Ипотека: сейчас лучше занимать в $ или в рублях?

[Витя]

Ипотека или кредит на недвижимость с поручителями: собственно сабж - сейчас лучше занимать в $, евро или в рублях?

Учитывая немалый срок затеи.

[*Azazella*]

Витя, Имхо, в руб. - на носу очередной переходный момент...

[olaf77]

Витя, тоже думаю, что рубли. Однако в нашей стране, с ее нестабильностью и "царской" с-мой управления... И рубли - риск!

[Витя]

Интересно получается: В Москве на эти цели кредитуются почти исключительно в $ - сейчас, кроме Сбера, ставки меньше и не повышается курс. С кем не разговаривал, ни у кого даже мысли не возникает про рубли.
В Воронеже наоборот – только рубли. Даже по банкам недавно прошел с целью перекредитовки - $ никто и не предлагает, когда спрашиваю – говорят что есть, но практики мало.

Зы: всякая фигня в обозримое время может с любой валютой случится. Сейчас все больше предложений по рефинансированию, если что – думаю, можно будет перескочить…

[mia_from_here]

все знакомые, кто брал кредит в течение 2006 года, брали в баксах - и уже на одном только падении курса немало сэкономили. % ставка ниже - опять же.

[Сергей Слабунов]

имхо рубли - потери на конвенртации два раза - при предоставлении и при погашении и все это по внутреннему курсу банка.

[Витя]

Сергей Слабунов, Сейчас, % ставки в рублях и $ отличаются в среднем на 2-3 % пункта годовых.
Т.е. в месяц это будет 0,17-0,25 %.

Когда берешь пару лямов или эквивалент, разница получается достаточно ощутимая.

Курс конвертации банка отличается от ЦБ, в пределах 5 – 50 коп. Оплата – следовательно, конвертация - раз в месяц. Т.е. на конветации теряется 0,002- 0,018% в месяц. Это в 10-100 раз меньше, чем экономия на %, т.е. несущественно.

По разным прогнозам, рубль в ближайшие годы будет укрепляться или начнет падение только через несколько лет. Тогда можно будет перекредитоваться, впрочем, как и при кредите взятом в рублях при изменении ситуации на рынке – когда это будет выгодно.

Или я что-то упускаю?

[Сергей Слабунов]

чуть-чуть... упускаете риски. Кстати еще есть тенденция по снижению рублевых ставок и оставлению на прежнем уровне долларовых. По крайней мере у нескольких банков такое есть.

[Витя]

Сергей Слабунов, Про риски я вроде вскользь упомянул:

По разным прогнозам, рубль в ближайшие годы будет укрепляться или начнет падение только через несколько лет. Тогда можно будет перекредитоваться, впрочем, как и при кредите взятом в рублях при изменении ситуации на рынке – когда это будет выгодно.

Конечно их там больше, но не на столько, чтобы драматизировать ситуацию.
А по поводу, что ставки снижают – это хорошо, но если уже взял, то никто ее просто так снижать уже не будет, по крайней мере в ближайшее время. При благоприятном развитии ситуации, рано или поздно возникнет вопрос о перекредитовке.

[грека]

золотом надо брать!

[Витя]

грека, не надо.

[грека]

Витя, как скажешь.

[Сергей Слабунов]

Сообщение от Витя

Сергей Слабунов, А по поводу, что ставки снижают – это хорошо, но если уже взял, то никто ее просто так снижать уже не будет, по крайней мере в ближайшее время. При благоприятном развитии ситуации, рано или поздно возникнет вопрос о перекредитовке.

Скорее всего не возникнет. Если через пару лет ставка будет на 2-3 пункта ниже, то смысла не будет. Ибо перекредитовка - это новые комиссии, новые страховки, время, оценка, новая сделка в ГУ ФРС. и заново начинаем движение по нашему графику. Самое пожалуй важное именно в графике. Там потери будут серьезные. Если ставка изменится хотя бы на пять пунктов... может быть.... И все-таки в основном люди стремятся к досрочному погашению. Личное имхо - зря. Есть возможность купите еще одну квартиру или вложите в ПиФы, акции и т.д.

[Витя]

Сообщение от Сергей Слабунов

И все-таки в основном люди стремятся к досрочному погашению. Личное имхо - зря. Есть возможность купите еще одну квартиру или вложите в ПиФы, акции и т.д.

Аргументы?

