Берём кредит и покупаем квартиру. Какие прогнозы цен на недвижимость???

[Ursus]

Archy, я допускаю, что приятель ошибся. Но вот я, чайник, ткнулся в поисковик и тут же нашел удивительное для Воронежа объявление:
Delray Beach, FL
Майами
однокомнатная квартира
Общ. площадь — 83 кв. м.
Цена — 698 993 руб.
И фотка красивого, очень ухоженного двухэтажного дома.
Однушка в Майами, 83 метра в чудесном доме - меньше $20000?!
И, опять же, не забудем про уровни зарплат.
Разве это не фантастика?
А если не в Майами, а целые улицы "банкротных" домов - вполне верю и в 7000.

[Archy]

Ursus, ссылку давай

[Archy]

Сообщение от Снабженец

прения столь разноплановы

люди все разные

[jeck]

Сообщение от Ursus

Archy, я допускаю, что приятель ошибся.

Ursus, так что? это ваша статья? а вы и есть Александр Ягодкин?

[Archy]

Ursus, http://realestate.yahoo.com/Missouri...arWtP70Qdn47Qs
2 комнатный дом 10 000
тока он и даром не нужен
а вот это уже о чем то http://realestate.yahoo.com/Missouri...?type=featured
3 комнаты 126 000

[jeck]

да там же и написано
Median Home Cost $134,900 $146,400 $156,546

[mmkomarov]

Jeck, спасибо за ссылку на статью от января 2009!
Порадовал "прогноз от аналитиков Центра". Цены к концу 2009 года упадут в разы...
Воронеж. Точные цифры. пик рынка лето 2008 года:
Вторичка, центр - 48 630 руб/кв.м (средняя) или 2068$
Север - 40016 руб, или 1688$.
Это действительно максимум, согласен - рынок вздут и перегрет, продавцы "охренели".
"ДНО рынка" в долларах - февраль 2009 г.
Центр - 1088$, падение на 42,6%, Север - 944$, падение на 44%
Дно в рублях - июль для севера и октябрь для центра 2009 года.
Центр - 31 800 руб (19,6%) север - 31 400 руб (22,5%).
Да, в эти периоды можно было купить и дешевле, но эти предложения продавались СРАЗУ и были скорее исключениями. Я продавал в октябре однушку на последнем этаже в Северном 40 кв.м, за 1 150 000 (плоследний этаж) ровно один день. И даже эта цена, меньше минимума дает снижение на 28% от пика рынка.
Где падение в разы?!
А аппелировать к Воронежским, да и к 80% Российских застройщиков с обвинениями в завышении цен на "цемент - арматуру" монополистами, по меньшей мере не корректно. И тем более к "корупционной составляющей". Заодно можно поитересоваться сколько стоят подключения к городским сетям. Будете искренне удивлены.

[Archy]

http://realestate.yahoo.com/Kansas/O...?type=featured
вот где жить можно

[Ursus]

Archy, вот: http://www.kvadroom.ru/zar/usa/flat_...ml?rm%5B1%5D=1
Прошу пардону, что сразу не дал.

[Archy]

Ursus, не информативно
нельзя нейбохуд посмотреть и тд
могут быть такие трущобы что вздрогнешь

[mmkomarov]

Для Ursus.
А почему Вы сравниваете дешевое жилье в Америке и в Канаде именно с Воронежем или Москвой? Я не могу судить где в каких районах расположены аппартаменты в Майами, просто знаю, что там очень сильно разняться места по социальному и материальному уровню. Я верю, что напримерв Детройте, где в последнее время вследствии сокрщения и оптимизации авто-производства количество жителей сократилось в полтора раза, что вызвало опустение целых районов города, можно найти квартиру и практически даром. Но это не жилье для жизни! И в негритянских кварталах Майами Вы жить не будете..
По поводу Торонто - у меня там сокурсник уже 10 лет обитается, оооочень грамотный IT-ник, уезжал по приглашению компании, грин-кард и все такое... Зарабатывает около 80 тыс $ в год, чистыми остается не более 55$. Нормальный дом в Торонто купил в ипотеку (да, да, около 6% годовых, но это не к строителям) два года назад по цене ок. 2 500$ за метр, и это далеко не в самом престижном районе, хотя и не в гетто... Про Европу молчу - Париж в пределах большого кольца - от 2500 евро, Прага - от 1600, Вена от 1500...
А! Вот! Монте Карло (сам стоял перед риэторским окошком и офигевал!) 63 метра всего за 1 900 000 евро... Ну это скорее шутка.
Кипр - сами занимаемся проектом. Пафос, построенные аппартаменты от 1200 евро/метр, от моря километр, деловой район качество среднее, с отделкой. НО! с местными налогами выходит ~ 1600евро. А предложения "Кипр у моря по 700 евро/метр" - это простите оккупированные северные территории, с потенциально бааальшими проблемами с бывшими греческими собственниками.
А дешевые предложения хрущеб в штатах, я бы сравнивал с домами в деревнях "20 км и далее от Воронежа (или Липецка, Тулы и проч.) За 500 000 руб можно купить вполне приличный дом с участком и газом, что многие москвичи сейчас и делают, отправляя туда на лето бабушек - детей. Это уровень 15 - 17 тыс.$.

