Берём кредит и покупаем квартиру. Какие прогнозы цен на недвижимость???

[mmkomarov]

Сообщение от Diego

Ну наконец-то вы представились.
Какая в этой ветке компания интересная собралась !

Вообщето я и не скрывал, кто я, в других ветках это и так понятно. Но насчет заинтересованности - только не в этой ветке. Здесь на 99% для души и интереса.

[mmkomarov]

Сообщение от Ursus

Уважаемый mmkomarov, а что вы скажете за дефолт и за несметное количество пустующих квартир??

Где именно пустующие квартиры? Только в тех домах которые неудачны изначально, и строились по принципу "ХОЧУ ТАК!" по желанию владельца. Я могу говорить лишь за те объекты где работал - к моменту сдачи, продано не менее 90%.

[firesanek]

Сообщение от mark_l

А Вы не думайте, а обратитесь в банк за кредитом. С таким доходом на семью ни о каком миллионе рублей в кредит даже и думать не стоит.

а я и обратился.. жду ответа..

[mark_l]

Сообщение от firesanek

а я и обратился.. жду ответа..

И ждать нечего, ответ будет отрицательный. Прожиточный минимум на 3-х человек 15 тыщ, за квартиру 2. Все, приехали - уже не на что кредит гасить. Я уж не говорю про то, что на прожиточный минимум можно прожить месяц, два, но не 10 лет. У Вас сейчас хотя-бы по 15 тыс. в месяц откладывается (а этого совершенно недостаточно чтобы влезать в кредит по которому нужно отдавать больше 13 в месяц)?

[Ursus]

Сообщение от mmkomarov

Где именно пустующие квартиры? Только в тех домах которые неудачны изначально, и строились по принципу "ХОЧУ ТАК!" по желанию владельца. Я могу говорить лишь за те объекты где работал - к моменту сдачи, продано не менее 90%.

Нет-нет, я говорю за пустующие проданные квартиры!

Готов поверить на слово насчет 90%. Ну, допустим. Хотя... Ладно, допустим.
А Вы пройдите вечерком по сданным новостройкам в Северном. Вы можете оценить объем "инвестиционных" пустот?

А Вы в курсе, что в целом ряде ТСЖ нарастают скандалы за то, что жильцам насчитывают корректировку оплаты за ЖКХ с учетом множества пустующих квартир?

А как Вам простая арифметика: за двадцать лет население Воронежа практически не увеличилось, а квартир построено не менее 150 тысяч (это легко проверяется по статотчетам) - и это без не поддающихся учету коттеджей?

[mark_l]

Сообщение от Ursus

А как Вам простая арифметика: за двадцать лет население Воронежа практически не увеличилось, а квартир построено не менее 150 тысяч (это легко проверяется по статотчетам) - и это без не поддающихся учету коттеджей?

А Вы думаете, что когда 3 поколения живут в 2-х комнатной квартире, то это всех устраивает?

[Diego]

Сообщение от mark_l

А Вы думаете, что когда 3 поколения живут в 2-х комнатной квартире, то это всех устраивает?

Только улучшить жилищные условия по текущим ценам не могут. Доход большинству не позволяет.

Прямо предреволюционная ситуация. Низы купить не могут. А верхи (банки, инвесторы, застройщики) снижать цены не хотят.

[Vadag]

Сообщение от Diego

В том-то и дело что "не совсем так". Убеждали в росте, ой как убеждали.

Приведу несколько цитат из обзоров рынка от Инфолайна

я вам пару страниц назад приводил отсылку к инфолайну. целый ГОД они не заикались о росте и смотрели в будущее, мягко говоря, без оптимизма. По поводу начала падения в 2008 году - это чистой воды бред. В лучшем случае, стагнация. +ряд организаций типа "выбора" начал давать дисконты на многометровые квартиры при наличии живых денег.

Сообщение от Diego

когда по факту было очень и явно наоборот.

Наоборот было только в мозгу безудержных оптимистов без квартиры

Сообщение от Diego

Интересно - чем обусловлено, какая аргументация - кроме того что однушки самый доступный вариант по деньгам ?

