Рынок недвижимости в январе ожидает дефолт

[mia_from_here]

а вот опять про дефолт:
По расчетом аналитиков сегодня нет ничего более рискованного, чем вкладывать деньги в недвижимость. Только за последний месяц уровень риска вырос на пять процентов, достигнув критических 95 баллов. В январе возможен обвал цен.
– Недвижимость уверено держится на первом месте в рейтинге самых опасных инвестиций, – говорит Павел Мельник, владелец компании, которая занимается расчетом инвестиционных и финансовых рисков.
Такой высокий риск инвестиций в жилье эксперты объясняют тем, что уже в январе цены на квартиры могут рухнуть, похоронив под собой все надежды на прибыль. И если обвал произойдет, квартиры могут подешеветь на целых 30%.
Сейчас рынок недвижимости натянут, как струна, которая может оборваться в любой момент, считают эксперты.
– Налицо все признаки финансовой пирамиды, – говорит Мельник. – Инвестиции частных лиц практически отсутствуют. Инвестиции иностранных компаний значительно снизились нынешним летом.
То есть уже сегодня никто ничего не покупает. Спрос упал. А цены продолжают лететь вверх. Сейчас, по некоторым данным количество сделок купли-продажи за последние два года упало в 20 раз. А это значит, что рынок перегрет.
При этом строители и продавцы жилья боятся признать надвигающийся на них кризис.
И по-прежнему пытаются убедить клиентов лозунгом «покупай сегодня, потому что завтра будет дороже».
Искусственно вздутые цены дошли до такого предела, что дальше – только вниз.
Строительные компании сегодня сидят без прибыли, многие стройки заморожены, потому что застройщики не могут найти покупателей.
В таких условиях скоро наступит момент, когда агентствам недвижимости нечем будет расплачиваться по счетам, а строительным компаниям – отдавать кредиты. Тогда и придется резко снижать цены, чтобы хоть как-то свести концы с концами.
Судя по всему, аналогичные прогнозы уже есть и у банков. По словам аналитиков, именно по этой причине банкиры с начала осени повысили процентные ставки по ипотечным кредитам. Таким образом они пытаются перестраховать себя.
А по словам советника президента Ассоциации украинских банков Алексея Куща, до конца года может произойти еще одно повышение процентных ставок.

http://www.rokf.ru/realty/2006/12/04/114215.html

что скажете? утка или одна из возможностей?

[Витя]

Сообщение от mia_from_here

Судя по всему, аналогичные прогнозы уже есть и у банков. По словам аналитиков, именно по этой причине банкиры с начала осени повысили процентные ставки по ипотечным кредитам. Таким образом они пытаются перестраховать себя.
А по словам советника президента Ассоциации украинских банков Алексея Куща, до конца года может произойти еще одно повышение процентных ставок.
http://www.rokf.ru/realty/2006/12/04/114215.html
что скажете? утка или одна из возможностей?

Статья украинская.

У нас ставки только понижаются, чем подстегивают спрос и, соответственно цены.


До января меньше месяца осталось...

[mia_from_here]

Сообщение от Витя

Статья украинская.

А где в статье указание на то, о каком рынке идёт речь? Единственный намёк на географическое положение - упоминание Ассоциации Украинских Банков...

Сообщение от Витя

У нас ставки только понижаются

Сбер недавно поднял ставки по долларовых кредитам.

[Витя]

Сообщение от mia_from_here

А где в статье указание на то, о каком рынке идёт речь? Единственный намёк на географическое положение - упоминание Ассоциации Украинских Банков...
Сбер недавно поднял ставки по долларовых кредитам.

Сбер это сделал:
1. опраясь на ситуацию на валютном рынке;
2. имея возможность себе это позволить;
3. выполняя политический заказ государства, по дедолларизации экономики.

[Витя]

Сообщение от mia_from_here

А где в статье указание на то, о каком рынке идёт речь? Единственный намёк на географическое положение - упоминание Ассоциации Украинских Банков...

Адрес первоисточника статьи по ссылке: http://www.ura-inform.com/

[mia_from_here]

Сообщение от Витя

Адрес первоисточника статьи по ссылке

да не суть важен первоисточник - они явно не про себя писали, это очевидно. на Украине сейчас совершенно не до рассуждений о недвижимости. статья про нас.

