Берём кредит и покупаем квартиру. Какие прогнозы цен на недвижимость???

[weter8181]

теоретически я с этим не спорю...а практически есть у вас цифры? тот же ДСК, к примеру , возьмем. как посчитать его себестоимость,если они обои клеют на протяжении десятилетия одни и теже. он покупал их по какой цене?наверняка по советской. тоже самое касается и материалов... теперь Москва...с их возможностями, стоимость всех материалов может быть намного меньше чем потратил ДСК. но другая обозначенная вами составляющая там бесспорно выше. В итоге разница будет, но какая,ни вы , ни я тоже, вряд ли можем оценить. Там ведь ещё дело в другом...откуда вообще взялись их цены и сколько в эту "цену" заложено "понта"

[Morok]

qert33, почитал. А как же тот момент, что тысячи квадратов жилья сейчас уже в руках власть имущих, что диктует их прямой интерес в высоких ценах на квадрат? Что будет делать Правительство, на Ваш взгляд, в этой ситуации?

[Шниперсон И.А.]

Сообщение от Morok

Что будет делать Правительство, на Ваш взгляд, в этой ситуации?

свалит в куршевель на пару лет, потом приедет, а цены - опа! и опять поднялись!

[valt1406]

Сообщение от Morok

А как же тот момент, что тысячи квадратов жилья сейчас уже в руках власть имущих, что диктует их прямой интерес в высоких ценах на квадрат?

не надо преувеличивать.у правительства в руках нефть и газ,лес,морские ресурсы. а недвига это так...небольшое приятное приложение к миллиардному бизнесу.

[qert33]

Сообщение от Morok

qert33, почитал. А как же тот момент, что тысячи квадратов жилья сейчас уже в руках власть имущих, что диктует их прямой интерес в высоких ценах на квадрат? Что будет делать Правительство, на Ваш взгляд, в этой ситуации?

Думать о своих интересах, как уже верно было написано, недвижимость для них вторичный фактор, не нужно так примтивно упрощать большую политику, они не действуют в логике торговца с рынка.

[Солнце2]

Сообщение от weter8181

в Москве метр стоил не 35-40тыс. руб, как в Воронеже

Ошибаетесь. В начале 2005 года в москве 1 кв.метр стоил около 35 тыс. руб. Потом начались программы по доступности жилья. Цена стала 150-200 тыс за кв.метр. В воронеже тогда метр стоил около 10-12 тыс.

[weter8181]

Солнце2, я не вел речи о прошлых годах...там конечно и 15 когда то могли быть цены...я имею в виду "докризсный" уровень .
знакомые в 2000году примерно покупали за 200, двушку 55 метров и чо теперь? не тот же уровень никогда вернемся. все тада в хоромах будем жить...

qert33
кстати, ипотеку думаете тоже придумали, чтобы сделать жилье доступнее??? счазз. вот они и не успокаиваются и думают о таком "вторичном факторе" как недвижимость...

[TAPX]

Сообщение от VBA

http://dsk.vrn.ru/ipoteka/info.shtml

И в чем я ошибся? к чему твоя ссылка? меня не интересуют подробности рассрочки от ДСК.

[mvu]

Сообщение от Шниперсон И.А.

эта... таки что, брешут? вот тута например
http://statistika.ru/stat/stat3/2007...tat3_9907.html
http://statistika.ru/stat/stat3/2007...tat3_9908.html

Наверняка не брешут. Только эти цифры никакого отношения к моим словам не имеют Тут статистика по приросту населения. Да, видно, что убыль одинаковая количественно и в городе и в деревне. Но тут ведь никак не прослеживаются такой факт, что человек родился в деревне (+к деревенской рождаемости), подрс немного и поехал в город, где создал свою семью (читай, родил уже городских детей (+ уже к городской рождаемости)), состарился и умер уже в городе (+ к городской смертности).

[Vadag]

Сообщение от Dimachu

У кого более менее деньги есть - из кожи вон лезут чтобы ее купить, пусть даже по не оч адекватной цене. А злорадствующие товарищи либо до сих пор живут с родителями и им хорошо, либо родители им без проблем купили хату, и им опять же хорошо.

Злорадствующие товарищи живут без родителей и ждут, когда смогут позволить купить себе максимум бетонометров за те деньги, которые у них есть. А тем, кто покупает по не очень адекватной цене как раз денег считать не надо, их и так много. Странные какие-то у вас рассуждения.

Застройщики разорятся, ввод жилья снизится, предложение нового жилья снизится.

