Риэлтор-pro

[piarka]

Павел Петровичч, Нет они будут экономить, а консультациями замучают знакомых риэлторов :-)))))

[piarka]

STRONG, а по вашему, кто историю данной квартиры проследил и факты "нарыл"? Скупой "хочу купить без посредника" ?

[piarka]

STRONG, наверняка без юриста агентства недвижимости не обошлось, но консультировался с ним наверняка риэлтор той самой фирмы, где он работает :-)))))), а ещё и руководитель офиса принимал участие, помогая сотруднику- риэлтору в данном вопросе. Риэлтор-это не один человек, а целая команда, при условии, что агенство недвижимости контора солидная.

[Forest Spirit]

Сообщение от STRONG

по моему мнению юрист

у меня высшее юр. образование, и практика сделок в недвижимости.
очень помогает профильное в/о, однако, тем, кто работает не один год, это не диковинку, сама специфика работы заставляет вникать во все нюансы, иначе не вырасти в проф. плане.
ps - и мой пример далеко не редок, довольно многие коллеги с юр/образованием трудятся на ниве воронежской недвижимости.

[ПавелПетрович]

Агент показывает своим клиентам новостройку(Антонова-Овсеенко,7Б). В этот момент,к рабочим на стройке,подходит мужчина с девочкой лет трёх-четырёх,со словами: "Ребят,ну когда вы уже этот дом достроите,я тут квартиру дочке на свадьбу купил!" Один из рабочих,посмотрев на маленькую девочку отвечает:"Ну пока твоя дочка вырастит-точно достроим!" Ответ мужчины:"Да это уже внучка..."
Всё это было-бы смешно- когда-бы не было так грустно...

[Forest Spirit]

не будем о грустном, наступают нормальные выходные, может пара историй прибавится))

[ПавелПетрович]

Автор- Денис Доберман.


Как определить реальную рыночную стоимость квартиры ?

Недвижимость во многом идеальный финансовый инструмент. Её можно рассматривать как объект потребления (наряду с хлебом и водкой), и средством производства (для извлечения прибыли, как станок, пресс или автомобиль. Для получения дохода), так и объектом инвестирования ( как валюта, золото, акции и облигации. Для спекуляций, одним словом.)
Сейчас я рассмотрим пример, когда приобретаются объекты с целью потребления. "Для себя, что бы жить в ней самому". Во основном речь пойдет о вторичном рынке жилья. С новостройками есть определенный нюанс.

