Покупка недвижимости и сдача в аренду при УСНО

[Sergey_L]

ИП,работающий на УСНО покупает недвижимость в кредит, для последующей сдачи ее в аренду.При этом у него открыт вид деятельности - Сдача в аренду собственного нежилого имущества.
Возможно ли заниматься этим видом деятельности на УСНО?Можно ли поставить в расход по данному виду налога ежемесячные платежи и проценты за данный кредит?При этом доходом будет являться арендные платежи за эту недвижимость.
И когда можно учесть эту недвижимость в б.у. как ОС?

[Kliya]

Сдача нежилого помещения в аренду

Вложения в недвижимость часто делаются в расчете на прибыль. Для этого есть два пути: либо перепродажа по более высокой цене, либо сдача в аренду. Рассмотрим, с чем придется столкнуться налогоплательщику, для которого сдача нежилых помещений в аренду стала основным бизнесом

Сначала вспомним основные положения, связанные с нашей темой.
Отношения между сторонами, заключившими договор аренды, регулируются главой 34 ГК РФ. Сторона, передающая имущество в аренду, является арендодателем, сторона, это имущество принимающая, - арендатором. Ими могут выступать как юридические, так и физические лица.
Согласно договору арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ). Причем сдавать имущество в аренду может только собственник или уполномоченное им лицо (ст. 608 ГК РФ).
При этом совсем не обязательно, чтобы физическое лицо было зарегистрировано в качестве индивидуального предпринимателя
Теперь перейдем к частному случаю - к аренде нежилого помещения. Если хотя бы одна из сторон договора аренды нежилого помещения - юридическое лицо, полагается оформлять письменный договор.
См. пункт 1 статьи 609 ГК РФ
При этом если он долгосрочный (сроком более года), то обязательно подлежит государственной регистрации. Спросите, почему? Ведь в Гражданском кодексе эта мера предусмотрена только для договоров аренды недвижимого имущества (п. 2 ст. 609), к которому относятся земельные, водные, лесные участки, недра, здания, сооружения и объекты незавершенного строительства (п. 1 ст. 130). Отдельных помещений в этом списке нет.
Решение, распространяющее регистрацию на договоры аренды помещений, принял Высший арбитражный суд, представив следующие доводы. Помещение (жилое или нежилое) является частью сооружения и неразрывно с ним связано (часть 2 п. 6 ст. 12 Федерального закона от 21.07.97 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", далее - Закон N 122-ФЗ). Поэтому к долгосрочным договорам аренды - и помещений, и сооружений - пункт 2 статьи 651 ГК РФ об обязательной госрегистрации имеет отношение в равной степени.
См. информационное письмо Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 N 53
Сделка признается с даты внесения соответствующих записей в Единый государственный реестр прав (п. 3 ст. 2 Закона N 122-ФЗ).
Учтите, регистрировать следует не только сам договор, но и все дополнительные к нему соглашения. Это постановил Президиум Высшего арбитражного суда РФ (пункты 9 и 12 информационного письма от 16.02.2001 N 59). До тех пор, пока дополнительное соглашение не зарегистрировано, оно считается незаключенным. И не важно, какие условия договора намечено им изменить - существенные или несущественные.
Инструкция о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества утверждена приказом Минюста России от 06.08.2004 N 135
Краткосрочный договор (так же, как и дополнительные соглашения) не регистрируется и вступает в действие с момента передачи нежилого помещения арендатору (п. 2 ст. 433 ГК РФ).
Если не хочется проходить лишнюю инстанцию, рекомендуем заключать краткосрочные договоры аренды (например, на 11 месяцев). После завершения срока можно либо оформлять новый договор, либо продлять прежний на тех же условиях. ВАС РФ признал, что для таких договоров госрегистрации тоже не требуется (п. 10 информационного письма от 16.02.2001 N 59).
Еще один вариант - не указывать определенного срока. По мнению судей, и в этом случае регистрация не нужна - ведь она только для договоров на срок не менее года (п. 11 информационного письма от 16.02.2001 N 59).
Составляя договор аренды, необходимо привести полные сведения и приложить документы, которые однозначно охарактеризуют имущество, передаваемое арендатору. Среди них:
- местонахождение помещения (точный адрес здания, в котором оно находится);
- поэтажный план здания, в котором отмечено арендуемое помещение;
- экспликация помещения (расположение комнат, их номера, площадь, количество окон и дверей и т.д.);
- назначение помещения и его техническое состояние, схема коммуникаций.
Договор, в котором нет всех нужных данных об объекте аренды, не считается заключенным (п. 3 ст. 607 ГК РФ).

