Берём кредит и покупаем квартиру. Какие прогнозы цен на недвижимость???

[BG_2006]

Сообщение от Tonic

ну да - как средство вложения денег на долгие годы - почему бы и нет?

Да в общем, почему бы и нет ... а может лучше в банк... акции ... собственный бизнес? Хотя в целом согласен, земля - ограниченный ресурс, и, в целом, рост всего, что на ней стоИт, превышает темпы инфляции. Но, например, в Японии недвижимость падала в цене 14 лет подряд, а экономика росла в эти годы...

В момент не грохнется! А по мере "сбрасывания" квартир инвесторами они будут равномерно покупаться "жильцами" - разве нет? Тогда и резкого падения не будет.

Ну, думаю, это не совсем правильная логика... Продавец желает продать на пике роста, покупатель купить на дне спада. Т.е. первые, поняв, что тренд идет вниз, пытаются продать, а чтобы сделать это оперативно, немного снижают цену. Вторые же (как olaf ), глядя на это, ждут, когда цена еще упадет, чтобы подловить "дно" и т.д. в цикле. Уж "равномерно" этот процесс точно не протекает...

valt1406, про 50% инвестиционных квартир - это Вы загнули. Даже для Москвы цифры называют 25-30% и это с учетом долгосрочки ("внучку на вырост пускай будя"), доля спекулятивных - 10-15% макс.


Впрочем Воронежу падения особо бояться нечего, - мат. себестоимость выросла в 2006г. на 50-70%, а доля ее в конечной цене квартиры куда больше чем в Москве...

[Tonic]

Сообщение от valt1406

зато неожиданно может вырасти предложение

а по мере неожиданности неожиданно вырастет и спрос со стороны "обычных покупателей".

[Tonic]

Сообщение от BG_2006

Да в общем, почему бы и нет ... а может лучше в банк... акции ... собственный бизнес?

Я уже писал об этом на прошлой (кажется) странице - про банк и акции - то, что я слышал по РБК.

Сообщение от BG_2006

Продавец желает продать на пике роста, покупатель купить на дне спада

и есть опоздавшие с той и другой стороны, которые могут выровнять эти пики =)

Сообщение от BG_2006

Вторые же (как olaf ), глядя на это, ждут, когда цена еще упадет, чтобы подловить "дно" и т.д. в цикле. Уж "равномерно" этот процесс точно не протекает...

А кто-то другой, накопив 800 т.р., не будет ждать, а купит и будет жить =) И потом, о каких сроках ты говоришь, имея ввиду эту ситуацию?

[BG_2006]

Сообщение от Tonic

а по мере неожиданности неожиданно вырастет и спрос со стороны "обычных покупателей".

Это наврядли... Потребность в жилье, конечно, огромна.... Но, напомню, спрос - это платежеспособная потребность в чем-либо. Рост доходов населения существенно отстает от роста цен на недвижимость... откуда ему взяться-то, спросу... вот именно поэтому роста числа сделок без существенной коректировки цен не будет. В последние 2 месяца наблюдается существенный спад кол-ва сделок в Питере и Москве.

и есть опоздавшие с той и другой стороны, которые могут выровнять эти пики =)

С этим, конечно, согласен

А кто-то другой, накопив 800 т.р., не будет ждать, а купит и будет жить =) И потом, о каких сроках ты говоришь, имея ввиду эту ситуацию?

Хмм... ну, давай, попробуем на пальцах... Есть 10 предложений одинаковых квартир по 800 т.р. и есть 20 нуждающихся в жилье. Доходы у всех разные, например, 2-е могут купить и по 1 млн., 3-е по 800 т, 5-ро по 600 т.р., остальные 10 по 500т.р. Внимание 1 -ый вопрос - кто купит 10 квартир и по какой цене? Вопрос №2 сколько заплатят за квартиры те, которые могут позволить купить ее за 800 т.р. ?
Подсказка по вопросу №2: в среднем, явно не 800 т.р.

[Tonic]

Сообщение от BG_2006

1 -ый вопрос - кто купит 10 квартир и по какой цене?

первая двойка и вторая тройка. может, кто-то из "пятёрки" подзаймёт.
И так по мере удешевления будет всё больше желающих.

Сообщение от BG_2006

Вопрос №2 сколько заплатят за квартиры те, которые могут позволить купить ее за 800 т.р. ?