Вы сами ответили на свой вопрос Так было всегда. Метр в трешке еще дешевле

Сообщение от Diego

И только спустя время они корректировали прогнозы свои - иначе их всерьез перестали бы воспринимать. В общем у меня лично сложилось впечатление что по мере возможностей инфолайн старается подыгрывать интересам продавцов с посредниками и застройщиков - иногда больше, иногда меньше.

О чем вы? Пару месяцев они вообще рассматривали вероятность БП на рынке недвижимости как вполне реальную. Просто прогнозисты из них не очень, вот и всё.

Сообщение от EDUARD111

Да просто не горит ему.

Именно! И таких на рынке большинство. Тем, кому надо срочно продать единицы, вы же задали достаточно узкие рамки поиска, потому вероятность того, что те, кому горит, появятся именно там, где вам хочется, крайне мала - надо расширять либо рамки бюджета, либо рамки поиска.

Сообщение от Moe_imya_Lyolik

Я не почувствовал роста цен на недвижимость с момента начала революций.

Вроде пару лет назад в этой ветке пришли к согласию, что рынок квартир инертен и запаздывает относительно глобальных кол****ий цен на нефть где-то на полгода)

[mark_l]

Сообщение от Diego

Прямо предреволюционная ситуация. Низы купить не могут. А верхи (банки, инвесторы, застройщики) снижать цены не хотят.

Ну тут тогда только счет в швейцарском банке...

[Diego]

Сообщение от Vadag

Именно! И таких на рынке большинство. Тем, кому надо срочно продать единицы,

Ну тут еще надо посчитать много или мало.
У кого-то размен, он нашел интересный вариант по цене - и хочет быстро свою квартиру продать для совершения сделки. Кто-то хочет продать свою квартиру и купить новостройку. Кому-то банально надо продать квартиру - деньги нужны, или переезжает в другой город. Случаев много бывает.
Кстати, слышал что в сейчас большая часть сделок на вторичке сейчас - это обмены. А при обменах долго не ждут вроде, особенно когда подобран вариант и задаток внесен. Так что - насчет того 99% не торопятся продать - не согласен.
Есть и будет немало тех кому продать надо срочно.


А так вы правы - много, очень много вариантов висят непроданными годами. Ну и пусть. Покупать будут у тех кто более адекватен.
Я уже приводил отрывок из выступления одного из риелторов. Что для того чтобы продать на стагнирующем рынке - надо чтобы ваше предолжение было среди 20% самых выгодных предложений. Если этого не будет - продажи не будет, а будут у тех 20% кто выставил самые лучшие варианты для покупателя. На растущем рынке процент меняется - надо будет в 50 или 60% самых выгодных предложений возможно входить.

Поэтому при расчет реальной цены я бы на висяки не ориентировался. А отслеживал варианты которые относительно быстро продаются.

А вообще - мне кажется с подобных "неохотных" продавцов надо стричь небольшую денежку. Вообще сделать платные обьявления. Чтобы те кто быстро продает - не сильно замечали эти расходы. А те кто годами публикует - несли бы уже более заметный расход по деньгам.

Камелот молодцы - первый шаг сделали - стали брать плату с посредников - чтобы меньше соблазна было с фиктивными вариантами играться. А то бывает опубликуют несколько фиктивных обьяв с завышенными ценами чтобы свое жилье неподалеку подороже продать. Или наоборот - пишут в обьявлениях супер низкую цену чтобы потенциальных клиентов-покупателей "наловить"

Я бы вообще для всех платным раздел продажа сделал. Нечего инфантилизмом страдать - вроде продать хочу, но не очень

И тут на форуме бы сделал оплату каждого "АП"-а в разделе недвижимость при помощи платного СМС.

Конечно, сильно много денег брать тоже не стоит - так как тогда мало кто будет вообще публиковать обьявления. Но вот чуть-чуть все-таки стоит брать, имхо - чтобы не заигрывался народ с АП-ами слишком.

Чтобы интерес к быстрому выходу на сделку повысить резко и у продавцов, и у покупателей.


Кстати, увидел однушку в новостройке у черта на рогах за 890 тыс. Обещают достроить в 1 полугодии 2012.
890 тыс за однушку в новостройке - это пока рекорд для Воронежа в 2011 году вроде !
Если где-то видели дешевле - дайте знать, интересно самому.