Это если в том варианте, если застройщики будут держать непотребные цены до последнего момента. Типа, сам сдохну, но и квартир не отдам. Сомневаюсь, что среди бизнесменов много таких принципиальных, которые похоронят свой бизнес из.... принципа, наверное.
Если застройщик снизит цены до адекватных(15-20-30 проц. прибыли), то никто никуда не разорится.

Следующее возражение - недвига в большей части покупалась в инвестиционных целях. Допустим, а цифирьки тогда предьявите, какая доля для жилья, а какая для инвестиций?

Приводил. Журнал "Империя недвижимости" опрос проводил. 54%
http://www.u-antona.vrn.ru/forum/sho...68#post8289768

Так что, желающим поплясать на могилах застройщиков я бы посоветовал сначала крепко подумать на хотя бы пару лет вперед.

Я не желаю поплясать на могилах всех застройщиков. Я желаю поплясать на могилах тех, кто не снизит цены. Если человек не снизит цены, чтобы работать ради прибыли без приставки "сверх" и тем самым утопит свою компанию, то это не руководитель, а говнобизнесмен, привыкший работать только на откатах и взятках, по другому работать не умеющий. Мне таких не жалко.

А может быть потому, что "общероссийский тренд значительного снижения цен на кв.м." это просто модная нынче тема для журналюшек, а не реально существующее явление? Или ладно, существующее, но он далеко не общероссийский.

Как-то даже в Воронеже заметно, что это реально существующее явление.

Сообщение от Morok

Мне куда больше импонировал более адекватный вариант хода событий, имевший место год назад. Недвигу строят, метров все больше, на рынке появляется префицит. Рынок недвижимости становится адекватным.

Под адекватными вы понимаете цены октября 2008 года? Которые возникли в следствие так называемого профицита? Что за бред?
За последние годы цена на квартиру только росла. О каких адекватных ценах вы говорите?

[Morok]

qert33, не сомневаюсь. Но зачем вкладывать огромные суммы в поддержание сектора, который они не собираются удерживать? Для создания иллюзии в глазах народа - дороговато удовольствие.

[weter8181]

Vadag, почти со всем согласен , кроме фразы - "А тем, кто покупает по не очень адекватной цене как раз денег считать не надо, их и так много".


если бы денег было полно, то не было ипотек, кредитов и пр. схем, чтобы хоть кто-то мог купить хатку.
.....
меж тем ОНИ продолжают думать над всем этим - вон уже и ставки снижают... наверно чтобы можно было цену потом на жилье снизить ))))))) для нас для всех, для народа...(не берегут себя, о народе думают)

вообще я думаю те, кто пытается воду мутить в прессе, делают это либо корыстно (получая бабки из-за бугра через какие нить фонды развития и пр. хрень), либо просто по своей глупости ...

[qert33]

Сообщение от Morok

qert33, не сомневаюсь. Но зачем вкладывать огромные суммы в поддержание сектора, который они не собираются удерживать? Для создания иллюзии в глазах народа - дороговато удовольствие.

Не такие и огромные. А вкладываются они для того,что спасти отрасль, где работают миллионы, одно из условий этого спасения это резкое снижение норм доходности (т.е. снижение цен).

[aLexx]

Я, таки снимая шляпу перед местными светилами аналитики провинциального рынка недвижимости, хочу робко поинтересоваться: какая по их мнению адекватная цена на кв. м. на окраине нашего города с минимально развитой инфраструктурой (ну чтоб хотябы одна маршрутка туда ходила и хоть небольшая продуктовая палатка торговала)?

[TAPX]

aLexx, зачем это тебе? этим мнением нельзя даже подтереться

[aLexx]

Дело в том, что Министерство Обороны через уполномоченные организации в Воронеже пытается купить 2000 квартир. Речь идет о готовых квартирах с полной отделкой в сданных домах удовлетворяющих указанным выше условиям. Так вот, несмотря на живо обсуждаемый здесь кризис, строители игнорируют предложение о покупке за живые деньги по 24 т.р. за метр и готовы продавать такие квартиры только по 27 т.р. за метр.

Таким образом, о чем это говорит ?
1. Готовых квартир на рынке не так много, чтобы конкуренция привела к снижению цен.
2. У тех строителей, кто имеет возможность продолжать строительство, финансовое положение позволяет не сбрасывать квартиры по низкой цене.
2. Даже при оптовых покупках цена не упадет ниже 24 т.р. за метр.

[TAPX]

aLexx, это говорит только о том, что откаты там такие, что просто охренеть, и по 24 их (откаты) уже не тянут :-)

[aLexx]

В нашей стране возможно всё. Но дело в том, что сейчас из-за срыва покупки квартир приостановилось сокращение армии, и людей, которые отвечают за эту покупку, нехило прессуют сверху, боюсь им сейчас не до откатов.