Если не принимать во внимание специфический период, последовавший за августом 1998 года, цены на квартиры до осени 2008года только росли.
С середины 2006 года по середину 2008 года цены на квартиры увеличились более чем вдвое. Это значит, что люди, которые предпочли купить квартиру за $150 тыс., получили возможность на второй год продать ее за $270 тыс. Эти дополнительные $120 тыс. представляли собой их инвестиционный доход и с лихвой компенсировали любые затраты. В тот момент банки не могли предложить более высокие проценты по вкладам.
В связи с этим спрос на жилье в период роста цен определялся не только потребностью в жилье как предмете потребления, но и потребностью в нем как в объекте инвестирования. Дополнительный спрос вызывал дополнительный рост цен, который делал покупку жилья еще более выгодной инвестицией, а следовательно, увеличивал спекулятивный инвестиционный спрос, еще больше ускорявший рост цен. По сути финансовый пузырь или пирамида, в зависимости от предпочтений формулировок.
Однако когда цены стабильны, дешевых кредитов нет, то квартира, приобретенная за $100 тыс., из месяца в месяц остается квартирой за $100 тыс. Следовательно, никакого инвестиционного дохода вложение средств в покупку квартиры не приносит. А с учетом того, что цены на квартиры в РФ номинированы в "дешевеющих" рублях, то фактически вложение средств в покупку квартиры приводит к убыткам даже в условиях стабильности цен. Спрос на квартиры как на объект инвестирования при этом постепенно исчезает, а спрос на них как на предмет потребления остается стабильным. Но так как этот спрос выгоднее удовлетворять за счет съема жилья то уменьшается спрос. А значит увеличивается время продажи квартир, и начинается естественное постепенное снижение цен. С учетом инфляции. На первый взгляд цены постепенно подрастают, но гораздо медленнее инфляции. Т.е. реально снижаются.
Возникает вопрос : до какого уровня могут снижаться цены? Логичный на него ответ: Стоимость квартиры колеблется вокруг того уровня, при котором человеку безразлично, снимать квартиру или покупать ее. По крайней мере, с точки зрения расходуемых им денег. Взаимосвязь очень проста: Цена покупки поднимается вверх, потребитель уходит в аренду (где то же он жить должен?) спрос на покупку снижается, на аренду поднимается. Соответственно цена покупки начинает снижаться, а аренды возрастать. Доходит до той точки, когда покупка снова становится выгодной («Куплю и буду сдавать ,получать доход – при таких ценах это выгодно.» «Чем столько платить за аренду –дешевле купить,выгоднее в долгосрочной перспективе»). И потребитель уходит от аренды в покупку. Спрос на аренду (а соответственно и цена), начинает снижаться, а на покупку возрастать.
Как формируется рыночная цена? Вася Иванов открывает газету(в Инете) и смотрит на схожие с его квартирой варианты. После плюсует 50-100-200 т.р. «на торг» и подает объявление. Через 3-4 недели, сосед Васи Иванова, Иван Васин, видя в газете (Инете) цену квартиры соседа, с мыслью «а чем моя хуже? Я вот ещё недавно дверь на кухне новую поставил», выставляет свою квартиру на 50-100-200 дороже Васиной .«На торг накину». И так по кругу. Пока продажи не «станут» Т.е. обычно экономических причин повышения нет.
Это способ оценки стоимости квартир называется сравнительным, и им пользуются оценочные компании при получении ипотечного или залогового кредита. Тупо смотрят газеты с аналогичными ценами, минусуют 35-40% по договоренности с банком и получите акт оценки объекта недвижимости.
Как определить реальную рыночную стоимость квартиры в конкретный период времени?
Для этого понадобится две цифры: процентная ставка по вкладам банка (я ориентируюсь по Сбербанку), и стоимость аренды аналогичной квартиры.
Цифры условные. Специально округленны для более удобного изложения. Цены и ставки можно уточнить на любой конкретный период.
Допустим, для удобства расчетов, что процентная ставка будет равна 12% годовых (1% в месяц), а арендная плата квартиры равна 15 000 руб/месяц.
1% = 15 000 руб. 100% = 1 500 000 руб. Если ставка 6% годовых, а арендная плата 12 000 руб/мес, тогда : 0,5%= 12 000, и соответственно 100%=2 400 000 рублей. Это и есть реальная стоимость квартиры. Ниже этой стоимости продавать могут только в случаях острой необходимости, или при мошенничестве. А дальше чистой воды психология.

Простой пример. Если человеку подарить кружку, стоимостью в 100 рублей, и попросить оценить его стоимость этой кружки, то он оценивает стоимость подарка (т.е. за сколько бы он сам её купил) в 60-70 рублей. Однако, если отобрать (разбить, предложить продать) эту же кружку, то человек её стоимость оценивает в 120 – 130 рублей. А то и в 140 рублей. Это учитывая даже то, что ему она досталось бесплатно.
Т.е. запрашиваемая цена продажи владельцем квартиры всегда выше реальной на 20-30%, а желательная цена покупателя ниже на те же 20-30%.
Посчитайте, возьмите данные по котировкам аренды, продажи и процентным ставкам банка. Проверьте! И убедитесь сами.
И что с этого?- спросите вы. А то, что эти 20-30% в обе стороны порождены психологией и соответственно ей же и нейтрализуются!

[ПавелПетрович]

Сообщение от STRONG

подите покажите эти расчёты в отдел продаж какого-нибудь застройщика,интересно что они скажут))))

читайте внимательнее...

Сообщение от Павел Петровичч

речь пойдет о вторичном рынке жилья. С новостройками есть определенный нюанс.

[rm380393]

статья не соответствует действительности, возмем самый распространенный вариант, если это касается вторички , хрущевка или брежневка однокомнатная, аренда 7000 р. в сбере 8%, то если я правильно посчитал цена около 800 т.р. , таких цен нет и уже давно

[ПавелПетрович]

Сообщение от rm380393

в сбере 8%

в Сбере 8% под вторичное жильё????? На сколько я знаю от 9,5 и выше... Наиболее часто встречающаяся на ипотечных сделках процентная ставка- 10,5%.

