Покупка недвижимости в Воронеже

[Ташаша]

Сообщение от ~phantom~

I'am, я думал что есть еще какие-то "подводные камни"

Ну как-то и это уже приличный камешек. При продаже самого скромного магазинчика, например, за 5 млн, заплатить 6% это 300 тыс.руб. налогов. В то время как просто физик спустя 3 года может вообще без налогов продать, а если уж до 3 лет приспичило продать, то может указать цену продажи равной цене покупки и тоже налога не будет.

[~phantom~]

а есть тут вообще влдельцы ком-ой недвижимости?

[Natalia a]

ПавелПетрович, Как оценить квартиру на продажу (новостройка с зеленкой)?

[ПавелПетрович]

Сообщение от Natalia a

ПавелПетрович, Как оценить квартиру на продажу (новостройка с зеленкой)?

Вообще это лучше делать с помощью риэлтора. Объясню почему. Допустим Вы решили оценить квартиру сами, не прибегая к чьей-либо помощи... Как Вы будете это делать? Скорее всего, посмотрите ценники на аналогичные предложения, имеющиеся в данный момент времени в продаже. Разброс цен может достигать не одну сотню тысяч рублей. Но эти квартиры могут уже далеко не первый месяц "висеть" в продажах. И как узнать по какой стоимости эта недвижимость, всё-таки, будет продана, в конечном итоге, сколько её хозяева уступят с заявленной изначально цены?
Продешевить Вы, естественно, не хотите, и поставите ценник ближе к верхним по цене аналогам. Т.е. чуть выше средних, но чуть ниже верхних. Завысив стоимость квартиры- Вы потеряете время, а время- это деньги. Занизив- опять потеряете, но уже прибыль.
Ежели прибегнуть к помощи риэлтора- то время и деньги можно существенно сэкономить. Я имею ввиду риэлтора специализирующегося на продаже аналогичных квартир в данном р-оне. Никакой оценки квартиры по телефону- это заведомо ложный путь. Многие продавцы начинают продажу своей квартиры именно с обзвона нескольких агентств недвижимости, в поисках того- кто больше предложит. И тут риэлторы очень часто расходятся во мнениях... В большинстве своём- стараются назвать максимальный ценник, дабы "зацепить" клиента, но в процессе продажи квартира, всё-равно, продаётся по цене, сильно отличающейся, от ранее заявленной, естественно, в меньшую сторону... Есть отдельная тема, раскрывающая данный вопрос: http://bvf.ru/forum/blog.php?b=22188
Опять же, даже те риэлторы, которые, вроде-бы, не старались назвать высокий ценник- тоже могут ошибаться. Как можно максимально точно оценить квартиру- не видя её воочию? Ведь на её стоимость могут влиять очень много факторов, включая близость остановки и вид из окна... Ну и то- насколько срочно Вам её продать нужно, тоже может повлиять на её стоимость, естественно.

Ух, понаписАл-то... Ну а что Вы ещё хотели услышать от риэлтора?

[Natalia a]

ПавелПетрович, Я поняла, спасибо. А если риэлтер просто спрашивает: Сколько вы хотите получить на руки? А потом просто прибавляет к этой стоимости 100 тр и выставляет на продажу? Это нормально?

[I'am]

Natalia a, Нормально, если вы просто обзваниваете десяток контор и не желаете ни с кем заключать эксклюзивного договора.

[ПавелПетрович]

Сообщение от Natalia a

Сколько вы хотите получить на руки? А потом просто прибавляет к этой стоимости 100 тр и выставляет на продажу? Это нормально?

Сообщение от I'am

Natalia a, Нормально, если вы просто обзваниваете десяток контор и не желаете ни с кем заключать эксклюзивного договора.

Не нормально. Никто всерьёз заниматься такой квартирой не будет, её просто будут иметь ввиду... Какой смысл тратить деньги на рекламу объекта, если он в том же Инфолайне от нескольких Компаний "висит"? Кстати, тут тоже неприятные моменты для собственника такой недвижимости возникают... Допустим в Инфолайне квартира рекламируется агентствами А, В и С , с разницей в цене в несколько десятков тысяч рублей. Риэлтор агентства В очень хочет заработать. Что он делает? Правильно, отслеживает ценник своих "конкурентов", и ставит цену, хоть, на 10 тыс. меньшую, что-бы потенциальный покупатель позвонил именно ему! Риэлтор агентства А- тоже хочет денег, не прикладывая никаких усилий,- и ставит цену на эту квартиру ещё на 10 тыс. ниже чем у риэлтора из агентства В. Риэлтор из агентства С, видя сложившуюся ситуацию, "выводит" ценник дешевле чем в агентстве А ещё на 10 тыс. Итак по кругу... Зачастую, такие игрища с ценой приводят к тому- что покупатель, всё-таки, находится у того- кто поставил самый минимальный ценник, только в цене квартиры уже давно не осталось комиссии агентства, да и изначальный ценник собственника сильно уменьшился.
В конечном итоге продавец получает "на руки" на 100-150 тыс. меньше.
Большой ошибкой многих продавцов является думать- что чем больше я сейчас агентств обзвоню, расскажу о продаже своей квартиры- тем быстрее найдётся на неё покупатель.

