Берём кредит и покупаем квартиру. Какие прогнозы цен на недвижимость???

[element]

02.12.09 : Репченко: Россию ожидает строительный бум:

Как пояснил Ресченко, ранее строительный бизнес был очень прибылен благодаря высокой стоимости жилья. Однако в результате кризиса цены упали, и девелоперам ничего не остается, кроме как попытаться компенсировать потери от удешевления жилья за счет увеличения объемов его ввода.

[TAPX]

Сообщение от Moe_imya_Lyolik

2 Тарх.
Ваш опыт обширнее?

В продажах - нет, я не продаю ничего. А вот информация по заложенным в банках и не реализованным квартирам у одного застройщика, у меня есть трошки. И она не позволяет мне сказать, что дно пройдено, теперь только вверх.

[TAPX]

Сообщение от Kikoz

TAPX, да ладно, до кризиса 5-и процентов и близко не было, а надули огого!

До кризиса инфляция была минимум 10%, а то и все 15%. А теперь дефляция грозит. Безработица увеличивается. Банки тупо не выдают кредиты, хотя ставка рефинансирования самая низкая за последние лет 10 наверное.

[TAPX]

Сообщение от element

а я бы сказал, что наоборот - без надувания пузыря не будет ипотеки. банки как бабло будут зарабатывать? когда недвига начинает дорожать люди охотно впрягаются. в противном случае - даже за 5% желающих будет немного.

чтоб начать его надувать во 2 раз, нужны бабки, и много. они в достаточном количестве есть у Путина, и мало у кого еще. даст он их - будет пузырь, не даст, или даст по конкретным правилам и ценам - пузыря не будет. а учитывая политику и высказывания правительства за последнее время, тупо надуть пузырь деньгами Путина не удастся. потому и не будет недвижка в ближайшие годы расти вообще. а банки пусть свои риски правильно считают, а не как в СШП выдавали кредиты безработным неграм, тогда и ипотека выгодной будет.

[Солнце2]

Сообщение от TAPX

До кризиса инфляция была минимум 10%, а то и все 15%. А теперь дефляция грозит. Безработица увеличивается. Банки тупо не выдают кредиты, хотя ставка рефинансирования самая низкая за последние лет 10 наверное.

ну вообще-то ипотеку дают, если доход по 2ндфл. Левые справки теперь не принимают.

[TAPX]

Сообщение от Солнце2

ну вообще-то ипотеку дают, если доход по 2ндфл. Левые справки теперь не принимают.

Дают, но по 20% годовых. А это считай что не дают. В какой это отрасли у нас такая прибыльность? Торговля оружием или наркотой или нефтью\газом? Так тем кредиты и не нужны.

[ЯЛО]

15,5 в райфазене + какие-то страховки, но меньше 20и.

[Moe_imya_Lyolik]

2 Тарх.

В продажах - нет, я не продаю ничего. А вот информация по заложенным в банках и не реализованным квартирам у одного застройщика, у меня есть трошки. И она не позволяет мне сказать, что дно пройдено, теперь только вверх.

Вот это называется "подмена тезиса", мы с Вами не про дно спорили, а про то, сколько у банков токсичных ипотечных кредитов, обеспеченных жильем. Еще раз говорю, по моему опыту, прежед чем банк проведет какие-то там торги, хозяин квартиру сам продаст. Потому что ему так выгоднее. На оставшиеся деньги можно себе чего-нибудь прикупить. Люди ж видят, что ждать особо нечего, денег больше не становится, а пока пройдет три месяца, пока банк ее отсудит - еще два, она аккурат тысяч на сто-двести подешевеет. Так уж лучше я сам. Это раз. И два - про разницу в стоимости жилья и нежилья я писал выше.
Вы использовали пример про недвигу, передаваемую управляющим компаниям, чтобы аргументировать грядущее снижение цен. А я убежден, что жилья в этих полутора триллионах нет или мало. Это к снижениям цен не приведет. К снижению цен приведет и приводит снижение доходов населения. Ипотека есть, и не только под

но по 20% годовых. А это считай что не дают.

