Консультация по оформлению недвижимости и сделок с ней. Проблемы декларирования.

[Екатеринка]

м.Брошкина, Для регистрации по месту жительства необходимо подать документы, подтверждающие право на жилое помещение.
В соответствии со ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации. Поэтому зарегистрироваться в новом доме можно только после получения свидетельства о праве собственности. И разделу данный дом не будет подлежать, пока не будет получено Свидетельство о регистрации права собственности.

[Iio]

Здравствуйте, подскажите пожалуйста, какие документы необходимы для получения свидетельства о праве собственности на квартиру в новостройке.

[Эксперт2]

Iio, кадастровый паспорт, договор долевого участия, акт приема-передачи, паспорт.

[DonRumata]

Подскажите пожалуйста, если человек ,совершеннолетний, воспользовался правом на приватизацию, а за тем через суд расприватизировал. Теряет ли он возможнось повторной приватизации? Спасибо.

[jon_d]

Понравилась фраза

Сообщение от DonRumata

...а за тем через суд расприватизировал. ...

Если договор приватизации был принят недействительным - тогда право на приватизацию остается. Если именно это понималось под такой крутой фразой.

[Блондинка Кэт]

Подскажите пожалуйста. Я с дочкой прописана у своей бабушки. Зеленка оформлена на нее. Можно ли в случае ее смерти продавать квартиру если там прописан несовершеннолетний ребенок?

[termez]

доброго вам здоровья! Помогите нам с решением следующего вопроса! По жилищному сертификату на нашу семью положено 54кв.м полезной жилой площади, мы нашли дом 52 кв.м Можем ли мы приобрести этот дом? И еще вопрос! Как скоро банк обналичивает покупку дома? Какие ожидают налоги ?

[Земляничка]

Добрый вечер! Помогите разобраться с документами
Ситуация следующая: в начале 90-х годов был получен участок в садоводческом товариществе, на котором вскоре был построен кирпичный дом и возведено несколько хозяйственных построек (сарай, туалет). В 1998 году был приватизирован данный участок и дом, о чем имеются следующие документы: свидетельство на право собственности на землю, план земельного участка находящегося в собственности, карточка учета строений и сооружений, расположенных на участке. Нужно ли для продажи данного участка и дома оформлять еще какие-либо документы, например «зеленку», и если да, то с чего необходимо начать?

[hagal68]

Блондинка Кэт, Все будет зависеть от того, кто будет наследником по закону или завещанию.

[Витя]

Хочу прикупить участок в садовом товариществе. Подходящий по месту, расположению и вообще по всему, нашелся только один. Заброшенный, без строений, продавец соглашается только по гендоверенности. Потом в собственность оформлять самим. Зеленка продавцом не оформлялась, документы начала 90-х годов.

На плане садового товарищества участок существует, про задолженность по взносам с продавцом и председателем вопрос решили. Соседи претензий к границам не имеют.

Вопросы:

Что должно быть указано в ген. доверенности?

Если доверенность на меня, могу ли я потом оформить участок в собственность на себя или жену?

Какие положения должны быть в договоре, чтобы подстраховаться от возможных рисков обременения, претензий третьих лиц и т.п. Нужно ли в этом случае нотариально заверенное согласие супруги продавца на отчуждение имущества?

Какой сейчас действует порядок оформления в собственность: землемеры, кадастр… последовательность действий.

Спасибо.

[hagal68]

Витя, А какой договор Вы будете подписывать с продавцом, если земля у него не в собственности? Вам надежнее составить предварительный договор, оформить право собственности на нынешнего владельца, а уж потом совершать сделку. Там могут всплыть обременения, претензии жены собственника или иных лиц. Хуже будет, когда все оформите в предложенном "упрощенном порядке", а потом сделку признают недействительной.

[Витя]

hagal68, Собственно, я и хочу подстраховаться от всего этого. Предварительный договор, что должен включать в себя?

Тут еще момент, за время оформления, а это как я понимаю несколько месяцев, участок может просто «уйти». Например, сильно вырастит цена, кто-нибудь больше предложит, наконец, продавец передумает.

[hagal68]

Предварительный договор купли-продажи земельного участка, где обговариваете окончательную цену, срок заключения основного договора, Ваши услуги по оформлению в собственность, отсутствие претензий со стороны третьих лиц. Если у продавца есть жена - договор можно сделать трехсторонним, это Вас в случае чего обезопасит от претензий с ее стороны. Этот договор в какой-то мере дает гарантию заключения основного договора в будущем.

[Витя]

hagal68, Спасибо огромное, буду думать!

Зы: А по остальным вопросам инфа есть ???

Какой сейчас действует порядок оформления в собственность: землемеры, кадастр… последовательность действий.

