Берём кредит и покупаем квартиру. Какие прогнозы цен на недвижимость???

[выбирающий]

Сообщение от mmkomarov

.....
2. Рынок если и был перегретым, то именно был. Падение цен для любого рынка, как и рост - явление нормальное. А с акциями сравнивать ... в разгар кризиса Сбер упал раз в 5, газпром в 4-6, большинство ПИФов раз в 10... Могу ошибаться в точностях, лень смотреть, но порядок правильный. Согласитесь, max 30% в рублях на недвигу и близко не стоят.
3. Поверьте, не так мало людей у которых она есть.
....

2. да, падение в 30% это конечно не много... НО! это же все таки не акции, а недвижимость.... тут даже вопрос фиксации суммы стоит под большим вопросом. на 30% упала цена предложения... а по какой цене шли сделки - об этом можно только догадываться.

3. тогда в момент кризиса должны были смести все новостройки

[екетерина]

ььььь пппппппппп

[mmkomarov]

Сообщение от выбирающий

2. да, падение в 30% это конечно не много... НО! это же все таки не акции, а недвижимость.... тут даже вопрос фиксации суммы стоит под большим вопросом. на 30% упала цена предложения... а по какой цене шли сделки - об этом можно только догадываться.

Почему только догадываться? Количество сделок упало в 2 - 3 раза, это точно. А цена сделок упала более чем на 30 -40% только там, где и стройка умерла. Причем чаще всего совсем. Те же кто выжил - те либо перекредитовывались (пул Сбера), либо выходили на бюджет (сами знаете кто) и там, зачастую уже действительно демпинговали, но за счет бооольших объемов - вытягивали объекты. Иногда, дешево продавали "своим". Да, еще конечно подрядчики сливали метры, но это таки не очень существенные объемы. Это касается новостроек. А на вторичке... Конечно, можно было поймать дешевые предложения, но не просто, и чаще всего "бяку". Я уже где-то писал, чт в самый разгар кризиса, когда "прижало" продал однушку в Короне, с зеленкой, без отделки на 17-м этаже за 1 050 000 рублей. Это от 1 500 000 сегодняшних - как раз на 33% дешевле. Но продал за 2 дня... За 1 150 - продавал бы не больше месяца.
А вообщем, что было, то быльем поросло... Сие уже история, которая многих чему научила. Теперь к покупателям относятся гораааздо бережнее и уважительнее, что наверн всем на пользу.

Сообщение от выбирающий

3. тогда в момент кризиса должны были смести все новостройки

Как ни странно - хорошие и живые мели. Только пригибая и прижимая застройщика до края. В роли метлы - бюджет и некоторое количество серых инвесторов, которые скупали у знакомых застройщиков "по дружбе". Частники же ждали - кто выживет, или когда рынок совсем дна достигнет. Некоторые до сих пор ждут.

[выбирающий]

Сообщение от mmkomarov

... А цена сделок упала более чем на 30 -40% только там, где и стройка умерла.....

бесполезный спор, потому как интересы у нас с Вами противоположные и каждый будет доказывать свое.... например, загляните в ветку Чел. 101 - в на 60% дешевле продавали еще этим летом (двушка 64 м2). Причем эти данные подтверждены реальной покупкой. Да и Вы сделали более 30%....
20...25% скидывал только ДСК!!! остальные - больше. От Выбора квартиры я так понимаю в 2 раза дешевле были....

Сообщение от mmkomarov

... А цена сделок упала более чем на 30 -40% только там, где и стройка умерла.....

а то что время экспозиции в несколько раз выросло? я бы сказал раз в 10 и до бесконечности....это значит, что по обозначенным ценам никто не брал...

Сообщение от mmkomarov

... А на вторичке... Конечно, можно было поймать дешевые предложения, но не просто, и чаще всего "бяку". ....

на вторичке никто ничего не продавал, т.к. что-то покупать было либо сложно либо опасно....

Сообщение от mmkomarov

...
Как ни странно - хорошие и живые мели. Только пригибая и прижимая застройщика до края. В роли метлы - бюджет и некоторое количество серых инвесторов, которые скупали у знакомых застройщиков "по дружбе". Частники же ждали - кто выживет, или когда рынок совсем дна достигнет. Некоторые до сих пор ждут.

