Покупка недвижимости в Воронеже №2

[GrafD]

Как то все витиевато у вас все.. нет бы простым языком сказать..
Экономический кризис стал проверкой на прочность для рынка жилья. В конце 2014 года, когда доминировала паника на валютном рынке, продажи демонстрировали рекордный рост. Население переводило свои сбережения в приобретение квадратных метров, опасаясь периода нестабильности.

Однако в 2015 году ситуация резко изменилась. Падение доходов населения и недоступность кредитов привели к обвалу продаж. В результате застройщики стремились удерживать цены на докризисном уровне, используя различные инструменты (акции, специальные предложения и т.д.). В таких условиях на первый план вышла финансовая устойчивость представителей бизнеса. Теперь внимание нас ждет повышение стоимости квадратных метров из за цен на стройматериалы. Существенное подорожание демонстрирует арматура – на 75%, до 15% прибавила стоимость кирпичей и бетона. Данная тенденция вынудит застройщиков увеличить цены на недвижимость в 2017 году на 5-7%.
К более существенному повышению цен приведет резкое сокращение предложения на первичном рынке. В предыдущие периоды строительные компании пытались сдерживать рост цен, реагируя на падение спроса. В 2017 году цены на недвижимость прибавят около 20%, что приведет стоимость жилья к фундаментально обоснованному уровню и восстановит показатели рентабельности строителей.

В нынешнем году строительные компании запустили работы на значительно меньшем количестве объектов, падение по сравнению с показателями прошлого года достигло 20%. В 2017 году данная тенденция усугубится, что приведет к неизбежному повышению цен.
Подобная ситуация наблюдалась во время кризиса 2008-2009 гг., когда цены выросли на 100%, кто помнит..
Помимо факторов предложения, динамику рынка недвижимости в 2017 году будут определять показатели спроса. В следующем году спрос на жилье существенно оживится, вот клянется глава Сбербанка Герман Греф.

Стабилизация валютного курса и показателей инфляции позволит Центробанку продолжить постепенное снижение ключевой ставки, что отразится на удешевлении кредитов. Кроме того, восстановление темпов экономического роста приведет к возобновлению роста реальных доходов населения.

Еще один фактор, это – особенности поведения покупателей. Потенциальные клиенты ожидают дальнейшего снижения цен и выжидают наиболее удачного момента для осуществления сделки. Возобновление роста стоимости квадратных метров будет иметь обратные последствия – клиенты будут стремиться осуществить приобретение как можно раньше.
Теперь глянем оценки Росстата, средняя стоимость квадратного метра в текущем году в РФ достигает 53 тыс. руб. При этом традиционно ценовым рекордсменом является Москва – 184 тыс. руб. / кв. м. Средняя стоимость недвижимости в Санкт-Петербурге составляет 101 тыс. руб. / кв. м. В других крупных городах данный показатель колеблется в диапазоне 40-70 тыс. руб.
Рост цен на рынке недвижимости в 2017 году начнется с Москвы и Санкт-Петербурга, при этом более существенные масштабы повышения стоимости будут в остальных городах РФ, что сократит разницу в цене квадратного метра.

Есть и пессимистичный сценарий который предполагает продолжение кризисных явлений в отрасли в течение следующего года. В таком случае стоимость жилья сохранится на нынешнем уровне. Рост цен будет возможен не ранее 2018 года и рост будет 20-30%.
Воот мой прогноз - коротко и понятно..

[_G.O.D._]

Сообщение от Vvrn

все, чуть отличается в лучшую сторону улетает со свистом не смотря на неадекватный ценник.
Т. есть в реальности существует дикий, страшный дефицит жилья, на фоне моря гуана, типа, условного Ботанического сада.

а есть примеры на авито того что улетает или может улететь?
и кто этот дикий спрос создает? как бы по науке, дикий спрос ведет к такому же дикому росту цен в условиях огр. предложения, где он этот спрос? где квартиры которые даже не успевают попасть на авито, а cразу уходят только владелец подумал о продаже?

[_G.O.D._]

Сообщение от GrafD

вот клянется глава Сбербанка Герман Греф.
Воот мой прогноз - коротко и понятно..

