Берем кредит и покупаем квартиру - 2

[Cepeгa]

Сообщение от Патрикса

Витя, я месяца 2 назад купила хату у КИТа за 3,193 млн.... вчера смотрю в газете народ уже перепродает такие же за 4,100 млн.
жаль конечно, что я ее не для инвестиций купила, а для жизни... а то б тоже с удовольствием (!) продала бы за 4,100... и что плохого в том, что я могла бы за 2 месяца заработать на такой нехитрой операции
900 тыр.? в чем идиотизм такого заработка/инвестирования?!

А что с налогом в данном случае делать ?

[RUR]

Сообщение от mmkomarov

До 10 тыр/мес - беру!!! Предложите...

К сожалению сдано уже.

Сообщение от Патрикса

так что RUR думаю Вы продешевили с двушкой за 7 т.р.... :-/

Может быть, зато выбрал клиета по своим критериям.

[Cepeгa]

Патрикса, Возможно так всё и есть, просто уточнил.
Подводные камни/тонкости есть в данном случае?

[RUR]

Сообщение от Патрикса

продаем (по документам) по цене покупки, т.е. за 3,193 (ест-но, если покупатель согласен, а он на 90% за небольшой бонус в виде скидки согласится) и ни какой налог нам тоже не грозит....

С чего Вы это взяли?

Не платить подоходный налог могут лишь те, у кого она в собственности пробыла от трех и более лет, остальные собственники должны до 1 мая следующего после покупки года подать в налоговый орган декларацию и уплатить полную стоимость налога. Налоговая база по данному налогу будет составлять ту сумму от сделки, которая превысила размер в один миллион рублей, именно на нее и будет начисляться налог, размер которого составит 13%.

Следует также помнить, что в случае продажи жилого помещения, которое находится в вашей собственности менее трех лет, по российскому закону вам, как и покупателю, положен имущественный налоговый вычет, который регламентирует статья 220 Налогового кодекса. При этом размер имущественного вычета составляет как раз не более 1 миллиона рублей. Для того чтобы начала действовать данная «налоговая льгота» необходимо обратиться с письменным заявлением в налоговый орган.

Наше родное государство обмануть сложно, скорее оно Вас)))

[mmkomarov]

Сообщение от Archy

mmkomarov, раз уж офф пошел ))
а есть какой то механизм приобрести несколько квартир сотрудникам в растяжку?

Есть, и он практикуется внутри компании, как у Талая, так и у маленькой Эльтаро . Так сказать "соц пакет". Просто в данном случае проблема банальная - нужна квартира для водителя, с которым приезжаем в Воронеж, что-бы человеку было где переночевать.

[mari-anna]

http://planetcalc.ru/24/
калькулятор в тему - очень удобно определиться!

[Витя]

Сообщение от Патрикса

а взяла я это все из той же статьи 220 НК РФ, а именно (дословно):

"Вместо использования права на получение имущественного налогового вычета, предусмотренного настоящим подпунктом, налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов"

в нашем случае себестоимость квартиры, а именно 3,193 млн. и есть "сумма фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов"

доход (3,193) - расход (3,193) = 0 - это и будет налогооблагаемой база...

Всё так.
Ну а если с почти халявных 900 тыр. отдать 117 родному государству и спать спокойно (Цэ)?

[Archy]

Сообщение от Витя

и спать спокойно

приятель мой - мусорный королек на среднем западе считая налоги и имея очень грустный при этом вид сказал "ладно я хоть знаю куда они идут - дороги, парки, копы приезжающие через 3мин и тд "
А я вот не знаю (((((

[Витя]

Archy, да это я к тому, что недавно Диего пытался тут доказать, что официальные статистические данные о доходах воронежцев соответствуют действительности. С зарплатами ситуация схожая.

[Archy]

Сообщение от Витя

Диего пытался тут доказать, что официальные статистические данные о доходах воронежцев соответствуют действительности.

да это бред все.....

[RUR]

Сообщение от Патрикса

а взяла я это все из той же статьи 220 НК РФ, а именно (дословно): "Вместо использования права на получение имущественного налогового вычета, предусмотренного настоящим подпунктом, налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов" в нашем случае себестоимость квартиры, а именно 3,193 млн. и есть "сумма фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов" доход (3,193) - расход (3,193) = 0 - это и будет наш налогооблагаемый доход..

