что грядущее время лучше ждать в деньгах. И ждать подешевления квартир. Чтобы тогда уже и купить.

[slim24]

где сейчас взять ипотеку под не большой процент,если первоначальный взнос будет 1000000р?и возможно ли взять без справок о доходах?

[sasa2006]

Сообщение от mmkomarov

А сантехника? а отделка? а утеплитель? а отопление? скважина? канализация? Электроразводка?

у нас разное понятие о бетонной коробке
утеплитель в расчеты включен
работы - надо набросить вторую цену
сантехника которая ставиться в новых квартирах стоит не дорого
ванна 2.5 тысячи+ унитаз 2,5 тысячи
на сто квадратов роли не играет
+ 1 тысячу рублей на квадрат добавит газовое отопление
проводка - мелочи
гипсокартон тоже неспеша можно смонтировать
вообщем без стоимости участка в 10 000 рублей за квадрат укладываешся
более того есть варианты еще большего снижения цены, но для строительных компаний в отличие от частника они неприемлимы

[Натухель]

Как я понимаю, себестоимость строительства многоквартирного дома не менее 20 тыр на кв м. Значит, цены если и упадут, то на треть. НО. Если доходы населения (точнее реальная покупательная способность) начнет снижаться, то кто это все купит? Да, есть может 5% населения - ждунов, ну купят они по квартире. Часть допустим какой-то ушлый инвестор скупит. Еще часть будет стоять пустая. А народ в массе своей опять не при делах.

А скорее всего просто отдадут инвестору-жучку-перепродавану какую-то часть со скидкой, это позволит замереть до лучших времен, а для основного населения цены снижать не будут. Расти наверное тоже не будут, может будет падение ок 10% для основной массы покупателей, но не более. Вот мой прогноз.

Т.о. можно, не покупая сейчас, сохранить себе 200-300 тыр (со стандартной двушки) и через год купить. За это время на съем потратится как раз допустим 12 тыр на 12 мес, вот и считайте выгоду.

[RUR]

Сообщение от Натухель

Как я понимаю, себестоимость строительства многоквартирного дома не менее 20 тыр на кв м. Значит, цены если и упадут, то на треть.

Не более 12, максимум 15. В подмосковье 12,5. Почему на треть? Если это рынок то упасть могут до 1$. Как это происходит в развитых странах. Не рынок это а цирк, как правильно заметил Диего)

Сообщение от Натухель

Часть допустим какой-то ушлый инвестор скупит

Какой инвестор станет вкладываться в заведомо убыточный проект?

Сообщение от Натухель

Т.о. можно, не покупая сейчас, сохранить себе 200-300 тыр (со стандартной двушки) и через год купить. За это время на съем потратится как раз допустим 12 тыр на 12 мес, вот и считайте выгоду.

Треть это уже 500тыр как минимум. Снять сейчас можно за 10 всё включено.

Почитайте здесь

[Натухель]

RUR, ну давайте останемся при своих, пусть будет много прогнозов, а люди выбирают

[RUR]

Сообщение от Натухель

ну давайте останемся при своих

Надеюсь)

[mmkomarov]

Сообщение от RUR

Не более 12, максимум 15. В подмосковье 12,5.

Опять демагогия? Вам хоть в лоб, хоть по лбу. Я по крайней мере пытаюсь приводить реальные цифры на сегодняшний день. В ответ одно и то-же - 15 000 руб/кв.м. А в Подмосковье то почему дешевле?!
Скучно с Вами. Вон у нас скоро тендер будет на вторую часть Веги. Если Вы дадите смету на монтаж коробки, без сетей и земли за 15 000 руб/кв.м - Вы его 100% выиграете. Денег заработаете....

[Diego]

Сообщение от Павел Петровичч

Кстати,Павел Петрович задаток завтра за эту квартиру принимает))) И продаётся она по заявленной стоимости. О чём я собственно и говорил: лето закончилось- покупательская способность увеличилась.

Вы уж простите меня за занудливость, но где ваша покупательская способность увеличившаяся ?

