Берём кредит и покупаем квартиру. Какие прогнозы цен на недвижимость???

[Diego]

1050, 1100 - вот они, НОРМАЛЬНЫЕ цены за хрущевки. Ваш подход мне нравится.

Никаких 1200, 1300 - если конечно не в центре, и не евроремонт. ИМХО.

Хотя, корректировки, и уточнения - какая сейчас реальная цена покупок/продаж по районам, типам, метражам - очень приветствуется.

[Moe_imya_Lyolik]

2 Диего.

Год назад они стоили миллион. Щас они стоят миллион сто. Сейчас спрос жёстче, чем он был год назад. Через год аналогичная хата будет стоить минимум милилон двести.

Это, конечно, не рост, а инфляция. Но и не падение.
Так что мой прогноз прежний - за год вырастет на десять или более процентов.

[Moe_imya_Lyolik]

Про инвестиции.
Допустим, у меня миллион сто тысяч.
Я положил его в банк под пусть даже 9 проц. - получил 100 тыс. в год.
Допустим, у меня 1100 и я купил квартиру.
Сдал ее на год за 6500 (за три дня сдам) - 78 000 руб. в год. Продаю ее за 1200 т. р. Имею те самые 78 000 руб. профита.

[Diego]

Сообщение от Moe_imya_Lyolik

2 Диего.
Год назад они стоили миллион. Щас они стоят миллион сто. Сейчас спрос жёстче, чем он был год назад. Через год аналогичная хата будет стоить

Только мне говорили прошлым летом что однушки хрущевки по 1200 минимум. Ну например в ветке продажа тут на форуме писал тем кто прошлым летом по 1300-1400 хрущевки не в центре продавал что цена завышена неслабо, а мои сообщения удаляли, а кто-то ответ писал что типа я мешаю перепродавцам свою копейку зарабатывать

А метраж какой хрущевки за 1100, которую вы нашли ?

Про инвестиции.
Допустим, у меня миллион сто тысяч.
Я положил его в банк под пусть даже 9 проц. - получил 100 тыс. в год.
Допустим, у меня 1100 и я купил квартиру.
Сдал ее на год за 6500 (за три дня сдам) - 78 000 руб. в год. Продаю ее за 1200 т. р. Имею те самые 78 000 руб. профита.

Поверю. Потому что в развитых странах, где я жил, с нормально работающими рыночными механизмами - доход от сдачи в аренду + небольшой рост стоимости квартиры равен был примерно доходу от банковского депозита.

[Moe_imya_Lyolik]

2 Марк.
Хрущи - это 30 м2 плюс-минус метр. Брежневки тож.
Перепродавцы на этом рынке не зарабатывают в данный момент. Я имею в виду, не так, чтобы это было заметным явлением.
За 1400 сейчас можно взять неплохой ДВУХКОМНАТНЫЙ хрущ. Сильно сомневаюсь, что кто-то пытался продавать однушку год назад по таким деньгам. Год назад 2-к чешка в шестнадцатиэтажке (они чуть дешевле, чем девятиэтажки) могла быть куплена за 1600. Щас - 1700.

[Diego]

Сообщение от Moe_imya_Lyolik

2 Марк.
Хрущи - это 30 м2 плюс-минус метр. Брежневки тож.
Перепродавцы на этом рынке не зарабатывают в данный момент. Я имею в виду,

Упс. Не то слово написал. Я имел в виду посредников, которые к нормальным камелотовским обьявлениям, по недорогой цене в принципе, 150-300 рублей накидывали и тут на форуме обьявления постили. Я пару-тройку раз таких разоблачил с примерами из первоисточника где цены были ниже на указанную сумму, а мне сказали - что это нормальный бизнес, не мешай людям зарабатывать. Что подобного рода обсуждения в разделе комок недопустимы

И еще нюанс. В принципе немаловажный. Хрущевка за 1100 - это я так понимаю полная сумма которую платит ваш клиент покупатель, в которую уже заложен ваш доход ? Или же вы комиссы свои в размере 50-100 к 1100 добавляете и получается 1150-1200 для вашего клиента ?