а, под, скажем 9-10% (аижк), 11-14% (сбер). Но - не берут. И не потому, что чего-то выжидают, а потому, что боятся не отдать.

[jeck]

любопытная статья)
из серии " а как у них там с этим" )))

[sasa2006]

Сообщение от element

самому интересно...
предполагаю, что 10-14 м.р. метр - это коробка?

думаю с черновой отделкой, окнами прочее
вообщем уровень квартира ДСК готовая

Сообщение от element

сколько будет стоить все остальное? (земля, коммуникации к дому

газ 100 тыров (4 кв.метра площади стандартных воронежских бетонометров)
свет 10 тыров (0,5 кв метра)
канализация местна я 10 тыров (0,5 кв метра)

Сообщение от element

а эксплуатация?

гораздо дешевле квартиры такой же площади

[element]

Сообщение от sasa2006

думаю с черновой отделкой, окнами прочее
вообщем уровень квартира ДСК готовая

газ 100 тыров (4 кв.метра площади стандартных воронежских бетонометров)
свет 10 тыров (0,5 кв метра)
канализация местна я 10 тыров (0,5 кв метра)

гораздо дешевле квартиры такой же площади

и где такой дом надо строить чтобы он был указанной Вами стоимости?

[sasa2006]

Сообщение от element

и где такой дом надо строить чтобы он был указанной Вами стоимости?

от местонахождения зависит только стоимость участка
ну еще важен доступ к коммуникациям
участок десять соток можно купить в ближайшем пригороде ну скажем за 300000
и при строительстве домика 100 квадратов это добавит в цену 3 тыра за квадратный метр
а все остальное считай сам

упростим условия стоимость материалов равна стоимости работ

дом 10х10

площадь стен 300 кв.метров
стена в кирпич(80 кипичей на кв метр) 300*80=24000
по 6 руб с доставкой
=144 тыра
поверх 100 мм пенопласта поверх кирпича и поверх плит перекрытия первого этажа
=0,1*(300+100) = 40 кубов по 800 рублей
=32 тыра

поверх пенопласта сайдинг 300 квадратов по 130 рублей
=39 тыров
ну скажем пять простых пластиковых окон по 6 тыров
= 30 тыров
дверь входная
=5 тыров
плиты перекрытия второго этажа
30 тыров (в цене не уверен)

Металлочерепица на крышу
150 метров по 200 рублей
=30 тыров
это как вы называете коробка по материалам получается
= 310 тыров
+300 тыров работа (хотя это очень много для одноэтажного дома)

итого 600 тыров /100 квадратных метров = 6 тыров рублей + 3 тыра за землю
итого 9 тыров за квадратный метр коробки








а дальше

[element]

Сообщение от sasa2006

от местонахождения зависит только стоимость участка
ну еще важен доступ к коммуникациям
участок десять соток можно купить в ближайшем пригороде ну скажем за 300000
и при строительстве домика 100 квадратов это добавит в цену 3 тыра за квадратный метр
а все остальное считай сам
....

итого 600 тыров /100 квадратных метров = 6 тыров рублей + 3 тыра за землю
итого 9 тыров за квадратный метр коробки
а дальше

понял, спасибо.
если не сложно есть вопросы:
1. если второй этаж - это в 2 раза надо стоимость?
2. почему кирпич, а не газобетон? (есть какой-то не промокаемый, импортный, ровный).
3. фундамент не забыли? плиты упомянуты, но их стоимость?
4. 300 тыр за участок - где реально такие цены в пригороде, чтобы и газ и электричество к участку были? (на vrx.ru - дороже )

[Brother83]

Сообщение от sasa2006

думаю с черновой отделкой, окнами прочее
вообщем уровень квартира ДСК готовая

Вы не думайте, а позвоните и узнайте. Такие цены только при больших площадях. Во вторых, это только фундамент, стены и крыша. Про штукатурку речи не было, хотя возможно она и есть. Окна в эту стоимость не входят.