герман оскарович, залогинтесь, у вас ипотека убежала))

[DrVEB]

Прежде чем говорить о влиянии подорожавшей арматуры на стоимость жилья, не плохо бы знать себестоимость последнего. Если сейчас, с учетом подешевевшего жилья, маржинальность превышает 100%, то удорожание строительства на 5- 10% ни как не повлияет на стоимость. А вот отсутствие спроса вынудит застройщиков дальше снижать стоимость жилья. Им нужны продажи, ждать они не могут, и продадут квартирушку поимев с нее не 150%, а 120%, погорюют конечно..
А вторичке падение цены не страшно, если человек продает свою квартиру, что бы купить другую.
Например квартира Иванова стоила 1 000 000, а квартира Петрова, которую хочет купить Иванов стоила 2 000 000. Иванову надо добавить 1000 000 что бы купить квартиру Петрова. После падения цены на 20%, квартира Иванова станет стоить 800 000, а квартира Петрова 1 600 000, то есть Иванову надо добавлять уже на 200 000 меньше. Всем хорошо.

[abshch]

Сообщение от ANELA

А интересно, что скажете про дом на Пионеров 10а/10в, вы вроде любитель ЮЗ.

Смотрел его, давно правда, как то окружение отпугнуло, грязь, темно, неуютно. Примерно как и с Б.Пионеров 17Б ситуация, дом относительно новый, а желания в нем жить нету. Это всего лишь мое субъективное мнение, в ЮЗ больше 30 лет прожил. Уж лучше строящийся дом Домостроителей 51а смотреть, если район нравится.

[Vvrn]

_G.O.D._, ну плюсы то известны: хорошие место(школа/детский сад, магазины, транспортнная доступность), автономное отопление, не адский муравейник да еще с местом для парковки, кирпич и т.д.
Сочетание всего - это какая то супер элитка, с безумных ценником.
Но даже по одном критерию сильно повышает шансы. Все более менее интересные варианты что я присматривал- нормально продаются, ну и цены ни чуть не падают.

upd Я по северному скажу: вот, например, по 60 Армии 21 или китовские дома за 43 школой.
abshch нормальные примеры, мне кажеться, для ЮЗ один из самых лучшие вариантов

[Vvrn]

GrafD, очень содержательно, свежо и умно, а главное ведь и возразить нечего :
Если доходы населения вырастут то и цены на недвигу вырастут, если нет, то нет.
Блин и ради этого вот нужно было такую простыню катать.
Как говориться:
Спасибо, кэп.

[_G.O.D._]

Сообщение от Vvrn

_G.O.D._ ну и цены ни чуть не падают.

а может и так оценено адекватно в отличии от того что здесь постим или ремонт в подарок и т.д., естественно всегда есть спрос, в любой кризис, тем более в городе миллионике. в основном неадекватность это когда сделал типа ремонт в олимпийском и продает по 80тыщ за метр. или дом огородили забором и все типа элитка + лям сверху) никого же не возмущает по 35 за метр в бот саду, а вот по 90 в олимпе возмущает что ну явно цена не соответствует качеству.

[_G.O.D._]

Сообщение от Vvrn

abshch нормальные примеры, мне кажеться, для ЮЗ один из самых лучшие вариантов

это про это?
https://www.avito.ru/voronezh/kvarti..._et._802209737
ну так а что же тогда год висит как минимум?
имхо это
https://www.avito.ru/voronezh/kvarti..._et._828050730
гораздо привлекательней

[Vvrn]

_G.O.D._ ну я не знаю, тут дело вкуса.
Место и там и там хорошие, просто на разную публику. Ну и в одном месте кирпич, в другом монолит это то же на разную публику.
СО конечно больший муравейник.

ЗЫ мне вот непонятно про АО в СО, там же газа нет.

[_G.O.D._]

вот еще
висят объявы по 80-90к за метр в этом доме, это люди из какой реальности?
https://www.avito.ru/voronezh/kvarti..._et._935298549
ну это же самый что ни на есть обычный муравейник
с настолько убогим двором
https://05.img.avito.st/640x480/3206927105.jpg
что поискать еще надо. и скорее всего без подземного паркинга.
этот же дом где нибудь в северном и по 50 за метр на было постараться продать.

