Жилая недвижимость VS Коммерческая недвижимость

[sergiush]

Собственно суть темы - есть окло 4-х млн рублей. Нужно максимально выгодно вложить в недвижимость, с целью получения дальнейшей прибыли. Собственно вопрос - есть ли смысл искать что нибудь из коммерческой недвижимости, или лучше купить пару крвартир и сдавать их в аренду, или вложиться в дольку.
Гуру по недвижимости - welcome в тему )

[zadolbali]

либо купить пару однушек и сдавать либо коммерческое но тут есть одно большое НО нужно найти идеальное место с хорошей проходимостью что бы данное дело приносило доход..ну это лично мое мнение..есть еще мысли?

[ПавелПетрович]

Сообщение от sergiush

есть ли смысл искать что нибудь из коммерческой недвижимости

никакого. Замучаетесь её потом продавать,если возникнет такая необходимость... Прошли те времена,когда под нежильё квартиры на первых этажах,по красным линиям,как горячие пирожки разлетались... Сейчас годами висят. А на такую коммерческую недвигу как отдельно стоящие здания,типа кафе,каких-нить,у вас денег не достаточно.

Сообщение от sergiush

вложиться в дольку

я бы не советовал. Хотя,если только,в очень надёжного застройщика и в уже в стадии завершения строительства(что-бы не более полугода до сдачи дома).

Сообщение от sergiush

или лучше купить пару крвартир и сдавать их в аренду

а вот это,я считаю,идеальный вариант. Возьмите пару однушек по-свежей,в нормальных местах. На Мордасовой,к примеру,в р-оне Храма. Помнится пару месяцев назад там продавались штуки три,по 2млн. в ДСКовских домах не старше 6лет.

[sergiush]

Грубо говоря, 1-ка стоимостью в 2000 т.р. можно сдавать за 12 тыч. (с мебелью) - это 7,2% годовых (без учёта расходов) . Что на само деле мало, но если учесть рост стоимости квартир, с учётом инфляции, я думаю около 10% получается чистыми.
Идеальное место с хорошей проходимость для коммерции я думаю и ценник будет огого.
В дольки вкладываться сейчас не вижу особого смысла, ибо ценник уже на котловане огого, хотя может не прав.

Вопрос, возможно кто уже сталикивался, за сколько можно сдать объект стоимостью 4000 т.р. ?

Павел Петровичч,
согласен про коммерцию, иногда просматирваю ценник, действительно продать очень тяжело.

[Kлетчатый]

Павел Петровичч, а что скажете про вариант вложения денег в небольшие офисы метров по 20-30 в бизнес-центрах?

[sshsecurity]

Если хотите поднять денег нормально - надо найти хорошего риэлтора, который вам расскажет - куда вкладывать деньги - в какую долевку, т.к. только на этом можно заработать приличные средства, тем более с такими вложениями.

Если хотите не рисковать совсем и немного заработать - купите пару однушек, как было сказано выше.. Желательно у ВУЗов...

[sergiush]

sshsecurity,

Сообщение от sshsecurity

Если хотите поднять денег нормально

о каких процентах идёт речь и за какой период? Просто, посмотрев на тот же индекс инстепа за сентябрь, я просто был в шоке, ибо ценник и так очень задран.

[Клим]

коммерческую за 4 млн сдавать будете тыщ за 30-35 в месяц. (знакомая за 7000 продает 54 метра в центре и за 35 сдает, абрек один за 9600 купил 100 метров уже с февраля не может за 110 сдать, мне предлагают 35 за мои 67 метров аренды в северном, но за 4000 продать не очень-то и хотелось).
искать после одного съехавшего следующего месяц мож полтора.
продавать и вправду непросто.
северный коммерческая от 60 тыщ метр, центр от 100 тыщ 2ая линия (т.е. вы со своими 4 млн на центр не потяните), красная линия даж выговаривать Петр Петрович только может.

ценники на квартиры на первом сильно просели. теперь как раньше чуть ли не в 2 раза дороже не продать. да и ваще кому они нужны нафик с гиммором по переводу эти убитые хатенки.

по однушкам выгодней как не смешно хрущи у вузов.небольшой ремонт и за почти столько почем сдают "новые", но у вас их уже 3 и продать сможете за неделю если надо денег будет.


определился для себя.аренда хорошая-это когда за 10 лет отбиваешь стоимость покупки.

пс знакомый сдавал хруща и новую. хруща за 6 по тем ценам новую за 7.
теперь слил хруща, новую выставил на торг. потому что надаела быть арендодателем...аааа. надоел калейдоскоп
арендаторов.

[sergiush]

Клим, спасибо за примеры.
Неужели правда всё так печально с ком. недвижимостью?!
Фактически получается сечас не ком. не жилая недвижимость за 10 лет не отбивается при аренде?

[sshsecurity]

sergiush,
например, мои знакомые за полгода на долевках подняли 450тыс. примерно.. и это при вложении не более 2 млн рублей.. в вашем случае при грамотном ведении дел можео и больше заработать... Но тут всегда есть риск...

