Берем кредит и покупаем квартиру - 2

[element]

Диего, недвига станет ходовым товаром когда ее строить будут в 10...20 раз больше...
А если ПРОСТО цены упадут, то это значит что Вам, Вашим родственникам, Вашим друзьям, друзьям ваших друзей не будет хватать на штаны и на пожрать и уплотить за комунальные услуги....хотя лично Вы может и успеете купить при 20..30% падении относительно ваших запасов....но таких как Вы будут единицы......

а уж про инсайт - это Вы так пошутили? Или Вам из Г20 сливают? Из бундестага? Не смешите....сейчас все зависит от политической воли и результатов борьбы....даже Строс-Кана опустили....а какой был человек....глава мвф...я считаю, что вы должны заключить пари-200 баксов вас не разорят (ждете то навар на сотни тысяч), но будут в следующий раз стимулом не дескредитировать идею теорию падения цен я считаю что Вы увиливаете от справедливого вызова!

[sasa2006]

Сообщение от Diego

Новости лично мной ожидаемы, ничего нового. Но кому-то, кто живет по принципу "пока гром не грянет - мужик не перекрестится" - это второй по счету звоночек. Уже более громкий.
Первый был в августе.

то есть кто среагировал на звоночек августовский и купил баксы по 33 рубля сделали правильно?

а что это за уходящии с рынка инвестиции на 80-100 млрд долларов?
то есть частный инвестор Джон Смит или кипрский фонд "ИНВЕСТ" купил в начале года акций "Газпром" вот расклады по Газпрому в течении года

месяц стоимость акции руб курс $ стоимость акции $ число акций, млрд.шт стоимость компании - млрд $
янв.11 193 30,27 6,38 23,67 150,92
апр.11 243 28,22 8,61 24,67 212,43
окт.11 142 32,52 4,37 25,67 112,09
н. время 180 30,38 5,92 26,67 158,02

ну да стоимость компании упала с апреля по октябрь на 100 млрд долларов
да в октябре частный инвестор Джон Смит или кипрский фонд "ИНВЕСТ" в панике продали за сколько смогли эти акции, перекрестились сказали что в Россию больше ни ногой, деньги опять вернулись на Кипр и в Пиндосию произошел отток капитала.
а что произошло с самим Газпромом- да ничего, газ продается, доходы получаются, дивиденты в размере 3,85 рубля на акцию выплачиваются.
Акции купил другой фонд или Вася Пупкин
Где боятся и паниковать?

[Diego]

Сообщение от sasa2006

то есть кто среагировал на звоночек августовский и купил баксы по 33 рубля сделали правильно?

Я короткими промежутками не думаю, ибо кол****ия недельные-месячные сложно предсказать. Я смотрю больше на кварталы, полугодия, годы - то есть на глобальные и фундаментальные тенденции.

Нефть если подешевеет - будет бакс и по 35, и выше запросто. Картинку я приводил ранее, где специалисты из Российской Школы Экономики вроде модель бюджета построили и посчитали для разных ценников на нефть, какой должен быть курс евро и доллара чтобы баланс нашего бюджета сходился.

ну да стоимость компании упала с апреля по октябрь на 100 млрд долларов
да в октябре частный инвестор Джон Смит или кипрский фонд "ИНВЕСТ" в панике продали за сколько смогли эти акции, перекрестились сказали что в Россию больше ни ногой, деньги опять вернулись на Кипр и в Пиндосию произошел отток капитала.

Интересная тема, но больше для раздела инвестиций и экономики, чем недвижимости. Можно будет продолжить как-нибудь.

а что произошло с самим Газпромом- да ничего, газ продается, доходы получаются,

Ну если цены на газ и нефть высокие - то все ок. Как начинают падать - начинается мягкий ужас, по мере продолжение падения переходящий в обвал. У нашей банановой республики баланс сходится только при высоких ценах на нефть и газ. Что бывает низких ценах - смотрите историю, 2008,2009 годы как пример. Тогда в общем удалось залить пожар деньгами. Экономику, то есть больного, не вылечили - а дали обезболивающего. Но лечить рано или поздно придется. Вопрос - когда начнут.

