Берём кредит и покупаем квартиру. Какие прогнозы цен на недвижимость???

[Vadag]

http://www.vrx.ru/treasury/132.html

Стоимость квадратного метра по-прежнему снижается, но темп данного процесса немного замедлился. Необходимо отметить, что наша статистика ведется на основе данных по предложению, поскольку реальную цену, за которую продается объект недвижимости, мы узнать не в силах.

Ура, через 3 месяца спустя мы узнали, что квартиры продаются не по тем ценам, которые в Камелоте.

Лето — традиционно не самый активный период, что и отражается на текущей обстановке. На сегодня не наблюдается каких-либо предпосылок для кардинальных изменений. Но остается ощущение, что темпы падения снизятся.

Ух ты, так оказывается, это лето пришло, потому цены падать будут)))))

Скорее всего, в июле-августе мы увидим ту же картину, но цифра будет в районе 1% плюс-минус 0,3%.

Вот такие вот аналитики у нас в Воронеже. Если на новостройки цены уже упали в прайсах до 30 тыр за квадрат, имхо, в августе можно ждать примерно таких же цен на вторичку. Повторюсь, это то, что будет видно аналитикам. Реально же, если выкинуть из средней цены ДСК(уж эти до последнего стоять будут) и тех, кому продать ну вообще никак не срочно, то средняя цена будет еще ниже(но это воронежским аналитикам увидеть будет невозможно)

[Morok]

http://top.rbc.ru/economics/10/07/2009/314950.shtml

Вот это уже больше похоже на правду. Не г..нопрогнозы от начала года, когда никто ничего не знает - а реальное заявление - закрыть зад не успеваем, расходы не покрываем.

[Vadag]

Morok, ндя, жареный пернатый уже целится в мягкое место....
А что же ждать рынку квартир в связи со второй волной? Явно не рост цен.

[TAPX]

Vadag, про рост можно забыть лет на 10-ть, если не будет инфляции, а она таки будет. 10% уже за пол года, а еще пол года впереди. и если нефть будет 25, то цена на квартиры еще опустится в сегодняшних ценах. в 10-м году планируют ввести налог на имущество, и если введут, то квартира как инвестиция просто будет еще более невыгодна чем сейчас, цены еще упадут.

[Vadag]

Либо на sunvrn почистили базы, либо все дешевые квартиры раскупили. Даже включая "воздушные"

[Jaged2]

Сообщение от TAPX

Vadag, про рост можно забыть лет на 10-ть, если не будет инфляции, а она таки будет. 10% уже за пол года, а еще пол года впереди. и если нефть будет 25, то цена на квартиры еще опустится в сегодняшних ценах. в 10-м году планируют ввести налог на имущество, и если введут, то квартира как инвестиция просто будет еще более невыгодна чем сейчас, цены еще упадут.

Почему 10 лет, а не 50 ? те если не будет инфляции цены рости не будут, но так как инфляция будет то цены будут рости ?

Где связь между ценой на нефть и ценой недвижимости, при нефти $25, рубль ослабнет, цены начнут расти на импорт, в след за ними вырастут и на отечественные товары => больше инфляция и по вашему посту больше рост цен на недвигу.
Насчет налога - смотря какой будет.

Вы бы определились будет рост или нет, из первой половины вашего сообщения следует что рост будет, из второй что нет.

Или я вас неправильно понял?

[The_God]

3 года умные люди раздували этот пузырь и очень неплохо подняли бабла на этом,
те кто был не в теме и вовремя не скинул бетонометры сейчас изо всех сил пытаются убедить народ что цены будут только расти, как говорится не похвалиш - не продаш.
цена на нефть была аналогичным пузырем,
связь между этими пузырями только одна умные живут за счет остальных.

[valt1406]

Сообщение от Vadag

в 10-м году планируют ввести налог на имущество, и если введут, то квартира как инвестиция просто будет еще более невыгодна чем сейчас, цены еще упадут.

Сообщение от The_God

цена на нефть была аналогичным пузырем,
связь между этими пузырями только одна умные живут за счет остальных.

согласен 100%.
как инвестиция недвига умерла. а налог на имущество с рыночной цены,плюс перманентный рост тарифов жкх в россии добьет ее окончательно.

