Покупка недвижимости в Воронеже

[olris]

http://dom.bvf.ru/objects/172451/

вопрос к господам риэлторам, такие предложения вообще актуальны? на какую аудиторию рассчитаны?

[July33]

Сообщение от Demon2901

и зарплаты у людей по 5-7 тысяч в месяц. Так что всё пропорционально

Кстати да. В квартире 55 кв. метров за 300 т.р., квадратный метр стоил 5500 рублей. Или примерно одна месячная зарплата.

[Dr.A]

Сообщение от July33

Кстати да. В квартире 55 кв. метров за 300 т.р., квадратный метр стоил 5500 рублей. Или примерно одна месячная зарплата.

Оно и сейчас так примерно. Так что все ровно. Продолжаем работать и радоваться купленным квартирам

[abshch]

Сообщение от olris

http://dom.bvf.ru/objects/172451/

вопрос к господам риэлторам, такие предложения вообще актуальны? на какую аудиторию рассчитаны?

Не риэлтор, но район не элитный ни разу, несуразица какая то

[sshsecurity]

olris,
на избранных...

Конечно не актуально.


Dr.A,
много у нас в Воронеже зарабатывает по 50-70 тысяч?

[July33]

Сообщение от sshsecurity

.

Dr.A,
много у нас в Воронеже зарабатывает по 50-70 тысяч?

Так и в примере цена за квартиру в Отрожке. Логичнее было бы сравнить сейчас с новостройками в Боровом. А там сейчас где-то 38000-40000 за кв. метр в двушках с отделкой.

[NORFOLK]

Сообщение от olris

http://dom.bvf.ru/objects/172451/

вопрос к господам риэлторам, такие предложения вообще актуальны? на какую аудиторию рассчитаны?

такие вещи не продаются. По поверию, если риэлтор продаст такой дом, то он умеет превращать воду в вино по определению

[Димитри]

Интересно, а если будет сильная девальвация (=гиперинфляция), то ипатечные кредиты будут проиндексированы?

UPD: Сам спросил, сам ответил... http://www.realtypress.ru/ipoteka/ip...yh-stavok.html

[sshsecurity]

July33,
а 40к в месяц сколько % ваших родственников/знакомых зарабатывает в Воронеже? Не думаю, что больше 50..

[July33]

Сообщение от sshsecurity

July33,
а 40к в месяц сколько % ваших родственников/знакомых зарабатывает в Воронеже? Не думаю, что больше 50..

Согласна. Но уже не очень помню и точную величину доходов в 2001 году. Поговорили сейчас с сестрой об этом и что-то наши мнения разделились. Это все примерно.

[Silovik]

Сообщение от Тимоти Лири

Только сейчас у населения не менее 50 млрд в долларовых депозитах.

Во-первых это копейки для страны с населением top10...
Во-вторых, не поленитесь, зайдите на сайт ЦБ и посмотрите структуру этих депозитов, я же не просто так это упомянул

[Xenon]

Сообщение от Demon2901

и зарплаты у людей по 5-7 тысяч в месяц. Так что всё пропорционально

В 2001 году 7000 рублей в месяц в среднем? ИМХО перебор.

[Silovik]

Сообщение от July33

Конец 2001 года, 2-х к.к ДСК 55 метров в Отрожке 10000$ или 300 т. рублей. До этого еще дешевле.

Фаталити, так сказать, с одного из форумов:
"когда мне было 24 года в 1999году, я покупал свою первую квартиру у метро Перово в новом монолите "бизнесс класса" за 30 тысяч долларов США или где-то по 500$ за метр... Адрес Новогирееская д.32, у застройщика Новый Мир, а в 2006 летом, я продал это счастье где-то за 260тыс$ ... в тот момент в 1999году в Марьино 100 м2 стоили по 350$/м2 А сейчас даже с дисконтом на долларовую инфляцию таких цен просто нет... "
И это в Москве... где 2/3 бабла всей страны.

Так что перспективы вниз гораздо обширнее, чем вверх, если рассчитывать риски. Особенно смешно слушать про себестоимость и ниже некуда. Пусть игнорируют примеры той же Украины, что строить не перестали, но вот почему-то забывают про себестоимость, когда упоминаешь какой-нить 2006 год с двукратным ростом цены... обоснованный далеко только себестоимостью.

А раз может так вверх, значит и вниз? Не может? Про нефть тоже говорили. Даже что после $80 мировая экономика крякнет Забывая посмотреть в прошлое, что средняя историческая цена нефти с учётом стоимости доллара, как инструмента оценки, болталась в районе вроде $19-22 сто лет.

[Silovik]

Сообщение от olris

http://dom.bvf.ru/objects/172451/

вопрос к господам риэлторам, такие предложения вообще актуальны? на какую аудиторию рассчитаны?