[ANELA]

Сообщение от abshch

Смотрел его, давно правда, как то окружение отпугнуло, грязь, темно, неуютно. Примерно как и с Б.Пионеров 17Б ситуация, дом относительно новый, а желания в нем жить нету. Это всего лишь мое субъективное мнение, в ЮЗ больше 30 лет прожил. Уж лучше строящийся дом Домостроителей 51а смотреть, если район нравится.

Я тоже там смотрела, понятно, что вокруг не айс, а сам дом понравился. Комната только маленькая, поэтому вариант отмели. ЮЗ вообще для меня незнакомый район, но рассматриваю, как запасной после Ленинского. Домостроителей пока строят, нужен готовый, сначала понравился, но глянула планировки.. очень узкие комнаты. Гродненская,6 - комната ,кухня-клетушки-вагончики((. А место и дом ничего так. На парковку мне без разницы, машины нет.Вариантов крайне мало, в основном кирпич хочется, т.к. после просмотра квартиры в монолите пришла в ужас, из-за межквартирной перегородки из пазогребня. Уже отчаиваюсь найти что-то приличное. Просто крик души)

[abshch]

1905 года 31А с подземным паркингом, а двор действительно убог. И ветер там постоянно с ног сдувает, во всем Финисте так.
А вот через дорогу на Пограничной 2 двор весь в зелени, в цветах, тихий и чистый, в доме 2 подъезда по 32 квартиры, кирпичный. Небо и земля.
Кусочек Финиста, дом - бабочка

[abshch]

ANELA, По ЮЗ надо ловить предложения, вот тоже кирпич с неадекватным ценником. Ей красная цена 2400. Ну пусть 2500 за то что забор есть ) Единственная квартира на продаже в этом доме, 2 года висит.
https://www.avito.ru/voronezh/kvarti..._et._567521792

[ANELA]

abshch, Действительно, на что люди расчитывают. За 3 я бы однушку не рассматривала, были бы эти деньги если даже. А тут - считаю, в доме коттеджного типа еще норм такая цена. Мне очень нравится новый дом на Депутатской ,там и то ценник ниже.

[Vvrn]

Сообщение от abshch

ANELA, По ЮЗ надо ловить предложения, вот тоже кирпич с неадекватным ценником. Ей красная цена 2400. Ну пусть 2500 за то что забор есть ) Единственная квартира на продаже в этом доме, 2 года висит.
https://www.avito.ru/voronezh/kvarti..._et._567521792

что-то да товарищи загнули. Вообще 2-2,5 диапазон для "приличной" однухи в Северном или ЮЗ.
3- это уже средне/малоэтажность, автономное отопление.
upd чудеса, поди владельцы форум читают, уже сняли.

[_G.O.D._]

Сообщение от Vvrn

upd чудеса, поди владельцы форум читают, уже сняли.

вернули)
это все он виноват) так еще уверен что такое поедут смотреть и торговаться только при встрече))
https://www.avito.ru/voronezh/kvarti..._et._910838880
насмотрятся люди и думают, если такое продают, то чем мы хуже)

[_G.O.D._]

выкатили сегодня объявы, видать близко к сдаче
https://www.avito.ru/voronezh/kvarti..._et._690388509
цена, в рынке вроде.
а что это за технология такая часть кирпич, часть пеноблоки
https://www.google.ru/maps/@51.66692...7i13312!8i6656

[Silovik]

Сообщение от abshch

Ликвид если не возьмешь сам - его все равно купят, и цена не основной фактор.

С одной стороны можно согласиться, с другой - а много таких покупателей на воронежские двушки, где добавив цену Весты можно уже взять _не убитый_ хрущ в Москве? Мне кажется такие покупатели - а. не многочисленны б. метят на другие площади/дома, ибо по итогам 4х месяцев идущего года, пипл стал меньше есть в деньгах даже (это при ценах-то на тот же сыр - тех же, но за 250гр., а не килограмм как лет 6-7 назад):

"За первые 4 месяца т.г. оборот розничной торговли снизился
на 1,4% по сравнению с аналогичным показателем за прошлый год ...
...
По данным Росстата, оборот торговли пищевыми продуктами, включая напитки, и
табачными изделиями в апреле сократился на 1% (на 1,5% в марте) - до 1 трлн
129,7 млрд рублей. За 4 месяца оборот продовольственной розницы снизился на 2,5% - до 4,405 трлн рублей."

И это официальные данные, которым никто здравомыслящий не верит и считает априори улучшенными/завышенными.