[Ursus]

Archy, согласен. Но мы ушли от темы. Ну их, американцев. Главное-то вот в чем: раздут наш рынок недвижимости или не раздут? Стоимость квадратного метра отражает ли меру общественно-необходимого труда, или мы платим дань жадности - чиновников (директор одной из стройфирм сказал мне, что коррупционная составляющая в цене - до 30%), "инвесторов", королей цементных, металлических, железнодорожных и др.
Я абсолютно убежден: рынок наш - пирамида, и цена метра совершенно не соответствует классическому "мера общественно-необходимого труда".
Вот и все.
Эта городуля неизбежно обрушится - рано или поздно. Несмотря на массированные рассказы о том, что цены будут расти и расти.

[Archy]

Сообщение от Ursus

Эта городуля неизбежно обрушится - рано или поздно

я не принадлежу к клану строителей и иже с ними (это если че) но мнится мне что не дадут они ценам упасть.

[Ursus]

Сообщение от Archy

я не принадлежу к клану строителей и иже с ними (это если че) но мнится мне что не дадут они ценам упасть.

Нет у меня зла к строителям - они играли, как умели, под прессингом и по правилам властей. Есть немало знакомых в этой сфере - вполне приличных людей. Но в то, что они могут противостоять экономическим законам, я не верю.
А вот те, кто наживался на строительном буме и надувании пирамиды, легко продадут их за пятачок в базарный день. Как отработанный материал.

[mmkomarov]

Сообщение от Ursus

Нет у меня зла к строителям - они играли, как умели, под прессингом и по правилам властей. Есть немало знакомых в этой сфере - вполне приличных людей. Но в то, что они могут противостоять экономическим законам, я не верю.
А вот те, кто наживался на строительном буме и надувании пирамиды, легко продадут их за пятачок в базарный день. Как отработанный материал.

Браво оппоненту!!! Согласен на 90% ! остальные 10% на ремарку: к сожалению жизнь и бизнес в этой стране регламентируются не только и не столько экономическими законами, а зависит от прихоти САМИ ЗНАЕТЕ КОГО. блин, прям Гарри Потер...

[Ursus]

mmkomarov, мир?
Ну ее, эту тему, - она печальная, как рыба-Луна.
Пострадавшими на этом рынке можно считать 98% участников - если вспомнить Сергея Дуканова, который на радостные лозунги начальников о том, что вклады воронежцев в банках растут, как на дрожжах, сообщил, что на самом деле вклады растут лишь у 1-2% так называемой "элиты".
То есть, у самой власти и придворного бизнеса.

[выбирающий]

так если уйти от темы мирской несправедливости, жадности властьимущих, и бедственном положении народа (хотя темка уже так 2000 лет актуальна и еще на 500 точно потянет) так если если вернуться к теме - в кризис 2008-2009 недвига в рублях просела на жалкие 20-30%, а в долларах - значительно больше ( но это в основном за счет снижения курса рубля).
все таки лучше копить на хатку в долларах и евро? франках, кронах? золото скользкий вариант для рядовго жителя.....

ну и второе - повторение 2008 года возможно? будет еще хуже или кризис слабее повлияет на стоимость недвиги? с рынком труда какие катаклизмы предвидите ( ипотека требует постоянной зп....)

т.е. другими словами, как бы мы воздух не сотрясали, а стоимость недвиги может потрясти только глобальные потрясения... о как

[выбирающий]

elitetrader.ru/index.php?newsid=98290:

.... скорее всего, мы будем наблюдать два этапа. Сначала рубль значительно укрепиться. Это приведет к тому, что импортные товары станут дешевле, по сравнению с отечественными аналогами. ....

