Покупка недвижимости в Воронеже

[Demon2901]

и зарплаты у людей по 5-7 тысяч в месяц. Так что всё пропорционально

[olris]

http://dom.bvf.ru/objects/172451/

вопрос к господам риэлторам, такие предложения вообще актуальны? на какую аудиторию рассчитаны?

[July33]

Сообщение от Demon2901

и зарплаты у людей по 5-7 тысяч в месяц. Так что всё пропорционально

Кстати да. В квартире 55 кв. метров за 300 т.р., квадратный метр стоил 5500 рублей. Или примерно одна месячная зарплата.

[Dr.A]

Сообщение от July33

Кстати да. В квартире 55 кв. метров за 300 т.р., квадратный метр стоил 5500 рублей. Или примерно одна месячная зарплата.

Оно и сейчас так примерно. Так что все ровно. Продолжаем работать и радоваться купленным квартирам

[abshch]

Сообщение от olris

http://dom.bvf.ru/objects/172451/

вопрос к господам риэлторам, такие предложения вообще актуальны? на какую аудиторию рассчитаны?

Не риэлтор, но район не элитный ни разу, несуразица какая то

[sshsecurity]

olris,
на избранных...

Конечно не актуально.


Dr.A,
много у нас в Воронеже зарабатывает по 50-70 тысяч?

[July33]

Сообщение от sshsecurity

.

Dr.A,
много у нас в Воронеже зарабатывает по 50-70 тысяч?

Так и в примере цена за квартиру в Отрожке. Логичнее было бы сравнить сейчас с новостройками в Боровом. А там сейчас где-то 38000-40000 за кв. метр в двушках с отделкой.

[NORFOLK]

Сообщение от olris

http://dom.bvf.ru/objects/172451/

вопрос к господам риэлторам, такие предложения вообще актуальны? на какую аудиторию рассчитаны?

такие вещи не продаются. По поверию, если риэлтор продаст такой дом, то он умеет превращать воду в вино по определению

[Димитри]

Интересно, а если будет сильная девальвация (=гиперинфляция), то ипатечные кредиты будут проиндексированы?

UPD: Сам спросил, сам ответил... http://www.realtypress.ru/ipoteka/ip...yh-stavok.html

[sshsecurity]

July33,
а 40к в месяц сколько % ваших родственников/знакомых зарабатывает в Воронеже? Не думаю, что больше 50..

[July33]

Сообщение от sshsecurity

July33,
а 40к в месяц сколько % ваших родственников/знакомых зарабатывает в Воронеже? Не думаю, что больше 50..

Согласна. Но уже не очень помню и точную величину доходов в 2001 году. Поговорили сейчас с сестрой об этом и что-то наши мнения разделились. Это все примерно.

[Silovik]

Сообщение от Тимоти Лири

Только сейчас у населения не менее 50 млрд в долларовых депозитах.

Во-первых это копейки для страны с населением top10...
Во-вторых, не поленитесь, зайдите на сайт ЦБ и посмотрите структуру этих депозитов, я же не просто так это упомянул

[Xenon]

Сообщение от Demon2901

и зарплаты у людей по 5-7 тысяч в месяц. Так что всё пропорционально

В 2001 году 7000 рублей в месяц в среднем? ИМХО перебор.

[Silovik]

Сообщение от July33

Конец 2001 года, 2-х к.к ДСК 55 метров в Отрожке 10000$ или 300 т. рублей. До этого еще дешевле.

Фаталити, так сказать, с одного из форумов:
"когда мне было 24 года в 1999году, я покупал свою первую квартиру у метро Перово в новом монолите "бизнесс класса" за 30 тысяч долларов США или где-то по 500$ за метр... Адрес Новогирееская д.32, у застройщика Новый Мир, а в 2006 летом, я продал это счастье где-то за 260тыс$ ... в тот момент в 1999году в Марьино 100 м2 стоили по 350$/м2 А сейчас даже с дисконтом на долларовую инфляцию таких цен просто нет... "
И это в Москве... где 2/3 бабла всей страны.

Так что перспективы вниз гораздо обширнее, чем вверх, если рассчитывать риски. Особенно смешно слушать про себестоимость и ниже некуда. Пусть игнорируют примеры той же Украины, что строить не перестали, но вот почему-то забывают про себестоимость, когда упоминаешь какой-нить 2006 год с двукратным ростом цены... обоснованный далеко только себестоимостью.