В этом случае читайте внимательно

В фактические расходы на приобретение квартиры, комнаты или доли (долей) в них могут включаться:
расходы на приобретение квартиры, комнаты, доли (долей) в них или прав на квартиру, комнату в строящемся доме;
расходы на приобретение отделочных материалов;
расходы на работы, связанные с отделкой квартиры, комнаты, доли (долей) в них, а также расходы на разработку проектно-сметной документации на проведение отделочных работ.
Принятие к вычету расходов на достройку и отделку приобретенного дома или отделку приобретенной квартиры, комнаты возможно в том случае, если в договоре, на основании которого осуществлено такое приобретение, указано приобретение незавершенных строительством жилого дома, квартиры, комнаты (прав на квартиру, комнату) без отделки или доли (долей) в них.
Общий размер имущественного налогового вычета, предусмотренного настоящим подпунктом, не может превышать 2 000 000 рублей без учета сумм, направленных на погашение процентов

Всю эту трихамудрию придётся документально доказывать
+ Вам придётся доказывать уплату процентов, в противном случае

3,193млн-2млн=1,193/100*13=155090

Возможно ошибаюсь)

[Витя]

RUR, ошибаешься вдвойне - 2 разных вычета сплел.

У продавца: либо налоговый вычет 1 000 000, либо документально подтвержденные расходы по покупке квартиры - (договор, счет, расписка, акт приёма передачи и т.д.). Такой вычет предоставляется каждый год (если постоянно недвижимостью барыжишь).

У покупателя налоговый вычет до 2 000 000 от стоимости + % по кредиту без лимита (если были) - этот вычет предоставляется 1 раз.

[Cepeгa]

А есть у кого готовая ссылка или документ, где поясняется на "нормальном" языке когда и какие налоги необходимо оплачивать/как от них уходить?

[RUR]

Сообщение от Витя

У покупателя налоговый вычет до 2 000 000 от стоимости + % по кредиту без лимита (если были) - этот вычет предоставляется 1 раз.

Может и ошибаюсь но ведь она доказывает расходы, а они по закону о вычете не могут превышать 2млн.
http://www.consultant.ru/popular/nalog2/3_3.html

расходы на работы, связанные с отделкой квартиры, комнаты, доли (долей) в них, а также расходы на разработку проектно-сметной документации на проведение отделочных работ.
(в ред. Федерального закона от 19.07.2009 N 202-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
Принятие к вычету расходов на достройку и отделку приобретенного дома или отделку приобретенной квартиры, комнаты возможно в том случае, если в договоре, на основании которого осуществлено такое приобретение, указано приобретение незавершенных строительством жилого дома, квартиры, комнаты (прав на квартиру, комнату) без отделки или доли (долей) в них.
(в ред. Федерального закона от 27.07.2006 N 144-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
Общий размер имущественного налогового вычета, предусмотренного настоящим подпунктом, не может превышать 2 000 000 рублей без учета сумм, направленных на погашение процентов:

[Витя]

RUR, еще раз: 2 000 000 это вычет у покупателя. Или, как в твоём отрывке статьи, если сам себе дом строишь. В этом случае, если сам строишь, все расходы (по отделке, кирпичам, проект и т.д.) надо доказывать.


В её случае описан вычет у продавца 1 000 000. Эта же большая статья 220 НК, только в другом месте.
Вот этот вычет 1 000 000 продавец может тоже заменить документами по покупке квартиры. Тогда налог считается с разницы: цена продажи - покупки.

[RUR]

Хорошо, мож я и в самом деле не въезжаю. Тогда вот так.

