Берем кредит и покупаем квартиру - 2

[Archy]

Сообщение от Sunia

сворачиваешь все свои стройки

я дэньги в банке хороню ))) так что мне пох
ЗЫ

Сообщение от Sunia

интервью какого-то чела из асв, по его словам денег более чем достаточно

думаешь если бы над ними висел медный таз то они бы признались?
Хотя мож и спасет их ЦБ

[Archy]

Сообщение от Sunia

ты привел то

что написано в статье
остальное - от лукавого

[tidolgort]

Сообщение от Archy

АСВ такое АСВ " рекорд был установлен после банкротства Инвестбанка — 30,6 миллиарда рублей. А на 30 марта объем фонда АСВ составлял всего 84,7 миллиарда рублей. С учетом резервов под выплаты пострадавшим клиентам другим банкам — 69 миллиардов рублей. Значит, после выплаты вкладчикам «Транспортного» Агентство по страхованию вкладов может оказаться не в состоянии страховать депозиты населения в других кредитных учреждениях."

Да чего уж там, просто из статьи слова подергайте и сложите в том порядке, в котором захотите.
В той же статье:
"Впрочем, по информации «Ленты.ру», Центральный банк уже согласился пополнить фонд АСВ за счет собственных резервов."
Особенно доставило:
"Риски целиком легли на государство и на вкладчиков других банков".
Т.е. ЦБ закрывает глаза на махинации банков, а при этом риски должны нести вкладчики?
Есть отличное решение штрафные взносы с повышенных ставок для банков,как и хотят сделать с июля.
А стараниями Грефа будет отток вкладов в валюту, и падение банковской системы, привет 90-е.Зачем это надо всея сбербанка понятно, зачем всем остальным-вот в чем вопрос.

[Archy]

Сообщение от tidolgort

Центральный банк уже согласился пополнить фонд АСВ за счет собственных резервов."

те как бы система АСВ не особо успешно работает? Помогать надо...
главное - верить (с)

[tidolgort]

Сообщение от Archy

те как бы система АСВ не особо успешно работает? Помогать надо...

Это штатная опция, об этом изначально было обговорено при создании АСВ.
Но вы продолжайте. Только тоньше. Толстый тролль-скучный тролль.

[Archy]

Сообщение от tidolgort

Но вы продолжайте.

жену учи щи варить...

[Silovik]

Да что тут спорить - то, что у АСВ теоретически могут быть своего рода "кассовые разрывы" - это факт. То, что ЦБ по закону ему их закроет - тоже факт. Причём формально это кредит скорее всего и ЦБ чуток, но заработает. То, что чистка скоро закончится - ещё один факт. Так что АСВ красава на самом деле - работа пока удачна, разве что ЦБ кое-где с отзывами тянет по политическим причинам. И есть ещё один факт. Многие отзывы лицензий приносят АСВ в долгосроке профит - если для кого это новость А плакать они как и страховые горазды.

По недвиге - от крупняка есть уже предложения однушек на правом берегу с отделкой в не микро метраже (37-39) по ценам ниже 1.6M. Хотя цена им не больше 1.2M для уровня жизни нового, имхо.

[tidolgort]

Сообщение от Silovik

Да что тут спорить - то, что у АСВ теоретически могут быть своего рода "кассовые разрывы" - это факт. То, что ЦБ по закону ему их закроет - тоже факт. Причём формально это кредит скорее всего и ЦБ чуток, но заработает. То, что чистка скоро закончится - ещё один факт. Так что АСВ красава на самом деле - работа пока удачна, разве что ЦБ кое-где с отзывами тянет по политическим причинам. И есть ещё один факт. Многие отзывы лицензий приносят АСВ в долгосроке профит - если для кого это новость А плакать они как и страховые горазды.

Я с вами полностью согласен. Вот только это не объяснить строймедбрату.

Сообщение от Silovik

По недвиге - от крупняка есть уже предложения однушек на правом берегу с отделкой в не микро метраже (37-39) по ценам ниже 1.6M. Хотя цена им не больше 1.2M для уровня жизни нового, имхо.

Не понял-1.6-это падение или рост с 1.2 ?

[tidolgort]

Сообщение от Archy

жену учи щи варить...

так по взрослому.

[Dr.A]

Сообщение от Silovik

По недвиге - от крупняка есть уже предложения однушек на правом берегу с отделкой в не микро метраже (37-39) по ценам ниже 1.6M. Хотя цена им не больше 1.2M для уровня жизни нового, имхо.

Где такое? Пойду брать

[Silovik]

Сообщение от Dr.A

Где такое? Пойду брать

Да вроде никто не прячется, даже ДСК.
Я уж молчу про запуск Выбором коробко-строительства массового, там есть предложения и ниже публичные. Только накой вестись на цены хотелок?

