Берём кредит и покупаем квартиру. Какие прогнозы цен на недвижимость???

[Diego]

Сообщение от selena706

а читать всю ветку - лень.

Это вы зря, мадам. В этой ветке много чего интересного и полезного написано. К тому же - если ветку читать лень, с какой целью тут отметились тогда ? :-)

Чтож мне, для вас самому разыскивать примеры из того что уже было сказано в этой ветке и разжевывать чтобы даже третьекласснику стало понятно ?

То есть вы не в курсе того что в мире происходит, не в курсе ситуации на воронежском рынке недвижимости. Не в курсе факторов, влияющих на рынок и цены. Но при этом делаете далеко идущие выводы - жилье не будет ни в коем случае дешеветь ?

Интересный подход. Мы тут обсуждаем то куда двинется рынок и цены, факторы влияющие на это. Приводим аргументы, контраргументы, факты с примерами из реальной жизни.

А тут вы пришли и без аргументов, безо всего и заявляете - дешеветь не будет, ни в коем случае. Хе хе.

Это то же самое что продавец квартиры ломящий втридорога безо всякого на то повода. Когда спрашиваешь его - а что такая цена, ну как аргументируете почему такая. А он в ответ - а потому что я так хочу.

По поводу обмена - я не сильна в статистике, честно скажу.
Более того, я думала, что всякого рода обмены-съезды-разъезды наоборот в далеком прошлом.

Речь не о вас. Речь о тех кто работает в риелторских фирмах в Воронежа.
Они говорят что на данный момент 90% сделок - обмены. Все цитаты я уж искать не буду, где риелторы пишут что большинство сделок сейчас - обмены. Приведу из самого свежепрочитанного. Слова Павла Петровича (не последний сотрудник агентства Траст) отсюда: http://bvf.ru/forum/showpost.php?p=1...&postcount=632

Писал уже выше-90% продаваемого жилья-это обмен.

[RUR]

Сообщение от selena706

Ну, ваши реальные доводы и примеры - это та квартира, которая "с паркингом и автономным отоплением и которая за прошедший год подешевела с 4,8 млн на 3,5"?

Показатель того что хотят продать. За сколько продадут это и будет рыночной ценой этой конкретной квартиры на данном промежутке времени. Понятно что одна квартира здесь не показатель, вот когда уйдут 4-5 по подобной цене можно будет смело утверждать что это тот уровень. Не только под ипотеку а в совокупности, если я правильно понимаю рынок.

Сообщение от Натухель

ну почему же?? почему одно следует из другого?

Всё выходит одно из другого, бывают случайности и совпадения, случайность несколько раз это закономерность.

[Эния]

Diego, все, что мне было интересно в данной ветке, я уже прочитала. Искать целенаправленно ваши цитаты я не стану. Тем более, насколько я поняла, вы не имеете непосредственного отношения к недвижимости - не являетесь ни продавцом, ни покупателем, ни риэлтором, ни каким-либо аналитиком в данной области. Все ваши прогнозы основываются на просмотре объявлений из "Камелота". Может быть, эти квартиры даже не существуют? А вы на основе их мифической стоимости делаете выводы о перспективах всего рынка. Совершенно неубедительно. Об отсутствии аргументов вам писали неоднократно. Если я вас задела чем-то - извините, продолжайте дискутировать и делать прогнозы, пока народ реально продает и покупает квартирки ))

[Archy]

Сообщение от Diego

90% сделок - обмены.

а в цифрах кол-во продаж есть? А то может эти 10% величина приличная?
потом....

Сообщение от Diego

Они говорят

сказал то только ПП, и то поди в горячах )))

Сообщение от Diego

жилье не будет ни в коем случае дешеветь

соглашусь (если не будет типа 99 года)
в кризис рынок удержали, думается в ближайшем будущем особо ничего не изменится

[EugeneVIP]

Когда случится инфляция-2012 наоборот надо вкладываться в недвигу, желательно пораньше, потом она будет дорожать.