Статья 220. Имущественные налоговые вычеты

1. При определении размера налоговой базы в соответствии с пунктом 3 статьи 210 настоящего Кодекса налогоплательщик имеет право на получение следующих имущественных налоговых вычетов:
(в ред. Федерального закона от 24.07.2007 N 216-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
1) в суммах, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 1 000 000 рублей, а также в суммах, полученных в налоговом периоде от продажи иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 250 000 рублей.
(в ред. Федеральных законов от 20.08.2004 N 112-ФЗ, от 27.07.2006 N 144-ФЗ, от 19.07.2009 N 202-ФЗ, от 27.12.2009 N 368-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
Вместо использования права на получение имущественного налогового вычета, предусмотренного настоящим подпунктом, налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов, за исключением реализации налогоплательщиком принадлежащих ему ценных бумаг. При продаже доли (ее части) в уставном капитале организации, при уступке прав требования по договору участия в долевом строительстве (договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством) налогоплательщик также вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов.
(в ред. Федеральных законов от 20.08.2004 N 112-ФЗ, от 24.07.2007 N 216-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
Абзац утратил силу с 1 января 2007 года. - Федеральный закон от 06.06.2005 N 58-ФЗ.
(см. текст в предыдущей редакции)
Абзац исключен. - Федеральный закон от 30.05.2001 N 71-ФЗ.
(см. текст в предыдущей редакции)

--------------------------------------------------------------------------------
Постановлением Конституционного Суда РФ от 13.03.2008 N 5-П положение абзаца третьего подпункта 1 пункта 1 статьи 220 признано не противоречащим Конституции РФ поскольку с учетом системной связи с абзацем первым подпункта 1 статьи 220 под долями следует понимать доли в праве общей собственности.

--------------------------------------------------------------------------------
При реализации имущества, находящегося в общей долевой либо общей совместной собственности, соответствующий размер имущественного налогового вычета, исчисленного в соответствии с настоящим подпунктом, распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле либо по договоренности между ними (в случае реализации имущества, находящегося в общей совместной собственности).
Положения настоящего подпункта не распространяются на доходы, получаемые индивидуальными предпринимателями от продажи имущества в связи с осуществлением ими предпринимательской деятельности.
При реализации акций (долей, паев), полученных налогоплательщиком при реорганизации организаций, срок их нахождения в собственности налогоплательщика исчисляется с даты приобретения в собственность акций (долей, паев) реорганизуемых организаций;
(абзац введен Федеральным законом от 06.06.2005 N 58-ФЗ)
1.1) в размере выкупной стоимости земельного участка и (или) расположенного на нем иного объекта недвижимого имущества, полученной налогоплательщиком в денежной или натуральной форме, в случае изъятия указанного имущества для государственных или муниципальных нужд;
(пп. 1.1 введен Федеральным законом от 27.12.2009 N 379-ФЗ)
2) в сумме фактически произведенных налогоплательщиком расходов:
(в ред. Федерального закона от 19.07.2009 N 202-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, земельных участков, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков, на которых расположены приобретаемые жилые дома, или доли (долей) в них;
(абзац введен Федеральным законом от 19.07.2009 N 202-ФЗ)
на погашение процентов по целевым займам (кредитам), полученным от российских организаций или индивидуальных предпринимателей и фактически израсходованным на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, земельных участков, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков, на которых расположены приобретаемые жилые дома, или доли (долей) в них;
(абзац введен Федеральным законом от 19.07.2009 N 202-ФЗ)
на погашение процентов по кредитам, полученным от банков, находящихся на территории Российской Федерации, в целях рефинансирования (перекредитования) кредитов на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, земельных участков, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков, на которых расположены приобретаемые жилые дома, или доли (долей) в них.
(абзац введен Федеральным законом от 19.07.2009 N 202-ФЗ)
При приобретении земельных участков, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, или доли (долей) в них имущественный налоговый вычет предоставляется после получения налогоплательщиком свидетельства о праве собственности на дом.
(абзац введен Федеральным законом от 19.07.2009 N 202-ФЗ)
В фактические расходы на новое строительство либо приобретение жилого дома или доли (долей) в нем могут включаться:
расходы на разработку проектно-сметной документации;
расходы на приобретение строительных и отделочных материалов;
расходы на приобретение жилого дома, в том числе не оконченного строительством;
расходы, связанные с работами или услугами по строительству (достройке дома, не оконченного строительством) и отделке;
расходы на подключение к сетям электро-, водо-, газоснабжения и канализации или создание автономных источников электро-, водо-, газоснабжения и канализации.
В фактические расходы на приобретение квартиры, комнаты или доли (долей) в них могут включаться:
(в ред. Федерального закона от 27.07.2006 N 144-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
расходы на приобретение квартиры, комнаты, доли (долей) в них или прав на квартиру, комнату в строящемся доме;
(в ред. Федерального закона от 27.07.2006 N 144-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
расходы на приобретение отделочных материалов;
расходы на работы, связанные с отделкой квартиры, комнаты, доли (долей) в них, а также расходы на разработку проектно-сметной документации на проведение отделочных работ.
(в ред. Федерального закона от 19.07.2009 N 202-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
Принятие к вычету расходов на достройку и отделку приобретенного дома или отделку приобретенной квартиры, комнаты возможно в том случае, если в договоре, на основании которого осуществлено такое приобретение, указано приобретение незавершенных строительством жилого дома, квартиры, комнаты (прав на квартиру, комнату) без отделки или доли (долей) в них.
(в ред. Федерального закона от 27.07.2006 N 144-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
Общий размер имущественного налогового вычета, предусмотренного настоящим подпунктом, не может превышать 2 000 000 рублей без учета сумм, направленных на погашение процентов:
(в ред. Федерального закона от 19.07.2009 N 202-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
по целевым займам (кредитам), полученным от российских организаций или индивидуальных предпринимателей и фактически израсходованным на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, земельных участков, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков, на которых расположены приобретаемые жилые дома, или доли (долей) в них;
(абзац введен Федеральным законом от 19.07.2009 N 202-ФЗ)
по кредитам, предоставленным банками, находящимися на территории Российской Федерации, в целях рефинансирования (перекредитования) займов (кредитов), полученных на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, земельных участков, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков, на которых расположены приобретаемые жилые дома, или доли (долей) в них.
(абзац введен Федеральным законом от 19.07.2009 N 202-ФЗ)
Для подтверждения права на имущественный налоговый вычет налогоплательщик представляет:
при строительстве или приобретении жилого дома (в том числе не оконченного строительством) или доли (долей) в нем - документы, подтверждающие право собственности на жилой дом или долю (доли) в нем;
при приобретении квартиры, комнаты, доли (долей) в них или прав на квартиру, комнату в строящемся доме - договор о приобретении квартиры, комнаты, доли (долей) в них или прав на квартиру, комнату в строящемся доме, акт о передаче квартиры, комнаты, доли (долей) в них налогоплательщику или документы, подтверждающие право собственности на квартиру, комнату или долю (доли) в них;
(в ред. Федерального закона от 27.07.2006 N 144-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
при приобретении земельных участков, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков, на которых расположены приобретаемые жилые дома, или доли (долей) в них - документы, подтверждающие право собственности на земельный участок или долю (доли) в нем, и документы, подтверждающие право собственности на жилой дом или долю (доли) в нем.
(абзац введен Федеральным законом от 19.07.2009 N 202-ФЗ)
Указанный имущественный налоговый вычет предоставляется налогоплательщику на основании письменного заявления налогоплательщика, а также платежных документов, оформленных в установленном порядке и подтверждающих факт уплаты денежных средств налогоплательщиком по произведенным расходам (квитанции к приходным ордерам, банковские выписки о перечислении денежных средств со счета покупателя на счет продавца, товарные и кассовые чеки, акты о закупке материалов у физических лиц с указанием в них адресных и паспортных данных продавца и другие документы).

