Берём кредит и покупаем квартиру. Какие прогнозы цен на недвижимость???

[autocheh]

всегда внимательно читаю посты диеги, некоторые тезисы, чего греха таить, конспектирую...

[EDUARD111]

Последнее время часто слежу и читаю посты уважаемого Diego. Ранее были свои мысли по некоторым темам и, проследив за некоторыми изречениями Diego, они подтвердились, а на некоторые вещи открылись глаза. Огромное спасибо, за это, возможно благодаря тебе, я не совершу некоторых ошибок. Дело в том, что, на данный момент продаю дом в области, и вот уже несколько месяцев роюсь в объявлениях (камелот.....)Ищу в Коминтерновском районе( по правую сторону вдоль Московского проспекта. Сумма не большая вырисовывается -1,3 млн. руб., с желанием приобрести двушку(т.к. семья) и судя по сумме - хрущевку только. Но вот какая штука непонятная? Обратил внимание, что в основном в газетах доминируют первые и последние этажи(в моем случае пятые) И все они уже давно парятся в агентствах, с ценой равной, а то и большей, чем в средних этажах.. Возник вопрос: Не уж-то в таком большом городе все те кто живет на 2,3,4 - не продают? У них что нет жизни, мыслей, желаний, стремлений? Понимаю что это не так. Но все же где найти ответ и как выйти на эти квартиры, которые каким то образом или не доходят до газет( перехватывают агентства,...) или еще что? Где я потерял суть? Или где мною недосмотрено, недопонято?

[autocheh]

диего, поставь на путь истинный твоего почитателя эдварда! расскажи ему, как дальше жить! не побрезгуй! защити от поганных риэлторов!

[huliganov]

Верить ли прогнозам о подорожании квартир в Воронеже?
http://news.moe-online.ru/view/228561.html

[Diego]

Сообщение от sercam

Верить ли прогнозам о подорожании квартир в Воронеже?
http://news.moe-online.ru/view/228561.html

Да таких статей куча в любое время кризиса и не кризиса.

Я бы статью озаглавил так: "Опять шаманы дождь вызывают "

Как мне кажется - заказали статью в моешке. я сам участвовал в подобных PR акциях в качестве эксперта, только не в области недвижимости. Куски информации полученной от меня потом в везде публиковали. Так что знаю как делается. Нужно какую-то тему раскрутить - для этого привлекается PR агенство. И и девочки с мальчиками, и бывает дяди с тетями пишут статьи в газетах, журналах, в интернете, на форумах. Даже в блогах пишут.

Вот пример аналогичного PR в живом журнале. Но особенно советую комментарии почитать
http://community.livejournal.com/rea...er/618949.html

К примеру вот один из комментариев оттуда:

Сейчас наступило самое время самым оптимальным образом решить самые важные жилищные вопросы

По-моему, примерно такой ритуальной фразой заканчивается каждая вторая статья о ситуации на рынке, написанная риэлторами.
Причем совершенно неважно, в каком состоянии рынок находится в момент публикации статьи. Он может расти, может падать, может стоять на низком уровне цен и активности, а может - на высоком. Однако любой момент всегда "самый удачный для решения жилищного вопроса" )

Вообще интересное интернет-сообщество, советую почитать что пишут: http://community.livejournal.com/realty_analyser/

[Diego]

Сообщение от autocheh

диего, поставь на путь истинный твоего почитателя эдварда! расскажи ему, как дальше жить! не побрезгуй! защити от поганных риэлторов!

Гы.
Чего стебетесь. У человека небось реальная жизненная ситуация, которую надо разруливать максимально выгодно для себя.

Могу посоветовать порасклеивать обьявления у подьездов домов где хотели бы купить квартиру. Нелегкая работа конечно, если много домов охватить.