[Diego]

Сообщение от EugeneVIP

Когда случится инфляция-2012 наоборот надо вкладываться в недвигу, желательно пораньше, потом она будет дорожать.

Когда была инфляция 20-30% в 2008, 2009 - дорожала недвига ? :-)
То-то. А почему не дорожала, а наоборот дешевела ? При этом еда, машины итд - дорожали. А потому что оторвалась она от массового платежеспособного спроса на тот момент уже капитально. А инвесторы ушли тогда, которым было пофигу сколько она стоила - главное чтобы росла в цене.

И то же самое будет в 2012. Что по мне - то как раз недвига в 2012 расти не будет. Одними обменами рост не запускается. Для роста цен нужен рост платежеспособного спроса. Сейчас его пока что нет.

Если зарплаты с доходами заметно вырастут в рублевой величине в 2012, а недвижка останется на месте по ценам - то имеем шанс того что рынок заметно оживится. То есть одно из противоречий текущего рынка недвижимости возможно будет разрешено, и вполне возможно что риелторам работы прибавится - будут активнее покупать и продавать.

А пока что имеем стоящий по большому счету рынок. Где есть разрыв между запросами продавцов, и возможностями покупателей. Сильная инфляция по рублю при сохранении цен на жилье - один из способов этот разрыв преодолеть, кстати.

Такое мое мнение. Может и ошибаюсь. Готов к обсуждению и конструктивным возражениям.

[mmkomarov]

Однушки:
Средняя цена по северу готовых квартир, относительно новые дома:
август 2009 - 35400 руб/кв.м
Февраль 2010 - 36800 руб/кв.м
июль 2011 - 41580
Выборка из камелота, в каждом случае от 40 до 60 квартир, без учета торга. В расчете средней я использую понижающий коэффициент с вариацией от 7% в 2009 до 4% сейчас.
Получится с коэфф.:
август 2009 - 35400 руб/кв.м - 32922
Февраль 2010 - 36800 руб/кв.м - 34960 прирост 6,2%
июль 2011 - 41580 - 39916 - прирост 21,24% и 14,17% соответственно.
По поводу цифр продаж - уже приводил по 2-м комплексам которые реализуем. Если диего не верит - еще раз приглашаю в офис, там хоть с договорами в руах подтвержу. Среднемесячные продажи в этом году - более 40 квартир. Ни фига не похоже на стагнацию.

[mmkomarov]

Diego, очень позабавили турки по 300 - 500 долларей за метр. Вы совсем не в курсе сколько сейчас стоит цемент, арматура, да и рабочая сила - усе ни фига не дешевеет.
если рассматривать 17-ти этажку, со всем фаршем - то себестоимость ЧИСТО стройки + внутрянка не может быть ниже 18 000 руб/кв.м А еще сети + земля + управленческие...

[Diego]

Сообщение от mmkomarov

если рассматривать 17-ти этажку, со всем фаршем - то себестоимость ЧИСТО стройки + внутрянка не может быть ниже 18 000 руб/кв.м А еще сети + земля + управленческие...

Спасибо за информацию из первых рук.

Теперь можно смело сказать что "народное" жилье государство может строить для нуждающихся в воронеже хоть сейчас безубыточно по 18 000 рублей за квадратный метр, или если в долларах долларах - 600$ за метр. Что ниже текущих цен воронежских раза так в два.

При условии бесплатного подключения к сетям, бесплатной гос. земли - итд, само-собой.

В Москве и подмосковье - кстати тоже по этой цене получается строить могут. Вот, вот, все ближе и ближе к истине. Кстати, был такой форум в интернете, когда-то писали интересное там - потом вроде в маразм скатились и я перестал на него заходить уже давно. Называется "700 за квадратный метр" http://700metr.ru/

То есть цифра 700 баксов за квадратный метр вполне себе рентабельная получается, при условии что государство бесплатно землю и коммуникации предоставит с инфраструктурой.