[Витя]

Сообщение от mia_from_here

да не суть важен первоисточник - они явно не про себя писали, это очевидно. на Украине сейчас совершенно не до рассуждений о недвижимости. статья про нас.

Если им не до рассуждений о своей недвижимости, то до нашей - еще дальше.

[mia_from_here]

Сообщение от Витя

то до нашей - еще дальше.

не скажите, батенька! о московской недвижимости вся страна рассуждает - хотя какое ей, вроде бы, дело?

[olaf77]

Витя, а вот Юлечка Игнатова из Известий считает ппо другому!

http://www.izvestia.ru/moscow/article3097536/

[mia_from_here]

Аналитики рынка недвижимости пытаются приучить население к мысли, что высокие цены на жилье - это огромное благо, так как для большинства наших сограждан их квартиры являются единственным капиталом. И в дальнейшем цены скорее всего будут расти и тем самым еще больше радовать квартировладельцев

а мне вот неясно - почему высокая стоимость моего жилья должна меня радовать - при условии, что это мое единственное пристанище? т.е. я в нем живу, а не использую для вложения средств. так какая мне разница - сколько оно стоит? если его продать, допустим - так где мне жить станет?

[Витя]

В Москве, после периода всеобщего роста цен, начался период большего расслоения по сегментам – дорогое дорожает, дешевое дешевеет:
Цена квадратного метра в Москве приблизилась к 4200 долларам.
Рост цен остановился.

[valt1406]

Московский рынок недвижимости замер. Аналитики по инерции гонят цены вверх — 0,2–0,4% в неделю. Но это уже не отражает реальности. Сделки не проходят, покупатели не звонят риэлтерам и застройщикам, а заемщики не беспокоят банки. Причина ухода покупателей с рынка — шок от высоких цен на квартиры. Люди не могут переварить эти цифры. Убитая «хрущевка» по 4 тыс. долларов за квадратный метр — уникальное сочетание цены и качества.

«Я ничего не буду покупать по этим ценам, это безумие» — не раз слышал я за последний месяц от потенциальных покупателей. Причем это были люди с деньгами. «На Лазурном берегу за эти деньги можно купить приличный дом, а здесь вот это?»

Спрос резко упал, но это еще не все. Более чем в два раза выросло предложение квартир. Причем среди продавцов много инвесторов, которые бросились фиксировать прибыли, образовавшиеся за счет роста рынка. Продавцы на вторичном рынке забыли об аукционах и уже идут на скидки в 5–7%. В некоторых строительных компаниях объемы сделок упали чуть ли не на порядок. Застройщики цены не опускают, но некоторые стали тайком делать скидки, иногда доходящие до 15%. Есть и такие, которые, оставляя прайс-лист неизменным, удешевляют квартиры за счет внутреннего курса: «у. е.» у них это уже не евро, а доллар. При этом впервые за последние полтора года на рынке появились свежие адреса новостроек.

Вообще тема возможного падения цен на рынке — запретная. Застройщики даже само слово «падение» боятся употреблять. Предпочитают в крайнем случае «коррекцию». Игроки рынка тоже опасаются, что рынок перейдет на понижательный тренд. Если цены начнут откатываться, попробуй потом разверни ситуацию: покупатели будут ждать дна.

Очевидно, сейчас пойдет психическая атака на покупателей. Старые лозунги — «Покупай, а то проиграешь», «Московская недвижимость всегда растет», «Через месяц-два начнется очередной рывок цен». Одна издательская группа даже собирает с застройщиков на такой пиар-проект деньги. С каждого всего по 100 тыс. долларов. Обещаются круглые столы и конференции, выступления известных аналитиков и специалистов, а по итогам мероприятий куча публикаций. Некоторые застройщики уже прошли в кассу, и программа закрутилась.

Аргументы в пользу роста стоимости недвижимости хорошо известны. Это высокие цены на нефть и металлы. Рост доходов населения. Сокращение строительства в столице. Развитие ипотеки. Увеличение себестоимости строительства. Уникальное положение Москвы, где сосредоточена вся инфраструктура страны, из-за чего любой уважающий себя житель России прикупает здесь квартирку для себя или детей.