Эта квартира, которую я выбрал в качестве одного из примеров про затянувшиеся сроки продаж, так и не продана, висит себе на vrx: http://vrx.ru/data/5832_36005.htm

Признаете что с ценником ошиблись и с оценкой ситуации на рынке в слишком оптимистичную сторону ?

Напомню, что вы сами писали, что если квартира за 2 месяца не продается то цена завышена. А тут уже 6 месяцев небось натикало или больше.

[RUR]

Сообщение от mmkomarov

Скучно с Вами

А мне с вами весело)))

Сообщение от mmkomarov

Сейчас панели на нашу серию - ок. 11000 руб/куб,

С какого перепугу двойные цены?

Сообщение от mmkomarov

покупку (аренду) земельного участка (в СЖР не менее 60 млн/га, на га садится до 30 000 кв.м, т.е. - 2 000 руб/кв.м)
- разработку проекта (400 - 700 руб/кв.м)
- получение и выполнение техусловий - суммы оооочень разные, но не ниже 3 000 руб/кв.м
- получение разрешиловки - затратно.
Т.е. уже получили не ниже 5 500 руб/кв.м
Ну еще всякие мелочи типа процентов по кредиту на 1 000 руб/кв.м набежит

0,55*6000=3300 здесь максимум 6000 хотя можно купить по 4 за куб жб.
+ по вашему земучасток 2000
проект каждый раз новый? Ну да ладно 300

получение и выполнение техусловий - суммы оооочень разные, но не ниже 3 000

Пусть так 3000 хотя это очень и очень много!

Пусть 1000 процент по кредиту хотя это просто до .... ,

Итого 9600

Кстати вот здесь с техэтажом 9700 получается многоквартирный комплект и 6000 дом.

1. Комплект 12 квартирного трех этажного дома общей площадью квартир равным 540м2 (дополнительно 180м2 технический этаж с окнами и отдельным выходом) по цене 7 млн. рублей.

2.Комплект 16 квартирного четырех этажного дома общей площадью квартир 720 м2 (дополнительно 180м2 технический этаж с окнами и отдельным выходом) по цене 9 млн. рублей.

3.Комплект индивидуального жилого дома общей площадью122 кв.м. стоимостью от 700 тыс. рублей (наружные и внутренние стеновые панели, винтовая лестница, плиты перекрытий).

В связи с тем, что наружные элементы имеют теплоизоляцию - здание отличается необычайно высоким уровнем теплосбережения, тем самым решена главная проблема панельного строительства. Не требуется так же заделка межпанельных швов по той причине, что их просто нет. Стыки плит утепляются минеральной ватой, армирующей сеткой, поверх наносится минеральная штукатурка, поставляемая в комплекте, поэтому дом не выглядит как панельный.

Благодаря изготовлению всех элементов в заводских условиях включающих монтаж теплоизоляции наружных панелей, установку современных окон и балконных дверей, за счет идеально ровных поверхностей стен, не требующих оштукатуривания -монтаж здания происходит намного быстрее. Панельные элементы высушены в заводских условиях и после монтажа сразу пригодны к отделке.

Продуманные планировки (соединенные кухня и гостиная) реализованные в наших домах создают ощущение пространства.

[ПавелПетрович]

Сообщение от Diego

Вы уж простите меня за занудливость, но где ваша покупательская способность увеличившаяся ?

Эта квартира, которую я выбрал в качестве одного из примеров про затянувшиеся сроки продаж, так и не продана, висит себе на vrx: http://vrx.ru/data/5832_36005.htm

Признаете что с ценником ошиблись и с оценкой ситуации на рынке в слишком оптимистичную сторону ?

Напомню, что вы сами писали, что если квартира за 2 месяца не продается то цена завышена. А тут уже 6 месяцев небось натикало или больше.

Вам прям эта квартира покоя не даёт,я смотрю!))) Я же писал,что под неё задаток внесён,а на сайте Из рук в руки она так и будет висеть,пока сделка ипотечная не пройдёт! Ипотека,сами понимаете,-не наличные,за которые понравившуюся квартиру можно купить уже на следующий день после осмотра.
По поводу цен на недвигу говорил и говорить буду: сейчас они реально растут. Предсказывать их падение(как это делаете вы)- не буду,ибо,как уже писал выше: вы теоретик,а я-практик.