Сообщение от rm380393

аренда 7000 р

Вы имели ввиду Придонской,ВАИ,Машмет? Тогда согласен. На худой конец ЗГТ на Ленинском проспекте за эти деньги снять можно... А так аренда полноценной однушки,в более-менее ликвидном месте,давно уже не 7тыс. стоит.

[rm380393]

знаю многих сдают по 7 т.р., по 8 не получалось, я сдал за 8 т.р. на остужева ели-ели, дальше, пусть % ставка 9,5 и как не крути реальная стоимость квартиры выше , чем по подсчетам приведенным в этой статье

[ПавелПетрович]

Сообщение от rm380393

пусть % ставка 9,5 и как не крути реальная стоимость квартиры выше

давайте всё-таки от этой отталкиваться

Сообщение от Павел Петровичч

Наиболее часто встречающаяся на ипотечных сделках процентная ставка- 10,5%.

Сообщение от Павел Петровичч

Это и есть реальная стоимость квартиры.

Повторюсь: не желаемая(та стоимость,которую вы хотите из неё выжать при продаже)- а реальная. А это разные вещи... Потом у нас люди почему-то удивляются: Почему квадратный метр в хрущёвке на много дороже квадратного метра в новостройке? Парадокс какой-то получается,верно?)))

[ПавелПетрович]

Сообщение от STRONG

это однокомнатная новая пустая

где однокомнатная новая пустая за 7тыс.? Только не надо на друзей-знакомых ссылаться,что мол они снимали такую квартиру вчера...

[rm380393]

во первых вы написали, говорим о вторичке, во вторых давайте посчитаем и будем отталкиваться от 10,5 % согласен
я изначально привел пример, хруща или брежневки
10,5/12= 0,875 = 8 т.р. итог 914,285 у нас например на остужева брежневка должна стоить и причем сколько мы хотим за нее...
просто таких цен 914,285 нет лет 6

и в чем логика , повторяюсь взял принципиально старые 5-ти этажки

[ПавелПетрович]

Сообщение от rm380393

просто таких цен 914,285 нет лет 6

ну почему-же 6-то? В прошлом году продал две двушки на Ленинском пр-те за 1170тыс. и за 1220тыс. соответственно...

Сообщение от Павел Петровичч

Как формируется рыночная цена? Вася Иванов открывает газету(в Инете) и смотрит на схожие с его квартирой варианты. После плюсует 50-100-200 т.р. «на торг» и подает объявление. Через 3-4 недели, сосед Васи Иванова, Иван Васин, видя в газете (Инете) цену квартиры соседа, с мыслью «а чем моя хуже? Я вот ещё недавно дверь на кухне новую поставил», выставляет свою квартиру на 50-100-200 дороже Васиной .«На торг накину». И так по кругу.

а потом и вопросы такие возникают:

Сообщение от Павел Петровичч

Почему квадратный метр в хрущёвке на много дороже квадратного метра в новостройке?

ЗЫ: Так вот я к чему веду-то... Считаю,что цены на вторичное жильё необоснованно завышены.

[rm380393]

ЗЫ: Так вот я к чему веду-то... Считаю,что цены на вторичное жильё необоснованно завышены.

подождите так мы обсуждаем статью,

а она называется

Как определить реальную рыночную стоимость квартиры ?

[ПавелПетрович]

Сообщение от rm380393

подождите так мы обсуждаем статью,

а она называется

Как определить реальную рыночную стоимость квартиры ?

Ок. Хотелось бы услышать каким образом определяете её вы,обычный человек,не имеющий никакого отношения к недвижимости?

[ПавелПетрович]

Сообщение от rm380393

10,5/12= 0,875 = 8 т.р. итог 914,285 у нас например на остужева брежневка должна стоить и причем сколько мы хотим за нее...

Это объективный параметр. Все, что выше этой цены- эффект кружки.

Сообщение от Павел Петровичч

Если человеку подарить кружку, стоимостью в 100 рублей, и попросить оценить его стоимость этой кружки, то он оценивает стоимость подарка (т.е. за сколько бы он сам её купил) в 60-70 рублей. Однако, если отобрать (разбить, предложить продать) эту же кружку, то человек её стоимость оценивает в 120 – 130 рублей. А то и в 140 рублей. Это учитывая даже то, что ему она досталось бесплатно.
Т.е. запрашиваемая цена продажи владельцем квартиры всегда выше реальной на 20-30%, а желательная цена покупателя ниже на те же 20-30%.

[rm380393]

эффект кружки в этом случаи не очень то и работает, если ты реально хочешь продать квартиру
на мой взгляд , как это не парадоксально, это средне рыночная цена по объявлениям, нахожу определенную квартиру ,а лучше штук 5, которая находится в нужном районе, по приемлемой цене на мой взгляд и по сравнению с другими квартирами в этом районе такого же типа, обзваниваю узнаю цены, состояние и т.д. звоню через 3-5 дней если одна из квартир продана или взяли залог, то это и есть минимальный порог, а сколько сверху накинуть это зависит от времени за какое тебе нужно продать квартиру

на самом деле, можно квартиру убитую ооочень дорого продать, как ни вам об этом знать, если есть люди которые желают купить именно в этом доме , по определенным причинам, а вообще на рынке два "дурака"
может я не прав, но схема в статье однозначно не имеет отношения к рынку на сегодняшний день
а почему цены вообще такие на жилье это тема для другой ветки

[ПавелПетрович]

Сообщение от rm380393

эффект кружки в этом случаи не очень то и работает, если ты реально хочешь продать квартиру

так он может и хочет,но:

Сообщение от Павел Петровичч

Вася Иванов открывает газету(в Инете) и смотрит на схожие с его квартирой варианты. После плюсует 50-100-200 т.р. «на торг» и подает объявление. Через 3-4 недели, сосед Васи Иванова, Иван Васин, видя в газете (Инете) цену квартиры соседа, с мыслью «а чем моя хуже? Я вот ещё недавно дверь на кухне новую поставил», выставляет свою квартиру на 50-100-200 дороже Васиной .«На торг накину».

Сообщение от rm380393

звоню через 3-5 дней если одна из квартир продана или взяли залог, то это и есть минимальный порог

ошибочное мнение,ибо сами написали выше:

Сообщение от rm380393

есть люди которые желают купить именно в этом доме , по определенным причинам

и если та квартира продана- это совсем не значит,что её цена- это минимальный порог. Не стоит со счетов сбрасывать остальные аналогичные квартиры,так-как при их продаже торг никто не отменял,а он реально может доходить до 100тыс. и более... Помню случай,когда продавцы мне 270тыс. скинули от цены в 2100тыс.

[rm380393]

да я и не утверждаю что прав, просто я так действую, остальные квартиры естественно не сбрасываю со счетом , и дальше рынок мониторю, просто действительно, нет точного определения стоимости жилья
приходилось покупать несколько квартир, осматривал много , пытался торговаться, даже если точно знал , что брать не буду, просто было интересно сколько скинут, максимальная скидка была 80 т.р. , а в основном ну 30 т.р.

[ПавелПетрович]

Сообщение от Павел Петровичч

Почему квадратный метр в хрущёвке на много дороже квадратного метра в новостройке?

Так почему,всё-таки? Кто и что думает по этому поводу?

[DrVEB]

Сообщение от Павел Петровичч

Так почему,всё-таки? Кто и что думает по этому поводу?

Думаю, что люди, при покупке квартиры эконом класса, смотрят на цену объекта, а не стоимость квардратного метра. А стоимость однушки хрущевки меньше, чем стоимость новой однушки, потому что хрущевка меньше по площади.