Все правильно, но сейчас эти доводы перекрываются одним — цены превысили планку адекватности. Девяносто процентов в год — это слишком. Реальные доходы не только населения в целом, но и среднего класса серьезно отстали.

Успешный топ-менеджер, получающий вместе с бонусами 7–8 тыс. долларов в месяц, оказывается не бойцом на рынке недвижимости. Через ипотеку он может купить плохонькую «двушку» на юго-западе Москвы. Просмотрев несколько вариантов, он отказывается от идеи покупки. Качество дома и квартиры ужасает. Да и покупка «двушки» не решает его жилищный вопрос: для семьи, да еще с учетом его статуса, это мало и недостойно.

Человек с месячным доходом в 2000 долларов вообще никто на московском рынке. Даже с помощью ипотеки он может рассчитывать только на квартиру в среднем Подмосковье. «Я расслабился по поводу покупки квартиры — это нереально. Сколько бы я ни зарабатывал — три тысячи в месяц или пять — это слишком мало», — услышал я недавно от одного знакомого. У меня нет сомнений в том, что это ситуация ненормальная и даже страшная: молодые, успешные, хорошо зарабатывающие люди не способны приобрести не то что элитное, но и просто пристойное жилье. Высокие цены на недвижимость демотивируют, лишают работу смысла.

Другой аргумент за коррекцию цен — «фактор 2008 года», то есть президентские выборы. Даже если власть будет передаваться в надежные руки и произойдет это очень плавно, все равно инвесторы и покупатели на время затихнут. Так было всегда во время политической нестабильности. Причем тише всех становится элитный рынок: богатые легко переносят место приложения своих капиталов в более спокойные страны. При этом цены на «элитку» могут не падать: просто эти квартиры на время оказываются неликвидными.

Самый интересный вопрос: что дальше? Будут цены падать или нет? Прогноз в сегодняшней ситуации — это гадание на кофейной гуще: слишком много факторов задействовано. Но если не брать макроэкономику, то в какой-то степени судьба текущего уровня цен на недвижимость будет решаться в поединке покупателей с застройщиками. У кого из них окажутся крепче нервы? Кто кого прожмет? У застройщиков, признаемся, сегодня очень приличный запас прочности. Мелкие компании с рынка в последние годы были вытеснены, а крупные не испытывают недостатка в деньгах. Но как долго они смогут строить без продаж, на накопленные собственные средства и кредиты? Кроме того, увеличение объемов строительства все-таки должно произойти, и держать цены станет сложнее.

И все же, что будет с ценами? Если мои друзья спрашивают, покупать или ждать, то я рекомендую второе. Долгое и существенное падение вряд ли произойдет, но коррекция возможна. Она уже началась.

журнал Экспет

[valt1406]

про что я вам и говорил раньше.

[mia_from_here]

valt1406, скажите тогда, что будет с уже взятыми кредитами - на ваш взгляд? и со ставками?

Сообщение от mia_from_here

По словам аналитиков, именно по этой причине банкиры с начала осени повысили процентные ставки по ипотечным кредитам. Таким образом они пытаются перестраховать себя.

[BG_2006]

mia_from_here,
честно говоря, особой логики в повышении ставки для банка нет, если цены достаточно сильно упадут,то банки сильно повысят % первоначального взноса, но сами ставки врядли.
Опасность для банка одна... например, Вы недавно взяли ипотеку с небольшим перв. взносом 5-10% (или вообще без него)... цены упали, допустим, на 30%...вполне вероятно, что выгоднее для Вас будет отказаться от этого кредита, выплатить неустойку и взять меньшую сумму в другом банке. Соответственно банку придется продавать эту "отказную" квартиру, тем самым еще загоняя цены вниз.
Поэтому, во-первых, банки постараются недопустить резкого падения цен, дабы не обесценить залог, во-вторых, ужесточить условия ипотеки в плане перв. взноса и(или) условий расторжения договоров, но не ставки.

[Alex Klimov]

mia_from_here, ставки по кредиту и кредиты останутся, имхо, на месте. С другой стороны, растет задолженность перед государством банков - люди не отдают кредиты, суммы огромные. Вот если дефолт государству объявят банки - вот тогда держитесь...