газ 100 тыров (4 кв.метра площади стандартных воронежских бетонометров)
свет 10 тыров (0,5 кв метра)
канализация местна я 10 тыров (0,5 кв метра)

100тыс за подключение газа, это если только он по улице проходит рядом с домом. Иначе гораздо больше.
Подключение к свету и установка счетчиков стоит больше 10 тыс.
Что значит "местная" канализация? Сливная яма? За 10 тыс. вам ее выроют, забетонируют по краям и трубы проложат?? Один материал будет стоить дороже.

Про землю еще забыли написать. Она тоже стоит денег.

Когда построите весь дом и получите документы(не забываем, что нужно будет еще всю документацию получить), то поймете, что себестоимость черновой отделки будет 20-30 тыс за квадратный метр.

[Archy]

Сообщение от Brother83

поймете, что себестоимость черновой отделки будет 20-30 тыс за квадратный метр.

научная фантастика. Домики по канад технологии около десятки за кв м.

[Brother83]

sasa2006, 300 тыс за участок в ближем пригороде? это где? При этом нужно, чтобы коммуникации все были рядом.
1) Кирпич по 6 рублей.. может быть, мы нашли только по 7.5, но всё может быть
2) не учли стоимость цемента и песка
3) не учли стоимость аренды крана-манипулятора, для укладки плит, который нужно несколько раз вызывать.
4) стоимость фундамента: яму вырыть(экскаватор нужно нанять), стоимость тех же плит, доставка их, укладка
5) у всех свое мнение, но стена в один кирпич мало, будет холодно зимой. Нужно в 1.5 класть. Стена в кирпич будет плохо плиты держать.. ненадёжно это. Не даром строители строятв 2 кирпича.
6) еще стяжка и штукатурка стен
7) пластиковые окна по 6 тыс?? а как же еще отлив, подокойник и откосы? В городе покупка и установка окон стоит 15-18 тыс в среднем.
8) дверь за 5 тыс? я бы не стал такую покупать. Металл тонкий, легко вскрыть её, также её нужно утеплять. + доставка ее и установка. Если покупать дешевую дверь, то нужно ставить вторую деревянную, иначе зимой всё тепло будет уходить на улицу.
9) крышу тоже нужно утеплять. Металлочерепица по 200 рублей?? Это шифер стоит 200 рублей.

[Brother83]

Сообщение от Archy

научная фантастика. Домики по канад технологии около десятки за кв м.

Я пишу про кирпичные дома, а не каркасно-щитвые, с учетом оформления документов, стоимости земли и подключения коммуникаций(последнее зависит от разположения)

[Archy]

Сообщение от Brother83

Я пишу про кирпичные дома

а что только про них? к примеру рубят срубы по 9т за кв м. Подвал делать экономически не выгодно. Участок если не брать в Репнои или в 1 мая то в 300 уложиться можно. А вообще экономно строить надо уметь ))) Мне например кв м дома на выходе обошелся в 15т.

[RDS]

Сообщение от Archy

а что только про них? к примеру рубят срубы по 9т за кв м. Подвал делать экономически не выгодно. Участок если не брать в Репнои или в 1 мая то в 300 уложиться можно. А вообще экономно строить надо уметь ))) Мне например кв м дома на выходе обошелся в 15т.

Сколько людей, столько и мнений. У нас каждый себе "прораб". вот Brother83 пример привел со своей точки зрения...

Вообще есть разница и я думаю их есть 2:
1. Нанять фирму из города и построить
2. Взять отпуск на месяц-полтора и построить все самому (за это время основу можно сделать), а потом "достравивать" по выходным..