[Jaged2]

Сообщение от The_God

3 года умные люди раздували этот пузырь и очень неплохо подняли бабла на этом,
те кто был не в теме и вовремя не скинул бетонометры сейчас изо всех сил пытаются убедить народ что цены будут только расти, как говорится не похвалиш - не продаш.
цена на нефть была аналогичным пузырем,
связь между этими пузырями только одна умные живут за счет остальных.

Это все последствия, нужно чем то связать большое кол-во напечатанных долларов,
идеально подходит для этого биржа + ресурсы.

[valt1406]

срок экспонирования вырос даже для самых ликвидных квартир: в прошлом году он составлял около 70 дней, а сегодня стремится к 100. Цены реальных сделок сейчас как минимум на четверть ниже цен предложения аналогичных объектов, говорит гендиректор компании «Релайт-недвижимость» Олег Самойлов. А откликаются покупатели на предложения, уровень цен которых ниже аналога не менее чем на 10%.

Ведомости 10.07.09.
эт к вопросу о снижении цен. а то некоторые в упор не видят его.на 25% ниже цены предложения сделки проходят уже. а цены в газетах эт все хотелки продавцов.да эти итак давно уже понятно.

[TAPX]

Сообщение от Jaged2

Почему 10 лет, а не 50 ? те если не будет инфляции цены рости не будут, но так как инфляция будет то цены будут рости ?

1. падает всегда быстрее, чем растет.
2. пока еще не до конца упало
3. 10 лет это оптимистичный ИМХО прогноз. нельзя народ сразу 50-летними цифрами пугать

Где связь между ценой на нефть и ценой недвижимости, при нефти $25, рубль ослабнет, цены начнут расти на импорт, в след за ними вырастут и на отечественные товары => больше инфляция и по вашему посту больше рост цен на недвигу.

Связь прямая. При 25 баксовой нефти денег у большинства не будет хватать на текущую цену, да же с учетом возможной инфляции.

Насчет налога - смотря какой будет.
Вы бы определились будет рост или нет, из первой половины вашего сообщения следует что рост будет, из второй что нет.
Или я вас неправильно понял?

Будет гиперинфляция (30 и более в год) - будет рост в абсолютных величинах, не будет гипера - будет стагнация, то бишь цены будут тупо держать, что означает фактически удешевление. Так понятно?

[TAPX]

valt1406, да же цены в газетах упали, по крайней мере на землю и дома. квартиры я не сильно смотрю.

[Jaged2]

Сообщение от TAPX

1. падает всегда быстрее, чем растет.
2. пока еще не до конца упало
3. 10 лет это оптимистичный ИМХО прогноз. нельзя народ сразу 50-летними цифрами пугать
Связь прямая. При 25 баксовой нефти денег у большинства не будет хватать на текущую цену, да же с учетом возможной инфляции.
Будет гиперинфляция (30 и более в год) - будет рост в абсолютных величинах, не будет гипера - будет стагнация, то бишь цены будут тупо держать, что означает фактически удешевление. Так понятно?

В таком случаи живем в удивительной стране, росло гораздо быстрее чем сейчас падает)

2008 год ~25%
2007 год - ~30%
Но при этом росли издержки ( материалы, откаты, зп и тп.)
Если допустить что невдига будет падать такими же темпами в среднем ( хотя тут % падения далек до 25% http://www.vrx.ru/statistic/stat.php), стоит заметить что и росли доходы с продаж. Так же росли и доходы населения, опережая инфляцию, сейчас же рост доходов как минимум остановился. (кому повысили зп за последние 6 месяцев ? а сколько потеряло работу или урезали зп?) ,
исходя из этого можно решить что в случаи падения недвиги на 25% в год + инфляция в 30%, доступнее жилье явно не сделает ) кто будет строить то себе в убыток, да и само падение цен при инфляции на такой нужный продукт как недвижимость очень сомнительно, тем более темпами в 25%+.

10 лет огромный срок, тут за год такие изменения произошли, а тут 10 ))
Гиперинфляция далеко не 30% в год, а 800%+ или 50%+ в месяц.