[Серый Ангел]

Сообщение от aLexx

В нашей стране возможно всё. Но дело в том, что сейчас из-за срыва покупки квартир приостановилось сокращение армии, и людей, которые отвечают за эту покупку, нехило прессуют сверху, боюсь им сейчас не до откатов.

Вот в этом-то и дело. Им НАДО купить эти квартиры. Причем в таком количестве, что мелкие застройщики игнорируются по определению. А продавцы это знают. Так зачем снижать цену. Все равно купят. Причем именно у тех продавцов у которых и собирались.

[weter8181]

если ничего не путаю, по примерно 6-8 месяцев была похожая ситуация то соотношение цен было другое. 30предлагало государство, но строители не хотели, потом строители уже согласились, но государство сказало 28. на том и заглохло. счас уже ниже делают предложение, но воз и ныне там...прямо интересно кто в стране по осени начнет цыплят считать...

[qert33]

aLexx, скорее всего дело в не откатах или других условиях сделки, не знаю деталей невозможно проецировать эту ситуацию на рынок в целом.

[Vadag]

Сообщение от weter8181

Vadag, почти со всем согласен , кроме фразы - "А тем, кто покупает по не очень адекватной цене как раз денег считать не надо, их и так много".
если бы денег было полно, то не было ипотек, кредитов и пр. схем, чтобы хоть кто-то мог купить хатку.

weter8181, Ну, кредиты и ипотеки придуманы ИМИ и явно не для НАС))) Взлет цен на квартиры после введения ипотеки это наглядно подтверждает.
А про "А тем, кто покупает по не очень адекватной цене как раз денег считать не надо, их и так много" - это к Dimachu С тем посылом что мое утверждение настолько же верно, как и его

Сообщение от alexx

Таким образом, о чем это говорит ?

Это может о чем угодно говорить.
Вообще, для военных принципиально не только стоимость квадратного метра, но и стоимость всей квартиры. То есть на каждого военного есть определенный метраж. Также есть определенные требования по количеству комнат в квартире. То есть подавляющее большинство многокомнатных квартир по площади для минобороны не подходят - они слишком большие. Уже ряд застройщиков отбрасывается.
+ нужно 2000 квартир. Это четырнадцать четырехподъездных девятиэтажных домов по 4 кваритры на этаже. Сколько в Воронеже есть застройщиков, имеющих 14 готовых домов? Вот и получается, что не

строители игнорируют предложение о покупке за живые деньги по 24 т.р.

, а ДСК.

[Vadag]

Тут обсуждалось, что если банки начнут распродавать ипотечные квартиры, то эти квартиры до рынка все равно не дойдут. Но по-моему не озвучивался такой момент, что те, кто купят квартиры через "своих" в банках, тоже до рынка не дойдут. Так что с выбросом ипотечных квартир спрос на рынке в любом случае снизится.

[Brother83]

Итоги второго квартала похоронили надежды на восстановление отечественной экономики в 2010 году

Прогноз не утешителен.

"Центр развития" и Центр анализа экономической политики Высшей школы экономики опубликовали данные, из которых следует, что валовой внутренний продукт страны в этом году упадет не менее чем на 10,5%, а в будущем - еще на 4,3%.

[pavel_b]

Если бы власти меньше денег и взяток брали за ввод жилья у нас цены на жилье до кризиса были бы 21т.р.за метр.
Задумайтесь: подключение дома к электрическим сетям (плата за факт подключения) стоит около 15млн.руб., а еще есть затраты на техническую документацию,всякого рода согласования....
Сбестоимость 1кв.м. кирпичного дома с черновой отделкой, без взяток и земли 18-23т.р. в сегодняшних ценах.
Себестоимость строительсва в Воронеже, с представительскими расходами и землей от 23 до 40т.р.
Минимальная рентабельность, в год должна быть 20%, иначе стоить будет не интересно.

