Берем кредит и покупаем квартиру - 2

[sasa2006]

Сообщение от element

тааак...ну есть такие, кто взял

взял очень скромную однушку в г.Керчь под кап. ремонт для отдыха

250 тыров с оформлением
+50-60 тыров ремонт

Сообщение от element

кто продал - по чем. какую прибыль зафиксил?

до дикого пляж на Черном море 250 метров

до шикарного пляжа на Азовском море - 15 мин на маршрутке

и для меня абсолютно все равно сколько она поднялась в цене

[valt1406]

цены растут на все.просто мир выбрал инфляционный сценарий развития (сценарий мог быть и дефляционный). поэтому готовимся к росту цен и превращению денег в бумагу. печатают деньги все - европа за пару недель только закачала в систему 600млрд.евро. в сша станок вообще не выключается. отсуда и не прекращающийся рост нефтяных фьючей и отсюда огромная экспортная выручка россии. отсюда и огромная инфляция в россии.
поэтому пока снижение цен не предвидится. но кончится это все печально....деньгами будут обклеивать сортиры.)))))

[sshsecurity]

Вот и пришел период застоя... уже риэлторы отмечают спад цен...

[olaf]

sshsecurity, прогноз риэлторов - до августа цены формально будут стоять, а реально даже падать.

[sshsecurity]

Я бы сказал, что до сентября даже - точно..

[element]

Сколько стоила однушка...двушка...и самое главное трешка у Эльтаро в Веге и Челюскинцев в конце 2010 года....в середине 2011 (т.е. летом...т.е. год назад) и за сколько вы бы сейчас ее реально продали?

[uleha]

Всем привет!
Для меня причины очевидны. В России на 1000 чел. приходится ~ 10 полисменов. Ну пусть даже 7. И всем им в этом году подняли зп на ~ 20000р. Вот и считаем, в городе миллионнике происходит ежемесячное вливание 140'000'000р. Допустим кто то все эти деньги "проедает". А большинство видимо задумалось над покупкой жилья. И теперь представим застройщика, который при хорошем раскладе планировал продавать по 15 квартир в месяц. А начал продавать например по 50!!! Я бы на его месте тоже цены не повышал))) И это я еще не учел военных, с их военной ипотекой и разными сертификатами. А вообще, при иногурации нового старого царя на 6 лет, он снова обещал доступное жилье. Это уже его второе обещание. После первого был рекордный рост цен.

[HPV]

Вот царь, отдышавшись после инаугурации, впендюрит налог на недвижимость, надо как то предвыборные махинации окупать, так сразу инвесторы в недвигу начнут ее скидывать.

[uleha]

Точно сказал! Он уже начал с налога на роскошь

[lii]

связь банк там вроде 9,5%

[ZETT]

sshsecurity

цена..ипотека 1,6
Сбербанк...12,5 %

[Diego]

Любопытный ролик увидел на английском про Китай http://www.youtube.com/watch?v=rPILhiTJv7E

В нем можно сказать квинтессенция части идей, которыя я тут не один год уже писал.
Например что:
1) платежеспособного спроса со стороны конечного потребителя, не инвестора, чтобы раскупить новостройки тем ценам которые сейчас - НЕТ
2) подавляющий процент от реально нуждающихся в жилье для проживания не покупает и не купит по таким ценам

Посмотрите там на города и кваррталы пустующих новых домов. Не напоминаем ничем некоторые кварталы Северного ? Квартал в центре за комплексом "Три Богатыря" ? Квартал от Финиста ? Квартал за Памятником Славы, Арку, микрорайон Дубрава ? А Челюскинцев 101 полностью "раскупленный" якобы ? Да и туча других примеров с пустыми новыми домами в городе. Мне кажется - очень похоже.

Единственное что - у Китайцев это все в десятки или может даже сотни раз более ярко выражено, из-за большего масштаба экономики, ну и от того что у них плановая экономика, а значит обратную связь между платежеспособным спросом и предложением можно игнорировать до поры до времени.

А еще в ролике торговый центр новый, один из самых больших в мире, почти полностью пустует. Какой-то бедолага там арендовал помещение под магазин игрушек. Ему знаете какие песни напели владельцы - что весь центр распродан и арендован. А на деле гляньте - он пустой абсолютно, и уже начал саморазрушаться понемногу, ибо из-за отсутствия арендаторов денег на поддержание и ремонт нет.

Песни про то что все раскуплено на корню не узнаете ? А при этом глазами собственными видно что подавляющее большинство недвижимости пустует. Но инвесторы - крупные или мелки раскупили все многоэтажки на корню. Но реально проживают 25% - как говорят в ролике этом. Кстати, у нас в Воронеже, мне показалось что тоже где-то процентов 20-30% квартир в новостройках используются для проживания. Остальное - пустое так и стоит годами.

О соотношение между стоимостью самой дешевой квартиры в новом доме и средней зарплаты по месту где квартира находится - ну очень на наше похоже. Там цифры были - квартиры начинаются от 60 000$, а средняя зарплата 600$. Для сравнения у нас средняя однушка в новостройке 1 800 000, а средняя зарплата 18 000. 1:100 - соотношение между стоимостью квартиры и средней зарплатой по региону на наше тоже очень похоже.

Если честно, я удивляюсь как инвесторов удается крупных обмануть и заставить ввязаться в авантюру называемую рынок недвижимости. Ведь по-моему пузырь же самый настоящий.


Ну и ролик советую посмотреть, очень полезный и познавательный. Я сам удивился - как много похожего на ситуацию в нашей стране.

И кстати, там говорят что спроса нет. И это правда, ибо имеется в виду платежеспособный спрос - про другой речи не идет. С одной стороны - сотни миллионов китайцев нуждающихся в жилье. С другой стороны без преувеличения целые свежепостроенные пустующие города по тем ценам, которые недосягаемы для этих сотен миллионов нуждающихся.

А застройщиков и риелторов слушайте, понимая что они свои интересы преследуют, а не ваши. Ибо застройщики маржу поимеют как дом построят и получат деньги от инвестора, а риелторам - чем больше сделок тем лучше. А куда вы потом денете свои переоцененные в разы однушки, двушки, трешки - они вам не скажут. Ибо их это не волнует.

Если что, этот пост - мое личное мнение, и я открыт к дискуссии. Только плиз без ухмылок и оскорблений. А с легко проверяемыми фактами, желательно ссылками на таблицы, данные, и по существу.

[sasa2006]

Сообщение от Diego

мое личное мнение, и я открыт к дискуссии. Только плиз без ухмылок и оскорблений.

имхо
ваша первая ошибка в рассуждениях
вы берете уровень доходов именно по этому китайскому региону
а на самом деле 600 баксов для китая это фантастическая зарплата, а соответственно квартиры по 60 штук уев наоборот слишком дорого для китая
наши пенсионеры на границе с китаем говорят, что квартиры значительно дешевле стоят
сравнивайте средние зарплаты по стране - Воронеж по сравнению со всей Россией все таки ниже среднего и у нас присутствует внешний спрос
ну и пустующие кварталы в Воронеже кажется преувеличением



кстати- а кто вас оскорблял?

[Diego]

Сообщение от sasa2006

имхо
ваша первая ошибка в рассуждениях
вы берете уровень доходов именно по этому китайскому региону
а на самом деле 600 баксов для китая это фантастическая зарплата, а

В этом ролике в качестве примера приводится молодая семья. Он и она работают и живут в Пекине. В сумме на семью зарабатывают 900 баксов в месяц. Жена мастер в маникюрном салоне - 300 в месяц, муж 600. Из низ 250 отдают за комнатушку в трущебе какой-то, которая под снос предназначена, с туалетом и ванной общими на весь жилой блок.

Не поленился, залез посмотреть цены на недвижку в Пекине, где с работой нормально. http://www.numbeo.com/cost-of-living...a&city=Beijing

И что же. Цена квадратного метра в Пекине начинается от 1600 USD. Или если брать типовую панельку однушку 40м2, которых там вроде тучи - то, переведя в рубли 1.9 млн. Да почти как в Воронеже. А средняя зарплата в Пекине около 500$ (данные 2010 года - http://www.quora.com/Beijing/What-is...ual-in-Beijing )
В общем Пекин по зарплатам и ценам на жилье близок к Воронежу получается.

К слову говоря, никто не скрывает что в Китае в сфере недвижки гигантский пузырь. Сами китайцы пишут и ожидают просадки цен в разы. Мы и по соотношению цен на жилье к зарплатам практически как китайцы. Но пузыря у нас нет, как все утверждают. И у нас все пишут и говорят что будет только рост :-)

А в ролике за 60 000 баксов там вроде однушка самая дешевая в одном из городов-фантомов. Китайцы умудрились построить не один такой город, полностью со всей инфраструктурой, дорогами, домами итд - и пустующий, без жильцов. Жильцам не по карману, хотя инвесторам по карману. В Китае кстати тоже назревает социальный кризис - там тоже расслоение между богатыми и бедными увеличивается. В этом ролике у одного профессора берут интервью он говорит что не к добру это. И если ничего власти не приемлют - могут быть социальные протесты, погромы, революции.
В общем то же самое что и я писал про Россию. Еще 2 года назад наверно. Что риск нагнетания революционной ситуации возрастает. Тогда смеялись над прогнозом, а сейчас как-бы уже это стало частью реальности. Уже надо думать куда дальше может ситуация развиться.

соответственно квартиры по 60 штук уев наоборот слишком дорого для китая
наши пенсионеры на границе с китаем говорят, что квартиры значительно дешевле стоят

Хорошо бы если бы вы ссылку на цены привели. Я вот ссылку на ролик австралийского журналиста привел, там упоминаются и зарплаты и цены.

сравнивайте средние зарплаты по стране - Воронеж по сравнению со всей Россией все таки ниже среднего и у нас присутствует внешний спрос

В китае аналогичный внешний спрос. Вы ролик смотрели ? Там как раз и говорят что квартиры скупают массово в качестве инвестиций богатые китайцы, которых тоже немало в китае. В расчете на рост, или хотят от инфляции спасти деньги. Только дома и целые города в итоге стоят пустыми все равно. И что спасут от инфляции деньги тоже не факт. Вон, в ролике мужик говорит что скорее всего, если ничего не поменяется - дома и через 10 лет будут пустыми стоять, и через 20. А там все понемногу разрушаться начнет без ремонта. А может до этого революция или кризис случится, и инвестиции конфискуют или в лучшем случае просто цены упадут в разы - под уровень доходов большинства тех кому требуется жилье чтобы жить там.

ну и пустующие кварталы в Воронеже кажется преувеличением

Летом и осенью погулял в районе многих новостроек. И впечатления личные рассказываю. По личным наблюдениями, большинство домов уже построенные заселены реально проживающими там жильцами процентов на 20-30 только. Хотя домам уже некоторым по 3-4 года и более.

Примеры конкретные для иллюстрации - Арка в районе памятника славы, и вообще тот микрорайон. Финист в районе галереи чижова и микрорайон там же.

кстати- а кто вас оскорблял?

Неоднократно. Например пользователь с ником markl. Обзывал тупым, идиотом, дураком итд
И глумились тоже некоторые виртуалы. Кто это я так и не понял, то ли виртуалы риелторов некоторых, то ли инвесторов.

[sasa2006]

Сообщение от Diego

Неоднократно. Например пользователь с ником markl. Обзывал тупым, идиотом, дураком итд
И глумились тоже некоторые виртуалы. Кто это я так и не понял, то ли виртуалы риелторов некоторых, то ли инвесторов.

ну может он послушался ваших советов продал квартиру и вложился в золото
и серезно попал

[sasa2006]

Сообщение от Diego

Цитата:
соответственно квартиры по 60 штук уев наоборот слишком дорого для китая
наши пенсионеры на границе с китаем говорят, что квартиры значительно дешевле стоят

Хорошо бы если бы вы ссылку на цены привели. Я вот ссылку на ролик австралийского журналиста привел, там упоминаются и зарплаты и цены.

да пожалуйста

http://vestiregion.ru/2011/02/14/rus...-zhit-v-kitaj/

оттуда цитата

Демократичное, т.е. не самое старое и худшее жильё в Хуньчуне (аналог всем знакомой хрущёвки) реально купить за 80 тысяч рублей в пересчёте на наши деньги, первый и последний этажи стоят на 10-15% дешевле. Стоимость содержания жилья не превышает 1500 юаней, или около 7000 рублей в год.

[sasa2006]

Сообщение от Diego

В общем то же самое что и я писал про Россию. Еще 2 года назад наверно. Что риск нагнетания революционной ситуации возрастает. Тогда смеялись над прогнозом, а сейчас как-бы уже это стало частью реальности. Уже надо думать куда дальше может ситуация развиться.

ну здесь вы преувеличиваете, кроме нагнетания истерии в интернете никакой революции нет
власть успешно справляется

да и те кто в инете треплется люди не бедные и голодные, например посмотри в ветке "политика", немного провокаций с моей стороны и все обсуждения сводятся к толщине золотого покрытия на унитазах и как дорого отделать санузел - чтобы и унитаз и сауна и ванна и душевая кабина

[Diego]

Сообщение от sasa2006

ну может он послушался ваших советов продал квартиру и вложился в золото
и серезно попал

А что не нравится с золотом. За последний год конечно в районе 0% прирост.


А за последние 2 года 30% прирост:


А то что колбасит курс туда-сюда - это как бы из-за ликвидности золота. Его можно в любой момент продать-купить по цене, которая всем общеизвестна. Я бы если вложился в золото, то не дергался бы резко от каждого малейшего кол****ия цены. А больше смотрел на долговременные векторы действий правительств. Куда пойдут - в сторону сжатия ликвидности или наоборот в сторону вброса денег в экономику.

У жилья ликвидность просто никакая, так как цены держат - отсюда иллюзия стабильности и роста. Один из немногих параметров, по которым можно оценить ситуацию на рынке - это самому следить за выбранными конкретными квартирами - как долго они в продаже, за сколько уйдут, и как цена меняется. Только учитывать надо что риелторы хитрят и маскируют одну и ту же квартиру - указывают разные данные - этаж, дом, площадь, чтобы не догадался где эта квартира находится и чтобы не догадался что это одна и та же квартира. Так же бывает квартиру то убирают из рекламы, то опять выставляют.
Еще до фига вариантов уже года 4-5 в продаже, так и не продались, но ценник на них повышают. Всю такую ерунду надо фильтровать, чтобы к истине приблизиться и реальности.

[sasa2006]

Сообщение от Diego

А что не нравится с золотом. За последний год конечно в районе 0% прирост.

то есть если бы я купил золото в августе 2011 года почти за 1900
а сейчас могу продать за 1570 я ничего бы не потерял?

[Vitasic]

Сообщение от sasa2006

то есть если бы я купил золото в августе 2011 года почти за 1900
а сейчас могу продать за 1570 я ничего бы не потерял?

и еще не будем забывать о разнице курсов покупки и продажи

Еще вопрос к Диеге: как изменились цены на квартиры в Воронеже за прошедщий год? Можно без графиков и ссылок, просто узнать мнение "эксперта".

[mmkomarov]

Сообщение от Vitasic

Еще вопрос к Диеге: как изменились цены на квартиры в Воронеже за прошедщий год? Можно без графиков и ссылок, просто узнать мнение "эксперта".

О! Поддерживаю вопрос!

[sshsecurity]

Vitasic,
mmkomarov,
цены выросли!!! =) Да и серьезно так...

аналитика Инфолайна говорит, что за год примерно с 36800 до 42800 цена поднялась.. а это 6000 с квадрата.. т.е. для однушки в 55 кв.м. это лишних 330000 примерно и усредненно конечно...

[mmkomarov]

Могу точно:
центр Север
05.11 40 965 36 766
06.11 41 096 36 540
07.11 40 721 36 025
08.11 41 400 37 151
09.11 41 879 38 289
10.11 41 933 38 087
11.11 42 087 39 324
12.11 43 941 40 555
01.12 46 138 40 826
02.12 46 890 41 497
03.12 48 317 41 965
04.12 47 740 42 736
05.12 47 907 44 091

Это динамика цен вторичного рынка Севера и Центра по сайту камелота с выборкой не ниже 30 квартир по каждой позиции (отдельно 1 - 2 - 3 комн) с дисконтированием на 3 %. Ай блин, фигово выглядит, ну впрочем кому надо - поймет.

[mark_l]

Сообщение от sasa2006

ну может он послушался ваших советов продал квартиру и вложился в золото
и серезно попал

Нет, потому что Diego такой и есть. Когда черное назывют белым и если человек этого не понимает - другими словами это никак не называется. Пустой квартал Дубрава а ха ха. Даже ничего комментировать больше не надо - человек не адекватен.
А я не настолько глуп, чтобы слушать его советы.