не путайте гос.политику по поддержанию застройщиков и рынок....да и потом, гос. только выиграло....

Вы определитесь - либо мели либо прижимали... потому как одновременно мести и прижимать может только государство....

[выбирающий]

вообщем, чтобы сделать паузу на данный момент в бесконечном споре резюме простое:
1. если население верит светлое будущее, то готово вешать на себя кредитное ярмо повышая ценник еще выше.
2. если веры нет - то и туго становится с ценником.

а дальше по ситуации - повторится в ближайшее время ситуация 2008 года - ценник просядет поболе 30%, ну и ипотечники попадут....
а будет у нас нефть дорожать еще года 2-5 - будут покупать.

вероятность того или иного варианта каждый оценивает самостоятельно и отвечает за свои действия самостоятельно...

есть только одно принципиальное отличие - перестали петь песни про вечный рост стоимости недвиги.... ( хотя про возможное мегападение еще пока нет )

[mmkomarov]

[QUOTE='выбирающий;13860911']не путайте гос.политику по поддержанию застройщиков и рынок....да и потом, гос. только выиграло....

Тяжелый спор и по моему ни о чем. Оба мнения имеют право ни жизнь, и еще раз - это все УЖЕ БЫЛО, давайте перейдем к тому что ЕСТЬ. Напоследок:
Челюскинцев 101, Вы я так понимаю имеете в виду цены 1-ой очереди? Так их лично БИГ БОСС задрал до совсем не приличных высот, я считаю сегодняшние цены не реальными. Просто над ними "не каплет", могут себе позволить подождать и продавать индивидуально. Там в сентябре было 19 продаж, а за октябрь - ноябрь одна, и та со скидкой до почти сентябрьской цены. Им важнее сейчас вторая очередь, там все нормально.

Сообщение от выбирающий

не путайте гос.политику по поддержанию застройщиков и рынок....да и потом, гос. только выиграло....

Вы определитесь - либо мели либо прижимали... потому как одновременно мести и прижимать может только государство....

Мы наверно недопоняли друг-друга. Именно государство и прижимало - давило цену максимально вниз предлагая "или продавай - или умри". А гос поддержка касалась лишь ооочень избранных. А остальные - крупнейшие московские частные компании (ПИК, Донстрой...) просто сменили хозяев в результате такой поддержки. В Воронеже некоторые тоже де факто уже принадлежат СБ. Впрочем для покупателя это скорее плюс.

[выбирающий]

[QUOTE=mmkomarov;13861079]

Сообщение от выбирающий

не путайте ..... Именно государство и прижимало - давило цену максимально вниз предлагая ....

муниципальные или федеральные власти всегда покупали по ценам ниже в 2 раза рыночных ( Москва, Воронеж), а иногда и бесплатно. так что - не показатель.

[выбирающий]

Сообщение от выбирающий

....
а дальше по ситуации - повторится в ближайшее время ситуация 2008 года - .... ну и ипотечники попадут....
...

вот примерно это имел ввиду:

В 2010 году у американцев за ипотечные долги отняли более 1 млн домов:

По данным риелторской компании RealtyTrac, в 2010 году американцы лишились рекордного количества домов за долги по ипотеке – 1,05 млн, в том числе 69,85 – в декабре. Для сравнения: в 2009 году граждане США были вынуждены отдать банкам за долги 918 тыс. домов, а в 2005 году, до кризиса, - около 100 тыс., сообщает Reuters.

в России ситуация еще хуже - в этой ветке уже была ссылка - суть: участь российского ипотечника принципиально хуже участи американского, т.к. там ты свою недвижимость отдал банку и отвалите, а у нас ты будешь платить долг банку вместе с процентами независимо от текущей стоимости твоей хаты...

[Diego]

По основному вопросу темы. Сейчас, когда эпоха бурного роста первого десятилетия 21 века закончилась, лезть в ипотеку под 10-14% годовых стало невыгодно.

Те кто лезет в ипотеку сейчас - очень странные люди, имхо.

Могу понять только если например скидка от рынка 30-50% дается, или государство оплачивает часть стоимости или просто жилье предлагается по себестоимости (как в москве очередникам дают по примерно 30 тыс. за кв. метр квартиры в новостройках).