[mark_l]

Сообщение от Moe_imya_Lyolik

2 Марк.
Хрущи - это 30 м2 плюс-минус метр. Брежневки тож.
Перепродавцы на этом рынке не зарабатывают в данный момент. Я имею в виду, не так, чтобы это было заметным явлением.
За 1400 сейчас можно взять неплохой ДВУХКОМНАТНЫЙ хрущ. Сильно сомневаюсь, что кто-то пытался продавать однушку год назад по таким деньгам. Год назад 2-к чешка в шестнадцатиэтажке (они чуть дешевле, чем девятиэтажки) могла быть куплена за 1600. Щас - 1700.

Это все не я спрашивал...

[Moe_imya_Lyolik]

2 марк - пардон.

2 Диего: ответил в личку, ато Человек-С-Тигром опять разнервничается.

[mmkomarov]

Сообщение от Diego

А значит и минимальные цены в закладывающихся новостройках должны отображать этот рост.

нет, Уважаемый, не должны. Равно так-же как и максимальные. Рост, реально отображает именно средний ценник. И пример по этому поводу, по моему простой и понятный, уже был. Стартовая цена на уровне котлована, в настоящее время, вообще ни о чем не говорит. Она специально ставится на предельно низком уровне, для привлечения внимания к объекту, ну еще своеобразный маркетинг, и более ни для чего. Продажа в Челюскинцах по 27-28-29... идет В УБЫТОК застройщику, ну или в лучшем случае в ноль.
Только никто не даст купить по этой цене более-менее существенное количество квартир, цены повышаются очень быстро.

[Diego]

Сообщение от mmkomarov

нет, Уважаемый, не должны. Равно так-же как и максимальные. Рост, реально отображает именно средний ценник. И пример по этому поводу, по моему простой и понятный, уже был. Стартовая цена на уровне котлована, в настоящее время, вообще ни о чем не говорит. Она специально ставится на предельно низком уровне, для привлечения внимания к объекту, ну еще своеобразный маркетинг, и более ни для чего. Продажа в Челюскинцах по 27-28-29... идет В УБЫТОК застройщику, ну или в лучшем случае в ноль.
Только никто не даст купить по этой цене более-менее существенное количество квартир, цены повышаются очень быстро.

Вам-то понятно важна общая выручка от проданных квартир. А мне как покупателю важна цена конкретной квартиры какую покупаю, а не средняя.

Я покупатель 2-3 комнатной на последних этажах на уровне стартовых цен. Для меня цены растут очень мало :-)

Я покупатель 1-2-3-комнатной квартиры на средних этажах на уровне стартовых цен. Не успел купить на этапе начала продаж - не беда. Дождусь начала продажу в другой очереди или у других застройщиков. Для меня цены растут мало.


Кстати, куда деваются примерно 40% от квартир, которые присутствуют во 2ой очереди, но при этом не указаны в списке квартир на продажу на вашем сайте ? Или это большой секрет ? :-)

И еще вопрос по теме. Какая себестоимость квадратного метра на челюскинцев ?

[mmkomarov]

Я покупатель 2-3 комнатной на последних этажах на уровне стартовых цен. Для меня цены растут очень мало :-)[/QUOTE]
Согласен.

Сообщение от Diego

Я покупатель 1-2-3-комнатной квартиры на средних этажах на уровне стартовых цен. Не успел купить на этапе начала продаж - не беда. Дождусь начала продажу в другой очереди или у других застройщиков. Для меня цены растут мало.

Чушь! Цены для Вас в этом случае растут. И много. В другой очереди? Потеряете 1,5 - 2 года. У других? Успеха! У кого? У Выбора по 38? На месте Энергии? В будущем Солнечном Олимпе? Или на Ростовской? Вы в любом случае теряете - либо деньги, либо время, либо и то и другое.

Сообщение от Diego

Кстати, куда деваются примерно 40% от квартир, которые присутствуют во 2ой очереди, но при этом не указаны в списке квартир на продажу на вашем сайте ? Или это большой секрет ? :-)

[QUOTE='Diego;15176547']
Не секрет. Снято с продажи застройщиком.

Сообщение от Diego

И еще вопрос по теме. Какая себестоимость квадратного метра на челюскинцев ?