Сообщение от GrafD

Существенное подорожание демонстрирует арматура – на 75%, до 15% прибавила стоимость кирпичей и бетона.

Нравится мне такая подача. Давайте тоже отожгу - нефть подорожала почти вдвое за год (в пике так вообще 107%). Тем не менее один фонд мы почти доели за год, покусывая накопительные пенсии с другой руки - ибо вот деталька... цена-то - она даже не рядом с жирно-годыми 100-120... Это я к чему - в 2008 кризисе, прежде чем дорожать вдвое, цемент подешевел втрое даже в рознице...
Точно так же нам будут рапортовать ближайшие годы (если срастётся) о росте экономики на 1-2%... Только вот даже соразмерный падению процентный рост (-3%, потом +3% например) - не отбивает падения, что уж там говорить, о необходимых цифрах роста, чтобы отбить даже одногодную просадку в 4-5%. А в это время мир будет расти на 3-4%, и спред с ним будет только увеличиваться из-за капитализации роста, что уж там говорить, что даже "несчастный" 1% роста какой-нибудь экономики типа США/EU/КНР - это в абсолютных цифрах 10-15 лет роста экономики РФ при наилучшем сценарии что сейчас рисуют.

"Всё относительно". (c) Энштейн

Сообщение от GrafD

В 2017 году цены на недвижимость прибавят около 20%

Вы текст скопировали откуда-то? Ибо эта чушь - слова Ивана Романова из питерско-московской «Группы ЛСР», что несут застройщики и другие заинтересованные лица в интервью, всем известно по итогам их прогнозов, и это не смотря на то, что в отличии от какого-нибудь Демуры, они были в состоянии влиять на рынок. Просто слова этого застройщика уже комментировали, там как с кофе - подорожание кофе в 2 раза не ведёт к подорожанию чашки кофе (в этот кризис, кстати, чашка хорошего кофе в Воронеже подешевела в рублях чуть-чуть, хотя цена самого кофе[арматуры] в валюте выросла вдвое, а в рублях - получается в четверо). Причины, думаю, объяснять не надо?

Я уж молчу, представители подобных крупных групп/холдингов, вещая про тот же цемент, забывают сказать, что сами имеют в группе цементные заводы, зачастую полностью обеспечивая своё же производство - соответственно с чего выросла цена? С роста себестоимости? Нет - цемент локальный продукт, ФОТ тоже на месте/упал. С роста спроса? Тоже нет - сами же говорят, меньше строить будут, значит цемента будет нужно меньше = падение спроса на цемент. И т.д. и т.п., если начинать по-существу.

Сообщение от GrafD

Воот мой прогноз - коротко и понятно..

Сообщение от GrafD

Как то все витиевато у вас все.. нет бы простым языком сказать..

...что это полная копипаста из pr-интервью сцепки застройщиков/банкиров , которое даже постеснялись опубликовать приличные ресурсы (пока? недоплОчено?). Причём застройщики-банкиры такого уровня вроде даже и могут на что-то повлиять, и хотят... но что-то никак... оказывается есть законы рынка и нет уникального пути*.

Тоже по-тексту та же песня: "Покрывая возросшие издержки, связанные с финансовой ситуацией, поставщики поднимают цены. В среднем увеличение составило 10–15%. А у поставщиков арматуры цены взлетели на 40%"
Ничего не напоминает? Год вот только 2015й, январь, и вещала нам представитель другого, ныне почившего, "непотопляемого" гиганта СУ-155 - Елена Щепкина.
Источник, там много таких перлов по тексту.

Послушать "ту сторону", так каждый год в РФ все их расходные статьи пуляют на 15-20-40-60 процентов, работягам приходится каждый год повышать з.п. на тыщу баксов в месяц, а сами застройщики героически держат цены несмотря ни на что. Экий затратный сектор по себестоимости... это только в штатах какой-нить газ за 10 лет в разы подешевел... и не из-за международной рыночной цены, а из-за развития технологий и удешевления себестоимости добычи с параллельным ростом массовости вдобавок.