Но в Воронеже вроде такого нет, или прецеденты измеряются десятками-сотнями максимум вроде.

Исходя иэ этого, я сделал для себя вывод - ипотека стоит. Сделок минимум сейчас. Дураков мало лезть сейчас ипотеку под 10-14% годовых.

Вопрос ммкомарову - кто сейчас в основном берет квартиры ? Какой их социальный портрет ? Чиновники ? Северяне ? Москвичи ? Мелкооптовые инвесторы ? Риелторские фирмы ?

И еще вопрос. Правильно я понимаю - что рынок недвижки сейчас живет в основном за счет обменов (60-80%), и что чистых продаж очень мало ? Если нет, то какое соотношение между числом чистых продаж и обменов ?

И еще мысль.
Сейчас, как мне кажется, есть шанс наступления времен когда актива 100% стабильного на длинном промежутке не будет. Евро - у них там могут начаться неслабые проблемы. Бакс - могут продолжать печатать деньги еще и еще, обрушивая свою валюту. Нефть - если будет плохо - подешевеет и она до ожидаемых всеми 30$. Российский фондовый рынок - это задворки европейского и американского. Как только серьезная заваруха начнется а ля 2008 - опять сдуется в разы, по причине вывода средств иностранными инвесторами. А рост фондового рынка в основном за счет иностранных инвесторов и был первой десятилетке 21 века, насколько я помню. Кратное падение индексов ммвб и ртс - тоже благодаря иностранным инвесторам в основном.

Золото - опять же история показывала когда они и падало в цене.
Недвижка - во всех странах она как растет, так и падает хорошо - и нас коснется рано или поздно.
Так вот мысль в том что тупо вложившись во что-то и не делая правильных шагов - вы можете столкнуться с тем что ваш актив сдувается в цене (реальной или с учетом инфляции).
Один из немногих шансов сохранить - активно шевелиться, с умом перекладывая золотые яйца из одной корзины в другую. Тут деваться некуда - а придется следить за тем что происходит в россии и в мире - чтобы понять как действовать дальше.
А большинство в ближайшие годы - прогорят в той или иной степени, так в основном и случается

[Bas_vor]

Диего, покупают квартиры и лезут в ипотеку те, кому квартира нужна не как спекулятивный актив, а по прямому назначению, жить. Для этих людей 10-12% процентов ипотеки при инфляции 8 вполне нормально.

[Vitasic]

Диего все думает как сохранить и приумножить свое "золотое яйцо" за 10 тыс. баксов.

[mmkomarov]

Сообщение от Diego

Исходя иэ этого, я сделал для себя вывод - ипотека стоит.
Сделок минимум сейчас. Дураков мало лезть сейчас ипотеку под 10-14% годовых.

Ну ни фига себе стоит!!!! Я могу отвечать только за то, что знаю сам - ипотечные продукты СБ под "свои" новостройки - "ипотека +" с варациями. В течение 2010 года - ок. 60% сделок. Данные на круг по застройщикам сберовского пула. Очеь активно кредитует ВТБ под вторичку и готовые новостройки с зеленкой - это вообще их любимый товар. В количественном выражении точно не скажу, но по сберу узнаю напишу.

Сообщение от Diego

Вопрос ммкомарову - кто сейчас в основном берет квартиры ? Какой их социальный портрет ? Чиновники ? Северяне ? Москвичи ? Мелкооптовые инвесторы ? Риелторские фирмы ?
И еще вопрос. Правильно я понимаю - что рынок недвижки сейчас живет в основном за счет обменов (60-80%), и что чистых продаж очень мало ? Если нет, то какое соотношение между числом чистых продаж и обменов ?

Москвичи - не более 2%;
Северяне - не более 5%
Инвесторы (на стадии котлована, появились и не мало) - ок. 15% (розница, берут по одной. максиму две квартиры), цифра примерная, потому что человек почти никогда не раскрывает такую информацию)
Чиновники - есть, количество писать не буду, несколько закрытая инфа;
А также работники банков, средние и небольшие бизнесмены, ИП-шники, врачи (кстати не мало!), строители и т.д. в целом - нормальные люди, в основном отнюдь не со сверхдоходами.
Риэлторские компании - 0.
На первичке процент сделок с обменом небольшой, существующая и распространенная схема:
ипотека - новостройка на стадии строительства - после заселения продажа своей - погашение ипотеки.
По новстройкам процент 20 - 80% в пользу чистых продаж.

