Берём кредит и покупаем квартиру. Какие прогнозы цен на недвижимость???

[Brother83]

Сообщение от aLexx

Все верно, и про квартиры и про ДСК. Но по метражу ограничения не очень жесткие. Насколько я знаю, раньше покупались трехкомнатные 88 кв. м. и однокомнатные 45 кв. м. Согласен что по нынешним временнам это довольно скромные размеры, но довольно много застройщиков строят дома, укладывающиеся в эти ограничения. Никто не требует сразу 14 домов. Хотя с несколькими неликвидными квартирами тоже никто связываться не будет. Я не вижу предмета для спора, пока никто не показал что есть предпосылки для падения цены ниже 24 т.р. Своим постом я хотел сказать, что есть оптовый покупатель, который по этой цене закупит довольно много квартир.

24тр - это тоже хорошо. Если военнослужащему положена 3-хкомнатная квартира,то для семьи из 3-х человек (по 18метров на каждого положено) будут стараться покупать по 60 метров квартиры, а не по 90. Поэтому половина застройщиков тут же отметаются. А такие маленькие 3-ки строит в основном ДСК. Опять получается монополия.

[aLexx]

Сообщение от Brother83

.... будут стараться покупать по 60 метров квартиры, а не по 90. ...

Размеры покупаемых квартир задаются вилкой, типа трехкомнатые - от 58 до 90 кв. м. Если будут предложения по 60 метров и по 88, то конечно купят по 60 метров. Если будут только 88 метров, то купят то что есть. Если будут только 120 метров, то нихрена не купят. Ну и побочные всякие факторы, тут кто-то про откаты говорил, хотя я не знаю что это такое.

[TAPX]

Brother83, суть не в этом, а в том, что накручивалось по 100 и более ежегодно.

[Vadag]

Сообщение от Brother83

P.S. Надеюсь, доступно изъяснил свою мысль

Brother83, Вашу мысль понял, сам ее вечером думал. Однако, пока думал, возник такое ее продолжение. Ваши рассуждения верны, если брать, что цена на метр фиксирована. Однако реально рыночная цена на квадрат ползет вслед за инфляцией(в нормальном государстве. В нашем - быстрее). Таким образом, строитель все равно получит чистыми свои 30 %
То есть если входил на строительство, когда метр стоил 20 тыщ, через год он будет стоить 26 тыщ.(при условии инфляции 30% в год)
Единственное, не уверен, что таки 20-25% у нас инфляция была..

[qert33]

Сообщение от pavel_b

Себестоимость строительсва в Воронеже, с представительскими расходами и землей от 23 до 40т.р.

Откуда ты эти сказочные цифры взял?

[weter8181]

цифрами не владею, но знаю, что мне было не интересно заниматься строительством при рентабильности менее 50%. Т.е. наверняка себестоимость жилья в минимальной границе около 12-14 тыс. руб. (мое мнение не претендующее на авторитет)

[Brother83]

Сообщение от Vadag

Brother83, Вашу мысль понял, сам ее вечером думал. Однако, пока думал, возник такое ее продолжение. Ваши рассуждения верны, если брать, что цена на метр фиксирована. Однако реально рыночная цена на квадрат ползет вслед за инфляцией(в нормальном государстве. В нашем - быстрее). Таким образом, строитель все равно получит чистыми свои 30 %
То есть если входил на строительство, когда метр стоил 20 тыщ, через год он будет стоить 26 тыщ.(при условии инфляции 30% в год)
Единственное, не уверен, что таки 20-25% у нас инфляция была..

Инфляция у нас не меньше 20% в год. Сравните тарифы на ж\д перевозки, автобусы(дальнего следования), продукты питания, коммунальные платежи, свет, газ, стоимость автомобилей и т.д.

Если строитель начал строить по себестоимости 20тыс за метр(продал на стадии котлована 30% квартир), то к концу стройки (через 2 года, при инфляции в 30%) себестоимость кв метр будет стоить 32тыс за метр. Соответственно застройщику нужно продавать еще дороже, чтобы за деньги, вырученные с продажи первых квартир(по 20 тыс), можно было построить еще дома.
Это мои мысли без учета кредитов.

