ЖК "ВЕГА" - Талай

[TEVi]

Хотим купить квартиру во 2-м доме, в Эльтаро предложили следующий вариант: мы перечисляем сумму в сбере на их счет, они выдают нам свой вексель и предварительный договор на 4 месяца...
Может кто-то сталкивался или что-то слышал по этому поводу. Очень нуждаюсь в информации, подскажите пжл.

[Sverdloff]

TEVi, а почему 4 месяца? откуда такой срок?

[TEVi]

Обмолвились, что квартира находится в залоге у сбера. Я так понимаю, они строят только на кредитные средства, постоянно перекредитовываясь. Тесно дружат со сбером.
К июлю, видимо, планируют окончание строительства. Тогда и выведут из-под залога. Это уже на уровне моих предположений. Я здесь прочла, что квартиры в этом доме после нового года резко перестали продавать. Возможно, именно по этой причине.
Вообще информация выдается дозировано и минимальная. а пока - предварительный договор + вексель. При этом, в отделе продаж отвечают, что квартир в этом доме уже нет...
Мне интересно, может кто-то уже прошел через эту процедуру.

[АнжеLина]

TEVi, еще у жильцов есть свой ресурс http://vega.unoforum.ru/ насколько он жив, судите сами))

[Denis2008]

TEVi, хм... эта процедура нова у них.

[_SB_]

Слышала такую инфу, квартир много НО ИХ ПРИДЕРЖИВАЮТ. Мол строители Воронежа договорились пока не продавать квартиры, дабы создать искусственно ажиотаж и рост цен....

[mmkomarov]

Сообщение от _SB_

Мол строители Воронежа договорились пока не продавать квартиры, дабы создать искусственно ажиотаж и рост цен....

Вы к сожалению переоцениваете возможности строителей Воронежа. Слишком они замкнуты на себя, м возможности всерьез скооперироваться и о чем то договориться у них просто нет, и к сожалению не будет. Поэтому и не получается идея с созданием единого центра продаж новостроек (а она гуляет уже года три).
А придерживать квартиры - это надо иметь очень большой собственный или заемный рессурс. Это если и могут себе позволить, то лишь одна-две компании в городе.

[TEVi]

Про схему, которую нам предложили:
Продажа квартир в новостройках на этапах строительства в настоящее время все больше идет по пути так называемых схем: -предварительного договора купли продажи или -продажи недвижимости под вексель (вексельная схема). По указанным схемам работает уже более четверти всех инвестиционных компаний Москвы и ближайшего Подмосковья. Указанные схемы - наиболее распространенные "серые" схем продажи недвижимости, они являются своеобразной рулеткой для покупателей жилья (нежилого фонда) в новостройках.

Предварительный договор купли продажи квартиры
Наиболее популярен у застройщиков сейчас предварительный договор купли-продажи квартиры в новостройке. Фактически он представляет собой обещание, что фирма, построив дом и оформив на себя в собственность квартиры, заключит с покупателем основной договор: купли-продажи готового жилья. Отдавая деньги при заключении такого договора, вы не вкладываете их в будущую квартиру, потому что соглашения о ее покупке еще нет. Есть лишь обещание оформить куплю-продажу в будущем.

Если впоследствии застройщик откажется передавать вам новостройку или просто не сможет вам ее передать при определенных сложностях в строительстве или оформлении документов, то в лучшем случае путем долгих судебных тяжб вы сможете добиться возврата вложенных денег. Разумеется, они значительно обесценятся с учетом инфляции. Фактически по предварительному договору вы приобретаете квартиру для застройщика.

Ведь, построив дом на ваши средства, фирма сначала зарегистрирует жилье на себя, чтобы затем продать вам. С юридической точки зрения такая сделка является притворной, а потому ничтожной. Так что настаивать в суде на предоставлении построенного жилья вы опять же не сможете. Кроме того, если застройщик вдруг решит продать обещанную вам квартиру, т. е. заключит с другим лицом «обычный» договор купли-продажи, то именно этот покупатель будет считаться добросовестным приобретателем жилья.