А вот это как раз секрет. Могу сказать что больше 25 тыр/кв.м

[Diego]

Сообщение от Moe_imya_Lyolik

2 Диего.

Год назад они стоили миллион. Щас они стоят миллион сто. Сейчас спрос жёстче, чем он был год назад. Через год аналогичная хата будет стоить минимум милилон двести.

Это, конечно, не рост, а инфляция. Но и не падение.
Так что мой прогноз прежний - за год вырастет на десять или более процентов.

Нюанс.

Доходы не растут с инфляцией, как в середине 2000х, в эпоху роста.
Поэтому если цена повысится - то платежеспособный спрос упадет.

Растут цены и при этом покупают по этим ценам то без чего нельзя обойтись. Когда хочешь, не хочешь - а будешь брать, какая цена бы не была - без еды не проживет человек. И коммунальные платежи не будешь платить - государство пришлет приставов арестовывать имущество в счет оплаты долгов.

А квартира это не незаменимый товар, без нее выжить можно, в гораздо менее удобных условиях, но можно. Поэтому по любой цене брать не будут. И при тех же доходах, если цена вырастет - брать будут меньше. Не говоря о том, что сейчас уже особо не берут - судя по 1-2-3-летним висякам (чего не быол в эпоху роста). И продают те кто скидывают от цен, по которым конкуренты продают.

В общем если кому-то надо будет чтобы продавалось - опустят цены относительно остальных. А инвесторы частные, или те кому нужно обязательно не проиграть в битве с инфляцией - будут поднимать виртуальный ценник, без особых намеков на продажу, само-собой.


Мне сейчас возразят - да, сейчас рост спроса. Если сравнивать с 2008 или 2009 годом - да. В 2008, 2009 были у всех немалые опасения дальнейшего падения. Сейчас, чуть устаканилось, но не значит что закончилось, как мне кажется.

У меня пока негативный прогноз насчет экономики россии, и роста благосостояния граждан, к сожалению. Кстати - заметили какие цены на нефть высокие, а экономика российская не растет особо, и фондовый рынок падает. Раньше росло, сейчас нет. Как пример http://kommentarii.ru/news/2011/04/26/vvp

Согласно оценке Минэкономразвития РФ, в I квартале текущего года ВВП вырос на 4,5% в годовом выражении. Несмотря на то, что положительная динамика все же есть (в марте экономика увеличилась к предыдущему месяцу на 0,3%, в феврале — на 0,2%, в январе — всего на 0,1% (со снятой сезонностью)), она особо не видна.

Росту экономики мешают несколько факторов. В первую очередь, это замедление роста реальных денежных доходов населения (снизились на 2,9%) и высокая инфляция. Также в качестве отрицательных моментов эксперты отмечают неопределенность с кандидатами в президенты и плохой инвестклимат в стране.

Это моя лично точка зрения, может быть потом ее поменяю.

[Diego]

Сообщение от mmkomarov

Чушь! Цены для Вас в этом случае растут. И много. В другой очереди? Потеряете 1,5 - 2 года.

Подержу в золоте. Или на крайний случай в депозите. Подожду год-два. И по деньгам даже выиграю, с заметной долей вероятности.
Особенно если жить есть где.

У других? Успеха! У кого? У Выбора по 38? На месте Энергии? В будущем Солнечном Олимпе? Или на Ростовской? Вы в любом случае теряете - либо деньги, либо время, либо и то и другое.

Вопрос других строек - хороший и интересный, его тоже стоило бы раскрыть.

У Выбора по 20-летия октября 88б - почему бы и нет, это реальный центр уже кстати. Только мне кажется что либо куда-то квартиры слили или тупо держат до лучших времен (надеются побольше срубить). Двушек выбор не продает кстати, только однушки и трешки в этом доме. Куда делись двушки, очень интересно.

На месте Энергии - это тухляк, по-моему. Там по-моему попадалово. У меня уверенности нет что в этом году достроят стоящий там долгострой. Да и смысла там брать - уже ценники задрали небось, так как фасад чуть приукрасили уже. Вот если будут строить еще дома там - когда решат что делать с текущим СК Энергия - сносить, или рядом еще дома строить - то может будет иметь смысл в влезть туда, в зависимости от ситуации.