[Витя]

Нашел на другом форуме пример предварительного договора по такому же случаю. Внешне понравился. В качестве шаблона такой текст подойдет, или нужно еще какие-нибудь моменты включить/убавить?

ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЙ ДОГОВОР
КУПЛИ-ПРОДАЖИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

г. Москва 26 июня 2008 г.

Гражданин Российской Федерации ______, 19 ______ года рождения, уроженец г. Конаково Калиниской области, зарегистрированный по адресу: г. Москва, ул. , паспорт, именуемый в дальнейшем «Продавец», с одной стороны,
и гражданин Российской Федерации _________, ______ года рождения, уроженец г. Москвы, зарегистрированный по адресу: г. Москва, ________ (паспорт выдан ________), именуемый в дальнейшем «Покупатель», с другой стороны, именуемые в дальнейшем «Стороны», заключили настоящий предварительный договор (далее - «Договор») о нижеследующем:

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. Продавец обязуется надлежащим образом передать Покупателю в собственность (продать), а Покупатель оплатить и надлежащим образом принять (купить) у Продавца земельный участок площадью ___ (_______) квадратных метров для ведения личного подсобного хозяйства и возведения жилого дома, расположенный по адресу: _________ (далее - «Земельный участок»), принадлежащий Продавцу на праве собственности.
1.2. В целях выполнения обязательств, предусмотренных п. 1.1. Договора Стороны обязуются заключить в будущем договор купли-продажи Земельного участка (далее - «Основной договор»), основные условия которого Стороны определяют в настоящем Договоре.
1.3. Стороны обязуются заключить Основной договор после государственной регистрации уполномоченным органом права собственности на Земельный участок на имя Продавца, но не позднее 26 июня 2009 г.

2. ЦЕНА ДОГОВОРА

2.1. Цена Земельного участка согласована и определена Сторонами и составляет _____ (________) рублей.
2.2. Цена Земельного участка не может быть изменена Продавцом ни при каких условиях.
2.3. В момент подписания Договора Покупатель выплатил Продавцу деньги в сумме ________ (_______) рублей в качестве задатка, о чём Продавцом составлена и передана Покупателю соответствующая расписка, выполненная рукописным способом.
2.4. Указанная в п. 2.3. Договора сумма зачитывается Сторонами при расчётах по основному договору.

3. ПОРЯДОК ПЕРЕДАЧИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

3.1. Передача Земельного участка Продавцом и принятие его Покупателем осуществляется при подписании Сторонами Основного договора по подписываемому Сторонами передаточному акту.
3.2. Продавец считается выполнившим свои обязательства по передаче Земельного участка в собственность Покупателя после фактической передачи Земельного участка во владение Покупателя и государственной регистрации Основного договора и перехода права собственности на Земельный участок на имя Покупателя.

4. ОБРЕМЕНЕНИЯ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

4.1. Продавец гарантирует, что Земельный участок какими-либо имущественными правами и претензиями третьих лиц не обременён.
4.2. Продавец гарантирует, что какие-либо ограничения в пользовании Земельным участком отсутствуют.
4.3. Ответственность и права Сторон, не предусмотренные в настоящем Договоре, определяются в соответствии законодательством Российской Федерации.

5. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

5.1. В случае невыполнения или ненадлежащего выполнения одной из сторон обязательств по Договору, виновная сторона с учётом суммы задатка возмещает другой стороне убытки, причинённые невыполнением или ненадлежащим выполнением обязательств в соответствии с действующим законодательством.
5.2. В случае если в будущем Продавец будет уклоняться от заключения основного договора купли-продажи земельного участка, то в соответствии с п. 4 ст. 445 Гражданского кодекса РФ Покупатель вправе обязать Продавца заключить основной договор купли-продажи земельного участка путём обращения в судебные органы.

6. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

6.1. Настоящий Договор вступает в силу с момента его подписания Сторонами.
6.2. Содержание ст. 167, 209, 218, 223, 380, 381, 429 и п. 4 ст. 445 Гражданского кодекса РФ Сторонам известны и понятны.
6.3. Все споры между Сторонами решаются в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.
6.4. Настоящий Договор составлен в двух экземплярах, один из которых хранится у Покупателя, один – у Продавца.

ПОДПИСИ СТОРОН:

[hagal68]

Витя, Подойдет.

[Recluse]

Приветствую, искал, искал в нете и вернулся на БВФ, забавно . Если не сложно разъясните, в чём отличия между техническим и кадастровым планом на дом?
P. S. Вопрос родился из размышлений получать или нет «зелёнку», дом приобретён в 1994г., планов по продаже пока нет .

[real2010]

termez,

Сообщение от termez

Помогите нам с решением следующего вопроса! По жилищному сертификату на нашу семью положено 54кв.м полезной жилой площади, мы нашли дом 52 кв.м Можем ли мы приобрести этот дом? И еще вопрос! Как скоро банк обналичивает покупку дома? Какие ожидают налоги ?