Соответственно и тут вы лишаетесь возможности требовать передачи квартиры. Предварительный договор купли-продажи недвижимости в отличие от «обычного», основного, не подлежит государственной регистрации в Главном управлении Федеральной регистрационной службы по субъекту федерации. Так что если застройщик не добросовестный, он может запросто заключить еще пару-тройку договоров на одну и ту же квартиру - проконтролировать это вам будет не под силу. Фирма не несет никаких обязательств по своевременной сдаче дома в эксплуатацию!

Ведь с вами оговаривается срок заключения договора купли-продажи готовой квартиры, а уж когда она появится - бог весть. Предварительный договор в принципе не может предусматривать срока создания объекта для основного договора, т. е. новостройки для продажи. Соответственно фирма может строить дом, пока рак на горе не свистнет, но никаких неустоек выплачивать вам не обязана.


Вексельная схема
Самой распространенной схемой после заключения предварительного договора купли продажи на объект недвижимости является вексельная схема, когда вместо договора клиент покупает у строительной компании вексель на определенную сумму, чтобы впоследствии обменять эту ценную бумагу на квартиру в новом доме. "При использовании вексельной схемы с покупателем обычно заключаются два договора.

Предварительный, в котором указываются условия получения квартиры, ее технические характеристики, цена, предполагаемая дата заключения основного договора, а также договор купли-продажи векселя". Если у застройщика возникнут проблемы, то покупатель рискует не получить квартиру в собственность по цене, установленной при приобретении векселя. С юридической точки зрения соинвестор может требовать от компании, выпустившей ценную бумагу, только вложенные средства, но не квартиру. При этом все так называемые альтернативные договоры (предварительной продажи , продажи векселя) являются недействительными, если разрешение на строительство объекта получено компанией после 1 апреля 2005 года, т.е. после вступления в силу 214-ФЗ. Данный закон установил единственную допустимую форму договора об участии в строительстве многоквартирного дома.

Рискованность указанных выше схем заключается в их ничтожности: граждане не получат прав на квартиру, и в критической ситуации могут не вернуть уплаченные денежные средства.

Риски.
По Гражданскому кодексу вексель - это «ничем не обусловленное обязательство». Так что нет никаких гарантий, что застройщик в будущем вместо квартиры не решит вернуть вам те же деньги. Разумеется, обесцененные инфляцией. Кстати, не исключено, что к моменту погашения векселя, то есть когда у вас появится право требовать назад «должок», фирма-векселедатель вообще исчезнет... Основной договор застройщики не заключают в срок связи с тем, что не могут оформить на себя право собственности на уже созданный объект недвижимости либо объект еще не создан и нет акта приема дома в эксплуатацию и не подписаны акты приема-передачи квартир и не жилых помещений. Юридическая сложность в квалификации неблагоприятных последствий предварительного договора состоит в том, что предварительный договор, в данном случае, по-существу, является ничтожной (притворной) сделкой. Последствиями для дольщиков - физических (юридических) лиц могут быть возврат ранее полученных застройщиком денежных средств по ничтожной сделке при обращении в суд. Либо вы можете подписать дополнительное соглашение с застройщиком об изменении сроков заключения основного договора. Таким образом, если договор инвестирования, долевого участия в строительстве и т.п. договор, который по сложившейся судебной практике подпадает под регулирование законодательства о защите прав потребителей, гарантирует интересы дольщика путем наложения в качестве штрафных санкций на Застройщика неустойки и/или возмещения убытков, то при заключении предварительного договора купли продажи квартиры или векселя - перечисленных гарантий дольщик будет лишен. В настоящее время ряд дольщиков испытывают трудности с регистрацией договоров. Дело в том, что соответствующие органы просто не знают, как надо регистрировать подобные договоры. Стоит обратить внимание еще на одну негативную особенность, а именно. Если при возникшей сложности с оформлением документов на объект при окончании его строительства дольщик имеет возможность обратиться в суд и признать за собой право собственности в судебном порядке, то при вексельной схеме или схеме предварительного договора купли продажи, такой возможности у дольщика не будет. При определенной несогласованной работе Застройщика с местным Правительством, или возникновении любых других негативных нюансов дольщики рискуют фактически пользуясь приобретенным имуществом десятилетиями юридически не иметь на него оформленных документов. А указанные проблемы встречаются очень часто.