[Zhum]

Пифы- это хорошо, т.к. вы диверсифицируете свои вложения.
У многих людей не хватает времени на спекуляции на фондовых рынках.
Опять же "короткие позиции" будут приносить больше денег, если Вы научитесь этому

[Сергей Слабунов]

Виктор, аргументы просты. Если привлекаете деньги дешевле чем потом размещаете их то это выгодно. Банк предоставил Вам кредит под 13%. Зачем его гасить досрочно ? Вложитесь в ПИФЫ доходность ниже 20-30% точно не будет. Риски ? - безусловно они есть.

[Витя]

Сергей Слабунов, Это все понятно. Но сейчас для меня с точки зрения простого обывателя, а не бывшего банковского работника, лучше быстрее отделаться от лишних обязательств и обременения. А потом, и с ПИФами всякими играться.

[Сергей Слабунов]

Виктор, в том то и проблема. Мы не используем собственные возможности, собственные ресурсы. Боимся, не знаем, не умеем. Нас тоже можно понять. (МММ, 08.98) такие уроки не сразу забываются.
Но тем не менее, если выгода очевидна, то зачем же ее упускать ?

[valt1406]

банк москвы уже выдает ипотеку в йенах и швейцарских франках по 7% годовых.

[Витя]

valt1406, ага. На оффсайте у них проценты по ним очень интересные.

[Витя]

Вот комментарий по этому поводу:

В мае Банк Москвы планирует приступить к выдаче ипотечных кредитов в швейцарских франках и японских иенах по минимальным ставкам – от 7% и от 6,5% годовых соответственно. Анонсируя новые продукты, аналитики банка заявляют, что их инициатива произведет фурор на российском рынке кредитования, после чего другие банки незамедлительно последуют их примеру. Эксперты конкурирующих организаций полагают, что новый продукт будет нишевым.

«Мы формируем рынок, – уверенно заявляет Александр Шерстюков, управляющий директор блока розничного бизнеса Банка Москвы, ссылаясь на предыдущую инициативу банка – ипотеку без первоначального взноса. – Тогда нас немного поругали, а потом стали поступать также. В этот раз будет то же самое». Процентная ставка, которую предложил Банк Москвы (от 7% годовых в швейцарских франках и 6,5% в японских йенах), ниже существующей на рынке до 2%.

Эксперты ранее утверждали, что и самим заемщикам не выгодно брать кредиты по таким низким ставкам. «У заемщиков в этом случае возникают определенные налоговые обязательства», – объяснял Владимир Меринцев, начальник отдела потребительского кредитования банка «Агропромкредит». Дело в том, что процентная ставка в иностранной валюте не может быть ниже 9%, так как Налоговым кодексом предусмотрены ограничения, по которому снижение ставки повлечет за собой уплату налога с разницы этих ставок (в нашем случае 9 и 7%, а также 6,5%).

«Действительно, наше законодательство оставляет желать лучшего, – подтверждает Александр Шерстюков. – Банк, безусловно, будет следовать закону». Эксперт имеет в виду то, что в этом случае банк будет сообщать в налоговую инспекцию о появлении материальной выгоды у своего клиента. На вопрос «РБК.Кредит», будут ли клиентам объясняться его обязательства по налогообложению, г-н Шерстюков подчеркнул, что информировать потенциального заемщика о том, что ему предстоят отчисления, безусловно, в банке будут, но за подробным расчетом клиентам лучше обратиться в налоговую службу. «Возможно, в дальнейшем банк введет эту услугу в свой сервис. В любом случае заемщик сэкономит, взяв кредит по нашим ставкам», – делает акцент Александр Шерстюков. По подсчетам аналитиков Банка Москвы, экономия может составить до 30 тысяч долларов. По этой причине эксперты банка прогнозируют «шквал» заявок. По их оценкам, объем заимствований физических лиц в швейцарских франках в течение 2007 года может достигнуть эквивалента 4 млрд рублей.

«Данный продукт, по нашему мнению, в основном останется нишевым, – полагает Михаил Бусыгин, заместитель начальника департамента продаж Городского ипотечного банка. – Хорошим примером являются ипотечные кредиты в долларах: несмотря на значительную разницу в ставках (2–2,5%) между кредитами в рублях и долларах, везде (за исключением Москвы и Санкт-Петербурга) более 90% клиентов предпочитают брать именно в рублях, так как они боятся валютных рисков". Помимо этого, по мнению г-на Бусыгина, потенциальным заемщикам следуют обратить внимание на «операционный вопрос»: нужно будет либо находить пункты обмена валют по иенам и франкам (чтобы вносить их наличными на счет в погашение кредита) или обратить внимание на обменный курс этого банка по данным валютам, а также на размер комиссии за конвертацию.