В 1 случае "фирма" или бригада шабашников пойдет по "рыночному пути", то-есть будет строить дорого.. им и экскаватор нужен и кран и фундамент из блоков и перекрытия из плит и кран и нужен и т.д. и т.п.

Во втором случае есть возможно строить "хозяйски", а это значит:
1. Закупить кирпичь на всю стройку, цемент только на цундамент.
2. В то-же деревне-пригороде пройтись найти 3-4 мужиков и предложить им за "Ящик водки" выкопать фундамент.
3. Купить бетоно-мешалку и самому заливать фундамент по мере выкапывания (днем мужики траншею выкопали, а с 18 до 24 ты ее забетонировал).
4. Купить еще какого материала
5. "Заморозить" стройку на 1 год
6. Следующий год взть отпуск найти каменьщика + подсобника + сам для решения всяких вопросов и за 2 недели стены будут готовы.
7. Вставить пластиковые окна... действительно простые окна будут по 6-7 тыр, а ни как не 18..
8. если деалть одноэтажный дом, то цена дейстивтельно в 2 раза меньше почему? Потому что перекрытие можно делатиь не из плит, а деревянное!!
9. Коробку законсервировать на 1,5-2 месяца.
10. Поставить перекрытия из дерева
11. Поставить крышу и настилить ее.
12. переходить к вгнутренней отделке (уж пенопалст перфоратором к стене по выходным сам можешь пристрелить).

Вот и выходить что второй Вариант будет НАААМНОГО дешевле первого.

[element]

Сообщение от Archy

а что только про них? к примеру рубят срубы по 9т за кв м. Подвал делать экономически не выгодно. Участок если не брать в Репнои или в 1 мая то в 300 уложиться можно. А вообще экономно строить надо уметь ))) Мне например кв м дома на выходе обошелся в 15т.

если все таки ближе к теме ветки - квартиру продали?
вы в квартире не живете, живете в доме который обошелся в 15 тыр кв м?

где, если не секрет, участки по 300 тыс рублей с подведенным газом и электричеством?

[Archy]

Сообщение от element

квартиру продали?

какую именно?

Сообщение от element

живете в доме который обошелся в 15 тыр кв м?

да

Сообщение от element

участки по 300 тыс рублей с подведенным газом и электричеством?

искать надо....
с подведенным вряд ли а вот рядом можно найти

[Moe_imya_Lyolik]

2 RDS.

Интересная арифметика.
Америка в свое время здорово выиграла за счет дешевого одноэтажного жилья.

[sasa2006]

Сообщение от element

понял, спасибо.
если не сложно есть вопросы:
1. если второй этаж - это в 2 раза надо стоимость?
2. почему кирпич, а не газобетон? (есть какой-то не промокаемый, импортный, ровный).
3. фундамент не забыли? плиты упомянуты, но их стоимость?
4. 300 тыр за участок - где реально такие цены в пригороде, чтобы и газ и электричество к участку были? (на vrx.ru - дороже )

по пункту 1

если позволяет участок крайне не рекомендую строится в два этажа
экономия будет только на фундаменте, и то сомнительная, тк фундамент придется усиливать

+ часть площади приедется отвести для лестницы

то есть экономии не будет никакой
а вот проблем будет куча
крышу уже сам покрыть не сможешь, обшить сайдингом и т.д. и т.п.


пункт 2

газобетон (как впрочем и газоликат) это промежуточный вариант
как несущий материал не очень, например на него нельзя положить плиты перекрытия
и как утеплитель не очень, сильно тянет влагу
да и термосопротивление достаточно слабо
в итоге предпочтителен сэндвич кирпич+пенопласт (утеплитель снаружи)

пункт 3
фундамент действительно забыл, но под одноэтажный дом, достаточно литье скажем 30*50 см с хорошим армированием, что разумно по ценам
а вообще расчеты достаточно прикидочные
например я исходил стоимость пенопласта равна стоимости работ по его установке
хотя его сами сделаете за один день
да и кирпич не под расшивку можно найти работников дешевле чем 6 рублей, особенно сейчас