Немного про вексель.
Классификация векселей Векселя бывают простые и переводные. Простой вексель иногда также называют соло-вексель, а переводной - тратта. При работе с переводным векселем векселедатель и плательщик - разные лица. То есть векселедатель не платит по векселю сам, а предлагает это сделать кому-то другому. В простом векселе векселедатель и плательщик - одно лицо. Поэтому переводной вексель содержит предложение уплатить, а простой вексель - обещание перечислить деньги.При этом передавать по индоссаменту простой вексель можно точно так же, как переводной.

Какой именно вексель нам предлагал купить Талай - не уточнили.

Рискнуть и съиграть в подобную рулетку мы не стали...

[mmkomarov]

TEVi, Вы очень грамотно и точно описали все возможные схемы м варианты, причем грамотно настолько, что возникает ощущение, что вы выполняли задание редакции какого-то журнала. Впрочем, это Ваше право, в любом случае спасибо за хорошие советы.
Лишь несколько коментариев.

Сообщение от TEVi

Предварительный договор купли продажи квартиры

Предлагаемый Вам сейчас договор в отношении части квартир Веги - 2 и Веги - 3 - не является таковым. Это предварительный договор ДДУ, в котором с Вами обязуются заключить именно ДДУ, который в достаточно короткое время оформляется на всех дольщиков Веги. Сама необходимость такого договора для нас вынужденная, в связи с тем, что требуется вывод квартиры из залога Сбера, и на это требуется время. Кстати, предварительный договор практикуется и собственно Сбербанком, при рассмотрении ипотеки. В договоре проставлены довольно четкие сроки оформления ДДУ, поэтому про рака - это не сюда. Максимальный риск - это заморозка денег на два-три месяца.

Сообщение от TEVi

Кстати, не исключено, что к моменту погашения векселя, то есть когда у вас появится право требовать назад «должок», фирма-векселедатель вообще исчезнет..

Ага, вместе с Армадой Ареной и Сбербанком. Это Ваше предупреждение актуально, в случае если вексель эмитируется фирмой "ромашка" имеющей к застройщику очень опосредованное отношение. И кстати, не менее распространенная ситуация - проект начинается крупной финансовой группой, всем известной и имеющей большие активы. НО! Застройщиком представляется компания "Лютик", свежесозданная, с уставником в 10 тыр, и нулевыми активами. И именно с ней Вы заключаете ДДУ. И Именно этот Лютик, а отнюдь не владелец заводов-газет -пароходов, громкое имя которого указанно в рекламах (правда обычно под некоей рубрикой "группа компаний...", "холдинг...") несет перед Вами ответственность. Ага. И какую? Боюсь, что в этой ситуации ДДУ Вас защитит лишь от двойных продаж. И не более. И в лучшем случае Вы будете зарегестрированным "обманутым дольщиком".

Сообщение от TEVi

то при заключении предварительного договора купли продажи квартиры или векселя - перечисленных гарантий дольщик будет лишен. В настоящее время ряд дольщиков испытывают трудности с регистрацией договоров.