А раз может так вверх, значит и вниз? Не может? Про нефть тоже говорили. Даже что после $80 мировая экономика крякнет Забывая посмотреть в прошлое, что средняя историческая цена нефти с учётом стоимости доллара, как инструмента оценки, болталась в районе вроде $19-22 сто лет.

[Silovik]

Сообщение от olris

http://dom.bvf.ru/objects/172451/

вопрос к господам риэлторам, такие предложения вообще актуальны? на какую аудиторию рассчитаны?

Домик конечно прикольный (хотя зная как у нас строят, вероятно, только снаружи), но за пол миллиона фунтов можно купить дом не в "английском стиле", а в самой Англии, причём даже в Лондоне, а где-нить в Грэхеме и таких же размеров.

p.s. а если учесть ставки на ипотеку в Англии с расходами на обслуживание и налоги на такой дом у нас, то там можно разжиться домом и подороже в ипотеку, из расчёта тех же общих расходов в итоге. В общем в Воронеже должна быть очень хорошая кормушка, чтобы гнездиться в такой недвиге и не двинуть из наших пенат.

Кстати к вопросу себестоимости - условно, земли на 10-15млн. (поправьте, если что - там 11 соток и по фоткам склон), материалов с работами max на 10млн. Хорошей маржи хотят исполнители, с учётом что покупателю ещё отделывать и обставлять 600 квадратов... одного паркета на...

[~phantom~]

Да вообще гонево этот дом. Сосед продает вмцентральном р-не 7 соток за 3,5 млн. Пересчитаем на 11....5,5 млн. Дом 200 м это 6 млн с черновой и примерно 2 отделки до чистовой. Итого 13,5 млн.

[Silovik]

Сообщение от ~phantom~

Дом 200 м это 6 млн с черновой и примерно 2 отделки до чистовой.

По ссылке дом 633 квадрата... так что по Вашим расчётам те же 20M+, хотя тупо множить по площади нельзя основную конструкцию, там понижайка, конечно.
А вот на счёт земли х.з. - вроде в нормальных местах ценник был от 0.8-1.1M за сотку, сейчас х.з. Может оно и вообще не продать теперь - рисково под застройку попасть, отсюда и правда цены так упали... В Врн. не знаю, а вот в МО, даже у аэропортов, ценник на землю просел в разы.

[Главный999]

наброшу
https://www.avito.ru/voronezh/doma_d...sot._662631861
https://www.avito.ru/voronezh/doma_d...sot._695353579
https://www.avito.ru/voronezh/doma_d...sot._708139307

[~phantom~]

Сообщение от Silovik

По ссылке дом 633 квадрата... так что по Вашим расчётам те же 20M+, хотя тупо множить по площади нельзя основную конструкцию, там понижайка, конечно.
А вот на счёт земли х.з. - вроде в нормальных местах ценник был от 0.8-1.1M за сотку, сейчас х.з. Может оно и вообще не продать теперь - рисково под застройку попасть, отсюда и правда цены так упали... В Врн. не знаю, а вот в МО, даже у аэропортов, ценник на землю просел в разы.

Ошибся. Тогда 25 млн + земля 5,5 = 30,5 млн. Минус, я думаю, за объем лимона 1,5 Итого 29
В обьяве 52 млн.

По земле да. Этом р-не около лма за сотку. Но есть и по 500 предложения, как у меря по соседству.

[Silovik]

В общем приехали, не только с нефтью/газом:
Лондон. 12 января, 19:50. ИНТЕРФАКС - Цены на сырье упали во вторник до
минимального уровня с 1991 года, свидетельствует Bloomberg Commodity Index,
учитывающий котировки 22 основных сырьевых товаров.

Впрочем всему развитому миру хорошо, это нам плохо.

[Vvrn]

Сообщение от Тимоти Лири

Только сейчас у населения не менее 50 млрд в долларовых депозитах.

Тут важно распределение))
Скажем это 20 тыс. человеком (для страны в 140 млн столько богатых- это еще мало) с свободным кэшем в 0,5-3 млн. долларов (понятно, что проблем с жильем у них нет).

[mmkomarov]

Сообщение от Димитри

Интересно, а если будет сильная девальвация (=гиперинфляция), то ипатечные кредиты будут проиндексированы?