Солнечный Олимп - интересное местоположение, центр в квадрате
Если цены не заломят на ранних стадиях - может быть интересным вариантом возможно.

Кстати, у этих домов местоположение лучше Челюскинцев. Поэтому и квадрат подороже стоит.

Выбор еще на Ворошилова 43 продает свой строящийся дом во дворе взятого на достройку долгостроя-многоэтажек. Не помню сколько он просил на нулевых циклах стройки, но сейчас просит 36 рублей за метр за 2-ки. И обещает достроить к концу года.

В общем много еще где в воронеже строится. Этот вопрос стоит отдельного освещения подробного кстати.

Сообщение от Diego

Не секрет. Снято с продажи застройщиком.

Странно. Вроде мне казалось сейчас смысла нет деньги замораживать в бетоне.
Куда эти квартиры пойдут то, раз не продаются они жильцам сейчас ?
Очень интересно.

Может будет хоть одно из обьяснений почему в новых сданных и вроде бы заселенных домах очень мало где свет горит.

[mark_l]

Сообщение от Diego

Подержу в золоте. Или на крайний случай в депозите. Подожду год-два. И по деньгам даже выиграю, с заметной долей вероятности.

А осенью кто-то в евро хотел держать...

Сообщение от Diego

Кстати, у этих домов местоположение лучше Челюскинцев. Поэтому и квадрат подороже стоит.

Это с какой точки зрения посмотреть. С транспортной - на 20-летия лучше. И по критерию "близость к центру". С остальных (близость магистрали, отсутствие двора) хуже. На Моисеева вообще ни с какой стороны не лучше.

[Moe_imya_Lyolik]

2 диего

Доходы не растут с инфляцией, как в середине 2000х, в эпоху роста.
Поэтому если цена повысится - то платежеспособный спрос упадет.

Черт, я и забыл, какой Вы неугомонный.
Диего, я не читаю графиков. Может, и зря. Но мой завтрашний день расписан по минутам, и есть несколько человек, чьи объекты надо было посмотреть неделю назад - а некогда.
Спрос есть. Хороший. Рабочий. Год назад был меньше - а поднялось.

[element]

в 2008 был супер спрос..... Не будем равняться на попуасов, которые строили самолеты из соломы, думая что поэтому к ним прилетали люди-боги......

[huliganov]

Некоторые эксперты говорят, что рынок недвижимости давно стоит на месте, а информация о росте стоимости квадратного метра не соответствует действительности и используется лишь для стимулирования покупательского спроса

Полностью на сайте "МОЁ": http://news.moe-online.ru/view/229667.html

[MiSchu]

sercam, да-да. тож ток читал))) а сота грит спрос растет!!)))

[valt1406]

Сообщение от MiSchu

а сота грит спрос растет!!)))

а че им еще говорить - что падает?)))

у меня розница в этом году упала мама не горюй .
да и по городу видно сколько магазинов закрывается. полгорода уклеено - АРЕНДА.продаж нет.
их нет нигде - ни в рознице,ни в недвиге, ни в финансовом секторе.
так что сказки про недвигу риэлторы пускай себе в одно место засунут))).

[mmkomarov]

Ага. Только посещаемость и выручка Торговых центров выросла и не слабо - знаю, по Арене и Армаде.Не в последнию очередь с утеканием спроса в крупные ТЦ наверно связанно его падение в маленьких магазинах?
В автосалонах машин нет (только что покупал две, причем не самые популярные - фиат и шкода, причем шкоду от безвыходности - нужен был машин срочно), а если есть - то в закрученных комплектациях. Про количество сделок по Веге и Челюскинцам умолчу..
Или это отложенный спрос? Ну пусть будет так.

[valt1406]

Сообщение от mmkomarov

Только посещаемость и выручка Торговых центров выросла и не слабо - знаю

посмешил))) посещаемость мож и выросла чисто из любопытства - ну любит у нас народ как на экскурсию в тц ходить что поделать.