--------------------------------------------------------------------------------
Постановлением Конституционного Суда РФ от 13.03.2008 N 5-П положение абзаца восемнадцатого подпункта 2 пункта 1 статьи 220 признано не противоречащим Конституции РФ, поскольку содержащееся в нем положение по своему конституционно-правовому смыслу во взаимосвязи с другими положениями Налогового Кодекса и в общей системе правового регулирования предполагает право родителя, приобретшего за счет собственных средств квартиру в общую долевую собственность со своими несовершеннолетними детьми, на получение имущественного налогового вычета в соответствии с фактически произведенными расходами в пределах общего размера данного вычета, установленного законом.

--------------------------------------------------------------------------------
При приобретении имущества в общую долевую либо общую совместную собственность размер имущественного налогового вычета, исчисленного в соответствии с настоящим подпунктом, распределяется между совладельцами в соответствии с их долей (долями) собственности либо с их письменным заявлением (в случае приобретения жилого дома, квартиры, комнаты в общую совместную собственность).
(в ред. Федерального закона от 27.07.2006 N 144-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
Имущественный налоговый вычет, предусмотренный настоящим подпунктом, не применяется в случаях, если оплата расходов на строительство или приобретение жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них для налогоплательщика производится за счет средств работодателей или иных лиц, средств материнского (семейного) капитала, направляемых на обеспечение реализации дополнительных мер государственной поддержки семей, имеющих детей, за счет выплат, предоставленных из средств федерального бюджета, бюджетов субъектов Российской Федерации и местных бюджетов, а также в случаях, если сделка купли-продажи жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них совершается между физическими лицами, являющимися взаимозависимыми в соответствии со статьей 20 настоящего Кодекса.