Смотрите подробнее тут: http://bvf.ru/forum/showthread.php?t=725764

Микрорайон "Боровое", ул. Платонова, 95а
3-х подъездный девятиэтажный кирпичный дом.
Сдача дома 1 полугодие 2012 года.
Отделка черновая.


30,94 кв. м. ==> 9 эт ==> 890 000 р.

[Diego]

Сообщение от mark_l

Ну тут тогда только счет в швейцарском банке...

В Кипрском офшоре к примеру.

У меня гипотеза, что так некоторые и делают застройщики. Понемножку деньги в офшор выводят когда поток покупателей, кредитов и инвестиций идет. Дома активно строятся для вида с начала, а потом денег якобы на зарплату начинает не хватать строителям и на стройматериалы тоже, ждут очередных дольщиков-покупателей и на эти деньги достраивают. Стройка растягивается на года.

Даже если фирму и банкротят, и дом с территорией отбирают у застройщика - то отложенные денежки в офшоре все равно остаются

Со стороны - застройщик банкрот, хозяева прогорели, неудачливые. А если присмотреться - то не все так плохо для хозяев

[mmkomarov]

Сообщение от Diego

У меня гипотеза, что так некоторые и делают застройщики. Понемножку деньги в офшор выводят когда поток покупателей, кредитов и инвестиций идет. Дома активно строятся для вида с начала, а потом денег якобы на зарплату начинает не хватать строителям и на стройматериалы тоже, ждут очередных дольщиков-покупателей и на эти деньги достраивают. Стройка растягивается на года.

О! Вы гений! Вот это открытие! Только я бы на Вашем месте все-таки добавил: "некоторые НЕДОБРОСОВЕСТНЫЕ застройщики..." А то строители они впринципе рябята прямые, могут за такое огульное обвинение и это... Я имею в виду например Выбор, КИТ, ДСК, Аксиому, да и за своих партнеров тож могу поручиться, но называть не буду. Я бы на Вашем месте таки дал такую оговорку.
А еще, представляете, деньги таки на Кипр выводят не только в строительстве жилых домов, но и .....

[Archy]

Сообщение от Diego

И тут на форуме бы сделал оплату каждого "АП"-а в разделе недвижимость при помощи платного СМС.

в разработке

Сообщение от Diego

Со стороны - застройщик банкрот, хозяева прогорели, неудачливые. А если присмотреться - то не все так плохо для хозяев

фантазии

[Diego]

Сообщение от mmkomarov

О! Вы гений! Вот это открытие! Только я бы на Вашем месте все-таки добавил: "некоторые НЕДОБРОСОВЕСТНЫЕ застройщики..." А то строители они впринципе рябята прямые, могут за такое огульное обвинение и это... Я имею в виду например Выбор, КИТ, ДСК, Аксиому, да и за своих партнеров тож могу поручиться, но называть не буду. Я бы на Вашем месте таки дал такую оговорку.
А еще, представляете, деньги таки на Кипр выводят не только в строительстве жилых домов, но и .....

Да нет, я просто общеизвестный факт привел, если вдруг кто не знал.
http://www.kp.ru/daily/24405.4/580023/
Вот например схему работы для чайников разжевали товарищи, которые оказывают услуги по ведению бизнеса с офшорами: http://www.gloffs.com/why_foreign_offshore.htm

Мое мнение - офшоры зло, и нечестная игра. Относительно законный отьем денег у других людей и государства. Хотя, государство тоже не ангел, у нас такие законы и чиновники что очень сложно вести полностью законный бизнес.

Само-собой, как вы правильно заметили так возможно действовали (-ют) только некоторые недобросовестные застройщики - я когда-то читал про это в интернете. И я не конкретно Воронежских застройщиков имел в виду из вашего списка, если что. Я просто сказал то что прочитал. Лично доказательств и фактов в руках не держал.

В правильно заметили что возможно на Кипр или в другие офшоры деньги выводят нередко. Я читал что даже в нефте- и газо- добывающих отраслях так делают, не говоря о производстве.

Вот пример из интернета http://www.offshore.job-2u.com/shemy/l-oil.html:

В зонах льготного налогообложения у ЛУКОЙЛа около полутора сотен «дочек» и «внучек» -в Израиле, на Каймановых островах, на острове Мэн, на Мальте... Плюс неимоверное количество трастовых фондов. Все это беспокойное хозяйство необходимо, чтобы выводить из России деньги, «отмывать» их и периодически возвращать под видом «портфельных» иностранных инвестиций, чтобы заработать еще несколько десятков миллиардов валюты, которые впоследствии тоже, конечно, будут выведены в офшоры.