В дальнейшем Банк России, несомненно, вернет курс национальной валюты на приемлемые уровни для производителей и экспортеров. При этом возможна еще более сильная девальвация.....
производители и ритейлеры начнут повышать цены, прежде всего на товары импортного производства ...
..При этом доля, которую занимает покупка продуктов питания в доходах российской семьи, в 2009 году составила 33,7%...
...Значение этого показателя очень высокое, например, в США считается, что если семья тратит более 33% расходов на питание, то это бедная семья. При этом доля расходов на продукты питания почти во всех странах ЕС значительно ниже этого показателя в России, а в США она составляет всего 7%.....

бедная семья наврятли будет тратиться на недвигу.....

[Diego]

Сообщение от mmkomarov

Для Urus/
Просто есьт устояшаяся цена однокомнатной квартиры - 1,4 - 1,6 млн за квартиру в хорошем районе, и 1,2 - 1,4 в районе "попроще".

Как я и ожидал, идет информационная обработка "клиентов" темой грядущего роста. Не понимаю с какой стати индекс цен на vrx.ru подняли на 1 процент. Сдается мне опять за счет застройщиков домов "бизнес-класса", у которых повышение по графику, а продажи стоят или дают неслабые скидки от официального прайса. Все мое имхо, и оспаривается - но только если аргументированно.

В то время как в секторе реальных продаж цены понемногу просаживаются.

Как пример из района "попроще":

Новая однушка в железнодорожном районе, на 8 этаже 17 этажного дома за 1 млн. Новостройка на Суворова, дом сдается в ближайшие несколько месяцев.
http://voronezh.irr.ru/advert/80559342/

Цена: 1 000 000 руб.


Продается 1-комн. квартира, этаж: 8/18, общая площадь: 41 кв.м., жилая площадь: 20 кв.м., площадь кухни: 10 кв.м., санузел раздельный, адрес: Суворова ул.
уворова, черновая отделка, сдача 1 кв-л 2011 г

А вот пример хорошего района - однушка в Северной Короне - 1.2 млн.:
http://voronezh.irr.ru/advert/86586492/

Вл. Невского ул. , ЖК Северная корона, 1200 тыс. руб., 1-комн. кв-ра, 14/17-эт. кирп. дома, 40/20/10 кв.м, без внутренней отделки. Компания Трансферт.
Дата выхода объявления в печатном издании: 14.10.2010

Насколько я понимаю, на рынке покупателя цена устанавливается не по самым дорогим предложениям, а по самым недорогим. И тот покупатель который взял то же самое дороже, когда мог взять дешевле - сам себе злобный буратино.

[Diego]

Сообщение от Archy

я не принадлежу к клану строителей и иже с ними (это если че) но мнится мне что не дадут они ценам упасть.

Ну раз так, то и я скажу свое мнение

Посмотрим определение цены:
http://chtotakoe.info/articles/tsena_437.html

Цена – это одна из основных экономических категорий. Цена означает количество денег, которые покупатель согласен заплатить продавцу за товар, и за которые продавец согласен продать. О цене можно говорить как о денежной стоимости единицы товара, так как цена определенного количества товара составляет его стоимость.

В случае с квартирой по завышенной цене - продавец то может и согласен продать по высокому ценнику. А вот покупатель не согласен или не может. Тогда мы имеем дело не с ценой, а с ярлыком с цифрами, которые могут быть какими угодно - все равно не купят. А купят у других, кто продает дешевле

А мыслевирус от риелторов кстати - что раскупили или раскупят самые дешевые и лучшие варианты, и останутся самые дорогие - и клиентам ничего не останется кроме как покупать задорого и менее интересные варианты, по меньшей мере вызывает сомнения в соответствии реальности. Потому что с рынка не только уходят вкусные варианты в связи с покупкой, но и появляются новые вкусные - тк кому-то нужно и продавать свои квартиры. Смотрим выступление по-моему хорошего человека, по совместительству риелтора, из далекой Канады:
Смотреть примерно с 1 минуты 45 секунд :
http://www.youtube.com/watch?v=UrTYNtgW_Ig

[TAPX]

выбирающий,

ну и второе - повторение 2008 года возможно? будет еще хуже или кризис слабее повлияет на стоимость недвиги? с рынком труда какие катаклизмы предвидите ( ипотека требует постоянной зп....)

не только возможно, но и будет.