[Натухель]

Моя знакомая, которая сдает квартиры посуточно, сейчас хочет купить очередную квартирку на сдачу...так вот, на этой неделе цена на присмотренную ей квартиру скакнула на 200 тыр - это у застройщика, т.е. не конкретный вариант, а именно вот такой этаж-метраж.

[BiZC]

Натухель, приведите конкретный пример. Какой застройщик, какой объект? Если объект за этот период не сдали, то слабо верится в такой подъем (почти 10%).

[valt1406]

интересная статейка.

Рентабельность торговли в торговых центрах Воронежа разоряет предпринимателей
Воронеж. 30.09.2011. Агентство Бизнес Информации (ABIREG.RU) - Аналитика - С запуском торговых центров «Град», «Галерея Чижова», «Арена», «Максимир» в Воронеже рентабельность торговли в торгово-развлекательных центрах областного центра стала отрицательной и постепенно разоряет бизнесменов. Между тем в ближайшие годы в Воронеже еще появятся ТРЦ «МЕГА» (IKEA), «Атмосфера», не может успокоиться с планами строительства «Талай». Планирует мегакомплекс в Воронеже и «ГРИНН». Несмотря на разорение предпринимателей в ТРЦ, арендные ставки в Воронеже больше, чем, к примеру, в Санкт-Петербурге.

Еще в конце прошлого года арендаторы торговых центров в ответ на победные реляции об увеличении аренднопригодных площадей в Воронеже фактически в два раза — с 225 тыс. до 450 тыс. кв. м - задавались вопросом: «А где взять в два раза больше покупателей?»

С позиции арендатора ситуация выглядит следующим образом: количество торговых площадей увеличилось, количество операторов, соответственно, тоже увеличилось, а вот количество покупателей осталось прежним, в итоге выручка размазалась на всех, и в конечном счете все арендаторы получили меньше, чем было раньше. Так и вышло на практике: с открытием новых ТРЦ выручка торговли оказалась ниже планируемой в 1,5-2 раза.

Как же восприняли эту ситуацию сами бизнесмены, арендующие площади в ТЦ? «Абирег» попросил одного из воронежских предпринимателей, который из-за убыточности закрыл торговые точки в ТЦ и полностью сосредоточился на стритритейле, поделиться своим опытом. Думается, что рассказ нашего собеседника окажется интересным для многих.

- В настоящее время все чаще появляются статьи по поводу того, как успешны в нашем регионе существующие торговые центры и как перспективно открывать новые. При этом статьи изобилуют красивыми цифрами о проходимости — от 20 тыс. человек в день и выше. И каждый предприниматель или желающий им стать начинает высчитывать: даже если в секцию среднего размера где-то 70 кв. м зайдет 1% - это целых 200 человек. Конвертация примерно 10% - это 20 человек. Они совершат покупки со средним чеком в 1500 рублей - это 30 тыс. рублей в день, или 930 тыс. рублей в месяц. «Это ж какие деньги народ заколачивает!» И уже хочется больших денег.

Затем этот счастливец, который открыл «золотую жилу», идет в арендный отдел торгового центра поспрашивать насчет площадей. А там все подтверждает предварительные выводы: сотрудники разговаривают свысока, заявляют, что у них все занято, очереди, тем более на такие ходовые площади. И вообще, ТЦ — это будущее торговли, все стрит-ритейлеры скоро умрут, и где вы были раньше? Все умные и прогрессивные уже давно по пять авто купили работая с нами, а вы только очухались. Ну все — конец! Как хочется в ТЦ! На любых условиях! Обратите внимание на этот психологический момент — еще до подписания договора аренды. Кроме того, консультируют в ТЦ, к нам, пожалуйста, только с брендом заходите, если нет достойного товара — ищите, много разных франшиз предлагается. И быстрее — долго ждать вас не будут.