Как это делается? Просто, как все гениальное. Выручка с продажи за рубеж российской нефти переводится в зарубежный траст, на счета компаний, зарегистрированных на Кипре, Виргинах либо еще где. Номинально трастовые компании никакого отношения к ЛУКОЙЛу не имеют: их учредители - почтенные иностранны, зарабатывающие на жизнь именно созданием подобного рода структур. Доказать, что реальными владельцами офшорных фирм и банковских счетов на астрономические суммы являются топ-менеджеры ЛУКОЙЛа, практически невозможно

[Archy]

Сообщение от Diego

Выручка с продажи за рубеж российской нефти переводится в зарубежный траст

да меры фантазиям нет. Те компания продала что то а бабки 3 стороне отдала? Понятия о ВЭДе на уровне д сада

[Archy]

Сообщение от Diego

Выручка с продажи за рубеж российской нефти переводится в зарубежный траст

да меры фантазиям нет. Те компания продала что то а бабки 3 стороне отдала? Понятия о ВЭДе на уровне д сада

[Diego]

Сообщение от Archy

да меры фантазиям нет. Те компания продала что то а бабки 3 стороне отдала? Понятия о ВЭДе на уровне д сада

Как пить дать упростили схему для конечного читателя. И писал статью журналист скорее всего.

Возможно там какой-нибудь бартер был или еще что-то с подобным эффектом + многозвенная цепочка.

[MiSchu]

давайте ближе к кредитам и квартирам))) интересно пишете все))

[Moe_imya_Lyolik]

2 Марк I

И ждать нечего, ответ будет отрицательный.

Только что моему клиенту предварительно одобрили 1400 т. р. с з. п. 40 т. р.
Мульт при з. п. в тридцать вполне могут дать. На вторичку, по крайней мере.

[mark_l]

Сообщение от Moe_imya_Lyolik

2 Марк I

Только что моему клиенту предварительно одобрили 1400 т. р. с з. п. 40 т. р.
Мульт при з. п. в тридцать вполне могут дать. На вторичку, по крайней мере.

Если человек один, да с 40 тыс - то не вопрос, но с доходом 30 тыс. НА СЕМЬЮ 3-х ЧЕЛОВЕК - не дадут. Я уже привел рассчет, что такой суммы не хватает никаким образом чтобы жить НА СУММУ ПРОЖИТОЧНОГО МИНИМУМА и отдавать кредит. Не пойдет банк на такое никогда. Это в америке в середине 2000-х кредиты на недвижимость каждому второму бомжу выдавали.

[MiSchu]

от оно как - http://orsn.rambler.ru/info/analytics/57101
в подмосковье оказывается бешеный спрос на кв)) стоит ли верить?)) и докатится ли до нас?))

[DeNzel]

Да, надо бежать покупать, а то совсем цены до небес поднимутся)

[Moe_imya_Lyolik]

2 Марк 1

У меня семья с одним ребенком. Ситуация почти идентичная.
Не надо приводить расчетов, оставьте это Диего.
Хата стоит 1800 т. р. Если люди платить не будут, банк ее заберет и продаст. Он не очень рискует.

[Diego]

Сообщение от Moe_imya_Lyolik

2 Марк 1

У меня семья с одним ребенком. Ситуация почти идентичная.
Не надо приводить расчетов, оставьте это Диего.
Хата стоит 1800 т. р. Если люди платить не будут, банк ее заберет и продаст. Он не очень рискует.

Ну уж приведите больше деталей, раз начали пример приводить.
Какой начальный платеж ? На сколько лет берут ? Сколько доход семьи ? Сколько в месяц отдавать надо будет ?

[mark_l]

Сообщение от Moe_imya_Lyolik

2 Марк 1

У меня семья с одним ребенком. Ситуация почти идентичная.
Не надо приводить расчетов, оставьте это Диего.
Хата стоит 1800 т. р. Если люди платить не будут, банк ее заберет и продаст. Он не очень рискует.