Домик конечно прикольный (хотя зная как у нас строят, вероятно, только снаружи), но за пол миллиона фунтов можно купить дом не в "английском стиле", а в самой Англии, причём даже в Лондоне, а где-нить в Грэхеме и таких же размеров.

p.s. а если учесть ставки на ипотеку в Англии с расходами на обслуживание и налоги на такой дом у нас, то там можно разжиться домом и подороже в ипотеку, из расчёта тех же общих расходов в итоге. В общем в Воронеже должна быть очень хорошая кормушка, чтобы гнездиться в такой недвиге и не двинуть из наших пенат.

Кстати к вопросу себестоимости - условно, земли на 10-15млн. (поправьте, если что - там 11 соток и по фоткам склон), материалов с работами max на 10млн. Хорошей маржи хотят исполнители, с учётом что покупателю ещё отделывать и обставлять 600 квадратов... одного паркета на...

[~phantom~]

Да вообще гонево этот дом. Сосед продает вмцентральном р-не 7 соток за 3,5 млн. Пересчитаем на 11....5,5 млн. Дом 200 м это 6 млн с черновой и примерно 2 отделки до чистовой. Итого 13,5 млн.

[Silovik]

Сообщение от ~phantom~

Дом 200 м это 6 млн с черновой и примерно 2 отделки до чистовой.

По ссылке дом 633 квадрата... так что по Вашим расчётам те же 20M+, хотя тупо множить по площади нельзя основную конструкцию, там понижайка, конечно.
А вот на счёт земли х.з. - вроде в нормальных местах ценник был от 0.8-1.1M за сотку, сейчас х.з. Может оно и вообще не продать теперь - рисково под застройку попасть, отсюда и правда цены так упали... В Врн. не знаю, а вот в МО, даже у аэропортов, ценник на землю просел в разы.

[Главный999]

наброшу
https://www.avito.ru/voronezh/doma_d...sot._662631861
https://www.avito.ru/voronezh/doma_d...sot._695353579
https://www.avito.ru/voronezh/doma_d...sot._708139307

[~phantom~]

Сообщение от Silovik

По ссылке дом 633 квадрата... так что по Вашим расчётам те же 20M+, хотя тупо множить по площади нельзя основную конструкцию, там понижайка, конечно.
А вот на счёт земли х.з. - вроде в нормальных местах ценник был от 0.8-1.1M за сотку, сейчас х.з. Может оно и вообще не продать теперь - рисково под застройку попасть, отсюда и правда цены так упали... В Врн. не знаю, а вот в МО, даже у аэропортов, ценник на землю просел в разы.

Ошибся. Тогда 25 млн + земля 5,5 = 30,5 млн. Минус, я думаю, за объем лимона 1,5 Итого 29
В обьяве 52 млн.

По земле да. Этом р-не около лма за сотку. Но есть и по 500 предложения, как у меря по соседству.

[Silovik]

В общем приехали, не только с нефтью/газом:
Лондон. 12 января, 19:50. ИНТЕРФАКС - Цены на сырье упали во вторник до
минимального уровня с 1991 года, свидетельствует Bloomberg Commodity Index,
учитывающий котировки 22 основных сырьевых товаров.

Впрочем всему развитому миру хорошо, это нам плохо.

[Vvrn]

Сообщение от Тимоти Лири

Только сейчас у населения не менее 50 млрд в долларовых депозитах.

Тут важно распределение))
Скажем это 20 тыс. человеком (для страны в 140 млн столько богатых- это еще мало) с свободным кэшем в 0,5-3 млн. долларов (понятно, что проблем с жильем у них нет).

[mmkomarov]

Сообщение от Димитри

Интересно, а если будет сильная девальвация (=гиперинфляция), то ипатечные кредиты будут проиндексированы?

Если по закону - то нет конечно, помню мужика с АЗЛК в 92 году, который купил с помощью ссуды москвич 2141, по программе для работников завода, и платил за него в месяц цену батона хлеба.
Ну и кстати, всех с наступившими!
Очень интересный график у "этажника" с корреляцией между долларовой ценой на недвижку и ценой нефти. Я проверил по Воронежу с 2006 года, чуть подробнее, с полугодовыми интервалами - и правда, корреляция очень близкая, хотя рынок недвижки, все-же не так волатилен. Правда подтверждает это лишь и так очевидную полную зависимость рубля, да и вообще всей экономики, от цены нефти.
По поводу остальных прогнозов... Сложно это сейчас, будем посмотреть. Сегодняшняя цена метра в Северном, в долларовом исчислении - ниже 600, это уровень 10-ти летней давности. Здесь другая проблема - мало у тех людей, кто является покупателем недвижимости в Воронеже долларов, мы действительно привыкли жить в рублях. А у тех, у кого доходы долларовые - нет интереса к Воронежу.

[mmkomarov]

Нарвался на цитату с IRN:
"Однако сейчас уже очевидно, что кратковременный финансовый кризис 2008-2009 гг. имеет мало общего со структурной перестройкой экономики, которая происходит в настоящее время
Читать полностью: http://www.irn.ru/news/104277.html"
Это в обзоре про инвестиционные квартиры. Блин, это же просто гениально, вместо "полный п***ц" - структурная перестройка.... И это ведь не "Россия 24", а вроде как сайт для специалистов.

[sshsecurity]

mmkomarov,
все эти прогнозы - бред. Мне кажется, я тоже могу спокойно с 9 до 10 утра смотреть новости на сайтах, а потом обобщить и выкатить ПРОГНОЗ ПО ЭКОНОМИКЕ.... сейчас процентов 90 прогнозов - это что-то виртуальное и ничем не обоснованное

[hedline]

но тренд тем не менее думаю всем очевиден

[Silovik]

Сообщение от mmkomarov

Если по закону - то нет конечно

А как же пунктики в договорах? С определённого времени, на сколько я знаю, у ряда банков они начали появляться... Да и за рубежом есть ставки ипотеки по схеме аля некий показатель + наценка в пунктах.

Сообщение от mmkomarov

Очень интересный график у "этажника" с корреляцией между долларовой ценой на недвижку и ценой нефти. Я проверил по Воронежу с 2006 года, чуть подробнее, с полугодовыми интервалами - и правда, корреляция очень близкая, хотя рынок недвижки, все-же не так волатилен. Правда подтверждает это лишь и так очевидную полную зависимость рубля, да и вообще всей экономики, от цены нефти.
...
Сегодняшняя цена метра в Северном, в долларовом исчислении - ниже 600, это уровень 10-ти летней давности.

Если для Вас это открытие в новинку, то предлагаю ещё построить график цены в валюте по левой оси и [зарплата минус обязательные расходы] в валюте по правой, как ведут себя коррелирующие инструменты при расхождении, думаю, знаете
Полезность ещё в том, что обе величины зависят от нефти косвенно, соответственно увидите ещё кое что в отрыве от корреляции с нефтью, очищенные данные от оной, так сказать. Чтобы увидеть/посчитать не только новую корреляцию, но и очистить от нефти вообще для визуального восприятия - можете пронормировать оба потока на прайс по юралс. На Москве всё это, кстати, не работает - город-исключение по понятным причинам, там и во время чумы пиры будут местами.

[mmkomarov]

Сообщение от Silovik

сли для Вас это открытие в новинку, то предлагаю ещё построить график цены в валюте по левой оси и [зарплата минус обязательные расходы] в валюте по правой, как ведут себя коррелирующие инструменты при расхождении, думаю, знаете
Полезность ещё в том, что обе величины зависят от нефти косвенно, соответственно увидите ещё кое что в отрыве от корреляции с нефтью, очищенные данные от оной, так сказать. Чтобы увидеть/посчитать не только новую корреляцию, но и очистить от нефти вообще для визуального восприятия - можете пронормировать оба потока на прайс по юралс. На Москве всё это, кстати, не работает - город-исключение по понятным причинам, там и во время чумы пиры будут местами

Да это все понятно, и про Москву тоже. Меня чуть поразило другое - до 2010 года, суть конца прошлого кризиса - зависимость метра от нефти, очевидная, но не линейная, есть расхождения. А вот с середины 2010 - обе линии строго параллельны! До идеальности...

Сообщение от Silovik

А как же пунктики в договорах? С определённого времени, на сколько я знаю, у ряда банков они начали появляться...

Ну пардон, сейчас надо быть полным идиотом, что-бы брать сейчас ТАКУЮ ипотеку. А если человек не удосужился прочитать внимательно договор, по которому ему платить фиг знает сколько лет - тогда он заслуживает таких сюрпризов.

[mmkomarov]

Сообщение от Silovik

Так что перспективы вниз гораздо обширнее, чем вверх, если рассчитывать риски. Особенно смешно слушать про себестоимость и ниже некуда.

И все-таки поспорю. Если смотреть по Москве, Питеру и даже Краснодару - соглашусь, там маржа все еще высока. По Воронежу - сложнее. Я сейчас для себя просчитывал очень досконально, и вьедливо себестоимость по малоэтажке - 4 этажа без лифта. Без учета земли и без внешних заимствований - 21 000 руб/метр. Многоэтажка в любом случае дороже, ну пусть 23 000 руб/метр, добавьте землю (в городе ок. 10%), "управленческие расходы (2-5%)", в любом случае - какие-никакие налоги (по любому - не менее 3%), реализация (3%), откаты-воровство -неучтенка (5%, меньше не будет). Страхование рисков - 1%. Ну и проценты по кредиту - не менее 5% при нынешних темпах реализации. Итого, для многоэтажки - 29 - 30000 руб/метр. И то, это при хороших специалистах, умеющих выжимать подрядчиков, и хорошим контролем, дабы оставлять воровство в разумных пределах. Вот нижняя планка, ниже которой работа просто не имеет смысла.
Это не значит, что цены ниже быть не может, но она будет акционная, исключительно для моментного получения средств. В противном случае проект, или Застройщик скорее всего обречены.

[mmkomarov]

Сообщение от olris

http://dom.bvf.ru/objects/172451/

вопрос к господам риэлторам, такие предложения вообще актуальны? на какую аудиторию рассчитаны?

Такие предложения очень часто, выставляются не для продажи, а для залога по кредиту. Это требования банков, для подтверждения залоговой стоимости. Не мудрено, что бизнесмен закладывая свое имущество, старается его оценить максимально дорого. Ну и для составления оценочного отчета по залогу нужны примеры - поэтому такие объявления могут касаться разных объектов, иметь разные телефоны, но даются реально одним человеком. При этом, если Вы вдруг решите с похмелья сие купить - то скорее всего, у вас это не получится. Хотя за ТАКУЮ цену - могут и продать, предварительно спросив справку из ПНД.

[Silovik]

Сообщение от mmkomarov

Меня чуть поразило другое - до 2010 года, суть конца прошлого кризиса - зависимость метра от нефти, очевидная, но не линейная, есть расхождения. А вот с середины 2010 - обе линии строго параллельны! До идеальности...

В принципе нормальное дело - если считать корреляцию (или факт её наличия искать) не за большой период, а кусками, то даже в прошлом году нефть/рубль были - всего-лишь -0.2-0.25 в январе-феврале до -0.98 в июле-августе. Т.е. от полного отсутствия, до досконального следования. Другой вопрос, что с падением цен на нефть, падает её доля. Т.е. зависимость ->0 при цене ->0, но, конечно, не линейно.

Сообщение от mmkomarov

И все-таки поспорю.
...
Вот нижняя планка, ниже которой работа просто не имеет смысла.

Ну давайте поищем истину, думаю всем будет интересно. Но сделаю одну ремарку - работа не имеет смысла а. для текущих игроков б. в текущем режиме с текущими подходами.
Просто как дикий рост - так куча обоснований, и расходы с маржой подтягиваются за ним, как падение - начинают мять сиську, извиняюсь

Но если опустить эту ремарку, давайте вернёмся на 10 лет назад, как Вы выше писали.
Итак, 2006 год. Итоги? Если верить vrx, то 51% роста в Врн. Если брать Мск. и подобрать диапазон/окно не ровно начало года-конец года, то рост был, на сколько помню, двукратный. В Врн, думаю, тоже можно подобрать более красивый диапазон, ну да ладно. Пусть ровно круглый год и 51%. У Вас наверняка сохранились и свои цифры, более точные, и с разбиением-локализацией. Но интересны не они, а цифры себестоимости - чтобы не тратить время и не искать исторические данные. Если нет - давайте найдём вместе. Но что-то мне подсказывает, что такого роста не было ни по себестоимости, ни по зарплатам - ибо подорожание тех же металлов большое пришлось на чуть более ранний период. Но тут надо поднимать - уже не помню, хотя и имел отношение некоторое и помню бурный рост в 2002-2004 где-то.

[mmkomarov]

конечно не было роста себестоимости, хотя например бетон для нашей же серии И-1723 дорожал тогда тоже так не кисло.
Рост цены в Воронеже в 2006? У меня точная статистика с мая 2006.
Май 2006, северный - 16000 руб/метр, январь 2007 - 25130, май 2007 - 29400. Почти двухкратный рост за год.
По себестоимости точно не скажу, у меня тогда гораздо меньше данных было, да и не все сохранилось, а поднимать старые архивы лень. На память, в 2005 себестоимость по Северной Короне около 10 000 руб/метр, в 2007 - порядка 14000, вот тогда маржа действительно была практически двухкратной. Но это обычно продолжается очень недолго, как только резко растет цена реализации, сразу начинает дорожать металл, цемент, кирпич, увеличивается цена земли, управленческие расходы, стоимость техусловий и прочая прочая.
Под Северной Короной и под Вегой примерно одинаковые куски земли, один покупался в 2003 (по моему) другой в 2008 - 10 (там растянутая кризисом сделка была). Разница в цене была почти на порядок, да еще Вега была обременена тяжелейшим сносом башни. А если бы сейчас там был свободный участок под застройку 100 000 метров? Я думаю еще раза в три дороже.
Никогда строительный бизнес, если он не был напрямую связан с административными органами, да еще во всегда дешевом Воронеже, не был сверхприбыльным. А сейчас он еще и стал сверхрискованным.