[Vadag]

pavel_b, по первому пункту можно поподробнее, в цифирьках? интересно...
Про годовую рентабельность не понял... Рентабельность продукции расчитывается как отношение прибыли к полной себестоимости, а не к годам. То есть если у одной компании 1 мешок денег и она строит на него дом за год, а у другой компании 2 мешка денег и она строит 2 дома за 2 года, то рентабельность продукции обоих компаний одинаковая (при прочих равных)

[Brother83]

Сообщение от Vadag

Про годовую рентабельность не понял... Рентабельность продукции расчитывается как отношение прибыли к полной себестоимости, а не к годам. То есть если у одной компании 1 мешок денег и она строит на него дом за год, а у другой компании 2 мешка денег и она строит 2 дома за 2 года, то рентабельность продукции обоих компаний одинаковая (при прочих равных)

Нужно учитывать еще и инфляцию. Если инфляция 30% в год, то после постройки одного дома с одного мешка денег "чистый доход" будет равен доход - 30%. Т.к. считать нужно будет уже по себестоимости денег на момент окончания стройки.
Если строится 2 дома за 2 года, то тогда "чистый доход" будет составлять доход минус 60%.

P.S. Надеюсь, доступно изъяснил свою мысль

По другому выражусь. Если у компании прибыль - это 30% от вложенных средств и инфляция составляет 30%, то при строительстве дома в течение одного года компания имеет нулевую прибыль. Если дом строится в течение 2-х лет, то они в убытке на 30% (не в рублях, а относительно цен на стройматериалы, машины, продукты).

[TAPX]

Brother83,

По другому выражусь. Если у компании прибыль - это 30% от вложенных средств и инфляция составляет 30%, то при строительстве дома в течение одного года компания имеет нулевую прибыль. Если дом строится в течение 2-х лет, то они в убытке на 30% (не в рублях, а относительно цен на стройматериалы, машины, продукты).

Эт с какого перепоя? берутся бабки, заключается договор поставки материалов на столько, сколько надо по фиксированной цене. Берутся рабочие, зарплатный договор то же не меняется в течении времени стройки. Откуда эт инфляция вдруг взялась? А вот если взят кредит под 20% годовых, то уже изначально надо закладывать в себестоимость удорожание на 20%.

[aLexx]

Сообщение от Vadag

Вообще, для военных принципиально не только стоимость квадратного метра, но и стоимость всей квартиры. То есть на каждого военного есть определенный метраж. ........
+ нужно 2000 квартир. ....... Сколько в Воронеже есть застройщиков, имеющих 14 готовых домов? Вот и получается, что не
, а ДСК.

Все верно, и про квартиры и про ДСК. Но по метражу ограничения не очень жесткие. Насколько я знаю, раньше покупались трехкомнатные 88 кв. м. и однокомнатные 45 кв. м. Согласен, что по нынешним временам это довольно скромные размеры, но довольно много застройщиков строят дома, укладывающиеся в эти ограничения. Никто не требует сразу 14 домов. Хотя с несколькими неликвидными квартирами тоже никто связываться не будет. Я не вижу предмета для спора, пока никто не показал что есть предпосылки для падения цены ниже 24 т.р. Своим постом я хотел сказать, что есть оптовый покупатель, который по этой цене закупит довольно много квартир.

+ к этому нужно учесть что строители законсервировали большинство объектов недалеко ушедших от нулевого цикла. Все силы и средства брошены на завершение объектов с высокой степенью готовности, а консервы будут размораживаться по мере необходимости для обеспечения баланса спроса и предложения. Так что если и будет переизбыток квартир на рынке, то ненадолго.

[Brother83]

Сообщение от TAPX

Brother83, Эт с какого перепоя? берутся бабки, заключается договор поставки материалов на столько, сколько надо по фиксированной цене. Берутся рабочие, зарплатный договор то же не меняется в течении времени стройки. Откуда эт инфляция вдруг взялась? А вот если взят кредит под 20% годовых, то уже изначально надо закладывать в себестоимость удорожание на 20%.

Договоры поставки стройматериалов никогда не заключаются по фиксированной цене на год или два.
Рассмотрим проще. У вас есть 100 миллионов рублей. вы на эти деньги построили дом за один год. Продали квартиры на 30% дороже, за 130 миллионов. Отлично есть прибыль в 30 млн.руб. Но за год цены на всё увеличились, в том числе и на стройматериалы, подключение коммуникаций, откаты, зп рабочим и т.д. Пусть инфляция в год составляет также 30%. Тогда чтобы вам построить второй дом вам нужно вложить все заработанные 130млн(а не 100млн, как для 1-го дома). Итого прибыли ноль!!!
Если дом строится 2 года, то через этот срок для постройки второго дома(при инфляции в 30% в год) нужно будет 169 млн. руб. Таким образом нужно с самого начала делать накрутку 69%, чтобы работать себе не в убыток.
А если застройщики строят в кредит (20% годовых), то это тоже входит в увеличение конечной квартиры.

P.S. Насчет инфляции в 30% я преувеличил, это для наглядности. Реально она около 20-25%.

Обычная арифметика.