Это тоже не совсем верно. В настоящее время, и, по крайней мере в московском регионе, в массовом порядке суд приравнивает предварительные договора (с векселем и без) к договорам ДДУ, со всеми вытекающими.
Теперь на фига собственно все эти "схемы" нужны?
В первую очередь из-за того, что в случае покупки квартиры из метров в залоге у Банка, и/или когда квартира покупается с использованием ипотеки, между подписанием договора о каких-либо намерениях со стороны покупателя и собственно платежом (только после регистрации ДДУ) проходит от двух до четырех месяцев. Все это время НЕ ОПЛАЧЕННАЯ квартира по сути обременена правами потенциального дольщика. застройщик обязан кроме всего прочего погасить залог по ней перед Банком, а это не малая толика ее цены. Я уже не говорю, что мы рассматриваем исключительно порядочного дольщика. А еще есть вариант, что застройщик не может ничего сделать с дольщиком-не плательщиком по ДДУ в течение 60 дней с момента регистрации данного ДДУ. Т.е. в определенной ситуации, человек может бесплатно обременять своими правами квартиру в течение 5 - 6 месяцев.... За это время, с учетом наших темпов строительства, и ситуации на рынке, ее цена вырастает процентов на 40%.
Кстати, просто в плане любопытства, а какой вариант вместо Веги предпочли Вы?

[Denis2008]

TEVi, они конечно жадные люди, но кидать не будут.

[KaTara]

mmkomarov
Разрешите Вас немного поспрашивать. На данный момент я пока не покупаю квартиру, но рассматриваю возможные варианты. Так как имею положительный опыт покупок строящегося жилья именно через ДДУ (но не в Воронеже), не очень понимаю Ваши схемы. И прошу пояснить.

Сообщение от mmkomarov

предварительный договор ДДУ, в котором с Вами обязуются заключить именно ДДУ, который в достаточно короткое время оформляется на всех дольщиков Веги. Сама необходимость такого договора для нас вынужденная, в связи с тем, что требуется вывод квартиры из залога Сбера, и на это требуется время. (...) Максимальный риск - это заморозка денег на два-три месяца. (...) между подписанием договора о каких-либо намерениях со стороны покупателя и собственно платежом (только после регистрации ДДУ) проходит от двух до четырех месяцев. Все это время НЕ ОПЛАЧЕННАЯ квартира по сути обременена правами потенциального дольщика. застройщик обязан кроме всего прочего погасить залог по ней перед Банком, а это не малая толика ее цены.

То есть, ваши квартиры в залоге банка, но я их оплачиваю ещё до вывода их из залога? И вы продаёте имущество, которое вам не принадлежит? Либо оплата происходит после подписания ДДУ? Это мне не очень понятно из вышеприведённой цитаты. Говорю о покупке без привлечения заёмных средств, ипотек, сертификатов и пр.
Чьи деньги замораживаются на 2-3 месяца, где они замораживаются? Это какая-то банковская ячейка, специальный вклад?

[TEVi]

Прошу прощенья, что не поставила кавычки. Имелось в виду, что вот что прочла в инете про схему, которую предложили нам. Конечно, это писали наверняка грамотный юрист. Если б я знала об этом изначально, то и не обращалась бы к вам с просьбой поделиться, если кто-то что-то знает

[TEVi]

Сообщение от KaTara

mmkomarov


То есть, ваши квартиры в залоге банка, но я их оплачиваю ещё до вывода их из залога? И вы продаёте имущество, которое вам не принадлежит? Либо оплата происходит после подписания ДДУ?

