Покупка недвижимости в Воронеже

[Silovik]

Сообщение от pomogauwij

Silovik, Куда посоветуете вложить 2-3 млн. руб.?

смотря какие дальнейшие планы на эти деньги? купить недвигу да получше-побольше (чем сейчас на них можно) на горизонте 3-5 лет? тут всё просто. Детям лет через 15? тут гораздо сложнее. увеличить в 10 раз, просто "спасти"?

Но вообще я боюсь советы давать, давайте про недвигу - её текущая доходность и ликвидность - как у коровы без молока, это думаю все понимают, кто за калькулятор брался. Её степень риска - при долёвке сейчас ой какая - сами вдумайтесь, вы бабло ООО перечисляете какому-нить, с уставником дай Бог миллион, а то и 10K. Не зря некоторые товарищи от недвиги (здесь на форуме есть, может защитят свою позицию от моей напраслины) объекты сейчас в отдельные юрлица выделяют.

Сообщение от NORFOLK

Экзорцист36, ну ты тип=))))а по утру обнаружить, то все вклады в пользу государства отобраны=)))

Ну теперь у нас хоть кривой, но капитализм - чтобы отнять депозиты нужно простить кредиты... Так что отнимать ничего точно не будут, для этого есть другие инструменты, капиталистические.

Сообщение от NORFOLK

Патрикса, не забудьте потом налог заплатить на проценты превышающие 18,5 .

ну во-первых не от 18,5, если педантствовать, во-вторых пока что базу для налога наоборот уменьшили (пока на год +10% офсет), а вот по не движке наоборот со средней трёшечки +6K/год светит с декабря на капиталку уже по факту. тренды...

Сообщение от Лаодика

Недавно была в М Видео, потихоньку начинают завозить технику, но цены ПИПЕЦ!!!

за всю розницу не скажу, но много где идёт явный откат цен. причины, конечно разные - от "накинули с запасом", до "продажи стали, режем в ущерб марже"... а то что растёт - торговали раньше от закупки в ущерб будущим оборотным средствам... при новых ставках такое себе могут позволить или крупняки с не пересматриваемой кредитной линией или ожидающие минимум двукратного падения спроса...

Сообщение от Экзорцист36

Считаю, что если сейчас есть свободные деньги, ты выгоднее в ближайшие пол года положить частями на депозит в разных банках под 18-20% годовых.

ну кто-то телики, квартиры и машины скупал (сверх личного потребления), кто-то фиксил 23-24% на 3 года с НСО и гибкими условиями, у иных были возможности и под ИП разместиться под 29%+ в так любимом и "надёжном" Сбере, читай любые суммы сверх АСВ.
Тут надо всё вовремя делать,
хотя 9-10% по USD и ~21-22,5% по рублю до сих пор доступны простым смертным физикам в пределах года, но о трёхлетках речи уже не идёт.

Сообщение от mmkomarov

вот только депозит никогда не считал "работой денег" - инвестиции, вложения в собственный бизнес, биржевые спекуляции на худой конец, но депозит...

с психологической точки зрения может и нет, а по факту - вы делегируете банку деньги, которые так же работают на экономику, банк берёт с этого свой процент - своего рода за управление этими деньгами. т.е. деньги эти действительно в экономике работают, в том числе на вас, но вот КПД для вас относительно низок, но и риски совсем другие.

Сообщение от ~phantom~

Блин, ну отнести в банк 2-5-10 млн - это уж очень как-то очково.

Очково, когда там 100, хорошая прибыль, зарплаты сотрудникам, жизнь короче удалась, а у банка лицензию отзывают. Ещё веселей, если "своих" в банке нет, а банк тот Кипрский, например Так что физикам грех жаловаться...

[hedline]

ап чем тут? миллионеры не знают куда свои денежки пристроить?

[olaf]

hedline, миллионеры-неудачники... Успешные миллионеры все пристроили

[ДЕН ИГОРЕВИЧ]

какие изменения цен на недвигу на сегодняшний день? по сравнению скажем цен месяца 2-3 назад.

[~phantom~]

Сообщение от ДЕН ИГОРЕВИЧ

какие изменения цен на недвигу на сегодняшний день? по сравнению скажем цен месяца 2-3 назад.

Рост и дорожание

[ПавелПетрович]

Сообщение от ДЕН ИГОРЕВИЧ

какие изменения цен на недвигу на сегодняшний день? по сравнению скажем цен месяца 2-3 назад.

