Берём кредит и покупаем квартиру. Какие прогнозы цен на недвижимость???

[olaf77]

Кудрин пообещал спад спроса на недвижимость

В ближайшее время на российском рынке недвижимости следует ожидать падения спроса. Об этом заявил вице-премьер и министр финансов России Алексей Кудрин. Его слова передает агентство "Интерфакс".
Кудрин отметил, что рост объемов строительства в России не был подкреплен будущим долгосрочным спросом на недвижимость. Это, в свою очередь, привело к "значительному перегреву" на рынке.

По мнению вице-премьера, в сегодняшних условиях снижения объемов кредитования те девелоперы, которые предполагали дальнейшее увеличение цен на недвижимость и рост объемов строительства в будущем, неминуемо столкнутся со сложностями.

В настоящее время уже проводится корректировка плановых объемов строительства жилья. Так, в апреле 2008 года, по прогнозам Минрегионразвития, в России был запланирован ввод 72 миллионов квадратных метров жилья. На сегодняшний день этот показатель был скорректирован до 68 миллионов квадратных метров.

http://realty.lenta.ru/news/2008/10/21/build/

[Auk]

Сообщение от vitus

За 700 тыр. квартира в Москве? ( Именно эти деньги и минимальная стоимость жилья в стране обсуждалась.) Это какой же нужен кризис?

про сопоставимость речи не было )))
Накопления - в Москве, объекты - в "регионах" )))

[Auk]

Сообщение от INFOLINE

Это норма. Учите мат часть

источнички подскажите ?
мне казалось, что есть закон финансового рычага, но он как-то несколько про другое говорит. Вы какой закон в виду имеете ?

[D_Lina]

Сообщение от INFOLINE

Не все так однозначно. Во первых, строители это пирамида. Начинают строить дом, закладываете цоколь и начинаются продажи. И люди идут с деньгами. Конечно, должен быть запас прочности, но раньше кризисов не было И поэтому строитель расчитывает на продажу. Он не может построить дом и потом начать продажу. У него не хватет денег.

А если строитель именно так и делает?
Сначала достраивает дом,практически до 70-80% готовности, и только потом начинает продавать?

Это может означать,что данный строитель выживет в кризисе без потерь?

[INFOLINE]

Сообщение от D_Lina

А если строитель именно так и делает?
Сначала достраивает дом,практически до 70-80% готовности, и только потом начинает продавать?

Это может означать,что данный строитель выживет в кризисе без потерь?

Трудно судить, наверное да. Но есть другие критерии, да и кто его знает кто выживет вообще

Кстати, тут говорилось о Вестер-гипер - воотчию видел: 1 продавец на 2 отдела, полки приопустели.

[INFOLINE]

Сообщение от Auk

источнички подскажите ?
мне казалось, что есть закон финансового рычага, но он как-то несколько про другое говорит. Вы какой закон в виду имеете ?

Не понял, а причем тут закон. Мы наверное о разном говорим.

[INFOLINE]

Сообщение от INFOLINE

Не понял, а причем тут закон. Мы наверное о разном говорим.

Сорри, не сразу понял.
Финансовый рычаг, плечо в России - дай бог 1 к 6

[Auk]

Сообщение от INFOLINE

Сорри, не сразу понял.
Финансовый рычаг, в России - дай бог 1 к 6

Я правильно понял, что 1часть собственных средств к 6 частям заемного капитала ?
В строительстве ?
Я думаю, загон.

Кстати, а что подразумевалось под матчастью ?

[INFOLINE]

Сообщение от Auk

Я правильно понял, что 1часть собственных средств к 6 частям заемного капитала ?
В строительстве ?
Я думаю, загон.

Кстати, а что подразумевалось под матчастью ?

Правильно
В строительстве
Не загон

[maxx80]

Сообщение от INFOLINE

Трудно судить, наверное да. Но есть другие критерии, да и вообще, кто его знает кто выживет вообще
Кстати, тут говорилось о Вестер-гипер - воотчию видел: 1 продавец на 2 отдела, полки приопустели.

Я ситуацией владею из первых рук, программы развития во многих сетях сворачиваются, некрупные сети уже продаже, похоже их владельцы спят и видят как бы спасти и выручить хоть что-то.... и на отдых в теплые страны....
Прежде всего уже упали цены на землю, причем под размещение коммерческих объектов в первую очередь...Сейчас никто не будет покупать землю по ценам, которые были в конце лета. Мыльный пузырь созданный местными латифундерами получившими землю за копейки от администраций лопнул.
А так кризиса в недвижимости мы еще не видели.....