[Natalia a]

Сообщение от I'am

Natalia a, Нормально, если вы просто обзваниваете десяток контор и не желаете ни с кем заключать эксклюзивного договора.

Никого я не обзванивала. Я этого не писала нигде.
Я пригласила риэлтера. Вот получила квартиру на авито по моей цене+100 тр. Никакой оценки никто не проводил. А может я мало хочу? Или много? И как часто надо цену корректировать? 1 раз в неделю? 1 раз в месяц? Кто этим должен заниматься?
ПавелПетрович пишет об идеале. А я пишу о реальности.
Да, в такой ситуации никакого эксклюзивного договора я не подпишу, мне нет смысла, получается. Как раз просто есть так "квартиру просто имеют ввиду", никакой реальной продажи.
Мне просто интересно: вот заключила я договор об эксклюзивности продажи, выехал агент, посмотрел и что? Мне должны предложить какое-то количество покупателей в месяц? в год? В чем заключается работа риэлтера? на авито и я повесить объявление могу сама.
Возможно, я задаю глупые вопросы, но я реально не понимаю работы риэлтера.

[I'am]

Сообщение от Natalia a

Никого я не обзванивала. Я этого не писала нигде.

Так вы вообще ничего не написали... Мы же тут на форуме все телепаты поголовно и любим отгадывать недосказанное...

Сообщение от Natalia a

ПавелПетрович пишет об идеале. А я пишу о реальности.

Да нет - по ссылке он все правильно расписал. Только все любят шишки самостоятельно собирать. Это прикольно и бодрит, так как на кону хорошие суммы.

Сообщение от Natalia a

Я пригласила риэлтера. Вот получила квартиру на авито по моей цене+100 тр. Никакой оценки никто не проводил.

За бесплатно вы получили вполне адекватную услугу. Вы ждали большего ничего не платя и не делая?

Сообщение от Natalia a

Да, в такой ситуации никакого эксклюзивного договора я не подпишу, мне нет смысла, получается. Как раз просто есть так "квартиру просто имеют ввиду", никакой реальной продажи.
...
Мне просто интересно: вот заключила я договор об эксклюзивности продажи, выехал агент, посмотрел и что? Мне должны предложить какое-то количество покупателей в месяц? в год? В чем заключается работа риэлтера? на авито и я повесить объявление могу сама.
Возможно, я задаю глупые вопросы, но я реально не понимаю работы риэлтера.

Все что вам должны будут сделать, в том числе по показам, будет в договоре, если вы его конечно же прочитаете перед подписанием.

Когда у агентства будет хотя бы писулька что квартиру только они продают то тогда им будет иметь резон делать реальную оценку и согласовывать ее с вами, потому что тогда они начнут тратиться на рекламу и просмотры. Без всего этого им проще поставить вашу цену и "повезет не повезет".

[Natalia a]

I'am, Понятно, вывод для себя сделала.
"За бесплатно вы получили вполне адекватную услугу. Вы ждали большего ничего не платя и не делая?" Да, ждала нормальной оценки. Продадут - деньги получат, а заранее я платить ничего не собираюсь. Все надо отработать.
Патрикса, А можно рекомендации в личку? Если есть, конечно. Может, конкретно агента порекомендуете?

[Ташаша]

Natalia a, так о "заранее платить" никто и не говорит. Речь об эксклюзивном договоре. Заключите с одним риэлтором. Не понравится его работа - расторгните и заключите с другим.

[Natalia a]

Патрикса, Спасибо. Поняла.
Ташаша, А на какой срок такой договор заключается? Месяц? Год?
В принципе, у меня появился покупатель, но я опять в задумчивости - не хочу продешевить. Это единственное мое имущество, так сказать

[ПавелПетрович]

Сообщение от Патрикса

Natalia a, пригласите оценщика из какого-нибудь крупного АН.

Патрикса, с возвращением!)))
По поводу оценщиков в АН... Нет таких, ни в крупных, ни в малых агентствах. Есть обычные риэлторы.