При стагнации цен на недвигу при инфляции в 30%, означающее падение впринципе согласен, но для большинства людей это падение так и останется мнимым, и не сделает жилье для них доступнее.

А если еще и перестанут строить (и не удивительно при падении на 25% в год при инфляции в 30), то нечего будет просто продавать, опять рост цен.

При нефти в $25 курс рубля будет примерно 50-60р за доллар, опять же рост цен на все и вся, следовательно меньше денег остается на недвигу, не будут покупать - перестанут строить,больше безработица начиная со строительных специальносте и заканчивая производством строй.материалов, а это ниже потребление, упадок производства в других отраслях.
Крепкий доллар (цена нефти $25) это отдельная тема, кому выгодно чтоб он был таки и как долго...

Я примерно так вижу ситуацию, по вашим прогнозам.

ps: уфф, сколько букв настучал...

[Vadag]

Сообщение от Jaged2

исходя из этого можно решить что в случаи падения недвиги на 25% в год + инфляция в 30%, доступнее жилье явно не сделает ) кто будет строить то себе в убыток, да и само падение цен при инфляции на такой нужный продукт как недвижимость очень сомнительно, тем более темпами в 25%+.
......................................

А если еще и перестанут строить (и не удивительно при падении на 25% в год при инфляции в 30), то нечего будет просто продавать, опять рост цен.

Ну, строить не перестанут. Вот сокращать издержки и переходить на более экономически выгодный процесс производства - это да(о чем раньше не задумывались в силу ненадобности). Здесь в ветке уже писалось, что строят в России несколько иначе, чем в Европе. И хуже качество, и больше издержки.

[Jaged2]

Сообщение от Vadag

Ну, строить не перестанут. Вот сокращать издержки и переходить на более экономически выгодный процесс производства - это да(о чем раньше не задумывались в силу ненадобности). Здесь в ветке уже писалось, что строят в России несколько иначе, чем в Европе. И хуже качество, и больше издержки.

Для того чтоб начать строить по новым технологиям, нужно достроить начатое, причем с прибылью, и расплатится за нахапанные кредиты.
(при этом о каком массовом падении цен может идти речь.)

У нас не Европа все же, бизнес модели запада для нас неприменимы.
Европа тоже разная, если в теплых странах допустимо построить дом по типу американских из тонюсеньких стен и перекрытий, то в северных странах такое уже не возведешь.

[Vadag]

Сообщение от Jaged2

Для того чтоб начать строить по новым технологиям, нужно достроить начатое, причем с прибылью, и расплатится за нахапанные кредиты.
(при этом о каком массовом падении цен может идти речь.)

Не хочу спорить, но вот кто вам говорил, что все уцелеют? Я говорил, что строить не перестанут, но не говорил ,что строить будут те же самые. При этом я не утверждаю, что все непременно разорятся. Речь вовсе не о том.

У нас не Европа все же, бизнес модели запада для нас неприменимы.
Европа тоже разная, если в теплых странах допустимо построить дом по типу американских из тонюсеньких стен и перекрытий, то в северных странах такое уже не возведешь.

Ну вот не надо про северные страны. Снова здорова. Посмотрите цены в Стокгольме и Копенгагене. Это европейские столицы, а не сраная провинция. Цены сравнимы с воронежскими(по крайней мере, на начало кризиса).
В сочах и Геленджике цены на квартиры тоже вон немаленькие, хотя там не такие лютые морозы. (На возражения, что это-де курорты, посмотрите на цены на побережье Испании)
+ еще представьте, что квартиры в европе тоже может гастарбайтеры строят, но далеко не за зарплаты наши джумшутов.

upd. О каких карточных домах Вы говорите? Помимо теплоизоляции, необходима еще и звукоизоляция, а это практически одно и то же(в смысле, вещества, являющиеся теплоизоляционными, являются и звукоизоляционными) Или вы верите, что в квартирах Европы жители тоже прекрасно осведомлены, что у соседа несварение? + Теплоизоляция просто необходима, если температура опускается хотя бы на неделю в район 0. А даже в центральной Европе это не редкость. Если вы уверены, что жители Европы тоже дураки и им можно втюхать любой карточный домик, продуваемый всеми ветрами, то зря вы так думаете.