Кстати, 3х комн. квартира на Карла Маркса, которая весной стоила 3,3 млн сейчас уже стоит 3,7 ... так что не угадаешь, что будет с рынком...

[Iozhin]

Сообщение от sshsecurity

на долевках подняли 450тыс. примерно.. и это при вложении не более 2 млн рублей.. в вашем случае при грамотном ведении дел можео и больше заработать... Но тут всегда есть риск...

А в чем заработок?
Купил за 2 продал за 2,5, но больше за 2 не купишь, вокруг все тоже по 2,5.

[Alkatrass]

Сообщение от Iozhin

А в чем заработок?
Купил за 2 продал за 2,5, но больше за 2 не купишь, вокруг все тоже по 2,5.

тут вопрос в том, что деньги хотя бы не обесцениваются, покупательская способность осталась прежней.

[Клим]

Сообщение от Iozhin

А в чем заработок?
Купил за 2 продал за 2,5, но больше за 2 не купишь, вокруг все тоже по 2,5.

ну нет. купили потом за 2300, продали за 2700.
купили за 2500 продали за 2900.

...

купили на 4300 (к примеру) продать некому. дешевле продавать не станем.
провисим года два-три. мож за 3000 отдадим.

пс. это я так за 875 купил ,продал за 1330. за полтора года. процент чумавой.

[Iozhin]

Сообщение от Клим

ну нет. купили потом за 2300, продали за 2700.
купили за 2500 продали за 2900.

Чистыми около 10% и это за год, с нескольких миллионов.

Сообщение от Клим

купили на 4300 (к примеру) продать некому. дешевле продавать не станем.
провисим года два-три. мож за 3000 отдадим.

4000/35= 114 месяцев полная окупаемость на день покупки или 9 лет

Профит от аренды
35*12=420 в год или 10,5% от 4000

Вывод: не рентабельно

Сообщение от Alkatrass

тут вопрос в том, что деньги хотя бы не обесцениваются

[ПавелПетрович]

Сообщение от sergiush

о каких процентах идёт речь и за какой период?

ну тут однозначно не скажешь... Смотря в каком месте купите,просто где-то цена больше вырастит,где-то чуть меньше. Пример: продаётся однушка,в достаточно неплохом месте,строит хороший застройщик. Ценник-1450тыс. Сдача дома- 4й квартал 13года. У застройщика уже таких квартир нет в продаже. Так вот,на момент сдачи дома она уже будет стоить минимум 2млн. Примерно такая-же квартирка,но в несколько другом месте,тоже в цене вырастит,но не более чем 1800тыс. стоить будет. И у данного застройщика они в продаже ещё есть. Как-то так...

[Dmitriy_T]

Павел Петровичч, раскрою ваш секрет, вы говорите про "Хаминский" ЖК "Олимпийский". И добавлю, на момент сдачи дома она не бут стоить 2 млн...
P.S. До 1 октября стоимость 1-шки была 1.315 млн.

[ПавелПетрович]

Сообщение от Dmitriy_T

раскрою ваш секрет, вы говорите про "Хаминский" ЖК "Олимпийский"

вот что я говорил:

Сообщение от Павел Петровичч

в достаточно неплохом месте,строит хороший застройщик

Сообщение от Павел Петровичч

У застройщика уже таких квартир нет в продаже.

где вы тут увидили "Хаминский"ЖК"Олимпийский"?)))

[АН-32]

На самом деле нет никакого реально прибыльного выхода, так как таких инвесторов пруд пруди и они нивелируют рынок до глади полированного стола, ну и плюс к тому бизнес по Воронежски - как только в каком то сегменте прибыль чуть чуть больше чем в остальных, туда сразу бросается полгорода и мгновенно топят сегмент. Я бы чуток рискнул и вложился в что нибудь типа Эльтаро или Хамина на стадии котлована.

[sergiush]

Iozhin,

Сообщение от АН-32

4000/35= 114 месяцев полная окупаемость на день покупки или 9 лет

Профит от аренды
35*12=420 в год или 10,5% от 4000

Вывод: не рентабельно

Ну почему же, я считаю интересно, не забывайте про то, что банки сейчас дают около 8%годовых, инфляция всё сжирает, но, в случае недвижимости, здесь вы получаете профит около 10% + ежегодный рост недвижки около 15%.

Сообщение от Dmitriy_T

И добавлю, на момент сдачи дома она не бут стоить 2 млн...

Какой прогноз? Поделитесь плиз ).

Сообщение от АН-32

На самом деле нет никакого реально прибыльного выхода, так как таких инвесторов пруд пруди и они нивелируют рынок до глади полированного стола, ну и плюс к тому бизнес по Воронежски - как только в каком то сегменте прибыль чуть чуть больше чем в остальных, туда сразу бросается полгорода и мгновенно топят сегмент. Я бы чуток рискнул и вложился в что нибудь типа Эльтаро или Хамина на стадии котлована.

Вопрос в том и есть, что особо не вижу во что квладыватся, ИМХО ценник задран до потолка, но ведь правда, если смотреть открыто мы - не Москва. Я уже писал Выше куда ценник за однушки в 3 очереди на челюстях по 48,2 т.р. кв. при сдаче в конце 2014г. !?!?!