я поскольку оказываю еще коекакие финансовые услуги и большей частью различным строительным фирмешкам скажу что платежи от них упали в разы и что у них происходит знаю не по наслышке.

по недвиге могу констатировать одно инвестиционный спрос на это дело исчез как класс и это надолго. а единичные ипотечники и единичные сделки (типа куплю квартиру для жилья) погоду вам не сделают.
плюс вас подпирают голодные шабашники которые строят инд жилье по 16- 20 т.р. за метр. поэтому квартиры от 2500 и выше потребителю просто неинтересно брать - за эти деньги уже дом можно строить.

[mmkomarov]

Сообщение от valt1406

посмешил))) посещаемость мож и выросла чисто из любопытства - ну любит у нас народ как на экскурсию в тц ходить что поделать.

Уважаемый! Ау! Я говорю про ВЫРУЧКУ. Арена и Армада - это наши ТЦ, и есть четкая статистика. Верить или не верить - дело Ваше.

Сообщение от valt1406

платежи от них упали в разы

??? Фиговые фирмешки.

Сообщение от valt1406

по недвиге могу констатировать одно инвестиционный спрос на это дело исчез как класс и это надолго.

Да вы что? Инвесторов нет?! Вот это точно насмешил!
Единичные сделки? 98 договоров по Веге и 76 по Челюскинцев с января - это мало?

[Diego]

Сообщение от mmkomarov

Единичные сделки? 98 договоров по Веге и 76 по Челюскинцев с января - это мало?

И все-таки. Куда деваются 40% убранных из продажи квартир в ваших новостройках ? Или коммерческая тайна ?

[valt1406]

Сообщение от mmkomarov

Уважаемый! Ау! Я говорю про ВЫРУЧКУ. Арена и Армада - это наши ТЦ, и есть четкая статистика. Верить или не верить - дело Ваше.

позволю себе не поверить.
армада это вообще нечто у друга был там один из магазинов одежды- убежал через полгода.продажи только по выходным.это было до кризиса. что там сейчас не знаю.

Сообщение от mmkomarov

??? Фиговые фирмешки.

может быть. но факт остается фактом. такую стату не только я фиксирую.

Сообщение от mmkomarov

Да вы что? Инвесторов нет?! Вот это точно насмешил!
Единичные сделки? 98 договоров по Веге и 76 по Челюскинцев с января - это мало?

опять же не могу проверить.хз кто там брал и почем. проверить невозможно.

[mmkomarov]

Сообщение от valt1406

один из магазинов одежды- убежал через полгода

ну так же позволю себе усомниться. Какой именно магазин? Назовите бренд, или название. Не знаю случая, чтобы отттуда сбежали через полгода. 80% арендаторов сидят более 3 лет вообще-то. И судьбу всех магазинов одежды знаю.

Сообщение от valt1406

опять же не могу проверить.хз кто там брал и почем. проверить невозможно.

Возможно. Цены здесь уже неоднократно назывались, и даже сам Diego их подтверждает.

[Diego]

Сообщение от mmkomarov

Возможно. Цены здесь уже неоднократно назывались, и даже сам Diego их подтверждает.

А я что - минрегион что ли ? Или росреестр ? :-)

Я только цены на сайте смотрел вашем, и то что вы написали читал, и другие тоже читали.

С точки зрения подтверждения - у нас нету обязательной гос регистрации и ведения ежемесячной или ежеквартальной статистики по сделкам и ценам проведенных сделок по городу, району. В отличие от развитых стран. Мутноватый рынок недвижимости у нас, непрозрачный.

Вы же сами отчитываться вряд ли будете - сколько у вас в каждый из последних 12 месяцев народа покупало квартир, по каким ценам, какие этажи, площади.
Небось скажете - коммерческая тайна.