[Jaged2]

Сообщение от Vadag

Не хочу спорить, но вот кто вам говорил, что все уцелеют? Я говорил, что строить не перестанут, но не говорил ,что строить будут те же самые.
При этом я не утверждаю, что все непременно разорятся. Речь вовсе не о том.
Ну вот не надо про северные страны. Снова здорова. Посмотрите цены в Стокгольме и Копенгагене. Это европейские столицы, а не сраная провинция. Цены сравнимы с воронежскими(по крайней мере, на начало кризиса).
В сочах и Геленджике цены на квартиры тоже вон немаленькие, хотя там не такие лютые морозы. (На возражения, что это-де курорты, посмотрите на цены на побережье Испании)
+ еще представьте, что квартиры в европе тоже может гастарбайтеры строят, но далеко не за зарплаты наши джумшутов.
upd. О каких карточных домах Вы говорите? Помимо теплоизоляции, необходима еще и звукоизоляция, а это практически одно и то же(в смысле, вещества, являющиеся теплоизоляционными, являются и звукоизоляционными) Или вы верите, что в квартирах Европы жители тоже прекрасно осведомлены, что у соседа несварение? + Теплоизоляция просто необходима, если температура опускается хотя бы на неделю в район 0. А даже в центральной Европе это не редкость. Если вы уверены, что жители Европы тоже дураки и им можно втюхать любой карточный домик, продуваемый всеми ветрами, то зря вы так думаете.

Даже если будут строить новые, откуда средства? из банков, под какой процент?
В той же Дании покупая кваритру двушку 60кв.м. за 65-70тыс.дол, вы получаете бонусом каждые пол года минимум $600 платеж, налог + взнос в домовую кассу (аналог ли это найшей кварт платы или нет - незнаю, если нет + комуналка, и она явно дороже чем у нас)

Когда я был в Испании, гид сразу сказал невздумайте покупать недвижимость тут, законы страны не очень этому способствуют, незная тонкостей таких как незаплатили обязательный платеж (типа налога на воду), все ваши предыдущие выплаты анулируются и вы остаетесь без денег и недвижимости.
По этому пункту спорить смысла нет - слова гида. (не то что бы истина, скорее непроверенный которому склонен больше верить чем нет)

Почему вы сравниваете ЕС с инфляцией 1-3% и процентными ставками кредитов в 6-8% в год и Россией с инфляцией 25%+, и кредитами 25% (процент ставка не может быть ниже инфляции) ? тем более у них эмисионый центр, фактически, второй резервной валюты ?
Естественно что цены ниже, за счет вывода инфляции из зоны ЕС в туже Россию.

ps: гастарбайтеры и строят, из Польши и стран Прибалтики, не везде, но трудовая миграция из этих стран очень высока.

Я не говорю что не надо внедрять более современные и экномные решения, у нас другие реалии в стране, эфект будет но почти незаметный,
опять же нужно производство современных и экономичных решений у нас в стране, в противном случаи придется покупать за валюты и обеспечивать процветание других стран.

[Brother83]

Сообщение от Vadag

Либо на sunvrn почистили базы, либо все дешевые квартиры раскупили. Даже включая "воздушные"

просто агенство Солнце разорилось. Уже окончательно. И никто не поддерживает базу данных. Видимо, что-то отвалилось.

[TAPX]

Jaged2, при политике нашего правительства никто и не говорил что для простого народа жилье станет доступнее в кризис, скорей наоборот.

В таком случаи живем в удивительной стране, росло гораздо быстрее чем сейчас падает)

да хрен его знает. ведь не говорят правду на сколько упало. и считать надо уже после окончания падения. да и по годам никто не считает. считай так - период роста был с 98 по 2008 - 10 лет. падать будет быстрее 10-ти лет. проверить сможешь в 2018
при цене нефти 25$ будет не до недвиги большинству россиян.