[mmkomarov]

RUR, дорогой Вы наш! Ну право слово, Вы издеваетесь что-ли? Панели 6000 руб/кв.м...Ну не состоит дом из одних панелей!!!!!!!! В нем еще до хрена всяких штучек, из которых водичка течет, лифтики в нем ездят.. Проводочки к домику подвести надо, окошки вставить..А еще внешние стены надо делать.
А Ваши трех этажки - прикольная штука, сам такие хочу строить на том самом участке, который Вам покоя не дает. Но только совсем другие это деньги.

[RUR]

Сообщение от mmkomarov

В нем еще до хрена всяких штучек, из которых водичка течет, лифтики в нем ездят..

Да что Вы говорите?! )))

Сообщение от mmkomarov

сам такие хочу строить на том самом участке, который Вам покоя не дает

Интересно какой учаток мне не даёт покоя))) Если в Отрадном, то считаю что место Вы выбрали отличное. Только цены там завышены, но вам то какая разница у Вас на метр участка 3 жилплощади садятся, да и окупятся ещё три раза) Рад за Вас если честно!

[RUR]

И ещё, Вы уж извините что меня смущают плиты перекрытия выходящие на свет Божий.






А вот такой пейзаж всю жизнь мечтал наблюдать из окна

[mmkomarov]

RUR, Дык не наблюдайте! Все правильно! За город - строить дом, за 200 или сколько там тысяч и смотреть на березки. Я сам сегодня с огромным удовольствием свалю вечером на дачу.
А вообще в городе не много мест с хорошим видом из окна. Да еще в Воронеже была раньше, и осталась до сих пор, в меньшей степени, тенденция покупать на низких этажах, именно с таким вот видом.

[Натухель]

Сообщение от mmkomarov

тенденция покупать на низких этажах

это пожилые люди так делают
даже с малыми детьми уже не особо

[Натухель]

Сообщение от Патрикса

и каждый раз когда лифты не работают, или по утрам когда их не дождешься, убеждаюсь в правильности своего выбора...

эх, молодешш, пешком надо ходить! совсем обленились! на 3 этаж на лифте!

Сообщение от Патрикса

когда все тот же лифт не работает, тащить на себе коляску и детеныша, к примеру, на 2-ой этаж напряжнее, чем на 10-ый или 15-ый?

сейчас скажу искл-но за себя - мне лучше раз в год затащить все это на 10 этаж (темболь уже скоро ребенок с радостью пойдет сам ножками, а коляска будет не нужна), чем ежедневно то свет прожекторов в окна, то пыль, то галдеж, то выхлопные газы...
Но это опять же только за себя говорю. Может кому и нравится.

[zadolbali]

присоединюсь..на верхних этажах зимой тепло летом не жарко...лифт отключается редко и не надолго..мой маленький сын без проблем топает на 17 этаж

[Vadag]

Натухель, вы открыли мне глаза - я уже пожилой (как минимум в душЕ) А если серьезно, то по поводу мелких короедов присоединюсь к Патриксе - доводилось мне таскать коляску на 7-й этаж с дитем под мышкой. Не из приятных опыт. А потом опять же, вы забываете, что есть велосипед и прочие радующие габаритные штуки, которые войдут далеко не в каждый лифт (да и то, ставить велосипед на "козла" и пачкать стены лифта - попахивает быдлячеством. А грузовые лифты есть далеко не в каждом доме). А когда слабый напор воды, жители верхних этажей сосут дулю и ходят с ведерком вниз, завистливо глядя на только что вышедшего из ванной соседа

[Alkatrass]

Граждане, не отвлекаемся от темы!

[Натухель]

Vadag, у нас в доме грузовой лифт и хороший напор воды Я тоже раз тащила коляску на 10 этаж...хорошо хоть без короеда
Все, я завязала оффтопить

[RUR]

C прошедшими всех!

Динамика официального курса валют ЦБ РФ


По моим данным, в рублях+падение в валюте, цены упали:

Дома пригород 15%, дома в пределах 20км -25%
участки пригород 25%, участки в пределах 20км 25%
квартиры город 10%. Основания для утерждений(возможно ошибочных) -газеты, звонки продавцам. Проценты разумеется приблизительные и основаны только на предложении озвученном по телефону.