[выбирающий]

Сообщение от Diego

По основному вопросу темы. Сейчас, когда эпоха бурного роста первого десятилетия 21 века закончилась....

верно подмечено судя по всему....

Сообщение от Diego

....

Сейчас, как мне кажется, есть шанс наступления времен когда актива 100% стабильного на длинном промежутке не будет. ...

вроде верно, но возникает резонный вопрос - а когда такие активы были? задним умом Вы то конечно сейчас назовете, особенно посмотрев на золото и недвигу в определенном периоде.
но в масштабе реального времени риски были всегда. и что касается недвиги - когда люди играли в эту рулетку под 18..20% и... выиграли. Хотя вспоминая свои мысли - аналогично слушая "экспертов" - я не рисковал.
т.е. основной вывод - все крепки задним умом...

Сообщение от Diego

....
Один из немногих шансов сохранить - активно шевелиться, с умом перекладывая золотые яйца из одной корзины в другую. Тут деваться некуда - а придется следить за тем что происходит в россии и в мире - чтобы понять как действовать дальше.
А большинство в ближайшие годы - прогорят в той или иной степени, так в основном и случается

то же не однозначные советы про перекладывать....на каком периоде рассматриваете отдачу? если брать лет 10 - за что можно не переживать? и опять же вопрос - какие цели инвестиций - срубить по максимуму ( риск) или сохранить привычный уровень жизни или "не стать нищим"?
вообщем, ситуация сегодня зависит не только от объективных факторов, но и от политической воли....а воля даже у столпа демократии бывает разной ( вспомните как в прошлом веке в США под страхом тюрьмы заставляли народ сдавать золото в банки по "до-кризисной" цене.. и это физическое золото... а Ваш ОМС обнулят в один момент).....

[выбирающий]

Сообщение от Diego

....с умом перекладывая золотые яйца из одной корзины в другую. ...
А большинство в ближайшие годы - прогорят в той или иной степени, так в основном и случается

а вообще, Diego, сознавайтесь-ка Вы - инвестор Вы али человек желающий купить квартиру для жизни в ипотеку .....

вот есть у Вас 60% на однушку, возьмете ипотеку и будете платить по 10 тыр в месяц.... а через за 10 тыр можно будет купить в 2 раза меньше чем сейчас, а через 3 - только бутылку водки или Вы уверены, что будет дефляция?

[Vitasic]

выбирающий, как я понял, у Диего нет 60% на однушку, поэтому его рассуждения носят теоритический характер

[Diego]

Сообщение от Vitasic

выбирающий, как я понял, у Диего нет 60% на однушку, поэтому его рассуждения носят теоритический характер

Сколько у Диего денег - не относится к теме топика.
Если инвестиции были бы моим основном средством заработка, тогда бы я в этой ветке не сидел скорее всего. И мнением и советами делился бы только с единицами и скорее всего за большие деньги. Поэтому инсайдерской информации маленький шанс словить тут в ветке. Все что есть - информация из открытых для всех источников, и мнения других людей.

А если поофтопить -
Могу поспорить с вами, Vitasic, на 5000$ что у меня денег достаточно уж хотя-бы на 3-ку не в центре. Готовы заработать на своих умственных выкладках, или наоборот круто проиграть ?

Предложение действует до понедельника 17 января включительно.

[Vitasic]

Diego, право слово - детский сад ))) а о чем мне с вами спорить? Я располагаю данными из открытых источников - из этой ветки - о сумме вашего золотого счета, которую вы сами обозначили. Если у Вас достаточно денег на трешку, я только рад за Вас и надеюсь, вы поделитесь личным опытом как сохранить и приумножть имеющиеся средства.
А для полноты картины расскажите нам про "трешку не в центре" ))) Может быть для кого-то эта информация окажется полезной. Или может эта трешка в жилом комплексе "Золтое кольцо" или ему подобному?

[Diego]

Сообщение от Vitasic

Diego, право слово - детский сад ))) а о чем мне с вами спорить? Я располагаю данными из открытых источников - из этой ветки - о сумме вашего золотого счета, которую вы сами обозначили. Если у Вас достаточно денег на трешку, я только рад за Вас и надеюсь, вы поделитесь личным опытом как сохранить и приумножть имеющиеся средства.
А для полноты картины расскажите нам про "трешку не в центре" ))) Может быть для кого-то эта информация окажется полезной. Или может эта трешка в жилом комплексе "Золтое кольцо" или ему подобному?

Ну посмотрите на камелоте, из рук в руки, инфолайне 3-ки чешки кирпичные в северном, в юго-западном. Примерный диапазон цен увидите.

А личный опыт следующий.
1. Заработать на квартиру работая на дядю/государство в Воронеже почти не возможно в большинстве случаев. Для этого надо зарплату хотя-бы от 50 тысяч иметь, и не платить за аренду (жить у родственников). Какой процент от работающей молодежи имеет такую зарплату ? Какая в среднем в Воронеже зарплата у тех кому 20-30 лет ?

Отсюда вывод - надо ехать в Москву или заграницу работать. Тогда за несколько лет реально скопить на жилье в Воронеже. Если у вас специальность конечно востребованная.

Другой вопрос что после высоких зарплат в Москве или заграницей возвращаться в Воронеж к воронежским зарплатам, пусть даже и со своим жильем уже не так уж и хочется

2. Спешить с покупкой жилья сейчас не стоит. Мое глубокое убеждение что оно со временем будет падать. И не брал бы его вовсе, но в ближайшее время возможно надо будет расширяться, и придется в роли покупателя заходить на рынок жилья. При этом осознаю - что те кто покупает сейчас недвижку сильно на долговременном промежутке проигрывают.
Из самого очевидного и неотвратимого - нас ожидают в ближайшее время - налог на недвижимость. Повышение коммунальных платежей. Перенос расходов по содержанию, ремонту и капитальному ремонту жилья и придомовой территории на его владельцев.

Сейчас активно на западе продвигается альтернативная энергетика. Если в промышленности успешно начнут использоваться альтернативные и более дешевые источники энергии, то все - сушите весла. У россии будет резкий откат в 90е. Только в 90е еще как-то функционировали предприятия и инфраструктура оставшаяся от времен СССР, то сейчас это все разрушено большей частью. И будет гораздо жеще. Поэтому молодым специалистам я бы советовал учитывать подобные риски, учить язык и специальность иметь по которой легко можно на запад свалить.

[Vitasic]

Diego, судя по Камелоту, стоимость таких трешек от 2 до 3 млн. Но мне кажется, покупая трешку в доме, которому 20 лет и более с кухней 6-8 метров вы обрекаете себя быть ее "вечным" владельцем. Если в перспективах имеется желание через 5-7 лет продать / поменять картиру - стоит присмотреться к новым домам. Да и жить в новом доме намного приятней.

[mark_l]

Сообщение от Vitasic

Diego, судя по Камелоту, стоимость таких трешек от 2 до 3 млн. Но мне кажется, покупая трешку в доме, которому 20 лет и более с кухней 6-8 метров вы обрекаете себя быть ее "вечным" владельцем. Если в перспективах имеется желание через 5-7 лет продать / поменять картиру - стоит присмотреться к новым домам. Да и жить в новом доме намного приятней.

То, что жить в новом доме приятнее - тут спорить, конечно, трудно. Но "вечным" владельцем точно не будешь. Всегда найдутся люди, которым нужно жилье, а на новое не хватает... Например два разноплоых ребенка в возрасте >7 лет.

[Diego]

Как сказал один риелтор - не бывает неликвидных квартир, бывают черезчур задранные ценники. У каждой квартиры есть цена по которой ее легко и быстро можно продать.

И если говорят - квартира неликвид и не продается 3 года. То часто это полная ерунда. Просто владелец страдает жадностью и не хочет отдавать по той цене, по которой на нее есть готовые купить покупатели с деньгами. Именно поэтому, как мне кажется, не стоит на нерастущем рынке брать квартиры которые в продаже слишком долго висят. Часто это из-за завышенного ценника. Если нужно будет продать эту квартиру в будущем - придется ценник опускать до реального все равно, или ждать годами у моря погоды.