[Auk]

Сообщение от INFOLINE

Не все так однозначно. Во первых, строители это пирамида. Начинают строить дом, закладываете цоколь и начинаются продажи. И люди идут с деньгами. Конечно, должен быть запас прочности, но раньше кризисов не было И поэтому строитель расчитывает на продажу. Он не может построить дом и потом начать продажу. У него не хватет денег.
А по поводу дешевеет, да. Завтра еще дешевле будет, но на что ему закупать, чем платить и т.д.
З.Ы. У застройщиков есть куда снижаться. Даже если цена упадет на 30% это по прежнему будет рентабельный рынок.

А как это строительство попало у нас под определение пирамиды ?

Финансовая пирамида — cитуация, возникающая в связи с привлечением денежных средств от инвесторов в некоторый инвестиционный проект, когда текущая доходность проекта оказывается ниже ставки привлечения инвестиций, и тогда часть выплат по вкладам инвесторов производится не из выручки (прибыли) проекта, а из средств новых инвесторов. Закономерным итогом такой ситуации является банкротство проекта и убытки последних инвесторов. (с) http://ru.wikipedia.org/

Для меня в этом определении (оно кажется вполне сносным) краеугольным является факт диспаритета ставок доходности.
Теоретически строительство может оказаться подобием финансовой пирамиды, когда динамика роста затрат (инфляция стоимости ресурсов) окажется выше запланированного (заложенного в виде резерва в ценах на готовый продукт) уровня.
Деньги дольщиков должны быть дешевле чем кредиты банков (уплата процентов не предусмотрена).
А про проблемы роста бизнеса в многократной прогрессии за 1-2 итерации я писал уже. Это равно применимо для любого бизнеса. Единственное, что оправдывает действия господ-строителей - иллюзия устойчивого спроса на продукцию (на многих других рынках такого позволить себе нельзя).
Еще раз - если доходность 300% (как тут писалось), то достаточно собрать деньги с 30% будущих владельцев одного дома, что построить ЕЩЕ ДВА.
КАКАЯ же тут пирамида ?
Деньги с таким же успехом могли быть привлечены и из банков (тем более когда росла цена недвижимости). Но ведь дешевле перенести процентное бремя на покупателя (т.е. либо взять у него деньги и не выплачивать проценты просто, либо проценты будут выплачены тому же банку, но покупателем посредством механизма кредита).
И про "на что ему закупаться" я алгебраически не врубаюсь.... Если не хапать всё и сразу - то снижение цен на ресурсы даст застройщику только дополнительный доход. В какие дыры деньги сыплються..

[INFOLINE]

Сообщение от Auk

А как это строительство попало у нас под определение пирамиды ?

Примерно также, как и египетские

[Waldemar_V]

Несколько крупных застройщиков начали продажи квартир с хорошей скидкой -5000 руб./кв.м, единственное условие - 100% оплата.

Лед тронулся, господа присяжные заседатели!

По поводу истерии о курсе доллара, те кто сейчас нахапает его по 26, 28, 30 или 40 руб. в конце этого года толпой будут скидывать по 22-23 руб.

[INFOLINE]

Сообщение от Waldemar_V

Несколько крупных застройщиков начали продажи квартир с хорошей скидкой -5000 руб./кв.м, единственное условие - 100% оплата.

Лед тронулся, господа присяжные заседатели!

По поводу истерии о курсе доллара, те кто сейчас нахапает его по 26, 28, 30 или 40 руб. в конце этого года толпой будут скидывать по 22-23 руб.

Ну ни хрена себе!!! Точные данные? Плиз, названия застройщиков в студию. Надо убедится. Честно говоря, до меня эта информация еще не дошла.

Но честно говоря, если это так, то я наверное недооценил размах.
Если инфа Waldemar_V точная, то корректирую свои прогнозы - скорее всего, на этой неделе уже будет отскок в 10%. А вместо 30 думаю 50% не предел.
Хреново на самом деле. Это разрушит весь рынок до основания.
Честно говоря поздновато. Если бы раньше начали ...теперь ничего не сделаешь, все будет зависить от народа. Сейчас психологический фактор вступит в полную силу, он то рынок и потянет вниз, даже ниже чем нужно.

В качестве рекомендации, если кто хочет продать и деньги нужны, лучше скинуть сейчас на по цене ниже других на 5-10%, чтобы покупатель (с деньгами) переключился на вас. Остальным лучше заморозить этот вопрос на 1-2 года.
Хотя тут и без рекомендаций все понятно...

[D_Lina]

Сообщение от Waldemar_V

Несколько крупных застройщиков начали продажи квартир с хорошей скидкой -5000 руб./кв.м, единственное условие - 100% оплата.

Конкретно, какие застройщики?

[Archy]

Сообщение от INFOLINE

дай бог 1 к 6

в лучшем случае.....

[Archy]

Сообщение от Waldemar_V

100% оплата.

думается мне если 50% предложить - с радостью спихнут..........

[Auk]

Сообщение от Archy

в лучшем случае.....

ну, тогда они просто жлобы.