не понял... если есть предложение 800, может, кто-то и подождёт, пока будет 750, если есть тенденция... но кто знает? "может, сегодня купить подороже, а то вдруг завтра не подешевеет или "ту квартиру" уже купят?"

[BG_2006]

Tonic,
ну вот видите, как сложно отвечать на подобные вопросы даже для простого примера, не говоря уж о экономике городов Так что все эти анал. расклады достаточно условны... Не стоит смотреть на все глазами потребителя... продавцу нужно отдавать кредиты на строительство, платить зарплаты, начинать новые проекты, и т.п. Очевидно, что в данном примере, он, в конечном итоге, снизит цену с 800 т.р. до 600 т.р.... пример же условен, - никто из клиентов "подтянуться" по цене не может, а продавцу все равно необходимо продать А вот за сколько купят квартиры одельные "герои", сказать очень и очень затруднительно...
Я просто хотел проиллюстрировать этим примером, что все не так уж очевидно, не правда ли

[Tonic]

BG_2006, неочевидно, да.

[Витя]

BG_2006, Браво!
Теперь в эту замечательную картинку добавляем ипотеку. Причем, учитываем конкурентную борьбу банков, постепенное уменьшение процентных ставок и создание более либеральных условий для заемщиков. На данном этапе кредитные риски всех уровней, для простоты эксперимента пока не трогаем.

Во-вторых: добавляем денежные потоки некоренного населения с более высокими доходами: приезжих из других регионов с более худшим климатом и/или более высокими ценами на жилье.

В более далекой перспективе – заявления государства о поддержке в решении проблемы.

И пробуем просчитать вероятность общего отката цен.

[sumjohn]

а вот еще http://www.realty-news.ru/realty_moscow/8048.html

[sumjohn]

Сообщение от JoNick

sumjohn, статья провакационная...

Аргументированно, пожалуйста. Выражения "Бред имхо" явно недостаточно, по крайней мере мне

[Витя]

Сообщение от JoNick

sumjohn, статья провакационная... Особенно порадовало -
"На сегодняшний день, добавила Вице-Президент РГР, минимальная стоимость - около 3 тысяч долларов за 1 кв. метр, максимальная - 25 тысяч долларов за кв. метр."

Это сейчас реальный разброс цен в Москве. Только на разные сегменты рынка. Т.е. убитую «хрущевку» где-то в неперспективном районе, до сноса которой у московских властей руки в ближайшее время не дойдут – можно найти и меньше 3 тыс.$ за метр – если постараться. А на элитное жильё – предела фантазии нет. По появившимся публикациям, в новом жилом комплексе, который будет возведен, после снесения корпусов кондитерской фабрики «Красный октябрь» на их месте, цены уже сейчас 25-35 тыс.$ за метр.

[BG_2006]

Витя,
естественно, в реальности добавятся сотни факторов к этому примеру...
это же лишь абстракция, чтобы аргументировать мысль
В остальном с Вами солидарен:

1. Согласен, ипотека - один из мощнейших факторов, который увеличил спрос, но в дальнейшем такого роста не будет. Да, % еще немножко упадут (уверен, до вступления в ВТО+n-лет, не сильно), но в целом ипотека исчерпывает себя как фактор роста цены. Она просто подняла планку на более высокий уровень и вот спрос уперся в потолок. Хотя банкам крайне невыгодно и опасно падение цен на недвижимость, так что...
2. Миграция остается, но она и раньше была, и будет в будущем... Это перманентный фактор.
3. Гос. регулирование в 2006 также толкало цены вверх. А все из-за ФЗ 2** (не помню номера), который ужесточил правила игры на данном рынке, а у нас, как всегда, за все заплатил потребитель, хотя и приобрел за это определенные гарантии. А вот прогноз роли гос-ва на 2007г. скорее "медвежий":
- доступное и соц-е жилье, возможное упрощение выделения земли и т.п.
- общее недовольство през-та этой "хней", подключение силовиков с приказом "разобраться"...
- урозы введения нехилого имущественного налога

Лично я думаю, что цены стабилизируются в 2007г. или будут расти примерно с темпами инфляции. В общем-то, никому не выгодно падение цен (кроме потребителя, но кто о нем сейчас думает)... Диагноз: инвестиции - "нет, не стоит", покупка для себя - "ну а куда деваться, если можем - покупаем"...

Всем успехов!