Доходы арендодателя

Источников доходов у арендодателя немного - максимум два. Прежде всего это арендная плата, установленная договором аренды. А кроме нее - компенсация коммунальных платежей, которую, как и арендную плату, вносит арендатор.

Арендная плата

Порядок, условия и сроки оплаты определяются договором (п. 1 ст. 614 ГК РФ). Напомним, что увеличивать размер платы арендодатель может не чаще одного раза в год (п. 3 ст. 614 ГК РФ).
Если в договоре аренды отсутствует размер арендной платы, то такой договор не имеет силы (п. 1 ст. 654 ГК РФ).
Арендатор может перечислять деньги на банковский счет арендодателя или платить наличными. При втором варианте не забывайте Указания ЦБ РФ от 14.11.2001 N 1050-У: для юридических лиц единовременные платежи не должны превышать 60 000 руб.
С бухгалтерским и налоговым учетом арендной платы нет никаких проблем.
Напомним, нас интересует случай, когда сдача имущества в аренду является основным видом деятельности. Поэтому в бухгалтерском учете сумму арендной платы нужно включать в доходы от обычных видов деятельности (п. 5 ПБУ 9/99), записывая по кредиту счета 90-1 "Выручка от реализации". В налоговом учете ее следует отнести на доходы в день поступления на расчетный счет или в кассу.
Если сдача имущества в аренду является побочной деятельностью, используют счет 91-1 "Прочие доходы"
С "чистой" арендной платой вроде бы все просто. А такая ситуация знакома? Стороны договорились, что в счет уплаты арендатор отремонтирует помещение. Как в таком случае арендодатель должен учесть свой доход?
См. письмо УФНС России по Московской области от 23.11.2004 N 04-27/189
Ответ дают налоговики, ссылаясь на статью 614 ГК РФ. "Арендная плата может устанавливаться как в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно, так и в виде возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества". В рассматриваемом случае доход от сдачи имущества в аренду (арендная плата) представляет собой не деньги, которые вносятся на счет или в кассу, а стоимость ремонта, сделанного арендатором. Согласно статье 346.17 Налогового кодекса РФ датой признания доходов при упрощенной системе является день, когда получены денежные средства, иное имущество (работы, услуги) и (или) имущественные права. Значит, стоимость ремонта должна быть учтена в составе доходов в день подписания акта выполненных работ.

На заметку. Субаренда - та же аренда, только с оговорками

По договору субаренды арендатор предоставляет субарендатору имущество, полученное ранее по договору аренды, за плату во временное пользование. Но это делается лишь с согласия арендодателя (п. 2 ст. 615 ГК РФ).
К договорам субаренды применимы все правила договоров аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.
Однако следует учесть, что субаренда не может длиться дольше аренды. Поэтому, если договор аренды расторгнут досрочно, прекращается и договор субаренды. Об этом сказано в пункте 1 статьи 618 ГК РФ.
И еще один момент. Высший арбитражный суд Российской Федерации постановил, что договор субаренды нежилого помещения подлежит государственной регистрации (п. 19 информационного письма от 16.02.2001 N 59)