[valt1406]

Из-за кризиса банки начали повышать ставки по уже выданным ипотечным кредитам. Беспрецедентные меры к заемщикам применил екатеринбургский СКБ банк и готовит пермский Камабанк. Оба являются партнерами Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) в рамках нацпроекта "Доступное жилье". Заемщики поставлены в неприятные условия: в случае если они не согласятся на повышение ставок, банк вправе потребовать досрочного погашения кредита либо взыскать приобретенную в кредит недвижимость.

[Basis]

Про кредиты строителей, механизм примерно такой:
При постоянном росте цен выгоднее было строить на кредиты и продавать уже готовые квартиры, а может быть даже оставить себе несколько этажей квартир в сданных домах и под залог этих квартир взять кредит и строить дальше. Получается, что залоговые квартиры реализовать нельзя, а кредитные деньги уже все закончились и свободные квартиры никто не покупает. Где взять деньги, если кредиты больше не дают?
Если рассматривать чистое долевое строительство, то опять получается, что выгоднее продать не все сразу квартиры в долевку, а придержать 10-50% для последующей реализации в процессе строительства и после постройки. Так как цена будет естественно выше. И тут бах, никто эти квартиры не покупает, а строительство на 70-80% готово. Вроде уже почти готов дом, однако требуется достаточно крупная сумма для достройки. И при всеобщем недоверии никто не покупает квартиры и кредиты тоже никто не дает.
Весь вопрос в том, в каком объеме использовались эти схемы...

[vitus]

Сообщение от valt1406

в рамках нацпроекта "Доступное жилье".

Всегда считал всякого рода нерыночные механизмы финансирования разводом на деньги.

[Auk]

http://www.finmarket.ru/z/nws/hotnew...974178&nt=&p=1

Квадратный метр начал отступление

Стоимость жилья в столице впервые снизилась и в рублях, и в долларах. Коррекция цен становится все более очевидной, говорят аналитики, но на их радикальное снижение покупателям лучше не рассчитывать.
За минувшую неделю, по данным аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости" (IRN), долларовые цены на недвижимость в столице снизились на 0,3 проц. Средняя стоимость квадратного метра на 20 октября составила 6097 долл.: от 5733 долл. в панельной хрущевке до 6930 долл. в сталинке. В первую очередь коррекция затронула квартиры в старых панельных пятиэтажках, которые подешевели на полпроцента.
По расчетам Metrinfo.ru, на прошлой неделе московский метр потерял 0,2 проц. и стал стоить 159 680 руб. Таким образом, впервые за последние несколько недель вниз пошли не только долларовые, но и рублевые цены, хотя курс американской валюты оставался в это время относительно стабильным. Как отмечают аналитики IRN, это позволяет утверждать, что коррекция цен все же будет иметь место, хотя рынок недвижимости ввиду своей инертности реагирует на последние события в финансовой сфере и несколько запоздало.
.......
Вместе с тем столичные новостройки пока остаются в цене. За неделю с 13 по 19 октября, по данным "Агента 002", квадратный метр в эконом-классе подорожал на 1,4 проц. - до 4 115 долл. Объем предложения также вырос на 14,3 проц. Стоимость квартир бизнес-класса не изменилась, оставшись на уровне 6405 долл. за квадрат; предложение увеличилось на 6,7 проц. Метр элитного жилья подешевел на 1,8 проц. - до 16 650 долл., а квартир, выставленных на продажу, стало больше на 4,8 проц. На первичном рынке Подмосковья на прошедшей неделе зафиксировано снижение стоимости квадратного метра жилья на 1,8 проц. - до 3 035 долл. и рост предложения на 9,5 проц.
.......
Рост предложения на фоне падения спроса может привести к дальнейшему снижению цен на жилье, считают специалисты. Уже сейчас продавцы новостроек предлагают жилье в рассрочку, и в будущем различные акции могут вылиться в скидки покупателям. Генеральный директор аналитического консалтингового центра "Миэль" Владислав Луцков, в свою очередь, уверен, что в связи с нестабильной ситуацией на фондовых рынках, покупательская активность будет умеренной, и в ближайшее время следует ждать стабильных цен на жилье при стагнации спроса. Глава IRN Олег Репченко настаивает на коррекции на уровне 20-25 проц. к середине будущего года. Напомним, по прогнозам инвесткомпании "Тройка диалог", за год массовое жилье может подешеветь в среднем по России на 10-15 проц. Ставки по ипотечным кредитам с началом кризиса повысились в среднем до 15 проц. в долларах и 18 проц. в рублях, и мелкие девелоперы, чтобы повысить спрос, могут снизить цену на 20-30 проц. Что касается элитного и жилья бизнес-класса, то оно, по прогнозу, станет дешевле в среднем на 15-20 проц. по стране. Однако в центральной части страны падение будет заметно в меньшей степени, так как предложение жилья более ограниченно, а спрос стимулируют муниципальные органы, подчеркнули аналитики компании.
На прошлой неделе столичные власти уже пообещали, что ценам на московские квартиры кризис не грозит. Накануне стало известно, что правительство Москвы выкупит у Группы "ПИК" более чем на 1 млрд долл. квартиры в строящихся домах в районах Новокуркино, Левый берег (Химки), Красная горка (Люберцы), а также в Долгопрудном и Мытищах по цене 2,9-3,4 тыс. за метр. Еще 127 тыс. метров жилья столичные власти приобретают у корпорации "Главстрой". Общая сумма контрактов, по которым застройщик передаст Москве 10 домов в Подольске, составит 8,9 млрд руб. Всего в рамках поддержки девелоперов в условиях кризиса мэрия купила почти 500 тыс. метров жилья у пяти частных компаний, сообщили в комитете по конкурентной политике Москвы. Это поможет в сложной финансовой ситуации остаться застройщикам и девелоперам на плаву, но, уверены некоторые эксперты, предотвратит и откат цен, на который так рассчитывали покупатели.