Месяца два-три назад было дешевле. Сейчас цены декабрьские, но скоро на спад, по чуть, пойдут.

[Svetkin]

Сообщение от Вуквутагин

Вот читаю и плАчу.
Вы точно в Воронеже живете?
Или я на ветку рублевских москвичей зашел?

(Это к прошлой странице относится, про 10 миллионов Не увидел что тут ещё одна страница )


А насчет оплачивают буровикам. Да, лично работал в Boart Longyear и ещё в одной канадской шарашкиной конторе, все перелёты и гостиницы за счет фирмы. Никаких проблем с этим не было у них.

Это не сырьевая компания, а обслуживающая и продающая буровое оборудование, я правильно поняла? А мы обсуждали Российские добывающие предприятия

[sshsecurity]

Сообщение от ПавелПетрович

Месяца два-три назад было дешевле. Сейчас цены декабрьские, но скоро на спад, по чуть, пойдут.

Замечу, что это мнение ПП. Я же считаю, что цены будут только расти...

[ПавелПетрович]

Сообщение от sshsecurity

Замечу, что это мнение ПП. Я же считаю, что цены будут только расти...

Да, это сугубо моё мнение. То что было перед НГ- не есть хорошо, когда застройщики, пользуясь ажиотажем, скачками евро-баксов, неразберихой в стране- дружно ценники поднимать начали по два-три раза за три последние недели. Не порядочно, скажем так... Хотя о какой совести можно говорить, это- бизнес. Лишь бы урвать по-максимуму, "жирок накопить" перед предстоящим обвалом рынка. За ними и вторичка подтянулась, ибо 90% всего продаваемого жилья- это не чистая продажа, а обмен. И обмен, в немалом количестве, на ту же новостройку.
Только долго это продолжаться не может. Ипотеку похоронили ростом ставок и ужесточением условий кредитования, а они и так далеко не самыми лучшими были... Буквально где-то на днях читал, что за прошлый год из всего количества людей, обратившихся за ипотекой в банки- 95% отказов. А сейчас что будет?
Кому застройщики продавать будут по таким ценникам, если 70-80% покупатели с ипотекой?
Да и банки-кредиторы самих застройщиков начнут им "пузико щекотать".
Сейчас кто пошустрее и поумнее из застройщиков окажется, фишку просечёт- ценник на минимум поставит и весь рынок пропылесосит, все оставшиеся денежки соберёт. В самый разгар кризиса все другие застройщики с голой попой, извиняюсь, сидеть будут, а "шустрые"- новые строительные площадки себе, под новые проекты, по демпинговым ценам, прикупят...
Это бизнес, а для бизнеса главное- объёмы продаж, постоянная движуха, а не количество виртуальных миллионов и миллиардов закопанных в бетоне.

Сообщение от Патрикса

наверное у ПП цены на спад пойдут за счет снижения им размера своей комиссии..

Ошибаетесь, наша комиссия, наоборот, повышается, т.к. работать в два раза больше теперь надо, для достижения того же результата.

Сообщение от Патрикса

надо же как-то ему выживать в новых сложившихся условиях - оттока большей части его клиентов - ипотечников...

"Выживать"- это не про нас. У нас всегда будут свои клиенты. На качественную, профессиональную услугу всегда спрос был и будет.
"Сюда не зарастёт народная тропа"(с) А.С.Пушкин.

[ПавелПетрович]

Сообщение от sshsecurity

Я же считаю, что цены будут только расти...

Какие основания видите для роста цен на недвижимость?

[фотон]

Сообщение от ПавелПетрович

Да, это сугубо моё мнение.
Да и банки-кредиторы самих застройщиков начнут им "пузико щекотать".
Сейчас кто пошустрее и поумнее из застройщиков окажется, фишку просечёт- ценник на минимум поставит и весь рынок пропылесосит, все оставшиеся денежки соберёт. В самый разгар кризиса все другие застройщики с голой попой, извиняюсь, сидеть будут, а "шустрые"- новые строительные площадки себе, под новые проекты, по демпинговым ценам, прикупят...

Скорее это мнение New_2 с другого форума. Он свои выводя основывает на опыте московских застройщиков в 2008 г. Павел Петрович, Вы считаете что московские данные можно экстраполировать на воронежский рынок или у нас есть своя специфика? Пресловутый административный ресурс к примеру? Действительно интересно Ваше мнение, про московский рынок много аналитики и цифр, а воронежский "неоцифрован" .