*Хотя про рынок... что-то я погорячился, >50% уже гос-экономика с 2013 года. Может скоро всё будет как с военкой - уникальное в одном экземпляре, не имеющее аналогов в мире - по одному дому в год на крупный город будут сдавать, и цена будет как у лучших представителей ракетостроения. Впрочем со стадионами где-то так и есть уже Поприветствуем государство во всех сферах жизни, застройщики интегрировавшись во власть по парт-билетам и думам, монополизируя свою часть экономики, уже идут в нужном направлении. В Венесуэле вон даже производство гaндoнoв государство хотело на себя взять, чтобы обломать триклятых капиталистов... с их рынками и конкуренцией... завод правда не сдюжили... такие технологии _со временем_ оказались для страны слишком высокими. Но зато смогли отчитаться о росте... упаковки дюрекса до 700 американских рублей А вот если б выгорело дельце! Продавали бы свои! Тоже по 700 скорее всего, в независимости от количества дырок на единицу продукции, а дюрекс бы запретили. Вот так и у нас в той или иной форме, так или иначе - рост будет плохим предвестником, падение - выздоровлением.

Простынь за простынь (c).

[_G.O.D._]

Silovik, можно было и не катать простыню) всем адекватным и так все понятно. а кому нет, так добровольно-принудительное переселение москвичей от оленевода и было затеяно чтобы хоть как-то поддержать строителей, иначе совсем жопа. А все потому что не хотят и не умеют ребята работать за 15% прибыли, а хотят за 115%. значит вообще не будут работать)

мне кажется что даже вменяемые цены на авито, процентов на 10-15% как минимум отличаются от реальных сделок. и если бы публиковали их то, то и дурных объявлений не было бы, а не было бы их и дураков не было бы которые продают песок по цене золота)

[abshch]

Сообщение от Silovik

С одной стороны можно согласиться, с другой - а много таких покупателей на воронежские двушки, где добавив цену Весты можно уже взять _не убитый_ хрущ в Москве?

Причем здесь Москва и зачем там что то брать? По ЮЗ на вторичке в 10-ти летних кирпичных домах, адекватный ценник около 5млн за 90-100м треху. За 6млн это должно быть нечто со свежим ремонтом и новой мебелью, где после ремонта никто не жил.
А то, что за 7млн висит на Янониса - похоже и продавать не хотят. Проходил мимо в выходные, домик уже не свежак, стены в потеках будто с крыши унесло все отливы, швы фасадной кладки много где замазаны рукожопым способом, двор по сути парковка, сильно портит вид забор Факела.
Сквер вокруг храма конечно плюс, там чистенько и ухоженно, но если сравнить что было когда эти дома сдавали и сейчас - то кажется что УК в этом доме вообще нет.

[_G.O.D._]

Сообщение от abshch

По ЮЗ на вторичке в 10-ти летних кирпичных домах, адекватный ценник около 5млн за 90-100м треху.

он адекватен лишь относительно тех цен которые мы видим на авито, но неадекватен относительно доходов населения. сколько должна зарабатывать семья из 2х родителей чтобы воспитывать 2х детей и платить ипотеку за такую квартиру?
сотку? и какой процент населения в врн имеет такие доходы 1-2%? и этот фактор нагнет любой другой.
сколько процентов имеет застройщики 100%? сколько себестоимость этой сраной панели от дск типа современника? вот и все, это единственное что мы оплачиваем, мы им, они чинушам отстегивают. это судьба народа в россии.

[Vvrn]

Сообщение от _G.O.D._

и какой процент населения в врн имеет такие доходы 1-2%?

На самом деле гораздо больше.
Достаточно иметь скажем двушку от бабушки с дедушкой + какой то родительский подсос и вуаля семья с обычными средними доходами.

Но однако же кризис в стройке по хорошему так и не начинался.
Если верить совещаню в облправительстве не продается только 1/3, что при нынешних темпах клепания муравейников просто удивительно.

[_G.O.D._]

Сообщение от Vvrn

На самом деле гораздо больше.
Достаточно иметь скажем двушку от бабушки с дедушкой + какой то родительский подсос и вуаля семья с обычными средними доходами.

такой контингент не покупает такие квартиры, он их вообще не покупает, ждет когда еще от родителей достанется) у них другие приоритеты, плазму побольше или джып купить чтобы на газоне парковаться) + это все временно пока родители на пенсию не вышли, не, есть такие наверное которые с пенсии в 10 тыщ будут брать на пиво, но именно на пиво, а не на недвигу)

Если верить совещаню в облправительстве не продается только 1/3, что при нынешних темпах клепания муравейников просто удивительно.