Сообщение от Natalia a

Продадут - деньги получат, а заранее я платить ничего не собираюсь. Все надо отработать.

Заранее платить ничего не надо. Свою комиссию агентство получает "после окончательного расчёта с продавцом", лично у меня так в договоре прописано. И продавец мне платит за выполненную услугу уже деньгами, полученными от покупателя.

Сообщение от Natalia a

Ташаша, А на какой срок такой договор заключается? Месяц? Год?

нормальный срок продажи квартиры- 1,5-2 месяца, если цена не завышена.

[121linda]

Natalia a, работа оценщика стОит денег. Это надо иметь ввиду. Риэлтор получит свою комиссию от покупателя, а оценщику будете ллатить Вы.

[Ташаша]

Сообщение от 121linda

Риэлтор получит свою комиссию от покупателя

Риэлтору платит продавец.

[ПавелПетрович]

Сообщение от Патрикса

набираю в яндексе "оценка недвижимости Воронеж"..... куча ссылок выскакивает... захожу на первую же - адреса и телефоны 50 контор, занимающихся оценкой.....

Патрикса, то о чём Вы сейчас говорите- это оценочные компании. Это не агентства недвижимости. В агентствах недвижимости функцию оценщика выполняет любой риэлтор этой компании.

Сообщение от Патрикса

Natalia a, советую вам так попробовать... думаю, нужный специалист в нашем миллионном городе найдется.

не надо так пробовать... Оценочные компании, при оценке недвижимости, ссылаются, опять же на аналоги из Камелота и Инфолайна. Это видно из любого отчёта, который они делают для банка, если ипотечная сделка... Стоимость отчёта об оценке, в разных оценочных компаниях, колеблется от 2,5 до 3,5 тыс. рублей.

[ПавелПетрович]

Сообщение от Патрикса

ошибочное мнение/типичное заблуждение, которое продавцам квартир навязывают риелторы, чтобы те думали, что им услуги риелтоа ничего не будут стоит и пользовались этими самыми услугами... :-))
вот к примеру, 2 варианта взаимоотношений продавца квартиры и риелтора:

1. Продавец знает рыночную цену своей квартиры (пусть это будет 2 млн. руб) и озвучивает её риелтору.... они подписывают договор, по которому продавец должен заплатить риелтору за его услуги по продаже квартиры, допустим, 50 тыс. руб. риелтор выставляет квартиру за 2 млн., она благополучно продается за эту сумму и, покупатель, оплатив услуги риелтора, имеет на руках 1,950 руб. (2 млн. - 50 тыс.), т.е. комиссию/вознаграждение риелтора оплатил продавец квартиры.

2 вариант: Покупатель говорит: хочу 2 млн. и ни копейкой меньше! риелтор соглашается и выставляет квартиру со своей комиссией, допустим те же 50 тыс. рублей. начинает ее продавать за 2,05 млн...., но блин, все вокруг продают идентичные квартиры по 2 млн. и покупатели идут к другим продавцам... риелтор приходит к покупателю и говорит: "дорого-с, батенька, надо снижать вашу хотелку"... продавец вздохнув, соглашается опустить цену до 1,950 млн.... квартира благополучно продается за рыночные 2 млн. из которых 50 тыс. оседают в кармане риелтора, а продавец остается с 1,950 млн. получается "благодаря" риелтору продавец недополучил 50 тыс. руб, т.е снова услуги посредника оплатил он... покупатель же квартиры купил её за рыночную цену и остался доволен...

браво, Патрикса!))) Разложили всё "по полочкам", так сказать...
А вообще, моё благосостояние, как риэлтора, напрямую зависит от того, сколько клиентов выбрали меня в качестве своего агента.

[ПавелПетрович]

Сообщение от Патрикса

на что же в своих оценках ссылаются риелторы, интересно, на божее проведение...?! :-)))

на конечную стоимость, недавно проданных ими, аналогов. Риэлтор- практик, а не теоретик.

[ПавелПетрович]

Сообщение от ПавелПетрович

Стоимость отчёта об оценке, в разных оценочных компаниях, колеблется от 2,5 до 3,5 тыс. рублей.

Сообщение от Патрикса

...что в десятки раз меньше комиссии риелторов.... )))))

согласен, только оплачивает её покупатель-ипотечник, а не продавец.

[ПавелПетрович]

Сообщение от Патрикса

как будто вы эти аналоги каждый день продаете.... хорошо если хотя бы раз в пол года... а за это время ваши знания устаревают....

Об этом я писал чуть выше

Сообщение от ПавелПетрович

Я имею ввиду риэлтора специализирующегося на продаже аналогичных квартир в данном р-оне.