Если по закону - то нет конечно, помню мужика с АЗЛК в 92 году, который купил с помощью ссуды москвич 2141, по программе для работников завода, и платил за него в месяц цену батона хлеба.
Ну и кстати, всех с наступившими!
Очень интересный график у "этажника" с корреляцией между долларовой ценой на недвижку и ценой нефти. Я проверил по Воронежу с 2006 года, чуть подробнее, с полугодовыми интервалами - и правда, корреляция очень близкая, хотя рынок недвижки, все-же не так волатилен. Правда подтверждает это лишь и так очевидную полную зависимость рубля, да и вообще всей экономики, от цены нефти.
По поводу остальных прогнозов... Сложно это сейчас, будем посмотреть. Сегодняшняя цена метра в Северном, в долларовом исчислении - ниже 600, это уровень 10-ти летней давности. Здесь другая проблема - мало у тех людей, кто является покупателем недвижимости в Воронеже долларов, мы действительно привыкли жить в рублях. А у тех, у кого доходы долларовые - нет интереса к Воронежу.

[mmkomarov]

Нарвался на цитату с IRN:
"Однако сейчас уже очевидно, что кратковременный финансовый кризис 2008-2009 гг. имеет мало общего со структурной перестройкой экономики, которая происходит в настоящее время
Читать полностью: http://www.irn.ru/news/104277.html"
Это в обзоре про инвестиционные квартиры. Блин, это же просто гениально, вместо "полный п***ц" - структурная перестройка.... И это ведь не "Россия 24", а вроде как сайт для специалистов.

[sshsecurity]

mmkomarov,
все эти прогнозы - бред. Мне кажется, я тоже могу спокойно с 9 до 10 утра смотреть новости на сайтах, а потом обобщить и выкатить ПРОГНОЗ ПО ЭКОНОМИКЕ.... сейчас процентов 90 прогнозов - это что-то виртуальное и ничем не обоснованное

[hedline]

но тренд тем не менее думаю всем очевиден

[Silovik]

Сообщение от mmkomarov

Если по закону - то нет конечно

А как же пунктики в договорах? С определённого времени, на сколько я знаю, у ряда банков они начали появляться... Да и за рубежом есть ставки ипотеки по схеме аля некий показатель + наценка в пунктах.

Сообщение от mmkomarov

Очень интересный график у "этажника" с корреляцией между долларовой ценой на недвижку и ценой нефти. Я проверил по Воронежу с 2006 года, чуть подробнее, с полугодовыми интервалами - и правда, корреляция очень близкая, хотя рынок недвижки, все-же не так волатилен. Правда подтверждает это лишь и так очевидную полную зависимость рубля, да и вообще всей экономики, от цены нефти.
...
Сегодняшняя цена метра в Северном, в долларовом исчислении - ниже 600, это уровень 10-ти летней давности.

Если для Вас это открытие в новинку, то предлагаю ещё построить график цены в валюте по левой оси и [зарплата минус обязательные расходы] в валюте по правой, как ведут себя коррелирующие инструменты при расхождении, думаю, знаете
Полезность ещё в том, что обе величины зависят от нефти косвенно, соответственно увидите ещё кое что в отрыве от корреляции с нефтью, очищенные данные от оной, так сказать. Чтобы увидеть/посчитать не только новую корреляцию, но и очистить от нефти вообще для визуального восприятия - можете пронормировать оба потока на прайс по юралс. На Москве всё это, кстати, не работает - город-исключение по понятным причинам, там и во время чумы пиры будут местами.

[mmkomarov]

Сообщение от Silovik

сли для Вас это открытие в новинку, то предлагаю ещё построить график цены в валюте по левой оси и [зарплата минус обязательные расходы] в валюте по правой, как ведут себя коррелирующие инструменты при расхождении, думаю, знаете
Полезность ещё в том, что обе величины зависят от нефти косвенно, соответственно увидите ещё кое что в отрыве от корреляции с нефтью, очищенные данные от оной, так сказать. Чтобы увидеть/посчитать не только новую корреляцию, но и очистить от нефти вообще для визуального восприятия - можете пронормировать оба потока на прайс по юралс. На Москве всё это, кстати, не работает - город-исключение по понятным причинам, там и во время чумы пиры будут местами

Да это все понятно, и про Москву тоже. Меня чуть поразило другое - до 2010 года, суть конца прошлого кризиса - зависимость метра от нефти, очевидная, но не линейная, есть расхождения. А вот с середины 2010 - обе линии строго параллельны! До идеальности...

Сообщение от Silovik

А как же пунктики в договорах? С определённого времени, на сколько я знаю, у ряда банков они начали появляться...

Ну пардон, сейчас надо быть полным идиотом, что-бы брать сейчас ТАКУЮ ипотеку. А если человек не удосужился прочитать внимательно договор, по которому ему платить фиг знает сколько лет - тогда он заслуживает таких сюрпризов.

[mmkomarov]

Сообщение от Silovik

Так что перспективы вниз гораздо обширнее, чем вверх, если рассчитывать риски. Особенно смешно слушать про себестоимость и ниже некуда.

И все-таки поспорю. Если смотреть по Москве, Питеру и даже Краснодару - соглашусь, там маржа все еще высока. По Воронежу - сложнее. Я сейчас для себя просчитывал очень досконально, и вьедливо себестоимость по малоэтажке - 4 этажа без лифта. Без учета земли и без внешних заимствований - 21 000 руб/метр. Многоэтажка в любом случае дороже, ну пусть 23 000 руб/метр, добавьте землю (в городе ок. 10%), "управленческие расходы (2-5%)", в любом случае - какие-никакие налоги (по любому - не менее 3%), реализация (3%), откаты-воровство -неучтенка (5%, меньше не будет). Страхование рисков - 1%. Ну и проценты по кредиту - не менее 5% при нынешних темпах реализации. Итого, для многоэтажки - 29 - 30000 руб/метр. И то, это при хороших специалистах, умеющих выжимать подрядчиков, и хорошим контролем, дабы оставлять воровство в разумных пределах. Вот нижняя планка, ниже которой работа просто не имеет смысла.
Это не значит, что цены ниже быть не может, но она будет акционная, исключительно для моментного получения средств. В противном случае проект, или Застройщик скорее всего обречены.

[mmkomarov]

Сообщение от olris

http://dom.bvf.ru/objects/172451/

вопрос к господам риэлторам, такие предложения вообще актуальны? на какую аудиторию рассчитаны?

Такие предложения очень часто, выставляются не для продажи, а для залога по кредиту. Это требования банков, для подтверждения залоговой стоимости. Не мудрено, что бизнесмен закладывая свое имущество, старается его оценить максимально дорого. Ну и для составления оценочного отчета по залогу нужны примеры - поэтому такие объявления могут касаться разных объектов, иметь разные телефоны, но даются реально одним человеком. При этом, если Вы вдруг решите с похмелья сие купить - то скорее всего, у вас это не получится. Хотя за ТАКУЮ цену - могут и продать, предварительно спросив справку из ПНД.

[Silovik]

Сообщение от mmkomarov

Меня чуть поразило другое - до 2010 года, суть конца прошлого кризиса - зависимость метра от нефти, очевидная, но не линейная, есть расхождения. А вот с середины 2010 - обе линии строго параллельны! До идеальности...

В принципе нормальное дело - если считать корреляцию (или факт её наличия искать) не за большой период, а кусками, то даже в прошлом году нефть/рубль были - всего-лишь -0.2-0.25 в январе-феврале до -0.98 в июле-августе. Т.е. от полного отсутствия, до досконального следования. Другой вопрос, что с падением цен на нефть, падает её доля. Т.е. зависимость ->0 при цене ->0, но, конечно, не линейно.

Сообщение от mmkomarov

И все-таки поспорю.
...
Вот нижняя планка, ниже которой работа просто не имеет смысла.

Ну давайте поищем истину, думаю всем будет интересно. Но сделаю одну ремарку - работа не имеет смысла а. для текущих игроков б. в текущем режиме с текущими подходами.
Просто как дикий рост - так куча обоснований, и расходы с маржой подтягиваются за ним, как падение - начинают мять сиську, извиняюсь

Но если опустить эту ремарку, давайте вернёмся на 10 лет назад, как Вы выше писали.
Итак, 2006 год. Итоги? Если верить vrx, то 51% роста в Врн. Если брать Мск. и подобрать диапазон/окно не ровно начало года-конец года, то рост был, на сколько помню, двукратный. В Врн, думаю, тоже можно подобрать более красивый диапазон, ну да ладно. Пусть ровно круглый год и 51%. У Вас наверняка сохранились и свои цифры, более точные, и с разбиением-локализацией. Но интересны не они, а цифры себестоимости - чтобы не тратить время и не искать исторические данные. Если нет - давайте найдём вместе. Но что-то мне подсказывает, что такого роста не было ни по себестоимости, ни по зарплатам - ибо подорожание тех же металлов большое пришлось на чуть более ранний период. Но тут надо поднимать - уже не помню, хотя и имел отношение некоторое и помню бурный рост в 2002-2004 где-то.