Фондовый рынок показывает практически мгновенно как инвесторы оценивают экономическую ситуацию в мире и в нашей стране. То есть отток капитала показывает что ситуация в мире ухудшается, и в россии тоже - инвесторы одни из первых кто узнает и реагирует на новости. До рынка недвижимости экономические тренды доходят с задержкой определенной. Но до рынка продуктов питания быстрее намного, к примеру.

[mmkomarov]

Сообщение от Diego

Я смотрю больше на кварталы, полугодия, годы - то есть на глобальные и фундаментальные тенденции.

Т.е., как я Вас понимаю:
"Цены упадут... но в фундаментальных промежутках времени... через кварталы... года... десятилетия..." Браво! Это 100% попадание.

[Diego]

Сообщение от mmkomarov

Т.е., как я Вас понимаю:
"Цены упадут... но в фундаментальных промежутках времени... через кварталы... года... десятилетия..." Браво! Это 100% попадание.

На коротких промежутках делать ставки, или с плечом покупать-продавать на коротких сроках - это игра в рулетку и американские горки. Перепродажа недвижки на промежутке месяцев, недель, как и игра на форексе к примеру, или драг металлы - большей частью приносят убытки, и не имеют смысла для большинства рядовых людей, не имеющих доступа к инсайдерской информации. А вот на промежутке лет, если по уму подойти - правильный подход вполне приносит немалую пользу людям.

Ну-ну. Зато у вас зимой и летом "ничего не упало, цены уже выросли, скоро все сильно вырастет, недвижимость будет всегда только дорожать, кто не купил тот опоздал". Какой пропагандисткий штамп от продавцов я забыл упомянуть ? :-)

Тут уже написали, если убрать риелторов-горлопанов, типа бери-покупай, налетай - спеши успеть. Если убрать статьи от пропагандистов и пиарщиков, то правильно написали тут товарищи - за последние лет 5 мало подорожало что. Не видно особо этого подорожания.

Застройщики - да, пытаются поднять цены. Или ряд агенств могут скоординированно поднять цены на квартиры, которые продают, типа в надежде что остальные продавцы заметят и "подтянутся". Только не всегда получается. Часто квартиры непроданными остаются у тех кто с ценник неадекватный держит.

А ценник хотелок можно написать какой угодно. Сделки идут по другим ценам. И не только я это замечаю. Король в общем-то голый, как говорится.

Мне так кажется. Да, преувеличил немного - признаю, плюс полно исключений. Но доля правды большая.

[mark_l]

Сообщение от Diego

Тут уже написали, если убрать риелторов-горлопанов, типа бери-покупай, налетай - спеши успеть. Если убрать статьи от пропагандистов и пиарщиков, то правильно написали тут товарищи - за последние лет 5 мало подорожало что. Не видно особо этого подорожания.

5 лет назад за 800 тыс. можно было 2-ку купить. Таких людей не сказочниками называют, а несколько более нецензурно.

[Diego]

Сообщение от mark_l

5 лет назад за 800 тыс. можно было 2-ку купить. Таких людей не сказочниками называют, а несколько более нецензурно.

Не горячитесь. Я про этот пост написал http://bvf.ru/forum/showpost.php?p=1...&postcount=916

А что за квартира в 2006 за 800 тысяч ? Панель 50м2 от ДСК на нулевом цикле на Ломоносова ? Если нет - то какой застройщик. Где дом расположен. Какая площадь, материал дома. На какой стадии строительства такая цена была.

[mmkomarov]

Сообщение от Diego

Тут уже написали, если убрать риелторов-горлопанов, типа бери-покупай, налетай - спеши успеть. Если убрать статьи от пропагандистов и пиарщиков, то правильно написали тут товарищи - за последние лет 5 мало подорожало что. Не видно особо этого подорожания.

Диего, Ваша проблема в том, что Вы считаете, что Ваши собеседники не могут ответить с цифрами. Могут.
И так, пять лет назад.
Средняя цена вторички: Центр - 30 400, Север - 24 100. Это в ноябре 2006.
А в мае 2006: ВНИМАНИЕ! 19 750 и 16 300. Там скачок был не хилый.
Оптовая сделка по 2-ой очереди Северной Короны (около 60 квартир) между СИЛ и Талаем, летом 2006 - по 14 000 руб/кв.м, стартовая цена реализации - 17 500.... умножьте для разнообразия на 40 метров однушки - 700 000. Вот как-то так...