Надо уточнить какой именно это сертификат. Если тот, который дают военнослужащим, то в таком случае никто не будет контролировать площадь приобретаемого жилья, имеет значение только стоимость: 54 метра - это площадь из расчета стоимости которой выделяют денежные средства.
По времени: после подписания договора купли-продажи дома и подачи документов в ГУЮ через 5 дней получаете зеленку (так как если оплата после подписания и передачи имущества, то по общему правилу в силу закона возникает и регистрируется ипотека, т.е. залог и соответственно у Вас будет сокращенный срок регистрации сделки) Затем зеленку на Ваше имя отдаете в банк и в течение десяти дней цена договора перечисляется на счет продавца, затем вместе с продавцом идете в Росреестр (т.е. ГУЮ) и подаете заявления на снятие обременения в виде залога, при этом надо будет приложить в качестве подтверждения расчета копию сберкнижки продавца или выписку по счету. Теперь уже через месяц получаете повторное свидетельство без обременения.
А что касается налогов, то Вас как покупателя они не касаются, а если у продавца дом в собственности более трех лет, то и его тоже. Если меньше трех лет, то есть варианты: или налог 13% будет уплачиваться с суммы превышающей 1 млн руб., или с разницы между ценой Вашего договора и расходами продавца на постройку-покупку этого дома ранее. Но тут в каждом случае есть свои особенности.

[real2010]

Земляничка,

Сообщение от Земляничка

Нужно ли для продажи данного участка и дома оформлять еще какие-либо документы, например «зеленку», и если да, то с чего необходимо начать?

Да, для продажи Вам придется зарегистрировать право собственности на дом и ЗУ. Вы можете это сделать в упрощенном порядке. На ЗУ необходимо получить кадастровый паспорт, можно без межевания. На дом - перед подачей документов на госрегистрацию необходимо заполнить специальный бланк декларации, который можно взять в ГУЮ в окне консультаций. Далее все эти доки, плюс имеющееся у Вас свидетельство 1998 года на землю и квитанции об оплате госпошлины (возьмете также в окне консультаций) сдаете в ГУЮ в окна 13-20 и получаете затем свидетельства о госрегистрации права собственности на дом и ЗУ.

[real2010]

Recluse,

Сообщение от Recluse

Если не сложно разъясните, в чём отличия между техническим и кадастровым планом на дом?
P. S. Вопрос родился из размышлений получать или нет «зелёнку», дом приобретён в 1994г., планов по продаже пока нет .

Техпаспорт -это более детальный документ по сравнению с кадастровым, с подробным описанием тех. характеристик, поэтажным планом и экспликацией, т.е. указанием площадей всех помещений дома. Для продажи Вам необходимо будет делать кадастровый паспорт.

[Эксперт2]

Сообщение от hagal68

Витя, Подойдет.

Не . не пойдет. В договоре не указан кадастровый номер участка (а он обязателен), не указан документ. подтверждающий право собственности продавца. Да и вообще, сыроват договорчик.

[Recluse]

real2010
Спасибо, будем считать, разобрались, хотя смысл при наличии технического плана вводить понятие кадастрового от меня ускользает. А необходимость получения «зелёнки», если на перспективу?

[Витя]

Сообщение от Эксперт2

Не . не пойдет. В договоре не указан кадастровый номер участка (а он обязателен), не указан документ. подтверждающий право собственности продавца. Да и вообще, сыроват договорчик.

В том то и дело, что кадастрового номера и "зеленки" пока нет. Есть только доки начала 90-х годов и садового товарищества. Сначала всё получим на продавца по доверенности, потом и нормальный договор будем делать.

[real2010]

Сообщение от Recluse

Спасибо, будем считать, разобрались, хотя смысл при наличии технического плана вводить понятие кадастрового от меня ускользает.

Recluse, Просто сейчас постепенно вводится единая система кадастрового учета всех объектов недвижимости, а не только ЗУ. И документом, содержащим описание объекта недвижимости является кадастровый паспорт - и на ЗУ, и на дом, и на квартиру...

Сообщение от Recluse

А необходимость получения «зелёнки», если на перспективу?

Тема обсуждалась несколько веток назад, называется "Нужна ли зеленка, если квартира приватизирована в 1996 г.", там ответы и советы.
Ну и на всякий случай посмотрите на договор 1994 г. - есть ли там отметка БТИ (она должна быть до февраля 1998 г.) о постановке на учет.

[real2010]

Витя,

Сообщение от Витя

Какой сейчас действует порядок оформления в собственность: землемеры, кадастр… последовательность действий.