[sasa2006]

Сообщение от mark_l

потому что Diego такой и есть. Когда черное назывют белым и если человек этого не понимает - другими словами это никак не называется.

ну вчем то он прав, я например тоже не вижу причин для роста стоимости квартир

[ПавелПетрович]

Сообщение от sasa2006

не вижу причин для роста стоимости квартир

а для падения стоимости,интересно,причины видите?

[mmkomarov]

Сообщение от sasa2006

ну вчем то он прав, я например тоже не вижу причин для роста стоимости квартир

Как ни странно - поддержу. Не вижу причин ДАЛЬНЕЙШЕГО роста стоимости выше уровня инфляции. Перебрали слегка за период 2011 - 2012. особенно этой зимой. Снижение тоже маловероятно, скорее должно быть расширение ассортимента, за счет появления более дешевых (возможно загородных) и более дорогих предложений.

[mark_l]

Сообщение от sasa2006

ну вчем то он прав, я например тоже не вижу причин для роста стоимости квартир

Роста? Обвал цен в разы - вот что он видит. А так - рост на уровень инфляции - вполне закономерен.

[sasa2006]

Сообщение от Павел Петровичч

а для падения стоимости,интересно,причины видите?

для резкого падения нет, я как то давно приводил оценку по аналогии с насыщенным рынком ФРГ

если не возражаете повторю:

давайте оценим возможную справедливую стоимость инвестиционной квартиры.
Под инвестициями будем понимать не спекуляцию – купил сегодня на стадии котлована за 20 тыров квадрат, через год продал за 30 тыров. Инвестиции – это когда в старости (или сейчас) хочется получать стабильный доход без особой головной боли в течении 20-30 лет и что-то оставить потомкам.
Первый метод – метод аналогий
Уровень арендной плат в Воронеже не считаю показательным, поэтому обратимся к странам с устоявшимся рынком недвижимости и с отсутствием дефицита жилья – Германия. У нас когда нибудь тоже так будет
Средний уровень зарплаты – 2500 евро минус налоги 25% = 1875

Источник http://german-guide.ru/srednie-zarplaty-v-germanii/

Средний уровень арендной платы жилых квартир в Берлине за кв. м. в зависимости от состояния категория 1A категория 1B категория 1C
Арендная плата без учета коммунальных услуг 8 -14,00 ? 6,50 - 7,50 ? 5,00 - 6,50 ?
Стоимость покупки кв.метра 1900 - 4500 ? 1300 - 1900 ? 800 - 1300 ?
Возьмем среднее 7 евро квадратный метр
При средней стоимости квадратного метра 1600
Источник http://www.berlin-realestate.ru/node/62

То есть на устоявшемся рынке жилья потребитель готов покупать кв.м. за
=1600/1875 = 0,85 средней чистой зарплаты
Или арендовать среднюю квартиру 40 кв.м за
=7/1875*40 = 0,149333333 или 15% своей зарплаты

Было много споров о средней заработной плате по Воронежу
Возьмем 20 тыров
То есть квадратный метр должен стоит =0,85*20000 = 17000
Аренда
=0,15*20000 = 3000

То есть можно сказать из-за дефицита жилья именно в нашем городе уровень цен в недвижимости очень завышен

то есть рублевого падения цен не будет

возможно замедление роста относительно инфляции и по мере насыщения рынка приведение цены за метр квадратный примерно за 0,85 средней зарплаты по городу

[Vitasic]

sasa2006, а что это вы сравниваете благополучную Германию и Воронеж?
За пять минут нагуглил цифры по Барселоне:
Средняя з/п 1,6 тыс. евро
Квартира 200 тыс. евро
Аренда 600 евро
На мой взгляд пропорции вполне соответствуют нашим реалиям

Диега много пишет о соцальной несправедливости и инвесторах, которые скупили все квартиры. И что с того? Спрос рождает предложение.

Чтобы цена на недвигу резка упала должно произойти что-то из ряда вон выходящее - катаклизм, катастрофа, революция. Даже кризис 2008 года снизил цены на недвигу процентов на 30% в то время как акции предприятий подешевели в 3-10 раз

Другой способ снизить цену - начало массовой эконом застройки а-ля хрущевки. Слышал что АИЖК планирует участие в таком проекте