Затем горе-предпринимателю звонят или лучше он сам обрывает телефоны — так эффектнее с точки зрения психологии. И - о, чудо! — есть площадь! Как вы хотели! (Не удивительно: ТЦ на 20-30% пустые стоят!) Только это все по секрету, потому как лично для вас сделали исключение, и вы должны хранить тайну сделки и даже ее возможности. Потом могут еще немного потрепать нервы и наконец выдадут договор! Вот тут внимание! Прочитать этот талмуд внимательно, а тем более отнести юристу многим просто не приходит в голову — это же Сделка Века, да еще и по эксклюзивной ставке (4000 — 5000 рублей/кв. м) и только для вас! А вообще, хорошо бы и расчеты сделать, что при арендной плате, составляющей больше 17 % от ежемесячной выручки, невыгодно работать. А при волшебной выручке в 930 тыс. руб. в месяц аренда по ставке 4000 рублей/кв. м за 70 кв. м будет составлять 30%. Сам договор обычно имеет столько кабальных условий, иногда вплоть до обязанности стоять минимум год, то есть 3 млн 360 тыс. руб. в год при любых продажах. При этом обычно закладывается ежегодный рост арендной ставки от 5 до 15%, не говоря о возможности быть выкинутым в один прекрасный день по прихоти руководства ТЦ.

Конечно, условия для федералов совсем другие. Лояльные. Надо же на ком-то зарабатывать торговым центрам. И идут наши предприниматели продавать квартиры, машины и прочее, чтобы обеспечить кабальный договор. А иногда стоят в надежде, что когда-нибудь это должно оправдаться, ведь столько сил и денег вложено и уже столько за аренду оплачено, должно же стать когда-то лучше!

Но вернемся к вопросу собственно товара. С чем же заходить в ТЦ? Благо, действительно, предложений франшиз великое множество. Очень многие считают, что могут продать свою «гениальную идею» за хорошие деньги. И в условиях сокращенных сроков наш счастливый обладатель эксклюзивного предложения по аренде заключает не менее эксклюзивный договор по франшизе. При этом предприниматель даже если посчитал размер своей будущей наценки, то вряд ли выяснил сроки поставок и санкции за срывы поставок, да и вообще финансовую состоятельность и надежность фирмы.

Исход у этой истории обычно такой. С одной стороны тиски большой арендной платы (не адекватной действительности, надо сказать; даже в Санкт- Петербурге в среднем ставки в ТЦ ниже, чем в славном городе Воронеже), а с другой - ограничение розничной цены франчайзерами и, соответственно, наценки, а кроме того - ограниченный ассортимент, если это монобрендовая франшиза. А в условиях недопоставки или задержки сезонного товара нет возможности конкурировать со стоящими на льготных условиях федералами, которые к моменту, когда у предпринимателя появляется товар, уже делают скидки от 30% до 70%.

Вот такой «шоколадный» бизнес получается - только не для предпринимателя, а для ТЦ и франчайзеров. Для того чтобы открыть действительно прибыльный бизнес, нужно сделать очень подробный анализ и изучение потребительской способности. Поскольку понятия «клиенты зашли» (то есть проходимость) и «клиенты купили» (то есть покупательная способность) - это не одно и то же. В Воронеже не так много развлечений, многие ходят в ТЦ скоротать время, сходить в кино или на фуд-корт, но зайдут ли они в секцию что-то купить? И вообще: есть ли у них деньги? Этот вопрос в вышеупомянутых статьях не поднимается почему-то. Это естественно! Надо же продавать по почти московским ценам воронежские площади.

И чем быстрее предприниматели поймут, что в Воронеже нет партнерства с торговыми центрами по схеме «выиграл - выиграл» (то есть и себе заработал и другим дал заработать), а есть только выжимание денег для быстрого возврата сильно закредитованной недвижимости, тем быстрее нормализуется рынок и появится возможность работать и зарабатывать и для простого предпринимателя.

[valt1406]

я уже давно говорил - там чтоб отбить аренду 6тыс.р. /м2 надо героином торговать)))

[Archy]

ну про ТЦ история давно известная, но судя по заполненности народ все таки лезет.
Раз попробовал на пальцах просчитать экономику секции с радиоуправляемыми игрушками. Страсть вышла.