Сообщение от TAPX

Brother83, суть не в этом, а в том, что накручивалось по 100 и более ежегодно.

я показал, что для нулевой прибыли застрощик за 2 года должен делать накрутку в 69% + затраты на кредиты(если таковы имеются). Итого около 100%.

[Brother83]

Есть хороший пример - застройщик НТ+.
Он продал всю "Аврору" на начальной стадии по 11 тыс за метр(тогда такая была себестоимость). Но их директор не учел большую инфляцию. Результат - НТ+ банкрот, и куча обманутых дольщиков.

[pavel_b]

Сообщение от qert33

Откуда ты эти сказочные цифры взял?

я разговаривал со строителем, они строят кирпичный дом в Лисках.
С их слов, при цене 21т.р.за метр, в кирпичном доме, при черновой отделке, они в прибыли.
Посмотрите объявления, в лисках действительно цена метра 21-28т.р.
С их слов в Лисках нет административных барьеров, цена земли ниже.
В Воронеже высокие административные расходы.
Другой пример Москва: там работают те же джумшуты, цены на материалы еще ниже. Технологии более совершенные, но себестоимость выше.
По поводу инфляции. Я считаю инфляцией в расчетах можно принебречь, т.к. привлекаемые от дольщиков деньги либо сразу вкладываются в стойку, размещаются в Банках на депозитах, что компенсирует инфляцию.
По поводу нормальной рентабельности.
я имел ввиду не рентабельность продукции, а рентабельность собственного капитала (вложенных средств).
Когда Вы занимаетесь бизнесом, вкладываете в бизнес деньги, Вы расчитываете, что вложенные средства Вам будут приносить не менее 20% в год! Окупаемость не более 5 лет!! А сколько рентабельность вашей продукции 2% или 100%, это уже второй вопрос...

[pavel_b]

Сообщение от Brother83

Есть хороший пример - застройщик НТ+.
Он продал всю "Аврору" на начальной стадии по 11 тыс за метр(тогда такая была себестоимость). Но их директор не учел большую инфляцию. Результат - НТ+ банкрот, и куча обманутых дольщиков.

Причина банкротсва была не в инфляции.
Причина, в нецевом расходовании денежных средств.
Чурсанов часть полученных средств вкладывал в стойку, а большую часть в другие активы.
Приобрел кучу земельных участков, сделал виртуальные проекты и опять по принципу пирамиды привлекал дольщиков...
средств у него не было и нет, что бы самостоятельно построить все заявленное.
а денежные средства от проданных но не построенных домов от потратил на прочие активы...

[Vadag]

Сообщение от pavel_b

По поводу нормальной рентабельности.
я имел ввиду не рентабельность продукции, а рентабельность собственного капитала (вложенных средств).
Когда Вы занимаетесь бизнесом, вкладываете в бизнес деньги, Вы расчитываете, что вложенные средства Вам будут приносить не менее 20% в год!

Рента́бельность со́бственного капита́ла (англ. return on equity, ROE) — относительный показатель эффективности деятельности, частное от деления чистой прибыли, полученной за период, на собственный капитал организации.

если вы вложили 100 попугаев, построили на них дом за 3 года(по-моему, это средний период постройки с "нуля"), продали его за 120 попугаев, то Рента́бельность со́бственного капита́ла составит 120/100 * 100 % = 120% за 3 года или 40 % за год.

Окупаемость не более 5 лет!!

По-моему, вы что-то путаете. Окупаемость - это когда прибыль сравнялась с затраченными средствами(капиталом). То есть если Вы вложили 100 рублей, то при окупаемости в 5 лет, через 5 лет у вас будет тоже 100 рублей. Если вы вложили в дом 100 попугаев вложили, построили за 3 года и продали за 120 попугаев, то окупаемость менее 3-х лет!

З.Ы. или я что-то путаю, или Вы что-то путаете, или мы говорим о разных вещах одними и теми же терминами

[pavel_b]

Сообщение от Vadag

если вы вложили 100 попугаев, построили на них дом за 3 года(по-моему, это средний период постройки с "нуля"), продали его за 120 попугаев, то Рента́бельность со́бственного капита́ла составит 120/100 * 100 % = 120% за 3 года или 40 % за год.
По-моему, вы что-то путаете. Окупаемость - это когда прибыль сравнялась с затраченными средствами(капиталом). То есть если Вы вложили 100 рублей, то при окупаемости в 5 лет, через 5 лет у вас будет тоже 100 рублей. Если вы вложили в дом 100 попугаев вложили, построили за 3 года и продали за 120 попугаев, то окупаемость менее 3-х лет!
З.Ы. или я что-то путаю, или Вы что-то путаете, или мы говорим о разных вещах одними и теми же терминами

Вы что-то путаете.
В Вашем примере годовая рентабельность 6,67%, а не 40!!
Вложили 100, через три года продали за 120.
Прибыль за 3 года 20,
Рентабельность в год (20/3)/100=6,67%.....
Окупаемость 5 лет, это когда вы вложили 100 и через пять лет получили 100 прибыли.
Это без учета инфляции, а с учетом инфляции, вы должны получить 100*(1+R)^n, где r-инфляция, n-количество процентных периоов (лет).
т.е. при инфляции 12%, чтобы окупаемость была пять лет, Вы должны получить со 100 вложенных рублей = 100*(1+0,12)^5= 176,2341683руб. прибыли!
т.е продать дом через 5 лет за 276,2341683руб.

[Vadag]

Да, Похоже, путаю что-то я. Но не везде)

Окупаемость 5 лет, это когда вы вложили 100 и через пять лет получили 100 прибыли.

Окупаемость 5 лет, это когда вы вложили 100 и через пять лет свои 100 вернули. Это называется "выйти в ноль". Кстати, выйти в ноль в Европе за 5 лет - это гений бизнеса. А у нас достаточно посредственный результат. Как-то так.
http://dic.academic.ru/dic.nsf/business/9804

Период Окупаемости
период, необходимый для того, чтобы средства, вложенные в проект, дело полностью вернулись.

То есть окупаемость строительства - 3года.

Вообще, мы рассматриваем только часть капитала. А то уже в корне неверно

[Brother83]

Сообщение от Vadag

Да, Похоже, путаю что-то я. Но не везде)
Окупаемость 5 лет, это когда вы вложили 100 и через пять лет свои 100 вернули. Это называется "выйти в ноль". Кстати, выйти в ноль в Европе за 5 лет - это гений бизнеса. А у нас достаточно посредственный результат.

В России при вложении 100руб, через 5 лет нужно получить 220-250руб, чтобы выйти в ноль! Иначе через 5 лет этими 100руб будет нечего делать.

[Шниперсон И.А.]

если бы у нас был реальный дефицит жилья, то ТАКИЕ обьявления не оставались бы без внимания. ))
7800р кв м. кстати.

[The_God]

там ей цена 30тр максимум, всей квартире
странный пример

ps ждем с попкорном осеннего кризиса

прикольный док
http://www.warandpeace.ru/ru/reports/vprint/37078/

[Vadag]

Сообщение от Brother83

В России при вложении 100руб, через 5 лет нужно получить 220-250руб, чтобы выйти в ноль! Иначе через 5 лет этими 100руб будет нечего делать.

Brother83, пример утрирован, без учета инфляции. С тем, чтобы через 5 лет выйти в ноль с учетом инфляции надо в конце иметь больше денег, с этим никто не спорит)
По теме смотрим прайс))) Не знаю, тот же подрядчик, но по 24 кв. м. в ВМУ-2 квартиры предлагали не так давно не на БВФе

[Brother83]

Сообщение от Vadag

Brother83, пример утрирован, без учета инфляции. С тем, чтобы через 5 лет выйти в ноль с учетом инфляции надо в конце иметь больше денег, с этим никто не спорит)
По теме смотрим прайс))) Не знаю, тот же подрядчик, но по 24 кв. м. в ВМУ-2 квартиры предлагали не так давно не на БВФе

Подобные объявления по 25-26 тыс за метр периодически встречаются.
Есть даже в готовом доме (с отделкой) однушка по такой цене.

[Vadag]

вопрос: где строит ВМУ-2 кроме больницы "Электроника"?

[pavel_b]

Сообщение от Vadag

Да, Похоже, путаю что-то я. Но не везде)
Окупаемость 5 лет, это когда вы вложили 100 и через пять лет свои 100 вернули. Это называется "выйти в ноль". Кстати, выйти в ноль в Европе за 5 лет - это гений бизнеса. А у нас достаточно посредственный результат. Как-то так.
http://dic.academic.ru/dic.nsf/business/9804
То есть окупаемость строительства - 3года.
Вообще, мы рассматриваем только часть капитала. А то уже в корне неверно

Vadag, я с вами спорить не буду, смысла не вижу.
Но в расчетах и понятиях Вы ошибаетесь.
Видно, что образование у Вас не экономическое.

[Vadag]

pavel_b, ды я и не собирался спорить, хотел выяснить, правильно я что-то понимаю или нет. Оказалось, что нет. Спасибо.

[Brother83]

Сообщение от Vadag

вопрос: где строит ВМУ-2 кроме больницы "Электроника"?

20 лет октября напротив Чижовского плацдарма. Но не уверен.

[Алекс-NEMAN]

Вчера по РБК выступал чел с недвижимостью связан. Озвучил такие циферки, за мкадом участки и дома подешевели на 70%.......
Лёд тронулся господа присяжные и заседатели.....?

[AishiDiho]

Алекс-NEMAN, Да приплачивать стали, что уж там

[Алекс-NEMAN]

Сообщение от AishiDiho

Алекс-NEMAN, Да приплачивать стали, что уж там

Я серьёзно Вчера сам смотрел, минуты две разглагольствовали..Кстати не в студии. Может скрытая реклама, там потом дома показывали........

[The_God]

Сообщение от AishiDiho

Да приплачивать стали, что уж там

сечас всем приплачивают, и тем кто в телеке дезу пускает, и тем кто в форуме, вот интересно кому выгодна такая инфа об -70%

ps хочу нормальную двушку за лям

[Алекс-NEMAN]

The_God,

Так в том то и дело, что про квартиры речь не шла. Про участки и дома выше среднего сегмента рынка.
Я так понял, что понахапали участков и теперь спуливают.

[HatefulRAV]

Сообщение от Brother83

20 лет октября напротив Чижовского плацдарма. Но не уверен.

Да, это действительно ВМУ-2. Там предлагали очень не плохую квартирку. Но не понравился уклон дома (боюсь уедет со временем к водохранилищу )
Насчет лед тронулся. Я замучился получать скидку при покупке с гарантстроя (дом Чапаева 124Б, или раньше пер. Вишневый 46). Теперь, когда уже оформил сделку, вижу, что цены упали до 29труб за квадрат (даже чуть круче чем моя скидка).
http://garstroy.ru/ Прайс от 01 июля 2009.

[Brother83]

Сообщение от HatefulRAV

Да, это действительно ВМУ-2. Там предлагали очень не плохую квартирку. Но не понравился уклон дома (боюсь уедет со временем к водохранилищу )
Насчет лед тронулся. Я замучился получать скидку при покупке с гарантстроя (дом Чапаева 124Б, или раньше пер. Вишневый 46). Теперь, когда уже оформил сделку, вижу, что цены упали до 29труб за квадрат (даже чуть круче чем моя скидка).
http://garstroy.ru/ Прайс от 01 июля 2009.

угу, теперь 29 за метр + скидка И это у застройщика, а не у перекупщиков.

[Алекс-NEMAN]

НТВ сегодня:
Интервью :
- г-нАпрелев, Первая Гильдия Риэлтеров, кажется так.
"..........Цены на элитное жильё в Москве упали порядка 40-50%, то что стоили 35000 долларов/м пытаются продать за 17-20 т.долларов. Сделки в этом секторе минимальны, практически равны нулю. Рынок элитной недвижимости и коммерческой полностью лежит...."

з.ы. Есть законы рынка и как не хотели бы удержать цены до кризисных, продавцы недвиги, не получится у них. Если предложение превышает спрос во много раз, то как не крутись,цены будут падать.