[olaf77]

Сообщение от Auk

http://www.finmarket.ru/z/nws/hotnew...974178&nt=&p=1

Квадратный метр начал отступление

Стоимость жилья в столице впервые снизилась и в рублях, и в долларах. Накануне стало известно, что правительство Москвы выкупит у Группы "ПИК" более чем на 1 млрд долл. квартиры в строящихся домах в районах Новокуркино, Левый берег (Химки), Красная горка (Люберцы), а также в Долгопрудном и Мытищах по цене 2,9-3,4 тыс. за метр. .

Похоже это и есть РЕАЛЬНАЯ стоимость квадрата в Москве

[huliganov]

Сообщение от maxx80

Я ситуацией владею из первых рук, программы развития во многих сетях сворачиваются, некрупные сети уже продаже, ....

Это какие сети уже в продаже?
Про "МЕТРО" тоже слушок ходит...

[Breathe]

письмо Полонского

[Brother83]

Сообщение от Archy

ключевое слово - тогда, те деньги уже потрачены давно, кр линии урезаны, достраивать не на что, ипотеку людям не дают - новых поступлений к застройщику нет - выход - сброс "инвестиционных" квартир - демпинг

Не совсем логично. Если достраивать не на что, то не будет новых квартир, т.е. предложение на рынке резко уменьшится в новых домах, ну а цены должны пойти вверх уже готовых домах. Тогда люди пойдут бастовать. Правительству это не надо. Поэтому оно даст деньги застройщикам, чтобы они строили жилье. Откуда правительство возмет деньги? Напечатает... Сразу и много. http://www.utro.ru/mega/. Всегда во время кризисов сильно увеличивается инфляция!

Сообщение от sercam

Один момент не понимаю.
1. Застройщик взял деньги ещё "тогда" по большой цене с дольщиков...
2. Сейчас всё дешевеет как вы говорите, материалы строительные, в том числе...
Разве не выгоднее сейчас ему строить? Где застройщик теряет в бабле и почему не может строить дальше?

Обычно надежные застройщики не продают все квартиры на стадии котлавана, а только определенную часть, чтобы оставшиеся продавать по ценам "на момент стройки". Таким образом страхуются от резких скачков цен на стройматериалы. Существует определенный график, сколько квартир нужно продать в месяц. Так, по крайней мере, у Левобережника, Воронеж-Дома, Северной короны и КИТа(с китом не уверен).
По поводу цен на стройматериалы. Они снизились за счет большого импорта. Если доллар резко подскочит, то будет конец дешевому цементу и т.д....

[Brother83]

Сообщение от Waldemar_V

Несколько крупных застройщиков начали продажи квартир с хорошей скидкой -5000 руб./кв.м, единственное условие - 100% оплата.
Лед тронулся, господа присяжные заседатели!
По поводу истерии о курсе доллара, те кто сейчас нахапает его по 26, 28, 30 или 40 руб. в конце этого года толпой будут скидывать по 22-23 руб.

Думаю, что это утка. Либо прошу выложить застройщиков и их телефоны!
Пока на бирже доллар растет. Сегодня в 11 часов давали 26.94 рубля.

[Archy]

Сообщение от Brother83

предложение на рынке резко уменьшится в новых домах, ну а цены должны пойти вверх уже готовых домах.

с какого перепугу? если нет ипотеки (денег) вообще квартиры покупать

Сообщение от Brother83

Тогда люди пойдут бастовать

наши люди? бастовать? мож мы в разных странах живем....

[huliganov]

Сообщение от Breathe

письмо Полонского

Что это, блин ?

[vitus]

Сообщение от Breathe

письмо Полонского

Как говориться ржунемогу )))))))))))))))