[мармеладка665]

Друзья, приветствую вас! Ищу квартиру, центр или прилегающие районы, ну например проспект труда, кольцо Космонавтов, строяк...По цене 1600000 - максимум. Чего хочу - самый лучший вариант который вообще возможен за эту цену. Желательно не последний этаж (если дом старый), с балконом, чтоб кухня была хотя бы метров 8, ну и ремонт хоть мало-мальски приличный, чтоб первые пару лет сильно не вкладываться.
Если за эту сумму найдется новостройка, буду прямо пищать от восторга!))Нравится вариант на проспекте Труда, 18, но все в один голос кричат, что там маленькие однушки уже проданы.
Все условия условны, бывает, что вроде как совсем не то, но самое оно, так что готова рассмотреть варианты.
Очень надеюсь на вашу помощь))
Да, и забыла сказать, сумма указана уже с учетом расходов на ваши услуги))

[ПавелПетрович]

мармеладка665, прямо скажем- денег у вас не ахти,несопоставимо вашим желаниям...
Если действительно хотите свой квартирный вопрос решить- советую обратиться в какое-либо одно из агентств недвижимости,у которого есть такая услуга по подбору варианта. Да,она платная,но кто вам сказал,что ваши запросы вполне реальны? Будь у вас достаточное количество денег,согласно вашим запросам,вряд-ли написанный вами пост чуть выше тут-бы появился,верно?)))

[мармеладка665]

Павел Петровичч, ситуация следующая. За последние пару месяцев с начала момента поисков обращалась в 2 агентства. Не буду называть поименно, и даже не буду описывать что именно там происходило, НО могу сказать, что варианты, которые мне нравились они мне предлагали, и даже в личные сообщения могу кинуть пару ссылок того, что мне подходит и что сейчас есть в продаже. НО!!!проблема в самих агентствах! трудно удержаться от оскорблений, но непрофессионализм, работа "спустя рукава" и желание побольше заработать ничего не делая, просто поражают! и это при том, что я не спрашивала реальную стоимость квартир, ведь в квартиры из баз ваша комиссия уже включена, я даже не пыталась узнать сколько вы накручиваете, просто готова была платить, но...не срослись в общем наши отношения. И я уже почти совсем потеряла веру и подумала, что без знакомств тут не справиться(((вот сейчас активно ищу каких-то друзей-приятелей)) А по поводу того, почему сюда написала - БВФ часто помогает во многих вопросах, вот и написала. Просто что это за ответ - запрос нереальный. Огласите цифру, сколько с меня за мои запросы? или скажите на что я могу рассчитывать за такую сумму. В первом посте темы написано, что эта тема для общения риэлторов и клиентов, или это не так?

[Анна Труфанова]

Сообщение от мармеладка665

Друзья, приветствую вас! Ищу квартиру, центр или прилегающие районы, ну например проспект труда, кольцо Космонавтов, строяк...По цене 1600000 - максимум. Чего хочу - самый лучший вариант который вообще возможен за эту цену. Желательно не последний этаж (если дом старый), с балконом, чтоб кухня была хотя бы метров 8, ну и ремонт хоть мало-мальски приличный, чтоб первые пару лет сильно не вкладываться.
Если за эту сумму найдется новостройка, буду прямо пищать от восторга!))Нравится вариант на проспекте Труда, 18, но все в один голос кричат, что там маленькие однушки уже проданы.
Все условия условны, бывает, что вроде как совсем не то, но самое оно, так что готова рассмотреть варианты.
Очень надеюсь на вашу помощь))
Да, и забыла сказать, сумма указана уже с учетом расходов на ваши услуги))

Здравствуйте! Скажите, пожалуйста, у Вас наличные или ипотека, сертификат и т.п.?

[ПавелПетрович]

Сообщение от мармеладка665

В первом посте темы написано, что эта тема для общения риэлторов и клиентов, или это не так?

Да,для общения... Точнее для открытого диалога. Для предложений по покупке либо продажи недвижимости существует другой раздел.

Ps: Услуга эта стОит у агентств по-разному. В моём,к примеру,от 15 до 20тыс.,в зависимости от сложности.

[мармеладка665]

Анна Труфанова, ипотека, одобрена Сбербанком.

[ПавелПетрович]

Сообщение от мармеладка665

ипотека, одобрена Сбербанком.

Ещё и ипотека... Что-ж сразу то не говорите? Считаете это не столь важно?

Ps: за наличные квартиру в обозначенном вами р-оне найти будет непросто,а ипотека вообще уменьшает ваши шансы вдвое(исключайте сразу подрядные квартиры,квартиры в собственности менее трёх лет,квартиры,где собственники просто слышать такое слово как ипотека не желают...)