[ПавелПетрович]

Сообщение от Патрикса

кто заказывает услугу тот и платит....

правильно, обычно эту услугу заказывает покупатель с ипотекой, по требованиям банка. Почему эту услугу не стоит заказывать продавцу- я уже ответил чуть выше.

Сообщение от Патрикса

не могут в определенном районе квартиры каждый день продаваться... да к тому же одним и тем же риелтором...)))) у нас вроде такой монополии еще нету... ))))

Патрикса, давно Вас тут не было, а рынок недвижимости на месте не стоит!))) Есть такие люди, называемые- участковый риэлтор. Никто, как они, не знают свой р-он лучше, что и за сколько продаётся и в какой срок.

[ПавелПетрович]

Сообщение от Патрикса

ПавелПетрович, представьте себе, что речь идет не о выборских квартирах на Шишкова, или ЖК Олимпийском, которыми я знаю вы приторговываете,

что значит "приторговываете"? Мы- партнёры!)))

Сообщение от Патрикса

речь идет о квартире на улице Новгородской.... когда вы ТАМ в последний раз квартиру продавали в 30-летнем кирпиче...?!

Лично я- там вообще квартиры не продавал, в своё время, всё как-то больше, по ваям специализировался...))) А так мои агенты работают, как-раз, каждый по своему р-ону. Это удобно. Во-первых: ты знаешь этот район, реальные продажные цены квартир, инфраструктуру района... Во-вторых: тебе не составит труда показать квартиру клиента в любое удобное время, будь то выходные и праздничные дни, или поздний вечер. Ты тут живёшь.

[ПавелПетрович]

Сообщение от Патрикса

как же горемыке-продавцу узнать кто его "участковый риелтор",обратиться в свой паспортный стол??!! )))))

ну а почему-бы и нет? Мои агенты, к примеру, отлично ладят с паспортистками своих районов!)))

[ПавелПетрович]

Сообщение от Патрикса

ага такие партнеры, что аш "Выбор" одно время на своем сайте вывесил объявление, что в воронеже, появилось какое-то мутное агентство "Ваш верный выбор", которое к нему, т.е. строительной компании выбор не имеет ни какого отношения... ))))))))) мол, граждане, будьте бдительны!!!! )))))))))))

Эт где Вы там прочитали про "Ваш Верный Выбор"?

[ПавелПетрович]

Сообщение от Патрикса

я тогда смеялась очень...)) Павел Петрович, Вы - забавный зверёк... )))

Ну и кто из нас "забавный зверёк"?

[ПавелПетрович]

Сообщение от Патрикса

помню только что слово "выбор" присутствовало

я Вас немного огорчу, но слово "выбор" во многих названиях присутствует)))

Сообщение от Патрикса

ПавелПетрович, не отнекивайтесь - речь на сайте выбора идет именно о вас!!

речь в данной теме- как-раз, никак не обо мне. Ветка немного по-другому называется.

[ПавелПетрович]

Сообщение от Патрикса

правильно! самое время "закрыть" тему и уйти от ответа... ))))

уверен, что люди, зашедшие в тему ". Покупка недвижимости в Воронеже"- совсем не за тем сюда зашли, что-бы почитать обо мне лично и о моей Компании.

[ПавелПетрович]

Сообщение от Патрикса

ПавелПетрович, придумала Вашей компании новое звучное название: "Выбор Хамина" !!!!!!

Я Ваше внимание, специально, акцентировал на названии темы- похоже не помогает...
Ну что-ж, предупреждение

[XIII]

Я вот все тож 3к хату в панельке около линии в северном продавать все собираюсь. 1этаж, 67квм, старые окна и ремонт(короче окна менять, ремонт освежать). Риэлтор сказала ставить макс цену и согласно звонкам и просмотрам начинать опускать. Мне тут за нее 2.6млн предлагали, но что то не воодушевило. Вторичка вообще продается ща?

[ПавелПетрович]

Сообщение от XIII

Я вот все тож 3к хату в панельке около линии в северном продавать все собираюсь. 1этаж, 67квм, старые окна и ремонт(короче окна менять, ремонт освежать). Риэлтор сказала ставить макс цену и согласно звонкам и просмотрам начинать опускать. Мне тут за нее 2.6млн предлагали, но что то не воодушевило. Вторичка вообще продается ща?

Да может это и есть нормальный ценник для Вашей квартиры... Более точно трудно сказать, не видя её. Но судя по описанию- из плюсов только место. Минусы: возраст дома( думаю не меньше 30 лет), первый этаж, требует ремонта... Если не сильно торопитесь с продажей- попробуйте выжать из неё максимум. Другой вопрос- надо ли Вам это? Время- деньги.