Ну или таки попробуйте с риелторами пообщаться в фирмах которые по коминтерновскому району специализируются. В общем большая часть квартир сейчас все равно через них проходит. По крайней мере услышите чего вам предложат, но насколько я знаю - сами же риелторы и мониторят камелот и оттуда варианты достают. Вы же, насколько я понимаю, в курсе реальных цен.

Попробуйте спросить у Павла Петровича - это один из немногих персонажей тут кто не сорвался в общении со мной и не перешел на личности - даже когда я приводил весьма неприятные риелтору факты, за что ему респект. И вроде он пишет что клиентов не обманывает и комиссию по минимуму берет.

[EDUARD111]

Diego, Благодарю, Вас, за наводящие предложения по поводу расклеивания объявлений..., и за совет обратится к Павлу Петровичу. Читая ветку, сам обратил внимание на Павла Петровича: сдержан, всегда адекватен, не высокомерен, внушает доверие.

"autocheh" - для меня в первую очередь будет важно не потерять деньги, и для этого я на все пойду. И пусть у меня глаза на лоб вылезут от чтения и изучения юридических вопросов, жизненных ситуаций других людей, законов, форумов( в которых из потока бессмысленной словесной перепалке, нужно выбрать важное для себя, т. к. не имею право даже на одну ошибку.
P.S. Всем спасибо, за неоценимую помощь. Не теряйтесь, Вы нужны людям.

[Diego]

Из переписки Московских риелторов.
Народ рассуждает что будет с висяками. Товарищи риелторы рассказывают что продавцы висяков должны сначала помучаться с продажами хорошенько, а потом их можно начать и прожимать по цене вниз.


Как я уже писал, в Воронеже огромное количество вариантов рекламируемых - висяки, которые висят ну слишком долго. И не только я это заметил, и не только в Воронеже такое - но и в Москве.


Вот что товарищ написал на днях из Москвы: http://forum.ners.ru/viewtopic.php?f...a1f0f&start=60

Смотрю объявления квартир на вторичном рынке одни и те же квартиры-попрыгунчики которые продают годами .Хозяева психологически не готовы к продаже .Иначе непонятно зачем повышать цену на квартиру которая по старой цене была в продаже полгода и не кто её не купил .
Приведу пример :год назад однокомнатная квартира в спальном районе юао, от метро транспортом, продается за 3700 ,на данный момент эта же квартира продается за 4500 ,тоесть за 3700 не кто не купил а вот на 800 тыс дороже обязательно купят .Даже с учетом инфляции годовой в 10 %- если исходить из старой завышеной цены в 3700 новая цена 4100 но не как не 4500 .
И таких квартир половина рынка и строить по ним прогнозы роста или падения цены недвижимости занятие не благодарное .

И ему отвечает риелтор - что он рад таким клиентам, типа пусть продавцы с завышенными ценниками помаринуются, помучаются с продажей достаточно времени, чтобы созреть для торга в низ - и тут он к ним и заявится с помощью в продаже или с клиентом-покупателем:

Я очень рад таким продавцам, кто долго продает, за это время они успевают поменять несколько "агентов продавцов" , да и сами пытаются объявления расклеивать, за 4-5 месяца можно выйти на собственника напрямую, а с ним уже договориться наменого проще, как раз где-то через полгода таких "активных продаж" собственник уже готов и к переговорам по цене и работе с риэлтером покупателя.

А касаемо спроса, вот пишет Лелик насчет - спрос вырос. Очень, и очень жалко что у нас нет официальной статистики, и прозначности. Вот что имелось под спросом - количество просмотров обьявлений в интернете ? Число просмотров квартир ? Или же число сделок покупки-продажи ? И на сколько выросло - в разы, на проценты, на десятки долей процентов ? Какие временные периоды сравниваются ?

