Берем кредит и покупаем квартиру - 2

[lion 72]

Уважаемый mmkomarov ! Возвращаясь к теме" ....покупаем квартиру" не могли бы вы уточнить обстановку с 3-ей очередью на Челюскинцев 101,начало продаж,ориентировочные цены?!

[Drimson]

Сообщение от mmkomarov

Эх.. обидно. Вроде умный человек а скатываетесь до детского:

Я бы на вашем месте давно прекратил с ним беседу , не оправдывался и не скатывался до уровня детского сада.
Видно, же , что человек из разряда"Сам такой, сам дурак", аргументы и ответы крайне скудные и однообразные.

[Витя]

И подзаглохла тема...

Для любителей графиков 2 таблички: Международные резервы Российской Федерации 2008 и 2011

Вопрос: то, что всё прогрессивное человечество ждало с 2009 года началось?

[Basta]

Сообщение от Витя

Вопрос: то, что всё прогрессивное человечество ждало с 2009 года началось?

И чего же оно ждало?

[Витя]

Basta, ну, типа продолжение/2-ю часть 2008 года.

[Hirhan]

Всю страну в кредит загнали.А каково себя чувствовать рабом. Мне интересно поговориь кто на 15 лет эпотеку взял.

[sasa2006]

Сообщение от Hirhan

Мне интересно поговориь кто на 15 лет эпотеку взял.

сам не брал, но сотрудники взявшие в 2003 - 2006 году уже как правило досрочно расплатились, ибо зарплата за этот период выросла раза в три-четыре
хотя тогда платежи примерно равнялись половине зарплаты

[Diego]

Сообщение от sasa2006

сам не брал, но сотрудники взявшие в 2003 - 2006 году уже как правило досрочно расплатились, ибо зарплата за этот период выросла раза в три-четыре
хотя тогда платежи примерно равнялись половине зарплаты

В 2007-2008 году этот тренд переломился. И те кто на пике цен 2008 взял жилье в Воронеже - круто по деньгам проиграли. Будут конечно рассказывать что зато живут в своем жилье, что ипотечные выплаты не напрягают, что не жалеют что взяли ипотеку в 2008. Но по факту - надо было подождать год хотя-бы. Тогда на 30,40% дешевле пиковых цен 2008 было до фига вариантов. Правда ипотеку не особо давали, тоже стоит заметить.

Теперь зарплата уже не вырастет ни в два, ни в три, ни тем более в 4 раза. Все. Я уже приводил раскладки в прошлой теме - с учетом того что мы де факто во многом колония европы и америку, у нас зарплаты большинству поднимать невыгодно - дешевле своих нанимать получится.

Еще, выскажу гипотезу. Строительно-банковско-риелторское лобби очень активно пытается продвинуть тему роста. Но вот вторичка все подводит. Не могут крупные игроки всех продавцов контролировать. Это крупные инвесторы могут годами ждать, держа цены. А частникам продавать надо нередко, а не хвастаться ценником по которому не берут.

Поэтому сейчас имеем абсурдную ситуацию - ПЕРВИЧКА И НОВОСТРОЙКИ ДОРОЖЕ ВТОРИЧКИ. Хотя, насколько я знаю, обычно должно быть наоборот.
Хотя, могу быть и не прав. Это всего лишь гипотеза.

Да, доказательство того что спрос со стороны массового покупателя так и не вырос по этой цене, или другими словами что цены пока искусственно удерживают от падения крупные игроки - это очень большое время экспозиции, то есть время с момента как квартира выставлена до момента как она куплена. Экспозиция не особо уменьшилась по сравнению с кризисным 2008, и в 2-3 раза как минимум превышает докризисные значения. Но, по факту, мне кажется ситуация хуже с экспозицией, тк данные с риелторского ресурса - инфолайна, я не исключаю что они заметно приукрасили реальную ситуацию.



В общем какртинка подтверждает то что и так многим понятно - сейчас особо не продается ничего. Висит заметная часть квартир без результатов годами в продаже. Массовый спрос начнется по более низкой цене.

Но, с другой стороны, возможно нашему правительству совсем не нужно чтобы жилье было доступным. Так как прямым следствием доступности жилья будет пик рождаемости, а как следствие - через 20-30 лет сильно вырастет число молодого и активного населения. А, как показывает пример арабских стран - молодое и активное население склонно требовать лучших условий жизни и позитивных перемен от своих правителей. Революции последних лет происходили в странах где молодежь составляла заметную долю от населения. Мне кажется данный момент у нас уже давно учитывают. И если это правда так - то доступного жилья в россии небудет в ближайшие десятилетия, ну или пока не сменится власть. А мне кажется она вряд ли сменится у нас.