С учетом необходимости ускорить процесс не надо делать лишних телодвижений. Если у вас стандартный садавый участок, оформляйте его в упрощенном порядке: получаете в кадастровой палате кадастровый паспорт без межевания (лист В1) и вместе с доками 1990 года (хотя надо уточнить, что именно там есть) сдаете на госрегистрацию и получаете через 1 месяц зеленку. Всё. Теперь можно основную сделку заключать.
В идеале конечно предварительный договор без передачи денег заключать, но продавец вряд ли согласится.

[maximpn]

Сообщение от Recluse

real2010
Спасибо, будем считать, разобрались, хотя смысл при наличии технического плана вводить понятие кадастрового от меня ускользает

Re: Технический паспорт здания - это план здания. Кадастровый план - это план земельного участка. Кадастровый паспорт - это систематизированный план здания на расположенном земельном участке.

...А необходимость получения «зелёнки», если на перспективу?

Re: Зеленка является единственным доказательством права собственности на недвижимое имущество. В перспективе без зеленки невозможно продать недвижимость.

[Эксперт2]

Сообщение от maximpn

Re:



Re: Зеленка является единственным доказательством права собственности на недвижимое имущество. В перспективе без зеленки невозможно продать недвижимость.

Ух ты. А как же права , возникшие до 1998 года?

[tln]

maximpn, Вы людей-то не запутывайте. И про паспорта, и про зеленку. По пунктам:

Сообщение от maximpn

Re: Технический паспорт здания - это план здания. Кадастровый план - это план земельного участка. Кадастровый паспорт - это систематизированный план здания на расположенном земельном участке.

Технический паспорт - это не план здания, а документ, включающий в себя технические описание объекта (всех его частей, если речь идет о домовладении), ситуационный (для строений и сооружений) и поэтажный план, сведения о площадях и объемах литер, экспликацию с площадями помещений, расчет стоимостей на момент выдачи, и даже сведения о собственниках.
А кадастровый паспорт может быть не только для здания, но и для помещения, например, квартиры; и ни о каком расположении на земельном участке в нем речи не будет, только о положении на этаже здания.
real2010 уже об этом писал:

Сообщение от real2010

Для продажи Вам необходимо будет делать кадастровый паспорт.

Насчет зеленки...

Сообщение от maximpn

Re: Зеленка является единственным доказательством права собственности на недвижимое имущество. В перспективе без зеленки невозможно продать недвижимость.

maximpn, Вы дату договора видели? 94 год! О какой обязательной зеленке Вы говорите? До 1 февраля 98 года право собственности возникало без госрегистрации и в дальнейшем обязательной госрегистрации не подлежит. Хотите - оформляйте ее "для себя", хотите - нет.
Recluse, если никакие изменения типа перепланировки или реконструкции не проводились, то о "зеленке" "на перспективу" можно не задумываться, при регистрации сделки в органах госрегистрации свидетельство будет получать уже новый собственник, Вам достаточно будет имеющегося правоустанавливающего документа 94 года, поставленного на учет в БТИ (если отметки нет - зайдите в БТИ, поставьте ).
Процитирую мнение уважаемого rss из соседней темы:

Сообщение от rss

Продавая квартиру в наше время нецелесообразно сужать круг возможных покупателей до немногочисленной, что уж греха таить, категории грамотных покупателей, тем более, что получить "зеленку" требует месяц времени и 1000 руб. госпошлины.

Но, ИМХО, получение зеленки "на всякий случай" актуально только в случае, если речь идет о продаже или прочих "денежных" сделках. А для дарения, наследования - не стОит заморачиваться.

А вот если фактическое состояние поменялось в результате перепланировки или реконструкции, то лучше все-таки оформить свидетельство на изменившиеся площади во избежание проблем при оформлении сделки в дальнейшем. Хотя тоже не обязательно.

[tln]

Сообщение от Recluse

смысл при наличии технического плана вводить понятие кадастрового от меня ускользает

Для собственников, ИМХО, действительно смысла маловато, особенно учитывая малоинформативность кадастрового паспорта. Но в стране вводится кадастровый учет недвижимости, и вообще много организационных изменений происходит в этой сфере, так что теперь так.

[maximpn]

Сообщение от Эксперт2

Ух ты. А как же права , возникшие до 1998 года?

Когда вы подадите на регистрацию сделки в купе с документами до 1998 года, существует риск отказа в правах до 98 года.

Потом 1998 года эти права легко оспариваются, а сделки несмотря на 10 летний срок исковой давности, не очень трудно признаются недействительными нередко по формальным (подпись не та, сделанная за руководителя в отпуске без приказа, печать другая) основаниям. Да ещё многое другое, неприятное. Поэтому все же права до 98 года целесообразно регистрировать.

...

21 июля 1997 года N 122-ФЗ

------------------------------------------------------------------

РОССИЙСКАЯ ФЕДЕРАЦИЯ

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН

О ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ
НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО И СДЕЛОК С НИМ

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке....