Покупка недвижимости в Воронеже

[sshsecurity]

mmkomarov,
какие, например, риски?

[Silovik]

Сообщение от mmkomarov

конечно не было роста себестоимости, хотя например бетон для нашей же серии И-1723 дорожал тогда тоже так не кисло.
Рост цены в Воронеже в 2006? У меня точная статистика с мая 2006.
Май 2006, северный - 16000 руб/метр, январь 2007 - 25130, май 2007 - 29400. Почти двухкратный рост за год.
По себестоимости точно не скажу, у меня тогда гораздо меньше данных было, да и не все сохранилось, а поднимать старые архивы лень. На память, в 2005 себестоимость по Северной Короне около 10 000 руб/метр, в 2007 - порядка 14000, вот тогда маржа действительно была практически двухкратной. Но это обычно продолжается очень недолго, как только резко растет цена реализации, сразу начинает дорожать металл, цемент, кирпич, увеличивается цена земли, управленческие расходы, стоимость техусловий и прочая прочая.
Под Северной Короной и под Вегой примерно одинаковые куски земли, один покупался в 2003 (по моему) другой в 2008 - 10 (там растянутая кризисом сделка была). Разница в цене была почти на порядок, да еще Вега была обременена тяжелейшим сносом башни. А если бы сейчас там был свободный участок под застройку 100 000 метров? Я думаю еще раза в три дороже.
Никогда строительный бизнес, если он не был напрямую связан с административными органами, да еще во всегда дешевом Воронеже, не был сверхприбыльным. А сейчас он еще и стал сверхрискованным.

Ну по цементу да, но даже если что-то дорожало тогда в 5 раз на год, это могло быть не существенно - нужен общий разрез расходов с долями компонент, чтобы обосновать влияние мега-роста чего-либо. Иначе это может оказаться просто красивым аргументом.

По цементу помню, что он подорожал в 2 раза за 4 года, это где-то по 25% в год. Помню, потому что рост был во многом обусловлен одним крупным игроком на арене РФ - мудрили они. Но впрочем вместе с ростом росло и производство всего-всего, металы вообще жгли, на экспорт вроде всегда хватало.

В общем правильнее взять абсолютные цены тогда и сейчас. Думаю, окажется, что сейчас существенно выросли по большому счёту только зарплаты, но изменившийся курс это компенсировал почти.

На вскидку - если себестоимость в 2006 была между указанными цифрами, т.е. условно 12K, то по среднему годовому курсу это $440 (не сильно далеко от Ваших цифр на сейчас, даже по курсу 76), что не актуально, т.к. сырьё на уровнях начала 90х, а не второй половины 2000х. В общем надо разрез делать, тогда можно будет понять из-за чего строители "не могут вниз".

У меня пока одно предположение - со стороны строителей не упал спрос к поставщикам, те, соответственно, пока мало подвинулись ещё? Речь, конечно, о базовых материалах, которые всегда в "радиусе". С отделочным импортом всё и так понятно.

p.s. любой бизнес - риски, строительство весьма комфортный бизнес в РФ - у Вас НЕТ конкуренции по качеству с мировыми игроками (на рынке пеналов и тем более в Врн.), вот только войти в этот бизнес даже имея деньги было малореально, как независимый игрок, а не на подхвате/соинвестор, но в общем-то как и везде у нас с конкуренцией в области кормушек.

[Silovik]

Не стал дожидаться ответа, т.к. наткнулся на детальный разрез себестоимости по крупным городам РФ за 2006 год.

В общем-то там есть ответы на все мои вопросы. Температура, конечно, средняя, но как источника ирн мне достаточно - они агрегировали и обработали данные не плохо, думаю. Вывод за 2006 год там соответствующий:

"Таким образом, рост себестоимости строительства не являлся определяющим фактором роста цен на рынке первичной недвижимости в 2006 году. В соответствии с официальными данными Федеральной службы государственной статистики средняя цена реализации квадратного метра по стране более чем в два раза превышает среднюю стоимость строительства. Проверка ФАС России осенью 2006 года показала, что существенное превышение цены реализации над стоимостью строительства, а также рост цен на рынке реализации вновь возводимого жилья связаны прежде всего с дисбалансом спроса и предложения."

К тому же доля зарплат смехотворна, остальные позиции вполне могут вернуться на 2006 год по ценам, административные и около административные - так вообще подвинуться. Накладываем на это уменьшение маржи со 100% до, допустим, 25% (вполне приличная для любого нормального бизнеса с большими оборотами), и теперь я точно уверен, что от "вернулись на 10 лет назад" можно подвинуться ещё к ($600/2 + $300*0,25) за квадрат по Воронежу, т.е. $375. А уж каким путём - ростом доллара или оптимизацией/просадкой всего и вся - увидим.

И то это, реалистично-оптимистичная цена по аналогии 2006 года, - т.е. года с соответствующими ценами на ресурсы и превышения спроса над предложением. Если вспомнить, что ресурсы уже на 91м году, а спрос явно уже не торт + ожидаемая демография и эмиграция, то в пору строить пессимистичные оценки. Даже х.з. что нас спасёт, если не развалимся. Что будет тем "чудом"...

[Silovik]

Вспомнилось
"В период начала Великой Депрессии президентом США был Герберт Гувер, республиканец. В марте 1930 года Гувер заявил, что худшее уже позади, экономика восстанавливается, однако это было только начало Великой Депрессии, которая продлилась до начала Второй мировой войны."
Кстати о позиции Воронежа среди крупных городов, не зря ещё не так давно удивлялся, что у нас двушка стоит как на окраине Берлина, всё возвращается на круги своя - и рассматривай кто-то в параллельной реальности РФ как место для иммиграции, вряд ли бы он смотрел за пределами top5 городов страны.
Что-то даже у ребят, при делах, оптимизм закончился вчера, как нефть 30-ку пробила.

[Как-тоТак]

Сообщение от Silovik

Не стал дожидаться ответа, т.к. наткнулся на детальный разрез себестоимости по крупным городам РФ за 2006 год

К тому же доля зарплат смехотворна, остальные позиции вполне могут вернуться на 2006 год по ценам, административные и около административные - так вообще подвинуться. Накладываем на это уменьшение маржи со 100% до, допустим, 25% (вполне приличная для любого нормального бизнеса с большими оборотами), и теперь я точно уверен, что от "вернулись на 10 лет назад" можно подвинуться ещё к ($600/2 + $300*0,25) за квадрат по Воронежу, т.е. $375. А уж каким путём - ростом доллара или оптимизацией/просадкой всего и вся - увидим.

И то это, реалистично-оптимистичная цена по аналогии 2006 года, - т.е. года с соответствующими ценами на ресурсы и превышения спроса над предложением.

Пожалуйста- пользуйтесь))
http://fin-plus.ru/ru/services/infla...l_amount=12000
С учётом накопленной инфляции 12 тыщ 2005 года это 32 нынче. Плюс маржа.


Получаем ужасную картину, доходы расти не будут, увеличение стоимости продуктовой корзины неизбежно из-за роста себестоимости, обусловленной ростом тарифов и возрастанием фискальной нагрузки.
Получаем, что обеспеченного спроса все меньше, значит или будут покупать самое дешевое, но своё или избалованный покупатель,( но с деньгами)) приобретающий то что раньше было точечной застройкой паразитирущее на уже сформированной инфраструктуре, чтобы и садик и школа во дворе , и квартира большая, и соседи не из соц.жилья.
Вопрос только что будет с монстрами строительной отрасли, при исчезновении массового спроса, то же что и с СУ155?

[tidolgort]

Сообщение от Как-тоТак

Вопрос только что будет с монстрами строительной отрасли, при исчезновении массового спроса

Они как раз отлично выживут.В крайнем случае,внезапно, город выкупит часть квартир под расселение. ДСК с панельным строительством , Выбор с ОБД. Они обеспечат предложение в эконом сегменте, а вот за мелких строителей я бы начал переживать.

[Silovik]

Сообщение от Как-тоТак

Пожалуйста- пользуйтесь))
http://fin-plus.ru/ru/services/infla...l_amount=12000
С учётом накопленной инфляции 12 тыщ 2005 года это 32 нынче. Плюс маржа.

Мы тут в долларах считаем, инфляцию долларовую я намеренно не стал учитывать, чтобы не усложнять. И так расчёты в оптимистичную сторону взяты... впрочем Ваши цифры там же вертятся, только почему 2005 с ценой 2006 за базу взят не понял
p.s. калькулятор по ссылке свежих данных не знает, посчитать не может, + я как-то больше сайту цб доверяю - всё-равно он первоисточник, если считать по нему, то надо брать цену начала 2006 года (10K допустим - как писал ММ = итог 2005 года) и считать по 2015 включительно, итого (инфляция за 2015 объявлена как 12.9%) получаем 10K->24783р., по курсу 76 это ~$325 без маржи. В общем опять рядом с моими $300 без маржи (собственно можно объяснить как частичный учёт долларовой инфляции). Впрочем это совпадение, т.к. оф. инфляция она не об этом. Тем не менее на деле имеем $600 и печаль ММ

[Vvrn]

Сообщение от tidolgort

город выкупит часть квартир под расселение

Внезапно, говорят, что большинство регионов в той или иной степени банкроты.
И как на такие художества "дотация-выкуп с рынка недвиги" будет смотреть минфин это большой вопрос)))

[Как-тоТак]

Сообщение от Silovik

Мы тут в долларах считаем, инфляцию долларовую я намеренно не стал учитывать, чтобы не усложнять. И так расчёты в оптимистичную сторону взяты... впрочем Ваши цифры там же вертятся, только почему 2005 с ценой 2006 за базу взят не понял
p.s. калькулятор по ссылке свежих данных не знает, посчитать не может, + я как-то больше сайту цб доверяю - всё-равно он первоисточник, если считать по нему, то надо брать цену начала 2006 года (10K допустим - как писал ММ = итог 2005 года) и считать по 2015 включительно, итого (инфляция за 2015 объявлена как 12.9%) получа

Если уж хочется посчитать чужие деньги, то учитывайте все, пожалуйста , и средний курс за 15 год в 62 рубля, и долларовую инфляцию за эти годы в 28%

В 90 е недвижимость не представляла ценности, потому, что были другие проблемы.
Тем кто забыл 92 год за 10 минут

Пока не видно продолжений: продам 2кк в тихом центре за 250 тыс потому ,что квартира досталась в наследство, а это цена по кадастру( самой непредвзятой государственной оценке, с учётом амортизации)да и вообще никому не нужна эта " гнилуха "
Или сдам новую 1 кк за квартплату.

[NORFOLK]

Сообщение от Как-тоТак

Пока не видно продолжений: продам 2кк в тихом центре за 250 тыс потому ,что квартира досталась в наследство, а это цена по кадастру( самой непредвзятой государственной оценке, с учётом амортизации)да и вообще никому не нужна эта " гнилуха "

7
простите, если в долларах то вы за нее хотите 19млн р. Я вас правильно понял?

[Как-тоТак]

Сообщение от NORFOLK

7
простите, если в долларах то вы за нее хотите 19млн р. Я вас правильно понял?

Нет конечно)) кадастровая стоимость в РФ в рублях , если ничего не поменялось.

[Vvrn]

Сообщение от Как-тоТак

средний курс за 15 год в 62 рубля, и долларовую инфляцию за эти годы в 28%

Если рассматривать длительные промежутки, порядка 7-10 лет- по доллару в РФ дефляция.
С 14 года это общемировой тренд.
По крайней мере по сырью отыгранно 20 лет.
Появиться ли она массового в готовых товарах с высоким переделом- х/з.

[tidolgort]

В ДСК снова скидки от 7%-18%(если не напутал)

[sshsecurity]

tidolgort,
а ВДК прислали:

Уважаемые коллеги!

Планируется повышение цен по ЖМ Олимпийский с 20/01/2016 г.

С уважением,
Бушуева Эльвира Гр.
Руководитель Отдела непрямых продаж ВДК

[Xmusic]

Сообщение от sshsecurity

tidolgort,
а ВДК прислали:

не смотря на то, что с октября продажи упали в 2-3 раза
решили не менять заданный курс и позиционирование, рекламку везде запустили, правда цену уже не пишут) тем более, что повышения носят чисто символический характер.

[Silovik]

Сообщение от Как-тоТак

Если уж хочется посчитать чужие деньги, то учитывайте все, пожалуйста , и средний курс за 15 год в 62 рубля, и долларовую инфляцию за эти годы в 28%

В 90 е недвижимость не представляла ценности, потому, что были другие проблемы.

Если не брать во внимание Ваши комплексы про чужие деньги, хоть мы и оцениваем один из секторов экономики, а в приближении это конкретные игроки,
то мне всё-равно не понятно причём тут средний курс и итоги 2015 года, если речь шла о состоянии в моменте на сейчас.

По поводу 90х, если Вы или я на себе не чувствуем, или даже всё наше окружение, это как бы может не коррелировать с реальностью в целом, ну и инерция с запасами ещё не прошли - потому и оценивалось куда смотрит ситуация. В общем меньше эмоций и субъективизма

[Silovik]

Сообщение от Vvrn

Если рассматривать длительные промежутки, порядка 7-10 лет- по доллару в РФ дефляция.

Да она просто привела долларовую инфляцию в США, что ей выдал калькулятор. Ещё и неправильную - в штатах считают разные инфлиции, в том числе как и по рабочим местам - без учёта с/х сектора и т.п. Конечно же инфляция бургера с колой имеет малое отношение к РФ и стоимости недвиги. Достаточно того, что у них НДС нет и налог с продаж по штатам отличается кардинально. Потому я и не вижу смысла вообще её учитывать - нобеля ещё по этой теме никто не получил.

p.s. На счёт кадастра дама тоже оптимистична - это в Врн переоценики не проводилось и оценки в основном 2013, край 2014 года. В Мск у знакомого свежая оценка плюсанула к прошлой 40% и привысила рынок... и это на падающем рынке. Теперь при продаже ему надо будет через суд проводить переоценку, просто так - отказали, мол это подряд, мы тут не причём.

[tidolgort]

Льготная ипотека кончилась. Больше не занимать.

[mmkomarov]

Сообщение от Silovik

К тому же доля зарплат смехотворна, остальные позиции вполне могут вернуться на 2006 год по ценам

Да ну?! При кирпичной кладке так до 50% доходит. Впрочем это проблема подрядчика чаще всего.

Сообщение от Silovik

Кстати о позиции Воронежа среди крупных городов, не зря ещё не так давно удивлялся, что у нас двушка стоит как на окраине Берлина

Берлин не корректен для сравнения, тем более его окраины. Очень ... специфичный город в плане недвижки. И совсем не очень комфортный для жизни.
А насчет цены в 385$... Ну такая цена и в Москве была в Марьино в 1999. Пока слабо верю в такую цену естественным путем, а если путем дальнейшего обвала рубля... Т.е. при цене 40 000 руб/метр - 103 руб/доллар? Все может быть...

[Frey]

Какие риэлторские конторы Воронежа считаются наиболее надежными и имеют хорошую репутацию?

[Vvrn]

Сообщение от mmkomarov

Берлин не корректен для сравнения, тем более его окраины. Очень ... специфичный город в плане недвижки. И совсем не очень комфортный для жизни.

Это очень спорно.
Хех. Насколько я знаю, там "прореживали" советскую застройку, в отличии от рф, где уплотняли. А потом еще раз бешено уплотняли.))
А уж разность в инфрастуктуре с провинциальным Воронежем на порядок.
Ну и Берлин это Германия и ЕС))
Так для сравнения экспорт огромного Китая и маленькой Германии примерно равны))

[Алексей69]

Тут Куе наши намечают, думаю на росте нефти запустят, так что какие уж тут ипотеки, я думаю вообще бросят выдавать, если только валютные
http://www.finanz.ru/novosti/aktsii/...sii-1001004182

[Frey]

Сообщение от STRONG

вы это серьёзно?

А что, таковых нет в Воронеже?

[Xenon]

>экспорт огромного Китая и маленькой Германии примерно равны

Это далеко не так, экспорт КНР больше на 851 млрд $ (более чем в полтора раза) https://www.cia.gov/library/publicat.../2078rank.html

[sshsecurity]

Frey,
конечно нет - самое главное - какой риэлтор будет с вами работать..

[Frey]

И как иногороднему определиться среди бесчисленного количества риэлторских контор Воронежа, к кому из них обратиться при необходимости купить квартиру?

[Silovik]

Сообщение от mmkomarov

Да ну?! При кирпичной кладке так до 50% доходит. Впрочем это проблема подрядчика чаще всего.

Ну за чем манипулировать словами? Мы говорили о себестоимости метра, в разрезе этой себестоимости - смехотворна, не согласны - разрез аналогичный приведённой аналитики-статистики готов обсудить, но вы ж шифруетесь, только общими цифрами и словами

p.s. на счёт Берлина, на вкус и цвет, мне тоже не очень нравится, но с тех пор, как мы его обсуждали - он перестал быть депрессивным регионом, и квалифицированный не местный спец, обычный, линейный там в рублях сейчас получает 220K-300K на руки после всех налогов, не густо на фоне подобных мест в США, но на фоне нашего замечательного города... можно потерпеть, если у тебя тут з.п. 40K-50K Кстати даже по доход/цена квадрата видно, что цена с нашей стороны ещё не выравнялась к Берлину и смотрит туда же к $300+

[abshch]

Сообщение от Frey

И как иногороднему определиться среди бесчисленного количества риэлторских контор Воронежа, к кому из них обратиться при необходимости купить квартиру?

Вам бы лучше самостоятельно изучить рынок предложений и выбрать район. Карту посмотрите, где какие заводы, торговые центры, инфраструктура, где очистные сооружения, по яндексу - где пробки, на панорамах - как все выглядит https://maps.yandex.ru/193/voronezh/...17%2C80.000000
Если вы иногородний конечно )
А то ЖК Интурист предложат как элитный комплекс )
В камелотах и на авито все квартиры элитные, в престижных районах, читаешь - прям гордость за наш город.

[sshsecurity]

Frey,
подождать отзывов тут... поискать где-то еще))

[Виллина]

Сообщение от Frey

И как иногороднему определиться среди бесчисленного количества риэлторских контор Воронежа, к кому из них обратиться при необходимости купить квартиру?

Тут где-то отдельная тема про агентства была, поищите. И правильно говорят - лучше выбирать сразу конкретного сотрудника.