[mmkomarov]

Сообщение от Diego

В общем какртинка подтверждает то что и так многим понятно - сейчас особо не продается ничего. Висит заметная часть квартир без результатов годами в продаже. Массовый спрос начнется по более низкой цене.

Опять?
Diego, Новостройки не дороже вторички. Новостройки дороже ДЕРЬМОВОЙ вторички, и это нормально. В остальном - строящаяся Вега на свои нормальные 10 - 15% дешевле аналогичной квартиры с зеленкой в Северной короне.
Длительная экспозиция, возможно и годами, это удел трех типов квартир:
- с явно и необосновано завышенной ценой, и это нормально для любого периода состояния экономики, будь то кризис или "расцвет", просто во 2-м случае есть шанс, что рынок догонит;
- дерьмовых (именно так, без кавычек) квартир - либо убитых в убогих домах, либо с необоснованно завышенными площадями (это как пример из московских будней - всерьез принесенный в банк проект элитного дома на Таймырской улице). Причем убогие квартиры ждет совсем незавидная судьба - пок они еще продаются за счет низкой цены, но в самое ближайшее время появится тренд малоэтажных и малометражных квартир на окраинах - и они добьют хрущи.
- квартиры с неадекватными документами, или с оооочень замороченой схемой продажи (малолетие дети, не дееспособные, не реализуемые цепочки с расселением)
Все остальное сейчас вполне не плохо продается, и на первичке ин а вторичке. Вы еще год назад пророчили падение цен к этой осени по моему... Что-то как то не очень падает..

[Натухель]

Сообщение от mmkomarov

Причем убогие квартиры ждет совсем незавидная судьба - пок они еще продаются за счет низкой цены, но в самое ближайшее время появится тренд малоэтажных и малометражных квартир на окраинах - и они добьют хрущи.

не совсем согласна, за счет расположения (легко добраться до центра) хрущи и иже с ними еще повоюют.

[Diego]

Сообщение от mmkomarov

Опять?
Diego, Новостройки не дороже вторички. Новостройки дороже ДЕРЬМОВОЙ вторички, и это нормально.

А раньше что не было этой же самой дерьмовой вторички ? Была. И новостройки были, и вторичка дерьмовая. Но при этом в 2000е эту дерьмовую вторичку брали на порядок активнее, и за милую душу. А сейчас не берут-с ? Парадокс.


Вон, ДСК на свою первичку в кризис цены ПОВЫШАЛ вообще. Что отражалось на средней цене индекса инфолайна в кризисные годы - он был заметно выше реальных цен сделок того времени. И что. Точно также ряд крупных игроков, имеющие на руках большие обьемы недвижимости - нередко ценник устанавливают неадекватным что в кризис, что сейчас. И что.

Со вторичкой такие финты провернуть сложнее. Вторичка, в отличие от первички - менее подвержена сговорам - ибо там не несколько крупных игроков, а много тысяч мелких. Можно конечно запудрить мозги про рост продавцам через прессу или через риелторов. Ну и акции по разогреванию цен проводить иногда ограниченные, заключаяя договора на продажу с частниками и скоординированно задирая цены по этим квартирам в надежде что остальные продавцы клюнут и тоже ценник поднимут. Еще бывает на первичку скоординированно увеличивают прайс лист. А потом еще пишут в статьях на том же инфолайне:
"С учетом того, что именно сектор новостроек определяет цену, в ближайшей перспективе мы можем увидеть рост цен до уровня 2-3% в месяц."
Или если для чайников - мы подняли цены на первичку, владельцы квартир на вторичку - поднимайте цены тоже на 2-3%. Могу и ошибаться, но у меня такое впечатление лично сложилось.

Но все равно, вторичка менее подверженный влиянию сектор. Вот она и показывает реальную картину сейчас. Если новостройки и др варианты крупных игроков убрать из стастистики, я не удивлюсь что ценник сейчас по квартирам которые уходят в течение нескольких месяцев - в районе 30 или может ниже за метр. Пусть эти квартиры и "дерьмовые", как кто-то говорит. Но именно они и раскупаются. А значит цены на них рыночные.

- с явно и необосновано завышенной ценой, и это нормально для любого периода состояния экономики, будь то кризис или "расцвет", просто во 2-м случае есть шанс, что рынок догонит;

Ну сейчас-то рассветом и не пахнет. Поэтому не пойму на что расчет у пытающихся завысить ценник. Таких, к слову завышающих ценник уйма была в 2008, 2009, 2010. Почему интересно ?

1) Как мне кажется, кто-то покупается на заказную дезу в средствах массовой информации что "ситуация стабилизировалась", "рост начнется скоро".

2) Еще возможно немаловажный фактор что крупные игроки контролируют большую долю предложения - а значит могут заигрывать с ценами, поднимать их, в надежде что остальные подтянутся. Что кстати сейчас не прокатило, ибо спрос покупателей такие цены не тянет, как мне кажется.

А какой результат - дейстующие на основе дезы зависают с продажами на годы, ибо устанавливают неадекватную цену.

- дерьмовых (именно так, без кавычек) квартир

Хороший аргумент придумали, чтобы народ переплачивал за новостройки вместо хрущевок, как мне кажется. Интересно, насколько народ скушал такое объяснение. К слову, я такую идею от строителей читал уже в нескольких местах. У меня лично тогда сложилось впечатление, что это отмазка - надо как-то объяснить почему цены на вторичке упали, а на первичке ряд игроков не снизили. Но могу и ошибаться. Но мне кажется это одна из причин высоких сроков экспозиции, которые в разы выше докризисных. С учетом того что роста экономики не ожидается - мой прогноз что либо цены упадут у большинства продавцов с неадекватными требованиями, и продаваться начнет в нормальные сроки - месяц-два. Либо, если цены будут держать - то и сроки экспозиции будут какие есть, то есть полугодиями, годами. А что-то вообще никогда не продастся.

вторичке. Вы еще год назад пророчили падение цен к этой осени по моему... Что-то как то не очень падает..

Я в августе вроде или конце июля писал что нас ждут потрясения. Были ? Были. Но я ж не бог, я вижу только тенденции. Ну залили деньгами проблемы в очередной раз в Европе и Америке. И то, сейчас это сделали очень скромно.
И вечно заливать проблемы деньгами не получится. Упрутся в то что риски инфляции серьезными станут. Придется в итоге остановиться.
Вот как раз иллюстрация к этому, Бернанке говорит что кранчик с деньгами пора перекрывать, ибо он не помогает:
http://www.ria.ru/economy/20111021/466033097.html

Администрация США не должна больше рассчитывать на какие-либо пакеты финансовой помощи от Федеральной резервной системы (ФРС), а сенату необходимо как можно быстрее принять законы о снижении дефицита госбюджета и борьбе с безработицей, заявил глава ФРС Бен Бернанке.

Как мне кажется, продолжение банкета будет обязательно. Увидим мы еще нефть по 60 долларов за баррель, со всеми вытекающими.
Кстати, на днях заметил как курс рубля практически моментально реагировал на кол****ие цен на нефть - удивился.

Большой шанс что скоро грядет время когда жадные и недальновидные инвесторы с продавцами будут кусать локти, вспоминая по каким ценам они могли продать свои квартиры в 2010 и 2011, но поезд уйдет безвозвратно и будет поздно.

Да, все что написал - мое мнение, а не констатация факта. Другие могут иметь отличное от моего мнение, и я это принимаю.

[Sky12]

Кто в каком банке брал ипотеку? Что устраивает, что - нет?

[Stasi7]

Диего много хорошего и правильного пишет. Но вот про спрос - сейчас он хороший и на вторичкуи на новостройки. Подруга покупает квартиру - не может найти хороший вариант, т.к не успевают объявления выйти более-менее приемлемые варианты расхватывают. И особо не поторгуешься за цену - не хотите как хотите вот с деньгами люди подошли живыми (даже из Москвы едут). Народ ОЧЕНЬ волнуется- неизвестно что будет когда Вова I сядет на свое место. Поэтому движение денежных масс сейчас зашибись - все стремятся что- продать, вложить средства чтобы не остаться ни с чем (кризис, дефолть опять же..). Массовый психоз. Количество предложений увеличилось на вторичке, сроки экспозиции сократились. Конечно это временно, но вот сейчас так. ИМХО.