Да и 40% квартир деваются непонятно куда. Раз не отвечаете - могу только гипотезы строить.
Первая гипотеза - расчитываетесь этими квартирами с субподрядчиками.
Вторая гипотеза - эти квартиры служат в качестве откатов представителям госаппарата.
Третья гипотеза - вы эти квартиры оптом продаете какому-то крупному перепродавцу.
Четвертая гипотеза - придерживаете эти квартиры до момента когда цена на них будет максимальной - до момента сдачи дома. Как вариант - просто искусственно ограничиваете предложение в каждый момент времени, чтобы повыгоднее продать все что имеется.
Пятая гипотеза - искусственно создаете ажиотаж, типа квартир мало, и становится меньше и меньше - как вы говорите - квартиры разбирают и раскупают быстро на популярных этажах А на самом деле вы продаете квартир больше чем указали в списке на своем сайте. То есть если к примеру указаны 7 однушек в списке на сайте, а на самом деле вы продали 11.

[mmkomarov]

Сообщение от Diego

Да и 40% квартир деваются непонятно куда. Раз не отвечаете - могу только гипотезы строить.

По гипотезам:
На хрена нам расчитываться с субподрядчиками квартирами, если есть открытая кредитная линия, которой хватает на всю стройку? Чтобы они мне все продажи опустили своим демпингом?
Вторая версия улыбнула - 40% квартир в откат???? Уважаемый, мы не наркотой торгуем, и не оружием в Сомали...
Третья - см. первую.
Четвертая - Бинго! В цель!
Пятая - не верно.
Насчет мутноватости - мне как отчеты о продажах вывесить? Или внутреннюю базу с адресными и прочими даными покупателей? Дык они же меня за это как тузик грелку порвут... Я не знаю как подтверждать, да и не собираюсь. Зачем? Хороший продавец не уговаривает покупать, он правильно представляет товар, расчитывая в том числе и на ум покупателя, ни в коем случае не считая его глупее себя.

[element]

mmkomarov, не хотел портить Вам рекламу.... но тут уж Вы как-то совсем уж активно про технологии продаж загляните в ветку по 1-ой очереди на Челюскинцев - там такие интересные вопросы обсуждают: то вода заливается дождевая .... то вообщем проблемы с горячей и холодной.... то перегородки межквартирные строители сделали тоньше кажись в 2 раза... а это помимо поганой шумоизоляции - еще и лишние м2 набегают к концу стройки
а в ветке по 2-о1 очереди - вообще бардак - подъезд на другую сторону перенесли.... столбы какие-то в квартирах не там где надо появились....
кстати, все время вопрос интересует - ну как можно проектировать и строить если по факту данные столбы то в середине туалета, то полбалкона отделяют... ( это пока не про Ваши объекты - есть хуже )

понятно что есть ответ простой - не нравится не покупайте, а раз покупайте - то кушайтесЬ молча... главное

не говорите ежикам, что кактус - это витамины

и т.п.


но вдруг успеете реально отследить ситуацию в Веге - народ за Вас где-нить проголосует как там в басне

"утром мажу бутерброд - сразу мысль - а как народ?"

нехорошо как-то бросать народ на произвол УК... с которой наверняка Вы дело имели и договор заключали....

[valt1406]

Сообщение от mmkomarov

ну так же позволю себе усомниться. Какой именно магазин? Назовите бренд, или название. Не знаю случая, чтобы отттуда сбежали через полгода.

не помню что за одежда (завтра-послезавтра спрошу).магазин был на втором этаже.по эскалатору поднимаешься сразу налево.там напротив них еще обувь была.
ну может не через полгода - через год. факт остается фактом продаж в этом центре по их словам не было. продажи были и есть в россии (ныне галерея чужого). там и оставили один магазин.

[Diego]

Те кто думает что недвижимость может расти только вверх всегда - наивны, и ошибаются. А риелторы которые своих клиентов убеждают что квартиры будут только расти - медвежью услугу делают клиентам. Продать может удастся тем кто не в курсе ситуации, но репутацию свою подпортят, и этот же клиент к ним не вернется потом и знакомых не приведет, имхо.

Пример когда падает и падает то что до этого активно росло - американская недвижимость.

http://ugfx.livejournal.com/753333.html

Ситуация существенно отличается от всех предыдущих падений показателя, когда показатель достаточно быстро начинал восстанавливаться, сейчас он рухнул до минимальных уровней и держится на них более 2 лет, пока никаких признаков восстановления не проявляя спустя 5 лет после начала падения. Пока не ясно что может вывести американский рынок жилья из комы.