А так - конечно, при прочих равных, новый дом предпочитетльнее. Но есть не менее важный параметр - местоположение дома, район.
Например 2-3к у России хрущевка или сталинка, может стоить как новостройка на антонова-овсеенко. Жить в новом доме хорошо, но то что на отшибе - плохо. Хрущ или сталинка похуже нового дома будет, но зато центр.

И еще играет роль - насколько удачно расположена квартира в доме. Ну и еще ряд моментов важных.

[Bas_vor]

Кстати, Диего, могу вас поправить про заработать, зарабатывая 50 т. на квартиру тоже не накопишь, я пробовал.

[Diego]

Сообщение от mmkomarov

На первичке процент сделок с обменом небольшой

А на вторичке как ? Как минимум год назад все говорили вроде 70-80-90% от всех сделок - обмены. В Москве. Чистых продаж - мало мало было.
Воронеже вроде то же самое процветало. Не удивлюсь если и сейчас так же, или почти так же.


А на первичке иногда бывает как-то странно. Бывает что дозированно предлагают квартиры. То есть говорят "квартиры почти все распроданы", или квартир мало осталось. А потом понемножку вбрасывают еще и еще. Или к уже заключительным стадиям побольше квартир появляется". В общем впечатление сложилось - что то ли застройщики маркетинговые методы используют, то ли крупные игроки-посредники с предложением играют. Самое простое что приходит в голову - застройщик продает столько квартир, сколько чтобы профинансировать строительные работы, и не больше. В его интересах придержать остальные квартиры подольше, чтобы цена повысилась. Ну или играют крупные игроки так.

[mmkomarov]

Сообщение от Diego

А на первичке иногда бывает как-то странно. Бывает что дозированно предлагают квартиры. То есть говорят "квартиры почти все распроданы", или квартир мало осталось. А потом понемножку вбрасывают еще и еще

По разному бывает. Например, часть квартир в залоге у банка, и продавать их не то чтобы, нельзя - просто геморройно очень, надо разрешение брать, почти все деньги с продажи в погашение отправлять.. Вот и оставляют их "на потом". Бывает и так как Вы описали - продают ровно столько, сколько нужно в стройку. Редко, но бывает когда действительно, пытаются выстроить продажи с максимальной доходностью - типа "это мы продадим сейчас, а это оставим на потом, а это продадим готовое и с отделкой..."Но чаще это вызвано внешними факторами, когда часть квартир находится "под обязательствами и их просто нельзя (или сложно) продавать.

[Vitasic]

Diego, а что Вы думаете о жилом комплексе "Вега"? Трешки по цене 27 000 за метр.

[Diego]

Сообщение от Vitasic

Diego, а что Вы думаете о жилом комплексе "Вега"? Трешки по цене 27 000 за метр.

Не наводил справок.

Про цену могу сказать банальными расчетами на коленке, которые думаю многие сами делают.
Рассмотрим 2 случая.
1) Берем квартиру в новостройке сейчас, дом строят 3 года.
Затраты - 27 рублей за метр. 3 года живем без суммы денег и квартиры. На выходе имеем квартиру на руках.

2) Кладем деньги на депозит в банк на год. Под 11% годовых. Каждый год проценты добавляем к сумме вклада. За 3 года получится 137%.

Застройщик к моменту ввода цену поднимет скорее всего. Вопрос насколько.
Если у застройщика (и вообще в том районе) на тот момент цена будет меньше 37 рублей за метр - то смысла финансировать застройщика мало.

А если взять более рискованный вариант на сегодня - золото. И взять "консервативный" прогноз роста 20% в год. То за 3 года получится 173%.

[mmkomarov]

Diego, все точно, за одним нюансом. Строить дом 3 года - это сегодня моветон, для нормального застройщика. А если дом готов через год? или 15 месяцев, чтобы уж с запасом?

[Vitasic]

Diego, вы не перестаете меня радовать. Консервативный прогноз роста золота за три года = 173% !!! Полагаю тут нужно не задумываясь вкладывать все деньги, отложенные на квартиру, в золото. И через три года "трешка не в центре" превращается в престижный коттедж!!!

[выбирающий]

так так.... А если не вкладывать, то трешка никогда в оттедж не превратится.... Но это оффтоп.

[Kikoz]

под 173% видимо имелся в виду не прибыль, а из 1 кг золота получится 1.73 кг но и это да, далеко не факт