пункт 4
надо искать
варианты есть
у кого-то срочные проблемы, надо продать
в коммуникациях важна электроэнергия - остальное дело наживное

[sasa2006]

Сообщение от Brother83

5) у всех свое мнение, но стена в один кирпич мало, будет холодно зимой. Нужно в 1.5 класть. Стена в кирпич будет плохо плиты держать.. ненадёжно это. Не даром строители строятв 2 кирпича.
6) еще стяжка и штукатурка стен
7) пластиковые окна по 6 тыс?? а как же еще отлив, подокойник и откосы? В городе покупка и установка окон стоит 15-18 тыс в среднем.
8) дверь за 5 тыс? я бы не стал такую покупать. Металл тонкий, легко вскрыть её, также её нужно утеплять. + доставка ее и установка. Если покупать дешевую дверь, то нужно ставить вторую деревянную, иначе зимой всё тепло будет уходить на улицу.
9) крышу тоже нужно утеплять. Металлочерепица по 200 рублей?? Это шифер стоит 200 рублей.

у вас есть опыт строительства?
если бы был вы бы такие вопросы не задавали

[Archy]

Сообщение от sasa2006

газобетон (как впрочем и газоликат) это промежуточный вариант
как несущий материал не очень, например на него нельзя положить плиты перекрытия

Сообщение от sasa2006

у вас есть опыт строительства?

один из вариантов

[sasa2006]

Archy, конечно можно
но это геморой за свои деньги
делать всякие армированные пояса и тд

сейчас лень лезть искать стоимость пенобетона(газосиликата), но 100 мм пенопласта сравнимы по толщине примерно 400 мм газосиликата
притом пенопласт стоит 800 рублей куб, а газосиликат 3000 (в цене не уверен)

плюс на газосиликат плохо ложиться штукатурка
вообщем универсальность не есть хорошо

а по теме мы тут обсуждаем стоит ли влазить в кредит для покупки квартиры, если за пару лет можно решить проблему жилья не влазия в кредиты

кстати ваше мнение о самостоятельном организации строительства поддерживаю
стоимость падает в разы

тяжелые работы конечно самому не стоит делать
они кстити и не очень дорогие

а вставить окна двери
закрепить утеплитель
обшить сайдингом
покрыть металлочерепицей одноэтажное здание и самому не в лом

[sasa2006]

Сообщение от Brother83

2) не учли стоимость цемента и песка

да но я на работу поставил вторую стоимость

Сообщение от Brother83

3) не учли стоимость аренды крана-манипулятора, для укладки плит, который нужно несколько раз вызывать.

помните про вторую стоимость на работу
положить 100 квадратных метров плит делают за один раз

Сообщение от Brother83

5) у всех свое мнение, но стена в один кирпич мало, будет холодно зимой. Нужно в 1.5 класть. Стена в кирпич будет плохо плиты держать.. ненадёжно это. Не даром строители строятв 2 кирпича.

строители строят и в 3 и в 4 кирпича, потому что дом 10 этажей
а вот развалившихся гаражей (стена в кирпич, плиты перекрытия) я не видел
кстати тепло плохо держит стена и в 2 кирпича
но в моем посте указано поверх стены 100 мм пенопласта, а это по теплоароводности соответствует стене в 2 метра (в 8 кирпичей)

Сообщение от Brother83

7) пластиковые окна по 6 тыс?? а как же еще отлив, подокойник и откосы? В городе покупка и установка окон стоит 15-18 тыс в среднем.