А турки - вы надеюсь в курсе что у нас заградительные пошлины на иностранный цемент стоят сейчас ? Если бы пошлин не было - то цемент бы стоил и другое стройматериалы тоже, я подозреваю, заметно дешевле. И команды турецких строителей уже себя зарекомендовавших - не пьют, строят вовремя и по цене, я подозреваю, заметно более низкой чем наши субподрядчики. Будете спорить ?

На рынке цемента и стройматериалов - у нас в россии олигополия, по моему мнению. Сговоры, к сожалению. Если что - это мое личное мнение, а не утверждение факта. Я могу быть и неправ.

[Эния]

Diego, не понимаю, зачем рассматривать какие-то гипотетические варианты "А государство могло бы, при условии что...". Вам же привели конкретный пример подорожания метра жилья за последние 3 года. Не хотите признать очевидное?)

[mmkomarov]

Сообщение от Diego

18 000 рублей за квадратный метр, или если в долларах долларах - 600$ за метр. Что ниже текущих цен воронежских раза так в два.

Не в два. Текущая средняя цена в Веге - ок. 32 000 руб/кв.м, или в 1,77.
К сожалению ни земли ни сетей бесплатных нет и не будет.

[Archy]

Сообщение от mmkomarov

К сожалению ни земли ни сетей бесплатных нет и не будет.

на гос уровне если еще землю можно выделить то сети....
There are no free lunches, somebody has to pay for it.

[Diego]

Сообщение от 36-я Авеню

Пример подоражания.
Мы продаем квартиры в центре от застройщика, в начале 2010 году наш клиент купил 1-комнатную за 1 720 000
с черновой отделкой...
Продали в мае 2011 за 1 950 000, в квартире не делалось НИЧЕГО...
Диего....

В Финисте что ли ? В Финисте цены давно в облака ушли, я в курсе в общем-то.

То же самое что на челюскинцев 101 в 1ой очереди. Квартира год назад была от застройщика по 2.4 млн. А сейчас неадекват перепродавец пытается ее же, в черновой отделке все той же втюхать за 3 ляма. Ню-ню. Хотеть то может он хочет, только кто купит то.

Расчетливый покупатель брать по текущим ценам вторичку Финиста вряд ли будет. Расчетливый покупатель подождет новых очередей новостроек в центре, и влезет в новосвтройку на минимуме цены. За 1200, 1400, 1500 или сколько там за однушку.

[EugeneVIP]

очень много теоретиков в этой ветке

[mmkomarov]

Сообщение от 36-я Авеню

Боюсь, что к этому моменту расчетливый Застройщик будет продавать не на котловане, и не за 1 500 даже)

В духе Мурки: праааавильно боитесь... мурр..
Но это не страшно! Ведь в пересчете на инфляцию - это не подорожание!
А в пересчете на золото или гречку - таки подешевление!

Пересчитывать цену через инфляцию - не верно в корне. Ведь для покупателя ОТЛОЖЕННЫЕ им деньгами на квартиру, автоматической индексации их на размер инфляции не происходит, маскимум - ставка по депозиту в банке. А она сейчас очень далека от 15%.
Просто по принципу инфляционному, можно зайти очень далеко - удачливый бизнесмен на 1 млн может за год и 100 и 200% заработать... А может и потерять. В оценке недвижимости есть метод доходности - это когда оценивают сколько можно получить денег сдавая недвижимость в аренду, причем берется цена чуть ниже среднерыночной.
Также надо и здесь - сравнивать сколько можно было бы заработать по этим деньгам за период.
Если кратко, то например через депозиты ВТБ, с неснижаемым остатком, доход по самому крутому их депозиту на 1 720 тыр составил бы за 16 месяцев ок. 120 000 рублей, 1 840 тыр.

[Натухель]

Сообщение от Archy

There are no free lunches, somebody has to pay for it.

Вообще странно, Диего ж вроде экономист, а таких базовых вещей не понимает

[mmkomarov]

Мyрка, Это Вы такая умная и рисковая, потому что даже я, например, не стал бы класть деньги на депозит в Русском Стандарте.. Я Вам привел расчет с сйта одного из двух банков, где хранят деньги на депозитах ~ 80% наших сограждан.
..А "русский стандарт" - нормальный банк... уже смешно!