Обвала цен в России быть не должно - должна наступить их четкая стабилизация. Когда рост идет согласно инфляции. вот и все. О том, что квартиры не покупают - могут разговаривать глупцы, рынок пересыщен спросом, а предложения нет, дорогие предложения спросу не нужны, соответственно, постепенно, застройщики стабилизируют цены. Если уж и говорить об изменении стоимости в меньшую сторону, то лишь плавно, т.к. обвала цен государство допустить не может - в этом случае оно получает неуправляемый рынок недвижимости полностью.

[maximn]

Сообщение от Alex Klimov

рынок пересыщен спросом, а предложения нет, дорогие предложения спросу не нужны, соответственно, постепенно, застройщики стабилизируют цены.

откуда дровишки?

Сообщение от Alex Klimov

Если уж и говорить об изменении стоимости в меньшую сторону, то лишь плавно, т.к. обвала цен государство допустить не может - в этом случае оно получает неуправляемый рынок недвижимости полностью.

разве у нас государство занимается стабилизацией рынка недвижимости?

[Витя]

Сообщение от BG_2006

Опасность для банка одна... например, Вы недавно взяли ипотеку с небольшим перв. взносом 5-10% (или вообще без него)... цены упали, допустим, на 30%...вполне вероятно, что выгоднее для Вас будет отказаться от этого кредита, выплатить неустойку и взять меньшую сумму в другом банке. Соответственно банку придется продавать эту "отказную" квартиру, тем самым еще загоняя цены вниз.

Если отказаться платить по кредиту с реализацией залога банком, то взять кредит на меньшую сумму в другом банке врятли удастся. Бюро кредитных историй уже начинает действовать, на службы безопасности банков давно негласно сотрудничают по этому вопросу.
В данном случае, конечно можно договориться с банком и покупателем о продаже заложенной квартиры, но экономический смысл сделки будет отрицательным. Залог автоматом перекладывается на нового собственника до полного погашения кредита.
Так, что такая схема нежизнеспособна в любом случае.

[Alex Klimov]

maximn, да нет, конечно, на самом деле им занимаюсь лично я. просто для гармонии упомянул государство...

[valt1406]

Сообщение от mia_from_here

valt1406, скажите тогда, что будет с уже взятыми кредитами - на ваш взгляд? и со ставками?

мое мнение такое ставки измениться не должны потому что процентные ставки отражают общую стоимость денег на рынке и зависят больше от общеэкономической ситуации в стране,и в частности от инфляционных процессов.
что будет с кредитами? а фих его знает.
в предельном случае(я не думаю что он случится) если цены рухнут например раза в два оценочная стоимость квартиры которая в залоге у банка снизится и кредит получится как бы необеспеченным (у банков это означает переход кредита в др группу риска,с досозданием резервов).банки могут оставить это все как есть (тогда дополнительное создание резервов прямым образом скажется на их фин.результатах) либо попросить клиента довнести средства дополнительно (это невыгодно клиенту),либо если клиент не согласен довнести средства расторгнуть договор и реализовать залог, и закрыть кредит (это как правильно заметили выше приведет к еще большему снижению цен на недвижку).

реально же я вижу уже снижение цен жилье в самое бл время процентов на 10. что будет дальше покажет жисть.

[Ентарная]

Запутали млин девушку... Вродь собралась квартиру приобрести (не элитную и не в столице, а попроще и в врн(не ипотека))... так что получаеца? ждать января месяца, он решит цены на жылье???

[DimmaN]

А вот такой вот вопрос профана. Ведь наверняка во всемирной истории рынки недвижимости многих стран переживали подобное, кто-нибудь в курсе чем это заканчивалось? Как развивалась ситуация? Применяемы ли эти случаи к нашему? Так вот, с исторической точки зрения каковы варианты?

valt1406, Витя, есть сведения?

[maximn]

Alex Klimov, ок.
пысы. очень слабенько..

[Витя]

DimmaN, Примеры со сведениями есть. Но здесь - Россия. Ждем новый год.

[mia_from_here]

Сообщение от maximn

разве у нас государство занимается стабилизацией рынка недвижимости?

пытается.

Сообщение от Витя

Если отказаться платить по кредиту с реализацией залога банком, то взять кредит на меньшую сумму в другом банке врятли удастся. Бюро кредитных историй уже начинает действовать, на службы безопасности банков давно негласно сотрудничают по этому вопросу.