Квартира в залоге, оплата сразу 100%, на руки бы нам выдали предварительный договор и вексель (хотя при заключении предварительного договора можно ограничится и задатком). ДДУ - через 4 месяца.
Если попытаться абстрактно, не привязываясь к конкретной фирме, представить ситуацию: через 4 месяца денег у фирмы нет, кредит банку не гасится, квартира из залога не выводится, заключать ДДУ не на что, вексель у фирмы обналичить нечем...и ты кредитор 3-й очереди в большом списке.
А может быть и иначе, все нормально, и становишься новоселом.
Вот поэтому я и сочла наиболее точным название всего этого - "Рулетка"

[KaTara]

Сообщение от TEVi

Квартира в залоге, оплата сразу 100%, на руки бы нам выдали предварительный договор и вексель (хотя при заключении предварительного договора можно ограничится и задатком). ДДУ - через 4 месяца

Договор трёхсторонний? Банк даёт гарантию, что эта квартира у него в залоге и он её выведет из залога по этому договору? Или это договор о продаже квартиры, принадлежащей банку, к которому этот банк отношения не имеет?
Прописаны ли какие-то гарантии о сроках заключения основного договора?
Или это чистое кредитование строительной фирмы посредством выдачи векселя?
И последнее: это традиционная схема Эльтаро по всем объектам долевого строительства?

[_SB_]

mmkomarov, наступила весна!!!!! Когда первую очередь будете сдавать=вводить? Хотим зеленку! Обозначьте реальные планы, плиз. Уж не 31 мая, надеюсь

[_SB_]

Патрикса, Приветик! и "розовенка" подойдет лиж бы начать ремонт по быстрее

[Denis2008]

Чет темка заглохла, видимо все хорошо!Кто был на стройке какие дела там, что со вторым домом отделку делают или нет?

[efremchik80]

Видимо те кто активно участвовал были с первой очереди. Ну а так как они уже вселились, зачем им сюда заходить. Было бы не плохо увидеть новые фото 2 очереди

[Norvegija28]

Вторая очередь врятли как то изменилась, с момента монтажа окон, сейчас фото 3 очереди выкладывается на сайте Эльтаро раз в неделю-полторы. По второй очереди хорошо бы узнать, подлючили ли дом к водоснабжению и канализиции, готовы ли подъезды. Недавно проезжал мимо, кран между ДСКшкой и домом был на месте.

[СФИНКС]

Сообщение от Denis2008

Чет темка заглохла, видимо все хорошо!

Видимо да

[_SB_]

А что писать-ну стоит первая очередь, но войти же нельзя! Остается с нетерпением ждать ПРАВО НА СОБСТВЕННОСТЬ.... И делать ремонт, а может и не делать - это как пойдет в семье.....

[mmkomarov]

Сообщение от _SB_

А что писать-ну стоит первая очередь, но войти же нельзя!

Как это нельзя войти в ПЕРВУЮ очередь?! Там уже процентов семьдесят ключи получили

[Denis2008]

Сообщение от Патрикса

_SB_, рассматриваете вариант проживания без ремонта?

Палатки и спальные мешки еще никто не отменял

[Denis2008]

Патрикса, а что уютненько, уличный стиль

[efremchik80]

Сообщение от mmkomarov

Как это нельзя войти в ПЕРВУЮ очередь?!

Мы про вторую очередь беседуем.

[Irishka21]

Мне думается про 3-ю пора проговорить, где вы люди?
В целом всё хорошо, уже редко заходящая Патрикса, но всё же , кто Вы , соседи???

[_SB_]

Как это нельзя войти в ПЕРВУЮ очередь?! Там уже процентов семьдесят ключи получили. Mmkomarov, давайте по существу - когда первую очередь сдавать будете??????????????

[mmkomarov]

Сообщение от _SB_

давайте по существу - когда первую очередь сдавать будете?????????????

Да вот сейчас и будем!!!!!!!!!!!!!!!! Благоустройство сделаем и будем сдавать.

[V_L_S]

Сообщение от mmkomarov

Да вот сейчас и будем!!!!!!!!!!!!!!!! Благоустройство сделаем и будем сдавать.

Поконкретнее можно? Месяц назовите..

[mmkomarov]

Сообщение от V_L_S

Месяц назовите..

Постараюсь назвать в самое ближайшее время. И правда, мы даже по самым ранним срокам имеем еще месмяцев шесть. А сдадим все равно раньше.