[Натухель]

Сообщение от Мyрка

вот держать (чтоб хотя бы от инфляции уберечь) деньги в Сбере и ВТБ - это действительно смешно! лучше сразу на благотворительность отдать!

по мне надежнее в недвигу, чем в Русский стандарт

[Эния]

Сообщение от Натухель

по мне надежнее в недвигу, чем в Русский стандарт

Полностью согласна!

[autocheh]

mmkomarov, вы не забывайте, что деньги с банка можно просто снять, а попробуйте просто так снять деньги с квартиры, вы это сами понимаете

[autocheh]

Сообщение от Натухель

по мне надежнее в недвигу, чем в Русский стандарт

а чем вам русский стандарт не угодил? опять же страхование вкладов ещё никто не отменел

[autocheh]

Сообщение от Натухель

по мне надежнее в недвигу, чем в Русский стандарт

бля, ну если она не дорожает, на хрена в неё вкладывать? уже сто раз писалось , что недвига как средство инвестиций уже не существует, ну для чего с очевидными вещами спорить-то

[mmkomarov]

Мyрка,
А я в свое время даже МММ покупал... И как-то, когда еще казино были, мне при анте в 1000руб флеш-стрит на покере пришел, а там выплата 50:1. И я вообще считаю, что деньги на счету - это признак моей лени в моменте, они работать должны.

Я очень рад за Вас, причем искренне, что Вам везет и Вы удачливы! Или очень талантливы в финансах, недвижимости и прочая... речь не о Вас. И не обо мне. Речь о большинстве людей - и если они не занимаются бизнесом, и не брокеры - то чаще всего это банальный депозит, а то и матрас на даче.

[mmkomarov]

Сообщение от autocheh

бля, ну если она не дорожает, на хрена в неё вкладывать? уже сто раз писалось , что недвига как средство инвестиций уже не существует, ну для чего с очевидными вещами спорить-то

А я и не спорю. Просто на первичке, на ранних стадиях, инвесторов сейчас до 40%. Личный опыт знаете-ли... Во дураки, да? Ну никак не догадались в Русский стандарт пойти.

[autocheh]

Сообщение от mmkomarov

Мyрка,
А я в свое время даже МММ покупал...

ну расскажите, как вы заработали первый милион? я так понимаю. что кидок подмосковных дольщиков-это уже после, а вот откуда перый взялся?

[autocheh]

Сообщение от mmkomarov

А я и не спорю. Просто на первичке, на ранних стадиях, инвесторов сейчас до 40%. Личный опыт знаете-ли... Во дураки, да? Ну никак не догадались в Русский стандарт пойти.

если выбирать первичку на ранних стадиях и русский стандарт... чё-то мне больше РС нравится.

[autocheh]

Сообщение от mmkomarov

А я и не спорю. Просто на первичке, на ранних стадиях, инвесторов сейчас до 40%. Личный опыт знаете-ли... Во дураки, да? Ну никак не догадались в Русский стандарт пойти.

кстати, слежу за вегой... там вроде тоже 40 процентов не было...
даже если б и было, то не рискнул бы

[EugeneVIP]

Опа, до личных оскорблений дошли.
*усаживаюсь поудобнее*

[Stasi7]

Страхование вкладов хорошо конечно, но гарантирует вам гос-во ваши 700 тыс. (и еще не известно с процентами ли?) вместо 2 млн.

[autocheh]

допустим в веге на стадии котлована цена была на 40 процентов меньше окончательной цены. (не надо говорить, что это не так, просто предположим)
время строительства два года. за эти два года в случае большой необходимости вложенные деньги вернуть нереально (если только не с охрененныи дисконтом),
после окончания строительства тоже не разбегуться у тебя покупать по цене застройщика-тоже необходим дисконт. итого мы имеем, 20 процентов годовых под очень сомнительное вложение(а если учитывать дисконт, то ваще процентов 15). стоит ли овечка выделки?