[mark_l]

Сообщение от Ursus

И объясните, плиз, как в рыночной экономике, якобы тесно связанной с мировым рынком, могла пятикратно упасть покупательная способность доллара? Надеюсь, Вы не станете отрицать, что уже в этом веке однокомнатную квартиру в Воронеже можно было купить за $10 тысяч?

А я помню как в 2003 году мог купить хорошую ветчину с кусками мяса внутри меньше чем за 100 рублей. А вот сейчас такую где-то рублей за 300 продают... И доллар тогда стоил дороже... А это и есть прямое следствие того, что экономика стала более открытой и, как следствие, цены должны выравниваться к мировым.

[выбирающий]

Сообщение от TAPX

выбирающий, не только возможно, но и будет.

когда ждать? уже как год обещают....

[Diego]

Сообщение от выбирающий

когда ждать? уже как год обещают....

Как только точно скажут когда и что будет - я тут-же сделаю соответствующие приготовления чтобы наварить 400-500% прибыли

[mmkomarov]

Для Диего.

Сообщение от Diego

Цена: 1 000 000 руб.


Продается 1-комн. квартира, этаж: 8/18, общая площадь: 41 кв.м., жилая площадь: 20 кв.м., площадь кухни: 10 кв.м., санузел раздельный, адрес: Суворова ул.
уворова, черновая отделка, сдача 1 кв-л 2011 г

Браво! Отьличный пример! Замечательный дом! Строится "всего 6-ой год, это предложение в секциях которые еще не начинались!
Северная Корона. 1 200 000 - пожалуйста, сколько хотите! Можно и дешевле. Вот закавыка только - это в той очереди, про которую Вы можете много интересного узнать на соответсвующей ветке этого же форума.
Я называю АБСОЛЮТНО реальные цифры, для ГОТОВЫХ квартир. Пример для Вас - Рижская 6А, тот еще райончик, только что сданный дом, без отделки, с зеленкой - 1 450 000 за однушку, время экспозиции - 10 дней. Челюскинцев 101 (центр) - последние продажи по построенному дому - 1 600 000 за однушку, и продажи очень даже не плохие. Финист привести в пример? построенные очереди Северной короны?
Всегда можно найти объявления по цене гораздо ниже рынка - но в 99% случаев, там будет какая нибудь закавыка из серии выше приведенных.

[выбирающий]

Сообщение от Diego

Как только точно скажут когда и что будет - я тут-же сделаю соответствующие приготовления чтобы наварить 400-500% прибыли

вот как начнет доллар с евро дешеветь на след.неделе.... а потом нефть как подоражает, а доллар с евро еще больше подешевеют и нефтерубли потекут в недвигу и она подорожает.....

[выбирающий]

Сообщение от mmkomarov

..... Челюскинцев 101 (центр) - последние продажи по построенному дому - 1 600 000 за однушку, и продажи очень даже не плохие.....

ну.... когда то и то что сейчас за 1 млн продать не могут кто-то в свое время купил.....

Вы ветку по Челюскинцев 101 то же почитайте, там закавык то же хватает....
пусть и построили, эт плюс, но есть вероятность, что расплачиваться за это владельца квартир будут через поборы УК и т.д.


есть ли сейчас вообще беспроблемное из новостроя? на Темирязева вроде не понятно че за терки про землю, строители Челюскенцев хоть и достроили дом в кризис, однако их отношение к уже купившим погает и настораживает насчет желания закончить второй дом....

новостройка на Ильича - я так понимаю это недострой соц.инициативы? все равно как-то долго строится.....

получается один ДСК-1 что ли вариант, который можно купить и через три года продать без зависона и геморроя с собственностью?

[Diego]

Сообщение от mmkomarov

Для Диего.



Браво! Отьличный пример! Замечательный дом! Строится "всего 6-ой год, это предложение в секциях которые еще не начинались!

Странно, в объявлении написано что сдача в 1 квартале 2011 г.
А не то что предложение в секции какая еще не начиналась.
Кто-то дезинформирует. Или вы, или тот кто подал объявление.

Сообщение от mmkomarov

Северная Корона. 1 200 000 - пожалуйста, сколько хотите! Можно и дешевле. Вот закавыка только - это в той очереди, про которую Вы можете много интересного узнать на соответсвующей ветке этого же форума.

Опять же, я это объявление увидел в разделе вторичка, что подразумевает что квартира уже существует в виде готовых стен, окон, дверей. Опять же, или вы дезинформируете, или компания "Трансферт", какая подала объявление.