[huliganov]

Воронежская обладминистрация проанализирует цены на жилье в городе

Как стало известно Guide to Property, стоимость 1 кв. м жилья в Воронеже с начала года в среднем возросла на 30% - до 22 тыс. рублей. Воронежская обладминистрация решила проверить обоснованность повышения цен на жилье в городе. Об этом сообщает Интерфакс со ссылкой на воронежского губернатора Владимира Кулакова.

Губернатор пояснил, что обладминистрация заказала расчет себестоимости 1 кв. м в трех независимых источниках и получила разные результаты. Так, по данным Регионального центра по тарифообразованию, себестоимость 1 кв. м в Воронеже составляет 15 тыс. рублей, по данным независимых аналитиков - 18 тыс. рублей. При этом Воронежский Госкомстат дает расчет себестоимости в 12 тыс. рублей.

«Мы пытаемся определить реальную себестоимость квадратного метра. Для этого мы попросили налоговую службу просчитать себестоимость по налоговым отчислениям строителей», - заявил Владимир Кулаков.

Источник: g2p

[*Azazella*]

Мдя. Коррупция.

[sumjohn]

Что же, будет интересно узнать приблизительную себестоимость квадрата. Ждем-с.

[olaf77]

sercam, это вчера губер в интервью в ВН новостях "завернул". Он там еще про Нечаевку распинался

[olaf77]

sumjohn, имхо около 11-12тыс.ру...

[*Azazella*]

Сообщение от olaf77

sumjohn, имхо около 11-12тыс.ру...

Русский чел если не накрутит 100% - человеком себя считать не будет. И тут также.

[olaf77]

*Azazella*, накрут+откат

[sumjohn]

Сообщение от *Azazella*

Русский чел если не накрутит 100%

ну это уже слишком. Имхо, 50% (35+15). То есть примерно я рассчитываю где-то... 13тр ориентировочно. Но это так, ничего не значещее имхо. Ждем-с, хотя я повторяюсь.

[jeck]

в округе давно уже за 20, а Воронеж рыжый что ли? или строительство у нас дешевле обходиться. да и рынок, ни дать, ни взять...

[Витя]

Традиционные свежие цены от ДСК. Ломоносова еще на 2500 тыс. руб./метр подтянули.

[mia_from_here]

Сообщение от Витя

Ломоносова еще на 2500 тыс. руб./метр подтянули.

круто. что будет к НГ?

[Витя]

mia_from_here, Сейчас куча теневого бабла в отросли выводится из Москвы в регионы - чтобы спасти перегретый московский рынок. В Москве перераспределение приоритетов.
В начале года догонят в Воронеже до 1,5 тыс/$ метр и успокоятся на ближайший год-два. А там: либо умрет ишак, либо Раджа (или как он там..), либо Хаджа Насреддин.

[mia_from_here]

Витя, занятный прогноз. посмотрим, что будет.

[sworld]

тему читал не полностью,но заметил мнения некоторых экономистов что будет снижение цен,очень интересно как это упадет цена при таких мизерных темпах строительства?
ведь строили больше и все равно цены росли?

[huliganov]

Маленькая статейка => http://www.vz.ru/society/2006/12/5/59675.html


Цитата:

Эксперты отмечают, что рост цен остановился именно тогда, когда основная масса ипотечных покупателей оказалась не способной угнаться за ценами. Отсюда они делают вывод, что достаточно ценам на жилье постоять на месте несколько месяцев и ипотечный спрос снова начнет подталкивать их вверх.

В итоге получится замкнутый круг – доступная ипотека подталкивает цены на квартиры все выше и выше. В аналитическом центре уверены, что в сложившихся условиях к существенному снижению цен может привести только заметное увеличение объемов строительства жилья.

[sumjohn]

Печально. Но посмотрим. На январь и мск.
Кстати, а вступление России в ВТО как-нибудь отразится на рынке недвижимости? Никто не в курсе, а то я полный ламак в аналитике))

[jeck]

Сообщение от Витя

свежие цены от ДСК

традиционно я в акуе...

[i._ivanov]

Сообщение от sumjohn

Печально. Но посмотрим. На январь и мск.
Кстати, а вступление России в ВТО как-нибудь отразится на рынке недвижимости? Никто не в курсе, а то я полный ламак в аналитике))

Я думаю, отрязяться если придут иностранные строительные компании, особенно китай!
А вот если нет, то взлетят еще выше, т.как спрос возросет