По расчетам «РБК.Кредит», 100 000 долларов составляют эквивалент в 2 570 000 рублей или 117 351 швейцарских франков (по курсу продажи Банка Москвы 1 швейцарский франк равен 21,9 рублей). При конвертации в рубли курс Банка Москвы по покупке одного швейцарского франка составит 20,82 рубля, то есть сумма в рублях составит 2 443 260. Таким образом, заемщик теряет на конвертации 126 740 рублей или 4 930 долларов, что около 5% от суммы кредита за весь срок или 0,2% в год при сроке 25 лет.

http://credit.rbc.ru/recommendation/...?version=print

[Витя]

И еще один:

Все остальные условия кредитования не изменятся. Дополнительно банк обещает взимать с заемщиков единственную комиссию — за выдачу кредита, которая составляет 1% от суммы займа, но не более эквивалента $1000. Срок кредитования — 3-25 лет. Время рассмотрения заявки — 2-3 дня. Банк разрешает досрочно гасить кредиты без штрафов через шесть месяцев после их получения.

По словам Шерстюкова, во второй половине мая в банке появятся ипотечные кредиты и в иенах, причем на еще более выгодных условиях. Их индикативные базовые ставки представлены в таблице.

В обоих случаях заемщики могут не иметь дела с наличной валютой. Они получат деньги на покупку жилья в рублях, пересчитанные по внутреннему курсу банка, отличающемуся от курса ЦБ примерно на 0,5%. Вносить деньги в счет погашения займа также можно будет в рублях с обратной конвертацией. Так что небольших дополнительных издержек им не избежать.

Но экономия на процентах покроет расходы на конвертацию, уверен Шерстюков.

Однако стоит вспомнить и о налоге с материальной выгоды, которую получает заемщик валютного кредита со ставкой ниже 9% годовых, указывает руководитель управления маркетинга и развития продуктов для физических лиц Райффайзенбанка Наталья Алымова.

Если договором предусмотрено, что кредит получен для строительства либо приобретения жилого дома, квартиры или долей в них и имеются документы, подтверждающие расходование средств именно на эти цели, то доход облагается налогом по ставке 13%, в противном случае — по ставке 35%, разъясняет ведущий юрисконсульт “ФБК-Право” Наталья Рябова. При этом заемщику придется подать декларацию.

А Бусыгин и некоторые валютные аналитики указывают на наличие определенного валютного риска при получении такого кредита. Но специалисты банка-новатора говорят, что франк — одна из самых стабильных мировых валют, а валютный риск при кредитовании в франках ниже, чем при кредитовании в долларах и евро. “Швейцарский франк очень устойчивая валюта, — соглашается Алексей Розорёнов, начальник департамента розничного бизнеса банка "Зенит", — однако спрогнозировать, сколько будет стоить франк относительно доллара через 20 лет, достаточно тяжело. Поэтому трудно сказать, какой кредит на самом деле окажется выгоднее — долларовый под 9% или в франках под 7%”.

“Новый вид ипотечных кредитов под такой процент действительно выгоден заемщикам, которые собираются расплатиться с банком в течение 3-5 лет. А что произойдет с рублем по отношению к франку или иене в далекой перспективе, неизвестно”, — рассуждает директор ипотечного центра Санкт-Петербургского филиала Альфа-банка Вячеслав Михайлов.

http://www.vedomosti.ru/newspaper/ar...7/04/27/124919

[valt1406]

ну вот и прошел год.брать нада было в баксах=)

[ARIES.vrn]

Сообщение от valt1406

ну вот и прошел год.брать нада было в баксах=)

Прошло 8 ))))))) В баксах ли? Стоит ли годовая мимолётная прибыль таких проблем как сейчас в будущем?

[dobrjak30]

Клиентке ВТБ24 удалось добиться снижения ежемесячных платежей по валютной ипотеке. Судья обязала банк пересчитать сумму платежа по курсу на момент заключения договора — 24 руб. за доллар

Подробнее на РБК:
http://top.rbc.ru/finances/27/05/201...7947dcb73616eb

[Madest]

Ипать вы некрофилы...

[Eleonore]

Читала, что Орешкин пообещал стабильный рубль: https://alpari.com/ru/analytics/revi...1856_18092017/. Так что может и можно брать в долларах, но я бы не рискнула, конечно

[Aleska]

Лучше диверсифицировать портфель) Т.е. взять в разных валютах. Если в одном потеряешь, выиграешь в другом. Риск чуть ниже