Сообщение от mmkomarov

101 (центр) - последние продажи по построенному дому - 1 600 000 за однушку, и продажи очень даже не плохие. Финист привести в пример?

Вот вы говорите что у вас 1-шки продаются как пирожки по 1600. Я вижу очень много объявлений в газетах о продаже в диапазоне 1000-1300. И долгую историю висящих объявлений по ценам от 1600 и выше. А кто докажет свою правду ? И как ?

А сложно очень, потому что нету полной статистики по числу продаж и реальным ценам продажи.

Мутноватый рынок, из-за отсутствия достоверной информации - приходится делать оценки по косвенным признакам. У вас это - продажи новостроек на Челюскинцев и в Финисте. У меня - предложения по очень низким ценам в газетах.

Кстати, вот отрывок из статьи в тему:

http://realty.mail.ru/news/7100.html

.....
"На сегодняшний день, в нашей стране оценка недвижимости осуществляется вслепую, - говорит Анна Левитова, управляющий партнер компании EVANS. -Реальная стоимость квартиры, по которой была заключена сделка, известна только сторонам сделки. На российском рынке, в отличие от многих западных, нет открытого источника информации, из которого можно было бы получить данные о реальной рыночной цене. Федеральная регистрационная служба, фиксирующая сделки по недвижимости, не раскрывает информацию о сделках, как это делается на многих прозрачных и эффективных рынках других стран".

По мнению экспертов EVANS, даже если шаги к раскрытию информации будут сделаны, вряд ли c большой точностью можно будет определить реальную цену на недвижимость. До сих пор более половины сделок в России осуществляется по номинальной стоимости, когда в договоре купли-продажи указывается сумма в один миллион рублей или, реже, какая-то другая, существенно ниже реальной стоимости.

Сегодня результат оценки недвижимости - это фактически оценка цены предложения. Как рассказали специалисты, для определения стоимости квартиры оценщики чаще всего прибегают к сравнительному методу: то есть подбирают в публичных источниках информации наиболее подходящие по параметрам объекты (по местонахождению, типу дома, этажности, площади и другим факторам) и выводят среднеарифметическую стоимость квадратного метра. При этом результатами оценки легко манипулировать: если нужно понизить оценочную стоимость объекта, в рекламу дается несколько объявлений с аналогичными параметрами по заниженной цене и, наоборот, если стоимость нужно повысить, объявления даются с завышенной ценой.

До введения нового налога оценка недвижимости в основном делалась по требованию банка для получения ипотечного кредита. Причем покупатель, оплачивающий услуги оценщика, мог сам выбирать компанию-оценщика. При расчете налога рыночную стоимость владелец недвижимости определить не сможет. Непонятно, насколько точно будет определяться рыночная стоимость, каков процесс самой оценки и пересмотра оценочной стоимости, и как часто будет происходить переоценка в связи с изменением рыночной цены. Еще менее понятно, как будет оцениваться недвижимость в небольших городках и деревнях, где сделки с недвижимостью происходят редко и база для формирования "рыночной стоимости" отсутствует.

Чтобы избежать множества проблем, необходимо более точно регламентировать порядок оценки недвижимости и сделать информацию о заключенных сделках открытой, считают специалисты.

"Очень высока вероятность того, что нам придется платить налог с цены предложения, то есть с более высокой, чем рыночная стоимость недвижимости, - отмечает Анна Левитова. - Особенно сильно это может ударить по коренным москвичам, живущим в центральных районах столицы, где стоимость квадратного метра колеблется от $7 000 до $15 000. Содержание такой квартиры будет непосильным для многих нынешних хозяев, получивших квартиры в ходе приватизации или унаследования от своих родственников, и не имеющих достаточных доходов. Высокая цена содержания может заставить таких собственников выставить свои квартиры на продажу, что будет оказывать давление на цены на московском рынке".

[Diego]

Сообщение от выбирающий

вот как начнет доллар с евро дешеветь на след.неделе.... а потом нефть как подоражает, а доллар с евро еще больше подешевеют и нефтерубли потекут в недвигу и она подорожает.....

Если так уверены - сливайте доллары с евро и срочно берите недвигу, чего ждете-то ?

[выбирающий]

Сообщение от Diego

Если так уверены - сливайте доллары с евро и срочно берите недвигу, чего ждете-то ?

1.не уверен
2. доллары и евро давно, а сейчас не понятно - входить в них или нет....