[Archy]

Сообщение от mmkomarov

Это 100% попадание.

)))))))))
вот не знаю как вам гг го мне кликушество диеги уже в зубах навязло

[Витя]

Сообщение от Diego

А что за квартира в 2006 за 800 тысяч ? Панель 50м2 от ДСК на нулевом цикле на Ломоносова ? Если нет - то какой застройщик. Где дом расположен. Какая площадь, материал дома. На какой стадии строительства такая цена была.

Для справки: В октябре 2005 панель двушка ДСК на Ломоносова, только 55м2 и на этапе сдачи дома (акт и все зеленки в декабре) 650 тыр стоила.

Она же в апреле 2005 - 580 тыр.

[Diego]

Сообщение от mmkomarov

Диего, Ваша проблема в том, что Вы считаете, что Ваши собеседники не могут ответить с цифрами. Могут.

Где-то в районе 2006-2007 наверно цена закрепилась в районе 30 с хвостиком - и тогда по тем ценам раскупали в течение месяца-двух максимум. И сейчас, в 2011 она примерно та же, если очень грубо брать, и учитывать те квартиры которые в течение нескольких месяцев от начала продаж продаются. Я грубо и на глаз даю оценку, ибо в тот период тщательно не отслеживал предложение на рынке.

Посмотрел ради любопытства что писали в 2007 году
http://newspaper.moe-online.ru/view/17223.html.

И график цен оттуда:


Плюс цена по районам в января 2008:


Ок, то что цена не выросла за 5 лет - это сильно сказано было. Но за 3-4 года, если грубо брать, и действительно брать ликвидные варианты - какие быстро уходят то есть, а не висят годами - то действително не особо выросло что.

[sasa2006]

а теперь поставим "+" Диеге
давайте оценим возможную справедливую стоимость инвестиционной квартиры.
Под инвестициями будем понимать не спекуляцию – купил сегодня на стадии котлована за 20 тыров квадрат, через год продал за 30 тыров. Инвестиции – это когда в старости (или сейчас) хочется получать стабильный доход без особой головной боли в течении 20-30 лет и что-то оставить потомкам.
Первый метод – метод аналогий
Уровень арендной плат в Воронеже не считаю показательным, поэтому обратимся к странам с устоявшимся рынком недвижимости и с отсутствием дефицита жилья – Германия. У нас когда нибудь тоже так будет ***61514;
Средний уровень зарплаты – 2500 евро минус налоги 25% = 1875

Источник http://german-guide.ru/srednie-zarplaty-v-germanii/

Средний уровень арендной платы жилых квартир в Берлине за кв. м. в зависимости от состояния категория 1A категория 1B категория 1C
Арендная плата без учета коммунальных услуг 8 -14,00 ? 6,50 - 7,50 ? 5,00 - 6,50 ?
Стоимость покупки кв.метра 1900 - 4500 ? 1300 - 1900 ? 800 - 1300 ?
Возьмем среднее 7 евро квадратный метр
При средней стоимости квадратного метра 1600
Источник http://www.berlin-realestate.ru/node/62

То есть на устоявшемся рынке жилья потребитель готов покупать кв.м. за
=1600/1875 = 0,85 средней чистой зарплаты
Или арендовать среднюю квартиру 40 кв.м за
=7/1875*40 = 0,149333333 или 15% своей зарплаты

Было много споров о средней заработной плате по Воронежу
Возьмем 20 тыров
То есть квадратный метр должен стоит =0,85*20000 = 17000
Аренда
=0,15*20000 = 3000

То есть можно сказать из-за дефицита жилья именно в нашем городе уровень цен в недвижимости очень завышен

только когда оно наступит насыщение и стабильность большой вопрос

[Casp777]

Сообщение от Diego

за последние лет 5 мало подорожало что. Не видно особо этого подорожания.

В 2006г проводилась независимая оценка рыночной стоимости квартиры(750т.руб). В 2011 эта квартира была продана за 2300 т. р.

[sasa2006]

Сообщение от Diego

Цитата:
ну да стоимость компании упала с апреля по октябрь на 100 млрд долларов
да в октябре частный инвестор Джон Смит или кипрский фонд "ИНВЕСТ" в панике продали за сколько смогли эти акции, перекрестились сказали что в Россию больше ни ногой, деньги опять вернулись на Кипр и в Пиндосию произошел отток капитала.

Интересная тема, но больше для раздела инвестиций и экономики, чем недвижимости. Можно будет продолжить как-нибудь.

интересно вы рассуждаете, сначала вы приводите данные о панике на рынках капитала, которые уже давно оторваны от реальности (реальную стоимость акций легко посчитать по размеру дивидендов выплачиваемых компаниями), а потом тут же переносите эту истерику на рынок недвижимости, который тоже нельзя назвать бездефицитным, но все таки более реальный на котором находяться реальные потребители типа меня и вас с конкретными потребностями в жилье и удобствах
вот мои конкретные потребности
- квартира которую можно оставить ребенку
- пригородный дом не далее 10 км от города, в котором можно жить после свадьбы ребенка
- скромная дача на крымском побережье для летнего отдыха
- свободная квартира (лучше две) для сдачи в аренду как прибавка к пенсии

есть повышенный спрос будет и рост цен и рост предложения, вот на всякие инвестиционные бумажки по мере прогорания одной компании за другой, спрос упадет

[mark_l]

Сообщение от Diego

Не горячитесь. Я про этот пост написал http://bvf.ru/forum/showpost.php?p=1...&postcount=916

А что за квартира в 2006 за 800 тысяч ? Панель 50м2 от ДСК на нулевом цикле на Ломоносова ? Если нет - то какой застройщик. Где дом расположен. Какая площадь, материал дома. На какой стадии строительства такая цена была.

Ну Вы, как я понимаю, тоже не видите подорожания? Это кирпич ВМУ-2. Не знаю какая там была стадия, но дом через 1,5 года был сдан.

[sasa2006]

Сообщение от Diego

Фондовый рынок показывает практически мгновенно как инвесторы оценивают экономическую ситуацию в мире и в нашей стране. То есть отток капитала показывает что ситуация в мире ухудшается, и в россии тоже - инвесторы одни из первых кто узнает и реагирует на новости.

пару недель назад проезжал мимо Масловки, на промплощадках идет интенсивное строительство. Видимо аналитики "Сименс" - бездарные инвесторы, они должны уже давно все бросить, продать обеценившиеся и недостроенные активы и убежать в благодатную Европу
Давно известно, что именно фондовый рынок со своими спекуляциями, давно оторван от реальности

[Archy]

Сообщение от sasa2006

вот мои конкретные потребности
- квартира которую можно оставить ребенку
- пригородный дом не далее 10 км от города, в котором можно жить после свадьбы ребенка
- скромная дача на крымском побережье для летнего отдыха
- свободная квартира (лучше две) для сдачи в аренду как прибавка к пенсии

ну счаз начнется......

[sasa2006]

Сообщение от Archy

ну счаз начнется......

ничего не начнется
каждый тратит деньги как думает
я например не отддыхаю на заграничных курортах, а на съэкономленные деньги можно что нибудь прикупить долгоиграющего

[Archy]

Сообщение от sasa2006

не отддыхаю на заграгичных курортах а на съэкономленные деньги можно что нибудь прикупить долгоиграющего

этож как надо отдыхать шоб на секономленные долгоиграющее прикупить
прав Зю налог надо на богатых

[Натухель]

А я бы хотела однушку в Москве у метро. Уже точно неплохая прибавка к воронежской что пенсии, что зарплате!

[sasa2006]

Сообщение от Archy

этож как надо отдыхать шоб на секономленные долгоиграющее прикупить

у меня полно знакомых, когда отдыхают вчетвером (2 взрослых + двое детей) в летний сезон за границей в 5звездочном все включено могут потратить 150 - 200 тыров. То есть за пару сезонов отдыха 300-400 тыров.
А 300-400 тыров это:
- одноэтажный домик площадью 70-80 квадратных метров (без стоимости участка)
- или однокомнатная квартира с видом на море под ремонт в одном из крымских городков

вот уже часть потребностей и удовлетворена



а по поводу налога для богатых, это тех надо облагать, которые как раз проматывают на курортах по 3 месячной зарплате

[sasa2006]

Сообщение от Натухель

А я бы хотела однушку в Москве у метро. Уже точно неплохая прибавка к воронежской что пенсии, что зарплате!

три-четыре однокомнатные квартиры в Воронеже встанут примерно в такую же сумму, и стоимость аренды в сумме наверное даже будет превосходить московский проект. + можно не спеша прикупать по одной квартире по 1,2-1,5 млн, а не сразу выкладывать 6-7 млн рублей на московскую квартиру

[mmkomarov]

Сообщение от sasa2006

я например не отддыхаю на заграгичных курортах а на съэкономленные деньги можно что нибудь прикупить долгоиграющего

Ну нельзя же все время на родине то... Депрессия начинается! Да и мир посмотреть охота.

[sasa2006]

Сообщение от mmkomarov

Ну нельзя же все время на родине то... Депрессия начинается! Да и мир посмотреть охота.

мир на картинках в инете посмотрешь
а для длительного (месяц-два- все лето) отдыха, типа полоскать задницу в море и дышать свежим морским воздухом повышая иммунитет и Крым сойдет.
Наше Сочи и все побережье по ценам и скучнности уже неадекватно

[Натухель]

Сообщение от sasa2006

три-четыре однокомнатные квартиры в Воронеже встанут примерно в такую же сумму, и стоимость аренды в сумме наверное даже будет превосходить московский проект. + можно не спеша прикупать по одной квартире по 1,2-1,5 млн, а не сразу выкладывать 6-7 млн рублей на московскую квартиру

ну можно и так, конечно

[zaol]

Сообщение от sasa2006

мир на картинках в инете посмотрешь
а для длительного (месяц-два- все лето) отдыха, типа полоскать задницу в море и дышать свежим морским воздухом повышая иммунитет и Крым сойдет.
Наше Сочи и все побережье по ценам и скучнности уже неадекватно

+ 1000 наши курорты как и недвижка оторвались от реалий. Крым однозначно лучше в цене

[Paulaner]

Сообщение от sasa2006

Возьмем среднее 7 евро квадратный метр
При средней стоимости квадратного метра 1600
Источник http://www.berlin-realestate.ru/node/62

То есть на устоявшемся рынке жилья потребитель готов покупать кв.м. за
=1600/1875 = 0,85 средней чистой зарплаты
Или арендовать среднюю квартиру 40 кв.м за
=7/1875*40 = 0,149333333 или 15% своей зарплаты

Было много споров о средней заработной плате по Воронежу
Возьмем 20 тыров
То есть квадратный метр должен стоит =0,85*20000 = 17000
Аренда
=0,15*20000 = 3000

То есть можно сказать из-за дефицита жилья именно в нашем городе уровень цен в недвижимости очень завышен

С такой ЛОГИКОЙ получается, что литр апельсинового сока должен стоить 16 руб, литр молока 7 руб, сахар 9 руб за кг, пиво - 9 руб....и так далее.
Для расчетов взял Германию.

[Vitasic]

Сообщение от Paulaner

С такой ЛОГИКОЙ получается, что литр апельсинового сока должен стоить 16 руб, литр молока 7 руб, сахар 9 руб за кг, пиво - 9 руб....и так далее.
Для расчетов взял Германию.

Полагаю, что литр апельсинового сока так и должен стоить. Но в его текущей стоимости заложены листинги, ретро бонусы - т.е та же самая коррупционная составляющая

[element]

да если бы никто не покупал сок и квартиры с "коррупционной" составляющей-то и не было бы ее.....не смешите, мы давно не в социализме, для отрезвления вспомните период 1985...2000...нет и не будет справедливой цены...будут только не справедливые!
Цены может снизить только очередное всеобщее обнищание....
По мне бы-уж лучше пусть растут, раз у нас такая модель в экономике....

[Archy]

Сообщение от sasa2006

- или однокомнатная квартира с видом на море под ремонт в одном из крымских городков

с трудом верится
и потом сколько в Хохляндии можно пробыть безвизово? 30 дней?