[RUR]

Ещё один аргумент

Докризисное увлечение кредитованием девелоперских проектов все еще может создать проблемы с ликвидностью в некоторых крупных банках, заявляют в ЦБ РФ

Согласно разработанным ЦБ поправкам к положению "О порядке формирования кредитными организациями резервов на возможные потери", с будущего года банки должны будут начислять резервы на недвижимость, доставшуюся им за долги, а также на недвижимость и землю, которые не используются для осуществления банковской деятельности.
Смотрите оригинал материала на http://www.interfax.ru/business/txt.asp?id=213272

[mmkomarov]

Сообщение от Diego

я не удивлюсь что ценник сейчас по квартирам которые уходят в течение нескольких месяцев - в районе 30 или может ниже за метр.

Не удивитесь. Средневзвешенный по выборке 50+, отбрасывая "евроремонты" с одной стороны и заниженных с другой, на октябрь 38 500 (дискнтированное на 3%) в СЖР и 42 000 в центре. Данные Камелота.

[Sky12]

и еще...может кто знает...какой сейчас минимальный первоначальный взнос в Сбербанке?

[Diego]

Сообщение от mmkomarov

Не удивитесь. Средневзвешенный по выборке Данные Камелота.

Выборку в студию можно. Или неужели тайна ? :-)

Камелот сам смотрю тоже. Но там тысячи объявлений.

Плюс, вы рынок считаете каким - активно все покупается и продается, так себе продается, или висяки в основном ? От этого зависит очень сильно на какие цены равняться при желании продать.

2 Stasi7 - Чет я не видел ни того что как вы пишете - расхватывают все как пирожки, ни того что до фига квартир выставляют. В камелоте, и другой прессе с базами одни и теже варианты по полгода, году и больше висят безрезультатно. Не вижу чтобы до фига вариантов раскупалось за месяцы, как вы говорите. Подруга по каким источникам ищет квартиры ?

Сделаю оговорку, самые вкусные и дешевые варианты действительно в течение нескольких месяцев раскупаются - да, есть такие варианты, но их мало. В основном большинство вариантов безнадежно висят годами, с шансом что повезет 1 из 10 может - как я и писал выше - из-за ошибочной оценки состояния рынка, и как следствие выставления завышенной цены по которой не берут. По моим наблюдениям. Ведь согласитесь - если квартира активно рекламируется в прессе, но не берут ее полгода, год и дольше - но при этом есть варианты которые берут в течение нескольких месяцев, значит на вашу квартиру завышена цена скорее всего.

[mmkomarov]

Сообщение от Diego

Выборку в студию можно. Или неужели тайна ? :-)

Нет. Не тайна. рассказываю:
1. Открываете сайт камелота.
2. сортируете по району и количеству комнат и делаете выборку по каждой позиции, не менее 40 - 50 квартир.
3. считаете среднюю цену.
Весь процесс занимает около часа. Чесс-слово, проделайте сами.

Сообщение от Diego

Сделаю оговорку, самые вкусные и дешевые варианты действительно в течение нескольких месяцев раскупаются

Самые вкусные раскупаются в течение дней.

Сообщение от Diego

Плюс, вы рынок считаете каким - активно все покупается и продается, так себе продается, или висяки в основном ? От этого зависит очень сильно на какие цены равняться при желании продать.

Рынок более чем активен. И еще раз - висяки есть, их характеристики см. выше. При желании продать - руководствуйтесь здравым смыслом и тем, что активность рынка вовсе не означает, что купят все и за любые деньги.

[Эния]

Брали в Сбере, расплатились. Сейчас взяли в ВТБ24, потому что Сбер не сотрудничает с той строительной организацией, которая нас интересует. Первоначальный взнос зависит от программы, которую вы выберете. Была в Сбере отличная программа - под 8%, но зато надо было своих 50% стоимости внести. Можно посмотреть на сайтах банков - там все подробно и калькуляторы есть ))

[RUR]

Сообщение от Diego

Большой шанс что скоро грядет время когда жадные и недальновидные инвесторы с продавцами будут кусать локти

Не стоит расстраиваться о упущенных возможностях, зря тратить нервы. Надо смотреть вперёд)

Кстати ещё один факт

Нервозность от разговоров о грядущем кризисе заставляет покупателей квартир в Москве не торопиться с заключением сделок. Как результат, средняя рублевая стоимость жилья в столице за первые три недели октября снизилась, по различным оценкам, на 3-5%.