ну здесь я преувеличил
вообще -то сейчас полно предложений демонтированных пластиковых окон из новых домов
или окон и дверей которые изготовили и ошиблись в размерах при замерах
их продают за 2-2.5 тысячи окно
недавно я пристроил к дому зимний сад и купил новую пластиковую балконную дверь за 2000 рублей и уже под нее спроектировал стену
если бы делать на заказ то эта бы дверь обошлась бы в 10 тыров
перед началом строительства закупаетесь комплектом окон и делаете оконные проемы под них

Сообщение от Brother83

8) дверь за 5 тыс? я бы не стал такую покупать. Металл тонкий, легко вскрыть её, также её нужно утеплять. + доставка ее и установка. Если покупать дешевую дверь, то нужно ставить вторую деревянную, иначе зимой всё тепло будет уходить на улицу.

а... ну конечно ДСК продавая вам квартиру по 30 тыров за квадратный метр ставит сразу дверь за 50 тыров и тамбур
вскрыть можно все
самые дешевые китайские металлические двери стоят 3 тысячи
за 5 уже можно изготовить на заказ из достаточно толстого металла
про установку помните что накинута вторая стоимость на работы

Сообщение от Brother83

9) крышу тоже нужно утеплять. Металлочерепица по 200 рублей?? Это шифер стоит 200 рублей.

учтено 100 мм пенопласта поверх плит перекрытий первого этажа

опять же пристраивая зимний сад на крышу прикупил металлочерепицы по 70 рублей квадратный метр (некондиция, небольшие царапинки, размеры листа 120*110 см). Кстати таким листом гораздо проще крыть
у меня рабочий работая один покрыл гараж 36 квадратных метров за один день
металлочерепица кондиционная отрезанная на заказ этой весной стоила 210 руб квадратный метр

шифер стоит 200 рублей лист размером 1,1*1,75 метра
можете сами посчитать

[element]

Сообщение от sasa2006

Archy, ...
а по теме мы тут обсуждаем стоит ли влазить в кредит для покупки квартиры, если за пару лет можно решить проблему жилья не влазия в кредиты
....

здесь надо уточнить, на мой взгляд, следущее:
1. раньше в этой ветке обсуждали стоит ли влезать в кредит при постоянном росте цен. понятно, если цены за год вырастают на 50%, а кредит дают под 15-20%, то в таких условиях кредит еще и прибыль приносит. ЕСТЬ о чем спорить.
хотя весь спор сводился фактически к "будут ли цены расти всегда". не знаю точно, но по-моему квартиры за два года (2006...2008) выросли в цене более чем в два раза.
2. сейчас, когда цены стали ( и даже снизились) и перспектива их роста туманна, а также туманна перспектива постоянного дохода (в среднем по стране) чаша весов не в сторону кредита.

но, в любом случае. если вы не пользовались кредитом в 2006...2007 и начали "копить", то за однушку в дск надо выложить около 1,4 млн. откуда получаем, что за 24 месяца в среднем каждый месяц Ваш доход должен быть более 58 тыр (+20...30 тыр на проживание).
Итого - 80...90 тыр. Пусть даже два года жить на 10 тыр. Все равно минимум 70 тыр в месяц.
а вот если в 2006 вы зафиксировали цену кредитом на уровне 700 тыс (могу ошибаться), то чтобы выкупить полностью в 2008 вам потребовалось бы при 15% в год заплатить 910 тыр или 38 тыр в мес. 50 тыр в мес конечно не 70, но.... сдается мне мало у кого есть такой доход.

поправьте если я в чем то неправ.

[Archy]

Сообщение от sasa2006

кстати ваше мнение о самостоятельном организации строительства поддерживаю
стоимость падает в разы

тяжелые работы конечно самому не стоит делать
они кстити и не очень дорогие

а я и не говорил, кстати, что самому делать надо. Хотя это возможно, а в ряде случаев наверное это единственный выход решить проблему с жильем

[sasa2006]

Сообщение от Archy

поправьте если я в чем то неправ.

абсолютно правы
а приведенные здесь цифры по стоимости 1 квадратного метра строительства частного дома
которые по определению должны быть выше чем себестоимость метра квадратного в многоквартирном подтвеждает версию об ох...евших строителях
с их рентабельностью в 300%