[ПавелПетрович]

Сообщение от фотон

Скорее это мнение New_2 с другого форума.

своё мнение, что цена на недвигу будет падать я ещё 10 декабря прошлого года выразил

Сообщение от ПавелПетрович

к февралю Вы ничего ещё не увидите. К лету, я думаю, самый спад будет.
А январь-февраль, как всегда, просто "глухие" месяцы для продаж. Как правило доделываем те сделки- которые со старого года тянутся. Которые не успели закрыть, в силу каких-либо причин.
Скажу простую истину: спрос рождает предложение. Спрос есть- цена растёт, спроса нет- падает.
Рынок недвижимости перенасыщен. Предложений очень много, и вторички и новостроек. И если раньше продавцы за счёт покупателей с ипотекой выезжали (а их примерно 80% было), то сейчас кто её брать будет, ипотеку, с высокой кредитной ставкой? Да и требования к заёмщикам теперь у банков сильно вырастут, далеко не каждому дадут. Сокращения на рабочих местах начнутся.
А наличных у людей нет.
Вот и получается, что предложений много, а покупателей нет. Вернее они есть, но их очень мало, и они очень разборчивы. И будет их ещё меньше.
Выход один- заинтересовать ценой, что-бы хоть как-то продать свой объект.

На счёт опыта московских застройщиков в 2008 году- ну а почему бы его не применить на наш регионалный рынок? Положительный результат московских коллег-застройщиков есть, ничего нового изобретать не нужно. Отличия у московского и нашего рынков, конечно, есть, более того- даже региональные рынки отличаются друг от друга, но не считаю их такими существенными.

Сообщение от фотон

Действительно интересно Ваше мнение, про московский рынок много аналитики и цифр, а воронежский "неоцифрован"

Какие цифры Вас интересуют? Количество строящегося/продающегося жилья? У меня нет таких цифр и быть не может.
Моё мнение- это "взгляд со стороны"руководителя одного из агентств недвижимости Воронежа, причём совсем небольшого, естественно оно может не совпадать с мнениями других моих коллег.
Более того, даже на том же форуме, который Вы упоминаете, мнение риэлторов сильно разделилось, и далеко не пополам. Примерно 70/30(первые- кто считают, что цены будут расти, вторые- что падать). И я в числе вторых

[фотон]

Спасибо за ответ!

[sshsecurity]

Сообщение от ПавелПетрович

Какие основания видите для роста цен на недвижимость?

Должен же быть кто-то в оппозиции))

Кризис. Все дорожает - и недвижимость в том числе. Закупки материалов были по старым ценам - в этом году - по новым. Квартиры у многих уже распроданы и средства набраны - можно строить, а потом на сдаче продать по дороже..

Со вторичкой сложнее - она сейчас ооооочень завышена и должна упасть. Но... Пусть уж дорожает за компанию)))

[openair]

я того.. продал хату с наваром, чую пик повышения метра уже прошел (за свои 28лет ни разу нюх не подводил), бабки в банк))) А чего добились вы?

[Silovik]

Сообщение от sshsecurity

Замечу, что это мнение ПП. Я же считаю, что цены будут только расти...

Жильё для себя, если оного нет, а деньги есть, опускаем, а так... вот смотрите:квартирка 70 квадратов в популярном московском направлении, не элитка, но просторна и минимум без понтов есть . Хотят 15K за аренду. Примем что +комуналка. То что рядом же на рекламе за однушку 35 квадратов просят 14 лишь говорит о том, что сначала уйдут все квартиры типа первой.

Итак, наша двуха пусть стоит по 45-55т.р. за квадрат за наличие ремонта и т.п. (в реале без понятия сколько она стоит на текущем рынке, поправьте). Т.е. грубо 3300-3800т.р.

Итого её годовая рентабельность 5.7~4.7%, если вы не платите налоги со сдачи вообще (что в той же Мск. уже не так просто становится и к нам придёт как пик дать). А если платите как физик, то до 5% не дотягивает даже при самой низкой цене уже.

Чтобы появился смысл покупки такой хаты нужно поднять рентабельность. Сделать это можно двумя путями:
1. Повышаем цену сдачи.
2. Понижаем цену покупки квартиры.

Ваши размышления по пункту 1? Я вот уверен, что зарплаты не то что не будут расти, а, вероятно, в массе своей будут падать даже в номинале, что кстати говоря, уже началось.