так имеется ввиду не просто не платить, чтобы возникли просрочки, а отказаться от кредита - т.е. продать квартиру, выплатить все банку и т.п. это записано в любом КД и к негативным последствиям не приводит.

[mia_from_here]

Сообщение от DimmaN

Ведь наверняка во всемирной истории рынки недвижимости многих стран переживали подобное, кто-нибудь в курсе чем это заканчивалось?

вот пара примеров:
С начала 80-х гг. цены на недвижимость по всей
Японии росли на 15%-20% в год, а только за один 1987-ой токийская
недвижимость показала рост более 200%. Все закончилось в 1994,
когда цены упали на 60-70% от максимума и продолжали плавно
снижаться. Лишь в этом году (впервые за 12 лет) средние цены
показали трехпроцентный рост.

Никакого "системного кризиса" в Азии в начале 90-х не было.
Была обычная спекуляция землей, которая рано или поздно
должна была закончиться. Она и закончилась.

Обвальное падение цен на недвижимость наблюдалось в Германии
в 1994-1995 гг, когда в течение года рынок просел на 40-50%.

В США летом индекс "жилого строительства" вышел на самый
низкий уровень с февраля 1991 года. С июня 2004-го учетная ставка
выросла с 1% до 5%, стоимость обслуживания ипотечных кредитов
подскочила почти в пять раз и на рынке недвижимости началась
рецессия. Многие американцы увеличивали свою задолженность под
залог постоянно повышавшейся в стоимости недвижимости, а сейчас
банки требуют гасить части кредитов уже не обеспеченных залогом.
В итоге 2 млн. личных банкротств и сотни тысяч выставленных
на торги домов. Сорос вообще прогнозирует "очень жесткое
приземление".

[JoNick]

тема про обвал рынка недвижимости всплывает ежегодно...
то yandex.

[JoNick]

зы, 1 место - http://www.yandex.ru/yandsearch?styp...C%EE%F1%F2%E8+

[Витя]

Единственная функция экономического прогноза состоит в том, чтобы астрология выглядела более респектабельно.
(Джон Кеннет Гэлбрейт, американский экономист)
* * *
Экономисты отвечают на вопросы не потому, что знают на них ответы; они отвечают потому, что их спрашивают.
* * *
Брокер из меня получился хреновый - сам обанкротился, клиентов обанкротил...
Пришлось переквалифицироваться в финансовые аналитики.
* * *
- Для чего Бог создал экономистов?
- Чтобы на их фоне хорошо выглядели синоптики.
* * *
Экономика — единственная область, в которой два человека могут получить Нобелевскую премию за прямо противоположные утверждения.
* * *
Экономисты предсказали девять из последних пяти экономических спадов.
* * *
Социология - наука точная: сколько заплатишь, столько и получишь.
* * *
Первое правило переходной экономики:
- На каждого экономиста найдется экономист такой же величины с противоположным мнением.
Второе правило переходной экономики:
- И оба они не правы.
* * *
Экономисты, дающие прогнозы, делятся на два класса:
- Те, которые не знают, что произойдет.
- Те, которые не знают, что они этого не знают.
* * *
- Как Великая Французская революция повлияла на темпы мирового экономического роста?
- Еще слишком рано делать выводы.
* * *
По сообщениям Госкомстата России, за последний месяц цена на бензин в среднем по стране упала на 0.7 процента. Объем литра уменьшился на 1.2 процента.
* * *
- Свидетель! - говорит судья. — Я прошу вас на минуту забыть, что вы работаете в Госкомстате, и говорить суду только правду.
* * *
- Что такое экономист?
- Это человек, который знает о деньгах больше, чем тот, кто их имеет.

[DimmaN]

Сообщение от mia_from_here

Многие американцы увеличивали свою задолженность под
залог постоянно повышавшейся в стоимости недвижимости, а сейчас
банки требуют гасить части кредитов уже не обеспеченных залогом.
В итоге 2 млн. личных банкротств и сотни тысяч выставленных
на торги домов.

то-есть вполне возможен такой вариант и у нас. Удар он по ипотечникам.

Сообщение от Витя

DimmaN, Примеры со сведениями есть. Но здесь - Россия. Ждем новый год.

договорились