Индекс ценовых ожиданий продавцов на рынке жилья Санкт-Петербурга.

суть программы заключается в том, что семья ежемесячно накапливает средства для первоначального взноса на приобретение жилья на специальном вкладе «Ипотечный» в Сбербанке России. Накопление происходит в течение нескольких лет (от 1 года до 6 лет).http://www.gdeetotdom.ru/living/news/1840964/

Это говорит о том что, было просчитано время накопления на первоначальный взнос-6лет.
Добро пожаловать в загон на льготных условиях.

Таблица 7. Рейтинг регионов России по доступности жилья на первичном рынке

Регион
Значение индекса, лет

Ненецкий авт.округ
3,4

Ханты-Мансийский авт.округ - Югра
3,9

Ямало-Ненецкий авт.округ
4,0

Тюменская область
4,4

Кемеровская область
6,0

Карачаево-Черкесская Республика
6,0

Республика Татарстан
6,7

Свердловская область
6,8

Сахалинская область
6,9

Республика Дагестан
7,4

Республика Башкортостан
7,7

Южный федеральный округ
7,7

Тамбовская область
7,8

Республика Северная Осетия - Алания
7,9

Республика Саха (Якутия)
8,0

Омская область
8,4

Челябинская область
8,5

Республика Коми
8,5

Курская область
8,6

г.Москва
9,0

Московская область
9,0

Белгородская область
9,1

Самарская область
9,3

Еврейская автономная область
9,5

Хабаровский край
9,6

Липецкая область
9,7

Архангельская область
9,9

Ростовская область
10,4

Смоленская область
10,6

Красноярский край
10,6

Краснодарский край
10,6

Пермский край
10,6

Ставропольский край
10,7

Российская Федерация
10,9

Орловская область
11,2

Республика Хакасия
11,2

Забайкальский край
11,3

Новгородская область
11,4

Новосибирская область
11,4

Брянская область
11,5

Саратовская область
11,5

Республика Бурятия
11,5

Амурская область
11,6

Астраханская область
11,6

Оренбургская область
11,8

Вологодская область
11,9

Томская область
12,0

Камчатский край
12,1

Ярославская область
12,4

Пензенская область
12,4

Тульская область
12,5

Ленинградская область
12,7

Воронежская область
12,9
Псковская область
13,2

Калининградская область
13,2

Иркутская область
13,3

Ивановская область
13,6

Ульяновская область
13,6

Республика Алтай
14,0

Рязанская область
14,0

Приморский край
14,1

г.Санкт-Петербург
14,7

Кировская область
15,1

Нижегородская область
15,4

Владимирская область
15,4

Алтайский край
15,6

Чувашская Республика
16,0

Республика Карелия
16,0

Калужская область
16,4

Республика Адыгея
16,5

Волгоградская область
16,8

Удмуртская Республика
17,5

Тверская область
17,9

Республика Мордовия
18,6

Костромская область
18,9

Республика Марий Эл
20,1

Республика Калмыкия
22,9

Республика Тыва
25,8

Источник: Аналитический центр GEDAnalytics

[Vitasic]

Сообщение от RUR

По моим данным, в рублях+падение в валюте, цены упали:

Дома пригород 15%, дома в пределах 20км -25%
участки пригород 25%, участки в пределах 20км 25%
квартиры город 10%.

Озвучьте статистическую выборку, средние значения и погрешность своих исследований, как расчитывали курс: рубли + падение в валюте

Кстати, посматривайте на дату материалов, которые тут размещаете - Таблица 7. Рейтинг регионов России по доступности жилья на первичном рынке м статья от 01.12.2008

[RUR]

Прежде всего отсёк неадекват, то есть висяки с неизменными завышенными ценами. Взял только те объекты которые готовы были уступить, усреднил % уступки. По некоторым объектам уступали до 30% таких было мало, поэтому их тоже отсёк. Сравнил с началом года. Погрешность может быть около 5%, можете смело её списать или добавить.