Подробнее: http://www.kommersant.ru/doc/1801919

[Diego]

Сообщение от mmkomarov

Нет. Не тайна. рассказываю:
1. Открываете сайт камелота.
2. сортируете по району и количеству комнат и делаете выборку по каждой позиции, не менее 40 - 50 квартир.
3. считаете среднюю цену.
Весь процесс занимает около часа. Чесс-слово, проделайте сами.

Метод имеет право на жизнь, согласен :-)

Но есть у него и недостатки.
Первый, и самый главный - а что если агенства специально публикуют пустышки, чтобы целевую цену держать ? Как с пустышками бороться ? Обзванивать сотни квартир по несколько раз в неделю ? А может и реальные квартиры, не пустышки, но аналогично цену "держат" агенства, ибо через них эти квартиры продаются. Но к цене, по которой совершаются реальные сделки это тоже никакого отношения не имеет.

Я поэтому предпочитаю метод точечных оценок. Слежу выборочно за судьбой случайно выбранных вариантов в разных районах. Один из вариантов, к примеру - квартира, которую Павел Петрович сейчас продает. К слову говоря, с наступлением осени он не повысил на нее ценник, а понизил. Хотя летом очень уверенно говорил что осенью цены вырастут, спрос вырастет.


Есть и еще один вариант, за которым слежу. Уже год-полтора точно висит. Причем то висел, потом на несколько месяцев убрали из базы. А теперь опять появился. Я об этой квартире год назад где-то писал. Хороший вроде бы вариант - 68 кв.м, 15 этаж, панорамный вид на водохранку, 2.55 млн.
Висит, НЕ БЕРУТ. А значит ценник завышен. Мой прогноз - за 2.2-2.3 может и возьмут.
http://www.vrx.ru/data/60_36112.htm

Самые вкусные раскупаются в течение дней.

Ну это супер вкусные варианты - такие попробуй отлови, это надо с залогом на руках на просмотр сразу после выхода обьявления ехать. А просто вкусные могут вроде и несколько недель продержаться, и месяц-два. А остальные, по которым цены уже не такие вкусные - можно и не торопиться покупать, они годик легко могут провисеть в продаже, то есть никуда не денутся.

Рынок более чем активен.

Вы судите по продажам своей первички, само-собой ?

[mmkomarov]

Сообщение от Diego

68 кв.м, 15 этаж, панорамный вид на водохранку, 2.55 млн.
Висит, НЕ БЕРУТ. А значит ценник завышен. Мой прогноз - за 2.2-2.3 может и возьмут.

37 500 за метр трешки на левом берегу.. Многовато. Хотя думаю там еще какие-то подводные камни есть.

[Sky12]

Сообщение от selena706

Брали в Сбере, расплатились. Сейчас взяли в ВТБ24, потому что Сбер не сотрудничает с той строительной организацией, которая нас интересует. Первоначальный взнос зависит от программы, которую вы выберете. Была в Сбере отличная программа - под 8%, но зато надо было своих 50% стоимости внести. Можно посмотреть на сайтах банков - там все подробно и калькуляторы есть ))

А в ВТБ вам условия меньше нравятся? Сколько у вас % был первоначальный?

[pe_penkova_np]

А мы взяли в Россельхозбанке, он только недавно начал выдавать ипотечные кредиты, в принципе условия кредитования такие же как и в других банках, но расчет ежемесячных платежей по другому происходит и в результате переплата за кредит поменьше чем в том самом Сбере

[Натухель]

Как-то маловато 68 квадратов для трешки, нет?

[Sky12]

Сообщение от pe_penkova_np

А мы взяли в Россельхозбанке, он только недавно начал выдавать ипотечные кредиты, в принципе условия кредитования такие же как и в других банках, но расчет ежемесячных платежей по другому происходит и в результате переплата за кредит поменьше чем в том самом Сбере

Вы имеете ввиду у них дифференцированные платежи?

[Никалуй51]

райффайзене никто не брал?

[Vadag]

Сообщение от Натухель

Как-то маловато 68 квадратов для трешки, нет?

Типовая в панельке от ДСК как раз столько.

[Грефонофикс]

Кто нибудь брал ипотеку в АИЖК???что то у них все так гладко-сладко расписано, что обязательно ждешь подвоха?

[Fsb007]

Грефонофикс, там ипотека только "своих"))))