А вообще я бы не стал сейчас брать, а наоборот старался продать что есть лишнего если есть понимание, что делать с деньгами. Хотя надо было сливать в декабре...

[Silovik]

Сообщение от STRONG

лично моё мнение,на конкреттный момент времени,купить евро.

Я как раз из последнего пакета евро на ~1.14 избавился, думаю сильно выше уже долго не увидим, на паритет оно должно сходить - ФРС вверх ставки ЕЦБ вниз. А там х.з., конечно, это больше игра, но если не частить, то особо не проиграете, думаю. Но в любом случае в инструменты, которые хотя бы защищают 1. от девальвации 2. от инфляции; ну а там если повезёт, то и 3. с приростом. Как показали последние годы, недвижимость свою роль в этом плане для банановой республики отыграла, идём путём развитых... (что логично - $1.5K/м за Воронеж - это был идеологический потолок, и два раза мы об него бились уже, хотя если подвалит нефтяная халява - ещё на цикл нашей стране хватит - вот потом уже роль нефти начнёт сходить на нет, видимо).

[Silovik]

Поднял тут старые записи, как быстро все забыли, куда относительно цен 2008 года в 2009-м опускалось. В этот раз просто жирок от опыта побольше. (за 3-5 месяцев "до" цена застройщика была что-то около 34-36K/метр). И ничего, все выжили. Есть куда ещё падать, и реальная экономика заставит убавить аппетиты (не номинально, так инфляцией).

[mmkomarov]

Сообщение от Silovik

По недвиге - от крупняка есть уже предложения однушек на правом берегу с отделкой в не микро метраже (37-39) по ценам ниже 1.6M. Хотя цена им не больше 1.2M для уровня жизни нового, имхо.

Это конечно интересная мысль! Только как? 1,2 млн за 39 метров - это грубо 30 000 руб/метр. Правый берег. Ага. Давайте считать:
Стоимость продажи - 2-3%, или 700 руб/м
Служба заказчика - 1-2% или 400 руб/м
Земля. Ну здесь варианты разные, но в целом, на правом берегу сейчас чаще не продают за деньги - ибо очень сложно найти покупателя с деньгами, а отдают за долю, на ПРАВОМ берегу это не ниже 12%. Ну т.е. еще ок. 4 000 руб/метр.
Сети. О! Это песня. Здесь все зависит от административного ресурса, и удачи, дороже всего канализация (обычно), но сети перегружены и изношены - поэтому врядли меньше 4000 руб/кв.м.
Всяка фигня типа благоустройства, управленческих расходов, ну и просто прое****ных денег - ну не менее 5%, или 1 500 руб/кв.м.
Проектные работы - ок. 1000 руб/кв.м.
В 80% случаев используются кредиты, а сейчас наверно будет в 95%, как только боле - мене устаканится ставка, проценты, ну пусть 1000 руб/м
ИТОГО: 700 + 400 +4000 + 4000 + 1500 + 1000 + 1000 +1000 = 12 100 руб/кв.м.
Т.е. расходы не связанные напрямую со стройкой составили 12 000, и на собственно стройку коробки "под ключ" осталось 18 000 руб/м. Теоретически, на сегодня - возможно, при соблюдении ряда условий, как-то: проект должен быть большим, должны быть классные специалисты не много ворующие сами и не позволяющие много воровать другим, не должно быть форс-мажора с грунтами и рельефами, никаких подземных паркингов, никаких сносов и т.д. Тогда выйдет близко к нулю. Но мы говорим о однушках! Т.е. двушки - трешки должны быть дешевле? А вяло текущее подорожание материалов? А техника, которая на 80% ну ни фига не отечественная? такой проект, изначально за гранью риска.
Цена "30 000 - 32 000 руб/м" имеет место быть в пригороде, да и то, застройщик рассчитывает на нее, как на стартовую, не более.
Да и вообще, даже "1 600 000" (кстати, это где такая цена на ПРАВОМ берегу, мое Шилово не предлагать!) это действительно низкая цена за квартиру, тем более с отделкой, в хорошем городе миллионнике.

[Archy]

Сообщение от Sunia

стройка, судя по всему, удовольствие дорогое.

что есть то есть
а уж согласования и пр кары небесные это ваще жуть лошадья

[mmkomarov]

Сообщение от Sunia

откуда в нормальном месте кв-ры по 1,6 могут взяться. там по-любому есть какой-то подвох, типа "да, были такие, но закончились", или место, на самом деле, не айс.

Вообще, как ни печально - откровенная ложь, из серии того, что вы написали, становится все более и более активной. Это печально! Причем появляется даже у известных застройщиков. Про ДСК, чей щит на фото, не скажу, но смею заподозрить, что под "правым берегом" имеется в виду как раз Шилово и какой нибудь тепличный. И квартиры наверно не 37 - 39, а та версия, которая 33 метра. 1 600 000 / 33 = 48 484 руб/м, а это уже совсем не мало, даже для отделки. С сайта они прайс убрали, а звонить лень.

[Silovik]

Сообщение от mmkomarov

Только как?

Сообщение от Silovik

(не номинально, так инфляцией).

Что касательно предположений по плошади - не лукавтьте, что у ДСК, что у Выбора на рынок выпущено множество предложений в указанном диапазоне площадей, Вы не могли этого не видеть.

[rain100]

Сообщение от Sunia

Вообще, как ни печально - откровенная ложь, из серии того, что вы написали, становится все более и более активной. Это печально! Причем появляется даже у известных застройщиков.
с этим можно бороться - достаточно звонка в антимонопольную службу, которая по совместительству еще и закон о рекламе охраняет. мы вот тоже недавно "забыли" снять рекламу с предновогодними ценами ))) так они нас чуть на пол-ляма не натянули. слава богу, обошлось гораздо меньшей кровью, но понервничать пришлось прилично.

Sunia, это ж дск, половина облдумы руководит им, ну как их может фас наказать то??? если они из одной тарелке едят???

[Silovik]

На мой взгляд взвешенное мнение с "той" стороны. Хотя бОльшую смелость риелтеров в публичных суждениях понять можно, застройщики и их со-инвесторы себе такого позволить по понятным причинам не могут.

Там содержатся в том числе ответы на риторические вопросы mmkomarov. Чем писать своё мнение, лучше сошлюсь на интервью, где всё это причёсано и источник более авторитетен

Для затравки:
"профессиональные игроки рынка чувствуют, как снижается стоимость земли для строительства жилых комплексов"

"Следующий, более интересный вопрос: насколько фундаментальна нынешняя цена на недвижимость? Конечно, недвижимость — это не нефть, которая за два квартала может подешеветь в три раза. Но недвижимость и не тот продукт, который всегда только дорожает, при накоплении определенного дисбаланса прорыв наступает.

На мой взгляд, неизбежен он и в этот раз. И если банки и застройщики будут делать все возможное, чтобы его не допустить, то гораздо более массовый игрок на рынке, то есть частный продавец квартиры (74% недвижимости в России продают частные лица и только 26% застройщики), поведет себя абсолютно по-рыночному.

Дело в том, что большинство частных продавцов не имеют точки безубыточности, равной себестоимости при решении о цене продажи. То же самое можно сказать и при покупке."

"Для примерного понимания — дорогое жилье в России или нет? — достаточно взглянуть на соотношение среднего ипотечного платежа и средней зарплаты (см. рис. 2). Мы видим, что даже наши города-миллионники находятся выше уровня мировых столиц по условной дороговизне жилья. И, думаю, все участники рынка несут за это ответственность."

[Вуквутагин]

Сообщение от Silovik

....достаточно взглянуть на соотношение среднего ипотечного платежа и средней зарплаты (см. рис. 2). Мы видим, что даже наши города-миллионники находятся выше уровня мировых столиц по условной дороговизне жилья....

Ежик кушал кактус и плакал. (с)
Основы рынка "Спрос рождает предложения". Раз берут - значит цена адекватная.

[tidolgort]

Сообщение от Silovik

На мой взгляд взвешенное мнение с "той" стороны.

Не знаю рынок нерезиновой, но у нас законы рынка к бетонометрам не действуют. У нас такое строительное лобби, что даже если никто брать не будет, выкупит государство по инициативе депутатов.
Небольшой дисконт будет от тех, кто реально хочет продать, остальные будут надувать щеки, причем и продавцы и покупатели.

[Silovik]

Сообщение от Вуквутагин

Ежик кушал кактус и плакал. (с)
Основы рынка "Спрос рождает предложения". Раз берут - значит цена адекватная.

Ну брать-то что-либо будут всегда. Даже Калины по миллиону. Но есть такой показатель, как "проникновение". АвтО у нас берут даже по текущем ценам? Ну берут чуток. А проникновение какое на фоне стран к которым мы себя хотим причислять? Вот то-то и оно. Так что если во всём мире сотовый у 90% населения, а в условной "Северной России" импорто-замещение и только свой Чтотофон по цене в средний годовой доход. То и его будут брать, и те у кого доход сильно выше среднего и те кто ну очень хочет и готов не жрать. И проникновение в этой "Северной России" будет, допустим, процентов 5-7%. Но берут же. И Вы скажете - раз берут, значит цена адекватная. Ага, и уровень жизни если в лоб - 90 vs 5-7 условных попугаев.

Кстати про расчёты mmkomarov. Понятно что можно расписывать про повышение эффективности, и что "зажрались", и т.п. Но вот на примере нового завода Выбора, давайте тоже цифры посчитаем?

Что мы имеем:
Расчётное количество м2 в год: 265 000 м2 (тут конечно непонятно с МОП-ами это или нет, ну пусть под реализацию)
Озвучиваемая цена реализации за квадрат: от 36 000р. (с отделкой)
Так же пишут, что инвестиции в завод - 2 миллиарда рублей.

Итак, если за год ребята наштампуют заявленные метры и продадут пусть по 36K/м2, получим выручки на 9.5 ярда с гаком.

mmkomarov, какая рентабельность у нас в городе? Ну хотя бы ради 20% работают же застройщики? Ну допустим. 9.5*0.20=1.9 ярда.
Даже если я ошибся в 2 раза, это охрененный бизнес - окупить в крупном проекте инвестиции за такой срок не в сфере услуг или венчура.

[rain100]

Сообщение от Sunia

что приличный можно ляма за 1,5-2 построить, а уж за 4,5 - сколько сегодня стоит, например, трешка в КИТах, так вообще наверное дворец из 3 этажей с колоннами соорудить можно.

Sunia, стоимость участка не забыла?

Сообщение от Silovik

Ну брать-то что-либо будут всегда. Даже Калины по миллиону.

у нас очень богатая страна, много халявных или полухалявных денег у людей, причем с избытком много денег, а мозгов маловато для такой суммы денег, вот и берут огрызкофоны по 50 тыщ, калины по ляму и однушки по 3 ляма.

[hedline]

некоторые однушки и по 7-8 лямов берут. и че? очень умные люди между прочим.

[rain100]

Сообщение от Sunia

много халявных или полухалявных денег у людей, причем с избытком много денег, а мозгов маловато для такой суммы денег
угу, один ты умный, но почему-то без денег..

не умный нифига, был бы умный, уже бы делами ворочал миллардными, например как наши воронежские застройщики ) Ты же умная вон, ворочаешь )

Сообщение от Sunia

нет, он не входит в эту цифру. я только про ст-ть строительства говорила

участок в черте города рядом инфраструктура? или где то в черте города, но как бы за городом?

[Silovik]

Сообщение от Sunia

10%, ну пусть даже 20% за 2 года - это охрененный бизнес? ))

1. вникните в суть - я про срок окупаемости конкретных инвестиций. да, это охрененно. Увеличить 100 рублей в 100 раз просто, а вот 100 миллионов хотя бы в 2 раза - задача другого порядка. Окупаемость в год-два для "ярдового" проекта вне сфер услуг, венчура - это просто глаза по 5 рублей у любого иностранца. Даже для России и ярдовых проектов это далеко от нормы. Посмотрите сроки окупаемости инвестиций даже в нефтянке с газом, удобрениях или у металлургов (ну или где мы там ещё гребём бабло лопатой - ради шутки энергетику с ЖД не предлагаю, там 20-30 лет вообще окупаемость зачастую).

2. конкретно про оцениваемый проект и "за 2 года" - по ссылке прочли? там сроки строительства в 2-3 раза меньше (значит выйдут на 3), но не суть, я оценивал срок окупаемости инвестиций. и он охрененный. мечта. что и требовалось доказать про наших строителей-старателей.

[С@ньк@]

Взял кто?

[Вуквутагин]

С@ньк@, Пятого июня в сбер пойду-схожу прогуляюсь. Разнюхаю обстановку. А там посмотрим. Если возьму - отпишусь

[Silovik]

Вуквутагин, не уж-то мы разбудили в Вас.... отложенный спрос? Не спешите, в среду глава Сбера в своём интервью косвенно подтвердил некоторые весьма хреновые неафишируемые цифры, не говоря уже о его мнении, кое, конечно, субъективно.

p.s. но чудеса на рынке продолжаются, за такое вот уродство с малой площадью просят 2.6M...
69K/м2... ахтунг просто, можно подмосковье уже брать. ожидаемо пока первый адекват от застройщиков, ибо им нужнее...

p.s.s. кстати об интервью Грефа - пару страниц назад кто-то от недвиги радовался закручиванию гаек, у Грефа на это есть хорошая шутка из реальных реалий:
"Ведомости: Как сказывается на этом закон о деофшоризации?
Греф: Это одна из причин оттока, конечно. Люди стали менять резидентство.
Это, как говорят сейчас у нас, звонок клиенту: «Здравствуйте, вы где?» – «В 183-дневном объявленном парламентом отпуске». К сожалению, это присутствует."
Вообще стоит почитать, он кроме мнения много фактов/сигналов приводит.
Кстати, судя по всему, Сбер считает, что сейчас хорошее время продавать недвигу (пока ещё не швах?)

[rain100]

Сообщение от hedline

некоторые однушки и по 7-8 лямов берут. и че? очень умные люди между прочим.

Ессно умные, раз нашли 7-8 лямов )