Кстати, посматривайте на дату материалов, которые тут размещаете - Таблица 7. Рейтинг регионов России по доступности жилья на первичном рынке м статья от 01.12.2008

Получится больше в годах, а так конечно дату надо обозначать.

[Vitasic]

Сообщение от RUR

Взял только те объекты которые готовы были уступить, усреднил % уступки. По некоторым объектам уступали до 30% таких было мало, поэтому их тоже отсёк.

Имхо, вы банально получили % торга от указанной в объявлении цены

[Натухель]

У Диего появился зам по графикам?

[RUR]

Вот что было до.

Цены на недвижимость 2011 - Впереди всех.
По оценкам аналитиков влиятельной компаний Knight Frank, Российская Федерация и Гонконг в 2011 году вероятно продемонстрируют самый высокий темп роста цен на недвижимость - 11,3 и 12% соответственно. Есть все основания для предположений, что цены на недвижимость в Воронеже не будут уступать всероссийским направлениям и в 2011 г. превысят докризисный уровень.

И после.

Уровень падения цен на жилье в России в период с июля 2010 года по июнь 2011 года оказался одним из самых значительным в мире: в среднем жилая недвижимость в России подешевела на 12,1%, уступив по этому показателю лишь ирландскому рынку, говорится в исследовании международной консалтинговой компании Knight Frank, которое цитирует РИА «Новости».

В Ирландии за год стоимость жилья уменьшилась на 12,9%, указывается в докладе

Вот такие они, влиятельные аналитики Найт Франк)

Сообщение от Vitasic

Имхо, вы банально получили % торга от указанной в объявлении цены

Не совсем так.

Сообщение от RUR

Сравнил с началом года.

Сообщение от Натухель

У Диего появился зам по графикам?

Ещё назовите плагиаторами Маркса и Хазина))) Не вижу ничего плохого в совпадении взглядов.

[mmkomarov]

Сообщение от RUR

в среднем жилая недвижимость в России подешевела на 12,1%, уступив по этому показателю лишь ирландскому рынку

Ну вот. Ирландцы вместе с Diego - RURом вскрыли страшную тайну - цена на недвижку в 2011 году упала на 12,9%... Все сил больше нет это скрывать! Тут блин мониторишь, проверяешь, цены поднимаешь - т.к. продавать по 60 квартир в месяц это как-то многовато.. И все ради того, что-бы скрыть эту тайну - цена упала! Да еще на 12,9%!
Т.е. если квартиру на Рижской с зеленкой я не мог в 2010 году продать за 2 250 000, а в 2011 я их продал четыре, по цене от 2 450 000 до 2 650 000, то на самом деле это снижение на 12%? Если в декабре 2010 Вега стартовала с 26 500 руб/кв.м, а в сентябре 2011 Вега 3-ий корпус - 31 500, то на самом деле это падение?
Если Стел на 45-ой дивизии стартует с 35,5 (средняя) - это конечно падение.
Я вобчето тоже очень внимательно мониторю рынок по вторичке уже 5 лет, и никаким снижением там даже и не пахнет.

[RUR]

Моожно судить о состоянии рынка по волдырикам, возникающим то тут то там, в потаённых уголках, на полочках в третьем ряду справа, в отдельных сегментах надутых банковской ликвидностью и о ценах сдерживаемых административным методом.

Сообщение от mmkomarov

Ну вот. Ирландцы

Можете с ними поспорить и будет комплект?))



Задачка.

Год назад некий покупатель V решил обзавестись объектом N. Продавец S не уступал 20% от заявленной стоимости. Заявленная стоимость была явно завышена. S свято верил в то что недвига всё время будет дорожать и сосед якобы продал по этой цене. Это конечно аргументы(особенно про соседа))) если не вникать поглубже. Но возникает вопрос: в какой период будет дорожать? Прошёл год, N всё продаётся, заявленая цена упала на 20%, S готов уступить ещё 10. У V денги на депозите принесли некий доход 6%, а может они были в валюте или ОМС, вообщем выбирайте сами. Посчитайте сколько потерял S и сколько выиграл V если заявленая стоимость была 1,5млн.