Туда пропишут ребенка, ребенка до совершенолетия будет выписать некуда, квартиру нельзя будет продать, да даже если и можно, нахрена банку этот гемморой? Деньги - они вот живые, вкладывай и получай проценты, а не ищи пол года клиента на продажу (а в это время деньги вложенные в квартиру "работать" не будут) - потом это надо будет с должника взыскивать дополнительно недополученный доход и проценты которые набежали. В США тоже думали, что сильно не рискуют - до сих пор весь мир расхлебывает.
И чего это рассчетов приводить не надо? Математика, она знаете ли все выводит на чистую воду. Это не рассчеты вероятностные, а простая школьная арифметика. Вот ответьте - на 5 тыс. в месяц проживете на протяжении 10 лет? И это со штанами, трусами, пуховиками. Да мне вот лично на еду не хватит...

[Diego]

Сообщение от mark_l

Вот ответьте - на 5 тыс. в месяц проживете на протяжении 10 лет? И это со штанами, трусами, пуховиками. Да мне вот лично на еду не хватит...

Я заметил по разговорам что среди молодежи в воронеже нередки случаи подвязывать в кабалу родителей и родственников. Чтобы деньгами или едой помогали молодой семье.

То есть к 5 оставшимся тысячам мама с папой и возможно другие еще родственники будут добавлять.

Нескольким знакомым, снимающим жилье, родители деньги регулярно переправляют, плюс продуктами помогают тоже. Думаю с ипотекой у некоторых что-то подобное. Будут всем родом расплачиваться - если есть такая возможность

[firesanek]

Сообщение от Diego

Я заметил по разговорам что среди молодежи в воронеже нередки случаи подвязывать в кабалу родителей и родственников. Чтобы деньгами или едой помогали молодой семье.

То есть к 5 оставшимся тысячам мама с папой и возможно другие еще родственники будут добавлять.

Нескольким знакомым, снимающим жилье, родители деньги регулярно переправляют, плюс продуктами помогают тоже. Думаю с ипотекой у некоторых что-то подобное. Будут всем родом расплачиваться - если есть такая возможность

а что делать, так и приходится... своя квартира никому еще не мешала, плюс она нужна мне для старта к более престижной квартире в будущем (2-4 комнатной).
я вот сейчас смотрю что продать, чтобы уменьшить сумму кредитных денег, чтобы платеж был поменьше..

а по поводу прописки - мне, жене и ребенку есть где быть прописанным. поэтому банк впринципе ничем не рискует - еще и заработать может...
но сбер уже почти неделю думает, правда один фиг в неверном направлении, ну ладно, посмотрим что надумает.

кого не спрошу (люди брали ипотеку), ответ однозначный - пока молодой и ребенок маленький брать и крутится....

[mark_l]

Сообщение от firesanek

кого не спрошу (люди брали ипотеку), ответ однозначный - пока молодой и ребенок маленький брать и крутится....

Ну так спросите тех, кто не брал - ответ будет другим. К тому же зависит все от того, когда брали ипотеку. Если например в 2004 году, то за счет выравнивания зарплат наших и не наших, роста недвижимости и роста зарплат, опережающего инфляцию ипотеку было брать гораздо выгоднее, чем сейчас.
И еще - есть где быть прописанным - не означает, что туда никто не будет прописан. Но это я к примеру сказал - возможно что и прописать никого нельзя в такую квартиру, или все равно можно выселить даже несовершенолетнего.
И банк вообще-то при принятии решения по кредиту никогда не рассчитывает на помощь родителей. Ни один кредитный специалист в здравом уме ни в одном банке не одобрит с таким доходом на семью кредит на 1 000 000.

[MiSchu]

Сообщение от mark_l

Ни один кредитный специалист в здравом уме ни в одном банке не одобрит с таким доходом на семью кредит на 1 000 000.

если ежемесячные выплаты будут 10-12 тыс (лет на 20 лимон если брать)- имхо, вполне одобрит

[firesanek]

Сообщение от mark_l

Ни один кредитный специалист в здравом уме ни в одном банке не одобрит с таким доходом на семью кредит на 1 000 000.

на рынке два дурака - продавец и покупатель....
все хотят зарабатывать деньги, при этом всегда есть риски.

отпишусь по ответу СБ.