[Натухель]

Люди, подскажите пожалуйста, я пока еще не очень в теме

Есть желание в недалекой перспективе приобрести 1-2 к.кв в Воронеже, вторичку, с кухней от 8 м., не ниже 3 этажа, в приличном состоянии (не супер пупер, но и не убитую), с лоджией. Район интересует или Цирк-Юго-Запад (Цирк-Моисеева-Самолет-Аптека-Комарова-Перхоровича), или левый берег (Ленинский проспект от Димитрова до Заводской, с возможным углублением в сторону водохранилища).
Вопросы такие:
1) каков стандартный риэлтерский процент?
2) есть ли рынок услуг ТОЛЬКО юр. сопровождения сделок с недвижимостью, и какие там расценки? Если я сама найду вариант.
3) Я посмотрела некоторые базы данных и Из рук в руки, вроде как "мои" квартирки от 1 250 000 начинаются, это правда? И можно ли получить скидку, если платить налом?
4) Какова активность на РН в январские праздники, можно ли будет варианты посмотреть в это время, а сразу после оформить сделку? Или это мертвый сезон?

Спасибо!!

[Moe_imya_Lyolik]

Вот щас же скажут, что налетел коршун на агнца...

2 Натухель.

1.

каков стандартный риэлтерский процент?

Стандартного риэлторского процента как такового нет. Крупные конторы берут от 3 до +++ проц.; в трансферте, где я работаю, 3 - минимум, ниже которого мне работать не дадут. Люди, работающие сами на себя, могут работать и за 10 тыс. Важно понимать, что просто обратившись к риэлтору, вы риэлтору ничего не задолжали. Его процент как правило "вкручен" в цену. Средние комиссионные - около 50 000 руб.

2.

есть ли рынок услуг ТОЛЬКО юр. сопровождения сделок с недвижимостью, и какие там расценки?

Есть. Пройдитесь возле ФРСа (свечка на Заставе, пиццерия Стрекоза) в рабочее время - вам надают огромное количество раздаточного материала такого рода. Также любое агентство недвижимости возьмется за проведение сделки. У нас это стоит от 7 500 руб., кто-то берет больше, кто-то меньше. Если вам просто договор купли-продаже напечатать - 1 000 руб.

3.

вроде как "мои" квартирки от 1 250 000 начинаются, это правда? И можно ли получить скидку, если платить налом?

Удивлен. То, что Вы хотите - это Чешка либо сталинка. Ну или что-то современное, что таких денег стоить не может. Пока не может, что там дальше - не знаю, прогностика относительно цен противоречивая.
Сталинка - этажность и планировки варьируются. Кухня бывает 6 м2, бывает 10 м2. Не видел сталинских домов выше пяти этажей. Объединяет одно - очень старые. На левом берегу в интересующем вас районе их нет.
Чешка - 9 - 16 этажные дома, не старше 25 лет, общая площадь двушки не меньше 50 м2, кухни - 8 м2. Короче, это Ваш вариант.
Самая дешевая 2к. чешка на Димитрова стоит 1 450 000 руб, это первый нелюбимый Вами этаж и ее смотрят по четыре раза на день (учитывая сезон и кризис - это вообще много). Наверняка уже и продали.

Скидку требуйте, торгуйтесь.

4.

Какова активность на РН в январские праздники, можно ли будет варианты посмотреть в это время, а сразу после оформить сделку? Или это мертвый сезон?

Внутренне противоречивый вопрос. Активность - это спрос. В мертвый сезон у Вас нет конкурентов и каждый продавец стремится Вам понравиться.
Традиционно перед НГ этот рынок оживлялся. В прошлом году этого не произошло, что день грядущий нам готовит - неведомо. Но, учитывая предпраздничную суету и послепраздничные выходные - я б не заморачивался, можете себе весь праздник испортить просмотром квартиры 31 декабря в 21-40. Плюс, квартира - это не телевизор в Эльдорадо, самые интересные варианты обычно в обмене, плюс выселение - чисто техническая сторона не ограничится только регистрацией сделки. Мороки хватает. Рекомендую начать отсматривать квартиры в ноябре, а к Новому Году закрыть вопрос.
Средняя цена на чешки в этих районах примерно 1 700 000 - 1 800 000 руб., но реально можно взять на 10 процентов дешевле. Прицениваясь сегодня, учитывайте тенденцию к снижению.