так вопрос весь за сколько берут, они начинают продажи с акций, это типа маркетологи их так придумали, выставим по 50 за метр и сделаем сразу скидку, чтобы создать иллюзию того что и цены типа не падают, и что акция это временно потом дороже будет.

[Silovik]

Сообщение от Vvrn

Но однако же кризис в стройке по хорошему так и не начинался.

Кстати полностью с этим согласен. Все стенания сектора сродни последней пафасной закупке, обнаруженной в гос-контрактах Роснефти. Там поставщики тоже, видимо, подняли цены на [арматуру], чего только стоят такие выдержки:



Так что скоро, видимо, подорожает бензин, ибо себестоимость его производства в Роснефти, выросла через рост цен на салфетницы и многое другое. Странам - другим покупателям, правда, такое втереть не получится - там много других поставщиков... из-за этого процент роста себестоимости придётся помножить на какой-то коэффициент, чтобы компенсировать такую несправедливость на международном рынке

Я как-то видел "по секрету" реальную смету дедсада...
Но хоть закрома и кончаются, опыт некоторых стран говорит, что можно и травку кушать, так что бродить можно сколько угодно с нашими дрожжами, загнивающий запад на фоне этого ещё свежим покажется.

Вообще всё идёт к странностям - репетитор? газоны косишь? людей стрежёщь? фуру водишь? - вываливай все свои денежные потоки на стол, будем под лупой изучать.
Дома строишь и в думе сидишь? Да торгуй на здоровье через левые ИП, на непонятно как и за сколько полученной земле, и договаривайся беспрепятственно с такими же как ты - чтобы ценник держать. Одна проблема - покупатели на генерируемое таксебежильё оказывается те самые - что репетируют, косят газоны, стрегут людей и водят фуры... но почему-то в прогнозах генераторы забывают подумать/сказать, что у данных индивидумов перспективы на ближайшие годы явно вниз, ибо прошлые годы успеха - лишь результат невмешательства в негосударственную часть экономики.

[_G.O.D._]

Silovik, компания роснефть будет прибыльна даже при 15 долларах за бочку, и так же будет покупать салфетки по 40 тыщ) уровень дохода населения никак не влияет на их доходы, на худой конец если цены на бензин поднимут, народ перейдет с доширака на картошку, но ездить не перестанет. а вот на строителей влияют доходы населения и если уж в москве где самый высокий спрос затеяли переселение, то что про нас говорить. все их разговоры о том что только 1/3 не продается, это из серии что нефть ниже 80 не будет никогда)

[ПавелПетрович]

Сообщение от _G.O.D._

мне кажется что даже вменяемые цены на авито, процентов на 10-15% как минимум отличаются от реальных сделок.

Так и есть. То что вы видите на Авито- всего лишь "хотелки" продавца, в ДКП на сделке совсем другие цифры стоят. Несколько раз в неделю их вижу.

[Asmodian]

Сообщение от _G.O.D._

он адекватен лишь относительно тех цен которые мы видим на авито, но неадекватен относительно доходов населения. сколько должна зарабатывать семья из 2х родителей чтобы воспитывать 2х детей и платить ипотеку за такую квартиру?
сотку? и какой процент населения в врн имеет такие доходы 1-2%? и этот фактор нагнет любой другой.
сколько процентов имеет застройщики 100%? сколько себестоимость этой сраной панели от дск типа современника? вот и все, это единственное что мы оплачиваем, мы им, они чинушам отстегивают. это судьба народа в россии.

сотки не хватит, даже с одним ребенком.

[VFKonstanta]

Сообщение от ПавелПетрович

Так и есть. То что вы видите на Авито- всего лишь "хотелки" продавца, в ДКП на сделке совсем другие цифры стоят. Несколько раз в неделю их вижу.

т.е. если продавец чего-то бэушного продаёт, допустим, за 2 млн, то можно смело расчитывать сторговаться до 1,8 млн? я так понимаю, с новостройками такой фокус не пройдёт.

[_G.O.D._]

Сообщение от VFKonstanta

с новостройками такой фокус не пройдёт.

ваше дело предложить, их отказаться, потом подумать и согласиться)