А кто слышал/занимался почасовой/посуточной сдачей квартир в аренду? Объявлений уже куча, но и объектов всё больше и больше появляется, каков смысл данных манипуляций, кто считал?

[Kлетчатый]

Сообщение от sergiush

Iozhin,
Ну почему же, я считаю интересно, не забывайте про то, что банки сейчас дают около 8%годовых, инфляция всё сжирает, но, в случае недвижимости, здесь вы получаете профит около 10% + ежегодный рост недвижки около 15%.

Не забывай, что регулярно придется вкладываться в ремонт, особенно если сдавать рядом с вузами.

[sergiush]

Kлетчатый, регулярно нет смысла, ибо студенты и так всё загадят, согласен ,что не стоит делать из квартиры мусорку.
По некоторму стечению обстоятельств, снимал квартиру год назад, и при поиске был в шоке, от того, какое дерьмо сдаётся и за какие деньги.

[~phantom~]

интересная тема.
я считал так:
покупаем за 2 млн квартиру рядом с вузом двушку --- 100%
сдаем за 12 т.р. на год (12 мес) = 144 т.р.
итого: 7.2% годовых.
минус ремонт и на начальном этапе купить стиралку, холодильник, мебель
плюс ежегодное удорожание квартир и инфляция рубля итого 10% годовых всумме с 7.2%

что получаем: процент невелик, возможность внезапного выселения арендаторов и , соответственно простой площади, ремонт переодически. Все это снижает 10% еще до 7-8%

имхо: положив под 12% годовых в банк, как-то и надежне и безгеморней

[sergiush]

~phantom~,

1. Тяжело будет найти такую двушку за 2 млн. руб., либо она будет совсем убитая и прийдётся вложиться в ремонт, ИМХО лучше 1-ку (намного дешевле) и сдавать за такие же деньги. Знакомый купил однуху на бульваре пионеров около 1.3, сделал небольшой ремонт, вложив около сотки и сдаёт сейчас за 12 + ком.
2. По поводу внезапного выселения - квартиры у Вузов как пирожки в голодные времена + грамотный договор, риск минимален, много не потеряете, да немаловажный момент - страховка, считаю обязательно.
3. Не знаю, я доверяю 2-м банкам с которыми работаю - http://www.vtb24.ru/personal/savings.../voronezh.aspx, http://sbrf.ru/voronezh/ru/person/co...ions/deposits/ в них далеко не 12%.

Всё таки может кто ответит, какова доходность от сдачи квартиры на часы/сутки?

[Клим]

Сообщение от sergiush

Iozhin,




Ну почему же, я считаю интересно, не забывайте про то, что банки сейчас дают около 8%годовых, инфляция всё сжирает, но, в случае недвижимости, здесь вы получаете профит около 10% + ежегодный рост недвижки около 15%.

ньюанс. в банк сейчас не боязно класть до 700 тысяч рублей (сколько гарантирует государственная система страхования вкладов), а больше класть боязно.
Вы тут смотрю молодые и Вас еще государство не опускало.а я с 1991 года все кидняки помню. и вряд ли оно стало с тех пор дружелюбней. просто имеет изощренней

так вот давайте пощитаем рентабельность сдачи хруща у вуза.
покупаем за 1400 100 в ремонт (ну чтобы студенты не сбегали каждые три месяца). сдаем за 8. имеем 6,5 процентов годовых. мало. но хрущ-то не дешевеет и продать его можно завтра. и 8 не предел.
добавляем теже 10 процентов к цене хруща. какой вам банк такое даст на ваших 3х хрущах?

[~phantom~]

Сообщение от sergiush

~phantom~,

1. Тяжело будет найти такую двушку за 2 млн. руб., либо она будет совсем убитая и прийдётся вложиться в ремонт, ИМХО лучше 1-ку (намного дешевле) и сдавать за такие же деньги. Знакомый купил однуху на бульваре пионеров около 1.3, сделал небольшой ремонт, вложив около сотки и сдаёт сейчас за 12 + ком.

ну если сдать однушку трем студентка по 4 р, то да. Данный вариант лучше. Найти бы еще такую хату за 1.3 млн.

2. По поводу внезапного выселения - квартиры у Вузов как пирожки в голодные времена + грамотный договор, риск минимален, много не потеряете, да немаловажный момент - страховка, считаю обязательно.

сдать вначале года - да, гемора нет. но вот если кто-то сленяет вреди года, то потом подселить проблематично. Какой грамотный договор посоветуете? Платить за 2 месяца вперед?

3. Не знаю, я доверяю 2-м банкам с которыми работаю - http://www.vtb24.ru/personal/savings.../voronezh.aspx, http://sbrf.ru/voronezh/ru/person/co...ions/deposits/ в них далеко не 12%.

банк ренесанс - 11,87% + капитализация. А, если сумма от 0.5 млн, то 12% + капитализация.

[Клим]

вообщим пущай топик стартер кладет на депозит Тинькофф банка все деньги. говорят (сам не проверял) там дают 18 процентов годовых. круче некуда. никакая недвижка не сравнится.
все просто и гениальна.