Касаемо желающих посмотреть варианты риелторы с этой же ветки форума всероссийского стебутся:

У меня с некоторых пор возникает впечатление, что у части якобы потенциальных покупателей возникла мания типа " посмотреть", т.е. приходит человек в агенство и говорит " Я хочу посмотреть все, что у Вас имеется в продаже" , не озвучивая при этом сумму и не имея понятия, дом или квартира. Может, пора в штате иметь психиатра?

[DeNzel]

Может, пора в штате иметь психиатра?

Да, для проверки сотрудников при приеме на работу.

[Moe_imya_Lyolik]

2 гуру Диего.

Надо слушать риелторов, у которых всегда одна и та же песня - "сейчас очень выгодный момент для покупки, скоро будет подорожание".

У нас много разных песен. Но Вы любую дискуссию выводите на именно это направление - в любом другом ключе Вы внятно беседовать не можете, понятия о сути нашей деятельности не имеете.

или таки попробуйте с риелторами пообщаться в фирмах которые по коминтерновскому району специализируются.

А это какие такие и где их взять?

[Moe_imya_Lyolik]

2 эдуард.

Я бы на Вашем месте объявления не клеил.
Выхлоп на пятьсот поклеенных - 5-20 звонков. Из них двушек - половина, из них на некрайних этажах - половина, из них людей, реально собирающихся продавать - половина. Лучше тралить Камелот с инфолайном, упор делая на Камелот, так как там инфа свежее. Пользоваться надо функцией "расширенный поиск", выставляя давность на две недели назад.

Торговаться. Человек, выставляющий хату за 1400, увидев деньги, может уронить цену до 1300 т. р.
http://www.cmlt.ru/ad-a16068269
Вот этот вариант, например, может быть вполне себе рабочим.

Не торопиться - у Вас времени, имхо, до конца июля, причем летом спрос будет жиже и предложение, соответственно, вкуснее.

[mmkomarov]

]или таки попробуйте с риелторами пообщаться в фирмах которые по коминтерновскому району специализируются.[/QUOTE]
Фраза улыбнула. Реально говорит о высоком професионализме и знании темы.

[Diego]

Сообщение от Moe_imya_Lyolik

2 гуру Диего.


У нас много разных песен. Но Вы любую дискуссию выводите на именно это направление - в любом другом ключе Вы внятно беседовать не можете, понятия о сути нашей деятельности не имеете.



А это какие такие и где их взять?

К чему заносчивость и выпячивать что вы профессионал риелтор, а я нет. Ну знаете больше нюансов связанных с покупкой и продажей квартир - поделитесь, а не говорите что вы больше знаете а другие меньше.

Я на роль гуру и не претендую. Есть чем возразить - возражайте. Мы тут обсуждаем топик, аргументы приводим за и против.

Если знаете проверенных людей из фирм, которые занимаются коминтерновским районом активно - посоветуйте человеку.
Или дайте совет по делу.

[Diego]

Сообщение от mmkomarov

]или таки попробуйте с риелторами пообщаться в фирмах которые по коминтерновскому району специализируются.

Фраза улыбнула. Реально говорит о высоком професионализме и знании темы.[/QUOTE]

Не понимаю улыбки. У некоторых контор или отделений контор специализация по конкретным районам, даже по базе видно у кого чего больше - центр, серверный, коминтерновский, ленинский, левый берег итд

[mmkomarov]

Сообщение от Diego

Не понимаю улыбки. У некоторых контор или отделений контор специализация по конкретным районам, даже по базе видно у кого чего больше - центр, серверный, коминтерновский, ленинский, левый берег итд

У каких? Приведите пример пожалуйста, а то мне реально надо продать квартиру в не самом престижном месте Левого берега. Поскажите, а то всю голову сломал где найти такого "специалиста по левому берегу". Это не шутка!

[Diego]

Один из примеров - СОТА, Левобережное отделение.
http://www.ksota.ru/contact/dir75/

Но рекомендовать или не рекомендовать я бы их не стал. Так как опыта ведения дел и общения с ними у меня нет.

[mmkomarov]

Diego, я лично знаю владельца СОТы, а также не мало других компаний. И опыт в общении - огромный, как положительный, так и отрицательный. Это замечательное розовое будущее - риэлтор, работающий "на районе", в конкретной части города, ограниченной несколькими кварталами, знающий каждый дом, каждый двор, потенциальных продавцов и покупателей... Нет таких. И еще много лет не будет.
По поводу опыта общения с СОТОй. А он вообще у Вас с какими компаниями и/или объектами есть? Вы вообще, сами, или реально помогая своим знакомым хоть раз участвовали в сделках с недвижкой? Ну просто, любопытно.

[Diego]

Сообщение от mmkomarov

По поводу опыта общения с СОТОй. А он вообще у Вас с какими компаниями и/или объектами есть? Вы вообще, сами, или реально помогая своим знакомым хоть раз участвовали в сделках с недвижкой? Ну просто, любопытно.

В смысле участвовал ? Комиссию брал что за работу ? Нет, я не зарабатываю посредничеством при покупке-продаже квартир. Я уже вроде писал что работаю не риелтором. И сделки я не провожу.

А так - советами знакомым помогал. Есть также хорошие знакомые среди риелторов, часто с ними пересекаюсь.

[mmkomarov]

Участвовал - это не получал комиссию, это значит лично покупал и/или продавал недвижку, для себя, своих родственников. Или реально помогал знакомым - не советами "туда не ходи, снег башка попадет..." а подбором вариантов, анализом конкретных предложений, ипотечных вариантов, документов и прочая, прочая...

[Moe_imya_Lyolik]

Я не уверен, что работа "на районе" - это розовое будущее.
Мне звонит мой друг и говорит: продаю в отрожке, покупаю в юго-западном. А я специализируюсь по району политеха. Че делать?
Особенности моей деятельности - широта георграфии и мобильность.

Уважаемый Диего!
По вышеописанной причине контор, которые бы специализировались по району, нет.
Уважаемый Диего!
Когда в следующий раз Вы будете говорить, что помогли кому-то советом, учтите, пожалуйста, что написанный Вами выше совет - это ни разу не помощь, это немощь.
Уважаемый Диего!
У Вас действительно очень круглая голова. Но Вы бы оторвали ее от экрана и вышли бы в реальный мир. Поработайте в риэлторском агентстве месяцок - там свободный график. Это позволит Вам наложить друг на друга теорию и практику. В противном случае Вы опасны для общества - человек, со знающим видом говорящий о том, чего не знает.

[Moe_imya_Lyolik]

Я на роль гуру и не претендую. Есть чем возразить - возражайте. Мы тут обсуждаем топик, аргументы приводим за и против.

Так я же пару страниц назад посвящал Вам тексты. Отлистайте.

К чему заносчивость и выпячивать что вы профессионал риелтор, а я нет

Это не заносчивость, как я уже писал Вам выше, Вы за мой хлеб грязными руками беретесь.

[ПавелПетрович]

mmkomarov, ну если вы лично знаете владельца Соты,так в чём проблема-то? Неужели толкового специалиста по Левому берегу вам не посоветует со своей компании? Действительно есть агенты специализирующиеся на одном конкретном р-оне,за Соту не скажу-не знаю как у них,а в других агентствах есть... Ато прям "розовое будущее",улыбнуло)))
А,вообще-вижу вы не читали ветку с самого начала. Diego действительно умные вещи говорит,и прогнозы у него действительно правильные... С большим удовольствием читаю все его посты. Может у вас лучше получится цены на недвижимость спрогнозировать? Интересно было-бы почитать...

[Diego]

Сообщение от mmkomarov

Участвовал - это не получал комиссию, это значит лично покупал и/или продавал недвижку, для себя, своих родственников. Или реально помогал знакомым - не советами "туда не ходи, снег башка попадет..." а подбором вариантов, анализом конкретных предложений, ипотечных вариантов, документов и прочая, прочая...

Я больше специализируюсь по макроэкономике, по тому как одно явление приведет другому, в цифрах более-менее разбираюсь, в общем мне нравится и вроде дается экономика. Кстати, с прогнозами, анализом экономики, тенденций, рынка у риелторов обычно туговато - и это нормально. Редко человек бывает универсальным профессионалом во всем. Я спрашиваю конечно одного своего знакомого риелтора из Москвы насчет того - вырос спрос, упал, что с ценами. И спрашиваю его мнение как ситуация сложится в ближайшее время. Но отдаю отчет что в плане прогнозов он руководствуется тем с чем имеет дело, а часть фактов он даже и не знает - которые не связаны с рынком недвижимости, но связаны с ситуацией в россии, в мире. Часть новостей он от меня узнает к примеру - даже про рынок недвижимости.


А вот слабая моя сторона, а ваша сильная - в связи с непосредственным опытом - это как раз то про что вы спрашиваете , а именно про работу с конечным клиентом - поиск конкретной квартиры, ведение переговоров, оформление документов - это не мой конек. Этим Лелик занимается, и возможно вы тоже.

[Moe_imya_Lyolik]

2 Пал Петрович

Ато прям "розовое будущее",улыбнуло)))

Слушайте, а расскажите мне, я тоже поулыбаюсь?
Я работал в Трансферте. Там были люди, специализировавшиеся на долевке, были люди, специализировавшиеся на ипотеке, были даже люди, специализировавшиеся на элитном жилье и коммерческом жилье. И все они продавали вторичку. Потому что если есть объект, который надо продавать, его надо продавать - это деньги. Зарплату-то никто не платит, только проценты. Когда ипотеки было много, ипотечники не продавали вторичку.

Для специализации нужно искать объекты, которые соответствуют твоей специализации, и отказываться от тех, что не соответствуют. Зачем я буду отказываться от предлагаемого объекта, пришедшего по рекомендации, то есть отказываться от того, что составляет подушку безопасности любого опытного риэлтора - от рекомендованных клиентов? Моя специализация - недвижимость - а не район города.

Еще о специализации. Вот нейрохирург, он специлизируется на мозгорезке, вот стоматолог-хирург, он специализируется на зубодерке. Их специализация разнится, потому что разнится объект, который они лечат. А в чем принципильное отличие Отрожки от Машмета? Улицы Варейкиса от улицы Переверткина? Каковы там нюансы, которые мне, неспециалисту (если допустить, что существуют специалисты, я - точно неспециалист), не дадут возможности продать там квартиру, а специалист придет и сделает все красиво.

[ПавелПетрович]

Moe_imya_Lyolik, ну если вы работали в Трансферте,то почему такие вопросы мне задаёте?))) Рекомендованные клиенты-это исключение из правил,так скажем,у агентов которые специализируются на конкретном р-оне,как правило на своём,где и живут... Скажу вам по секрету,в начале своей карьеры,я специализировался на р-оне ВАИ. И все варианты квартир(однокомнатные,двухкомнатные,трёхкомнатные, хрущёвки,брежневки,чешки...) были у меня исключительно там. И все мои коллеги знали: если кому-то что-то надо на ВАЯХ-это ко мне. У меня там есть всё. На любой вкус и достаток. Это к вопросу о узкой специализации)))

[Moe_imya_Lyolik]

ну если вы работали в Трансферте,то почему такие вопросы мне задаёте?))

Да вот задаю как-то... Зря?

Рекомендованные клиенты-это исключение из правил

Рекомендация - основа нашей деятельности.

Скажу вам по секрету

Тсссс! Нас подслушивают.

И все мои коллеги знали: если кому-то что-то надо на ВАЯХ-это ко мне. У меня там есть всё. На любой вкус и достаток. Это к вопросу о узкой специализации)))

А что, в Камелоте вариантов меньше?
Я там вопросы задал. Я бы не сказал, что Вы на них ответили.
Еще раз говорю, специализация - это миф. Вы тут говорите, что специализировались на ВАЯх, я Вам говорю, что специалистом по ВАЯм Вы не были. Я могу там что угодно продавать. Я могу там что нужно найти. Я неспециалист, напомню.
Наша деятельность не располагает к такой специализации. Никаких конкурентных преимуществ у специалиста перед неспециалистом нет.

[EDUARD111]

Сообщение от Moe_imya_Lyolik

2 эдуард.

Я бы на Вашем месте объявления не клеил.
Выхлоп на пятьсот поклеенных - 5-20 звонков. Из них двушек - половина, из них на некрайних этажах - половина, из них людей, реально собирающихся продавать - половина. Лучше тралить Камелот с инфолайном, упор делая на Камелот, так как там инфа свежее. Пользоваться надо функцией "расширенный поиск", выставляя давность на две недели назад.

Торговаться. Человек, выставляющий хату за 1400, увидев деньги, может уронить цену до 1300 т. р.
Вот этот вариант, например, может быть вполне себе рабочим.

Не торопиться - у Вас времени, имхо, до конца июля, причем летом спрос будет жиже и предложение, соответственно, вкуснее.

Спасибо за мнение.
1. Думаю, пятьсот объяв на пятьсот домов, не осилю. Да и не уверен, что столько есть домов которые бы удовлетворили бы мои запросы( к примеру есть такие дома, где уже вешают предупреждающие плакаты типа" аварийные балконы", а есть дома и их много, запущенные самими жителями, мимо которых идти страшно, не то что жить. Не отрицаю, есть дома, с хорошими жителями ( покрашено, ухожено, домофон, а на вид как будто лет на 20 моложе, относительно своих сверстников "хрущей"), но их мало там где я пока присматриваю.
Камелот изучаю, только там как на фотографии ничего не меняется месяцами.
2. Варейкиса №51 - ни по одному моему критерию не подходит, даже не заходя внутрь, № 55 и то лучше(но вот внутри что, неизвестно)
3. "Не торопиться - у Вас времени, имхо, до конца июля..... " - тут уж как сложится, абы что конечно не кинусь брать, ну и выгадывать долго не буду если увижу стоящее предложение (цена/качество) качество - конечно же относительно моей суммы(да и нет её пока).
Еще раз спасибо.

[ПавелПетрович]

Moe_imya_Lyolik, Ну что-же вы мои посты обрезаете не там где нужно))) Это я про рекомендованных клиентов у агентов специализирующихся на КОНКРЕТНОМ Р-ОНЕ. Как вы думаете,специалист Трансферта,рекомендации,в основном,откуда пойдут? Да с этого-же р-она и пойдут! Соседи,знакомые,родственники... А у вас не так как у всех что-ли?
А ещё мне уж очень нравится ваша самоуверенность: "Я МОГУ ЧТО УГОДНО ПРОДАВАТЬ,МОГУ ЧТО НУЖНО НАЙТИ!" А вот я,с ваших слов,ничего не могу. Только клиентов у меня почему-то не отбавляется.Как вы думаете почему? Да потому-что я чудес не обещаю. Но делаю всё возможное и невозможное...

[Vadag]

Сообщение от Diego

Надо слушать риелторов, у которых всегда одна и та же песня - "сейчас очень выгодный момент для покупки, скоро будет подорожание".

Diego, вам уже было показано на примерах, что это не совсем так (точнее, совсем не так), а вы решили не заметить и опять за своё.

[Ursus]

Сообщение от Vadag

Diego, вам уже было показано на примерах, что это... совсем не так

Ох, ну вот насчет "берите скорей, а то скоро подорожает" - это железно. Ни разу не слышал от риэлторов или строителей: зря вы сейчас покупаете, рынок падает.

Хоть бы разик!..