Ваши размышления по пункту 2? Только рост? Каковы тогда перспективы недвижимости вообще - только для тех кому негде жить и у кого есть деньги? Таких много?

Сообщение от sshsecurity

Закупки материалов были по старым ценам - в этом году - по новым.

Т.е. факты, что несмотря на то, что в 2008 году рубль по баксу упал условно с 24 до 32, а цемент при этом в рублях подешевел вдвое вы игнорируете?

Сообщение от sshsecurity

Должен же быть кто-то в оппозиции))

Это многое объясняет Психология того, кто в позиции, она такая... единицы с этим справились и делают маркет... Остальные в позиции сами знаете кто

[logos]

Жильё иной раз берут, чтоб потом оставить детям или внукам. Попробуйте ещё подсчитать, что было бы, если взять однокомнатную квартиру например 40 м2 в 2000, 2005, 2010 году и как альтернатива в том же году положить деньги в банк. С чем бы вы были сейчас?

[sshsecurity]

Silovik,

70 квадратов в популярном московском направлении, не элитка, но просторна и минимум без понтов есть . Хотят 15K за аренду. Примем что +комуналка. То что рядом же на рекламе за однушку 35 квадратов просят 14 лишь говорит о том, что сначала уйдут все квартиры типа первой

с чего бы это? люди не хотят платить коммуналку лишнюю - кризис. Поэтому сначала уйдут вторые, а не первые..

Итого её годовая рентабельность 5.7

а причем тут рентабельность? В большей части люди покупают квартиры чтобы жить!! а не делать на них деньги.

Про цемент ничего не скажу.. Поживем - увидим.

[openair]

Сообщение от logos

Жильё иной раз берут, чтоб потом оставить детям или внукам. Попробуйте ещё подсчитать, что было бы, если взять однокомнатную квартиру например 40 м2 в 2000, 2005, 2010 году и как альтернатива в том же году положить деньги в банк. С чем бы вы были сейчас?

А до того как дети подрастут, лет 20 за нее платить?
Естественно банко-деньги бы принесли больше, при самых хилых 9,5% годовых со стоимости хаты имели бы в месяц 16-19т.р., а сдадите вы за 9-11т.р. в мес, так еще квартиросъемщики засрут квартиру, хорошо если не сожгут

[Archy]

Сообщение от logos

Жильё иной раз берут, чтоб потом оставить детям

ну как бы надо же стартовый плацдарм предоставить

[sshsecurity]

openair,
а то, что помимо квартирантов еще стоимость квартиры увеличится вы в расчет не берете?

[NORFOLK]

Сообщение от sshsecurity

openair,
а то, что помимо квартирантов еще стоимость квартиры увеличится вы в расчет не берете?

побойтесь , здесь все считают, что квартиры в цене упадут
В долларовом эквиваленте, конечно, все просело и крупно. Но в рублях....
- посмотрим конечно, но пока застройщики заявили о росте цен на недвигу

[openair]

sshsecurity, это смотря какой промежуток времени взять, если сравнивать допустим вклад в банк на год и тот же год если бы вы продали квартиру, так вот к примеру взять 2012г, в начале года покупал и в конце продал однушку, ну срубил около 180т.р., но ведь если эта сумма лежала к примеру в МиНБ или в СДМ, то срубил бы 300т.р., снова же на продаже 2,3 комнатных больших метражей особо и не срубишь, только однушка... вы не думайте, что за год цены на квартиры лезут на дрожжах, этот миф развеивается когда начинаете продавать(((

[ПавелПетрович]

Сообщение от openair

sshsecurity, это смотря какой промежуток времени взять, если сравнивать допустим вклад в банк на год и тот же год если бы вы продали квартиру, так вот к примеру взять 2012г, в начале года покупал и в конце продал однушку, ну срубил около 180т.р., но ведь если эта сумма лежала к примеру в МиНБ или в СДМ, то срубил бы 300т.р., снова же на продаже 2,3 комнатных больших метражей особо и не срубишь, только однушка... вы не думайте, что за год цены на квартиры лезут на дрожжах, этот миф развеивается когда начинаете продавать(((

На однушках в Олимпийском, за 2 года ( с ноября 2012 по декабрь 2014)- по 800 тыс. плюсом. Несколько таких продали от собственников.
На двушках- по 900 тыс. плюсом, за то же время.

[Silovik]

Сообщение от logos

Жильё иной раз берут, чтоб потом оставить детям или внукам. Попробуйте ещё подсчитать, что было бы, если взять однокомнатную квартиру например 40 м2 в 2000, 2005, 2010 году и как альтернатива в том же году положить деньги в банк. С чем бы вы были сейчас?

Вы понимаете как развивается экономика и на какой мы сейчас стадии? К чему этот идиотский пример? Уже обсуждалось.

[Silovik]

Сообщение от sshsecurity

а причем тут рентабельность? В большей части люди покупают квартиры чтобы жить!! а не делать на них деньги.

т.е. условия проигнорировали, ok:

Сообщение от Silovik

Жильё для себя, если оного нет, а деньги есть, опускаем,

Сообщение от Silovik

Таких много?

Сообщение от ПавелПетрович

На однушках в Олимпийском, за 2 года ( с ноября 2012 по декабрь 2014)- по 800 тыс. плюсом. Несколько таких продали от собственников.
На двушках- по 900 тыс. плюсом, за то же время.

всё-таки профучастник рынка с соответствующими возможностями, плюс тоже могу красиво написать - на баксах за 2 года +17.28% в баксах (8% с капой) ну и если в рубли, то ещё условно +100%, итого в рублях +134,56% - и это на простом депозите, без всяких фин. мудростей, опционов и бондов (не говоря уже о соразмерности рисков простив долёвки на нуле). Но к чему это? Ведь это только говорит, что "мега консервативная стратегия" "валюта на депозите", коя используется исключительно для сбережения, а не роста - по факту побила профит профучастника рынка недвижимости. печалька.

[Silovik]

Патрикса, сорри, не 117,28, а 134,56% (т.е. в ~ 2.35 раза), не учёл что проценты в валюте тоже в рублях удвоились oops..

p.s. на счёт иномарки, цены кратно курсу не выросли, если что. даже у импортируемых марок типа Мерса, коих сейчас единицы. Но это просто на авто не удачный пример, предлагай ПК. Ну а вообще мы о недвижимости, с ней и сравниваем. Ибо в авто метал, ценник на метал общемировой, а не локальный как на базовые стройматериалы. Так мир устроен.

Сообщение от Патрикса

второе: покупать квартиру на котловане и продавать ее с хорошим (30-50%) прикупом можно каждые год-два....

во-первых считая эти проценты, нужно учитывать дисконтирование денежного потока.
во-вторых вы не считаете соотношение риск/доходность
в-третьих это частный пиковый случай, не хочу портить Вам настроение, но мой пиковый случай - 364% годовых (читай процент в день) в 2009 году, но толку - это "выброс"
в четвёртых - в тех реалиях эти проценты может и имели смысл, и были на каком-то участке времени, в этих - уже нет. А был год в Врн, когда за осень квартиры в среднем подорожали на 40%... понастальгируем?

Сообщение от Патрикса

так что подсчитай лучче сколько за 10 лет заработает перепродавец долёвок, а сколько ты, ожидая роста валюты и... опечалься... ))

за предстоящие 10 лет? ну будем считать. Только я привёл в пример консервативное сбережение аля стратения "пенсионер", а не активные действия. И не раз тут писал - что не сторонник оной, как слишком пассивной. Просто жизнь показала, что ДАЖЕ ОНА эффективнее оказалась. А настоящие активные действия сотрут ваши результаты по квартирам в пух и прах.

[Silovik]

Сообщение от Патрикса

а в какой-то определенный промежуток времени, в котором любые сравнения будут более корректны?

такое впечатление, что в докризисный период, допустим 2012-2013 годов результат в +25%/год по квартире для Вас прямотаки рядовое достижение. Если +15% в год (30% за два) - то это ни о чём, ибо на обычном депо лесенки ТКС без проблем в эти годы было 16% годовых - т.е. опять же на "пенсионерской" стратегии.

[Silovik]

Сообщение от Патрикса

учитываю: год назад однушка-долевка например, в "островах" стоила 1,789, сейчас такая же на таком же этапе всего - 1,818... т.е. не велика разница

кхэмм.... вы о чём? (хелп)

Сообщение от Патрикса

считаю: если брать у нормального застройщика - риск практически равен нулю...

Вы выносите мне мозг, давайте на этом закончим.

[~phantom~]

А тем временем ставки по вкладам снижаются.