Компенсация коммунальных платежей

Обычно арендатор должен оплачивать электро- и теплоэнергию, водоснабжение и т.п. Данное условие указывают непосредственно в договоре аренды или же составляют дополнительный договор на возмещение арендодателю коммунальных расходов. Коммунальные платежи входят в арендную плату либо компенсируются отдельно.
Заметим, что если коммунальные платежи не входят в арендную плату, то арендодатель выставляет арендатору счет и передает копии подтверждающих документов.
Должен ли арендодатель учитывать суммы за коммунальные услуги, поступившие на его счет (в кассу), как налогооблагаемые доходы?
Специалисты Минфина и ФНС решили, что должен. Их аргументы неновы, и выводы очевидны. "Упрощенцы" определяют доходы в соответствии со статьей 346.15 Налогового кодекса РФ, а в ней сказано, что не учитываются доходы, предусмотренные статьей 251. В этом льготном перечне нет компенсаций за "коммуналку", следовательно, они должны облагаться единым налогом. И тип договора, по которому ведутся взаиморасчеты, тут никакой роли не играет.
См. письма Минфина России от 02.02.2005 N 03-03-02-04/2/2 и МНС России от 11.05.2004 N 22-1-14/881
Мало того, в Минфине утверждают, что даже если коммунальные платежи перечисляются напрямую энерго- и водоснабжающим организациям, арендодатель обязан включать эти суммы в налогооблагаемый доход. А ведь они на его расчетный счет (в кассу) вообще не попадают!
См. письмо Минфина России от 16.08.2005 N 03-11-04/2/48
Но это чиновников ничуть не смущает, поэтому "...при сдаче в аренду: помещений суммы арендной платы, предъявляемые организацией арендаторам, не могут уменьшаться на суммы коммунальных платежей, уплачиваемых арендаторами самостоятельно энерго- и водоснабжающим организациям, поскольку эти платежи относятся к расходам по содержанию помещений, передаваемых в аренду. В случае если договорами аренды предусматривается уплата коммунальных платежей арендаторами самостоятельно сверх сумм арендной платы, сумму этих платежей арендодатель должен учитывать в составе доходов при определении налоговой базы по единому налогу".
Другими словами, если договор с коммунальными службами заключил арендодатель, то независимо от того, как арендатор вносит платежи, эти суммы засчитываются в доход арендодателю.
У арендодателя остается единственный вариант - убедить арендатора, чтобы он заключил договор на коммунальное обслуживание от своего имени. Тогда уже ни в бухгалтерском, ни в налоговом учете не придется отражать коммунальные платежи и, естественно, вносить их в расчет единого налога

[Kliya]

Расходы арендодателя

Содержание помещения требует значительных затрат. Как распределить обязанности, связанные с эксплуатацией объекта аренды, между арендатором и арендодателем, можно обсудить, составляя договор. Если же этих условий в договоре нет, руководствоваться следует нормами Гражданского кодекса.
Общепринято, что текущие расходы несет арендатор (п. 2 ст. 616 ГК РФ), а капитальный ремонт - это уже "головная боль" арендодателя (п. 1 ст. 616 ГК РФ).
Эти правила применяют, если иное не оговорено в договоре аренды
В бухгалтерском учете затраты на капитальный ремонт учитываются как расходы от обычных видов деятельности (п. 5 ПБУ 10/99) на дебете счета 20 (26). Напомним: это порядок для фирм, специализирующихся на сдаче в аренду.
Если же сдача имущества в аренду не является основным видом деятельности для организации, то расходы от сдачи в аренду отражают на счете 91-2 "Прочие расходы".
Нежилое помещение, принадлежащее арендодателю, относится к основным средствам, а расходы на их ремонт могут уменьшить налоговую базу (подп. 3 п. 1 ст. 346.16 НК РФ). Понятно, что они (вместе с соответствующим "входным" НДС) пригодятся для налогового учета только тем, кто выбрал объектом налогообложения доходы минус расходы.
А теперь вернемся к злополучным коммунальным платежам. В списке принимаемых к учету затрат (п. 1 ст. 346.16 НК РФ) их нет. Зато тут есть такая замечательная вещь, как материальные расходы (подп. 5). Их, в свою очередь, следует учитывать, опираясь на статью 254 НК РФ. А уже эта статья позволяет включать в материальные расходы суммы, которые пошли на приобретение топлива, воды и энергии всех видов (подп. 5 п. 1 ст. 254 НК РФ).
Официальные органы не против (см., например, письмо Минфина России от 22.08.2005 N 03-11-04/2/57)
Кстати, тяжело приходится фирмам-арендодателям с объектом налогообложения доходы. Учесть "коммуналку" в доходах они обязаны, а расходов как таковых у них нет. Единственный выход, как уже говорили, - прямые договоры на оказание услуг между специализированными организациями и арендатором.