[Натухель]

2 Moe_imya_Lyolik

Большое спасибо за развернутый ответ!
Да, мне скорее нужна чешка, и думаю что 1-шка, на 2-шку не тяну пока. Собственно, о них и спрашивала (за 1.250.000). Посмотрела еще варианты, скорее даже наверное 1.300-1.350 начальная цена.

Не подскажете ли также, где лучше всего смотреть цены (смотрела на vrx.ru и в ИРР)?
И еще 2 вопроса "щекотливых" - 1) если буду работать с риэлтером, мне ведь можно будет с клиентом напрямую говорить о цене? (навело Ваше упоминание вкрученной цены услуг); 2) при работе только с юридическим сопровождением - я явно что-то еще теряю, кроме отсмотра и отсева вариантов за меня - иначе откуда такая разница в цене. Что именно?
Спасибо! Извините, если слишком много или наивно спрашиваю

[Morok]

Тем временем цены на 18 позицию у ВМУ-2 стали дешевле на 8-10% с начала года. Это реальная цифра.

[Jaged2]

Сообщение от Morok

Тем временем цены на 18 позицию у ВМУ-2 стали дешевле на 8-10% с начала года. Это реальная цифра.

Она уже построена (сдана) ?

[Moe_imya_Lyolik]

2 натухель

На здоровье.

и думаю что 1-шка, на 2-шку не тяну пока

Если не боитесь дефолта - то не гоните лошадей. 100 - 150 тыс. всегда можно взять в потребительский кредит, а цена 2к. к Н. Г. будет в районе 1 500 руб. В среднем. То есть продавить можно будет ниже.

подскажете ли также, где лучше всего смотреть цены

Смотрите Камелот. В инфолайте слишком много устаревшей информации, ирр - жидкая газетенка. НЕ ВЕДИТЕСЬ НА СРЕДНЮЮ ЦЕНУ. НЕ ВЕДИТЕСЬ НА СРЕДНЮЮ ЦЕНУ, блин. Цены потому и снижаются, что средняя цена не актуальна. Хорошая покупка - 10 проц. от камелота. Это реально.

1) если буду работать с риэлтером, мне ведь можно будет с клиентом напрямую говорить о цене? (навело Ваше упоминание вкрученной цены услуг);

Мы этого вообще-то не любим. но Гражданскому кодексу плевать. Смотрите по ситуации.

2) при работе только с юридическим сопровождением - я явно что-то еще теряю, кроме отсмотра и отсева вариантов за меня - иначе откуда такая разница в цене. Что именно?

Теряете время на анализ рынка - по идее, это должен сделать Ваш риэлтор. Теряете некоторое количество времени на организацию просмотров, свободу маневра (я по-любому смогу найти нечто лучшее, чем Вы)... Черт, не сочтите кокетством - нельзя ответить просто на сложный вопрос. Если хотите - позвоните мне, это бесплатно. 29-12-70.

Вообще, вы сейчас от нас, боюсь, никуда не денетесь. Нас много. МНОГО. 3/4 объявлений в Камелоте - мы. Поэтому рекомендую обратиться к кому-нибудь из знакомых риэлторов. Вот и все.

[Moe_imya_Lyolik]

2 jagged

Две секции сдаются летом, две - осенью.

[Morok]

Moe_imya_Lyolik, а я думал, две протянут до достройки второй пары и сдадут вместе.

[Moe_imya_Lyolik]

2 морок

Мне сказали, как см. выше.

[Натухель]

Moe_imya_Lyolik,

И снова большое спасибо

Сообщение от Moe_imya_Lyolik

Если не боитесь дефолта - то не гоните лошадей

Вообще мне не к спеху, но пугают слухи о падении доллара, заморозке вкладов и прочая

Сообщение от Moe_imya_Lyolik

цена 2к. к Н. Г. будет в районе 1 500 руб. В среднем. То есть продавить можно будет ниже

Угу, отдельное спасибо, может быть до весны подожду - к НГ не потяну боюсь..ну да посмотрим.
Двушка мне была бы куда более в кассу.

Спасибо за телефон, думаю, что зимой-весной позвоню, ближе к покупке, с конкретными пожеланиями уже...

[Moe_imya_Lyolik]

2 натухель

Вообще мне не к спеху, но пугают слухи о падении доллара

Мои все боятся падения рубля.