[RUR]

Сообщение от Патрикса

RUR, в приведенных вами выдержках, все, что под пунктом 1 относится только к продавцу имущества... заметьте, что для него нет ни каких ограничений для "суммы фактически произведенных и документально подтвержденных расходов"... эти ограничения в 2 млн. действуют только для покупателя имущества... все что касается его начинается с пункта 2 для продавца в НК установлены свои правила вычета, а для покупателя свои - совсем другие.... у каждого их них свои вычеты и способы их определения, их не надо смешивать... просто в НК все это написано в одной статье друг за другом... поэтому обычному человеку, вроде вас, и немудрено запутаться... если уж совсем коротко, то статья 220 говорит о том, что расходы продавца (п.1) по сумме не ограничены вообще, главное, чтобы он эту сумму документально подтвердил.... а вот расходы покупателя (п.2) ограничены, как раз этими 2 млн. но и он их тоже должен подтвердить теперь понятно?

Хорошо давайте не будем смешивать. Если был прецедент у Вас или у других здесь присутсвующих или их знакомых, тогда вопрос закрыт и всё ясно. В противном случае не смешивая права на налоговый вычет продавца и покупателя мы с Вами приходим к следующему:
После продажи квартиры Вы подаёте нулевую декларацию, так как доходы -расходы=0. В этом случае Вы аппелируете к пункту 1. где Вы выступаете в роли продавца, но расходы были при покупке, а значит здесь Вы выступали покупателем. Так или нет? Если так, тогда в игру вступает пункт 2.

P/S Без 100 грам не разобраться)))

[RUR]

Сообщение от Патрикса

лично у меня этих прецедентов было уже штук 10.. вернее не у меня, а у моего начальства и родственников... как думаете, кто им декларации эти клепал?! )

Понятно, спасибо!)

[Натухель]

BiZC, ВМУ2, поз 23. Тк я не сама, а со слов, то руку на отсечение не дам, но вот так она мне сказала. Нет, объект был не сдан и жто больше 10%...

[oleg088]

таки не ясно: брать квартиру сейчас (2 ляма) или подождать?
будет та же дешевле (если не продасться) - цены вроде мальца подрасли ДСК анализировал
Квартира как средство сбережения (именно сбережения об инвестициях речь не идёт))) (сдача внаём) - не выгодно конечно, но научен многочисленными дефолтами (кризисами) а ну как банк вовсе лопнет Приват, Инвест...
Что посоветуют умы?
доллары брать уже поздно (да и мало ли может и лопнет этот пузырь)......

[DeNzel]

Сообщение от Натухель

BiZC, ВМУ2, поз 23. Тк я не сама, а со слов, то руку на отсечение не дам, но вот так она мне сказала. Нет, объект был не сдан и жто больше 10%...

В п23 цена например на однушку 32.45м выросла за 3 недели на сумму от 60 до 120тр,
в зависимости от места приобретения ( риэлторы,переуступка,вму-2,подрядные конторы),такой разброс по этим местам.
Одна из причин это достаточно стабильный спрос и не плохие темпы строительства, через месяц полтора они её закончат видимо, за исключением внутренних работ, достроят крышу, мб застеклят и по холодам будут внутри заниматься, сдача там 2-3 квартал 2012.
Это сугубо мои личные наблюдения и выводы,так как одно время был определенный интерес там.
Считаю , что квартиры там уже начинают зашкаливать в цене, учитываю все факторы, ну эт имхо конечно.

[Витя]

oleg088, ща тут насоветуют... с графиками.

[Натухель]

oleg088, деньги в рублях? берите квартиру сейчас, имхо
Читайте мой пост и пост
DeNzel


DeNzel, она брала самую маленькую однуху там, про 200 тыр это она сказала от ВМУ2. Потом вроде нашла по прежней цене в Лазурите, но там у них что-то не срослось и она теперь вроде берет в 22 поз самую маленькую однушку, цену пока не знаю, что-то в районе 1200 тыс
Но там еще все сто раз переиграется, зная ее ))))

[RUR]

http://www.realprice.ru/ Даёт график, верить или нет решайте сами.









Вот оказывется в какие доллары надо было бежать)

[oleg088]

Натухель, я бы подождал (и взял бы после спекуляции на ожиданиях рынка, когда цена просядет или останется в тех же цифрах - а вклад то растёт), но боюсь что банки если что в кризис заморозят вклады и кирдык.....