Берём кредит и покупаем квартиру. Какие прогнозы цен на недвижимость???

[Archy]

Сообщение от Diego

При этом стираются все "неугодные" комменты.

ты меня в сговоре с риэлтерами обвиняешь? зря

[bambuucho]

Diego, а вы сами продавали квартиры? а то все уличаете тут всех, защищая свою теорию о неликвидности недвиги... я например полностью согласен с вами во многих вещах, но "ловить лоха большого и маленького" все равно буду. да и не я один, наверное. волшебное слово ТОРГ решает все вопросы. тем более для меня покупка-продажа недвиги скорее хобби, я не риелтор, прост нравится находить лакомые кусочки и выгодно их продавать.

[Кронштейн]

Сообщение от bambuucho

Diego, а вы сами продавали квартиры? а то все уличаете тут всех, защищая свою теорию о неликвидности недвиги... я например полностью согласен с вами во многих вещах, но "ловить лоха большого и маленького" все равно буду. да и не я один, наверное. волшебное слово ТОРГ решает все вопросы. тем более для меня покупка-продажа недвиги скорее хобби, я не риелтор, прост нравится находить лакомые кусочки и выгодно их продавать.

Хорошее хобби.По какой схеме осуществляете сделку,выступая посредником?

[bambuucho]

Собственником) кто-то машины покупает, ремонтит, тюнингует, продает. ну а я недвигу. естесственно, не в промышленных масштабах

[474989]

Там же вроде налог нужно заплатить с каждой продажи. Или все договора менее 1 млн.?

[Diego]

Сообщение от bambuucho

Собственником) кто-то машины покупает, ремонтит, тюнингует, продает. ну а я недвигу. естесственно, не в промышленных масштабах

Это на вас Р. Кийосаки так повлиял (Богатый папа, бедный папа; квадрант денежного потока итд ?

Р. Кийосаки считают одним из тех кто "сооблазнил" американцев активно вкладываться в недвижку как в инвестиционный инструмент. В итоге имеем офигенный кризис долговых ипотечных обязательств в америке, рецессию в немалой степени им порожденную, и непрекращающееся падение на рынке недвижки уже 3й год, и дна не видно пока что

У нас почему не дошло пока - потому что у нас экономика не такая отлаженная, чтобы закон причины-следствия срабатывал быстро, и велика роль чиновников с монополистами.

[Кронштейн]

Сообщение от bambuucho

Собственником) кто-то машины покупает, ремонтит, тюнингует, продает. ну а я недвигу. естесственно, не в промышленных масштабах

Да,это ещё один из способов (совсем не из лёгких) сохранить заработанное.А я наблюдаю многих риэлторов,работающих как посредники.Освоившись в этой сфере,некоторые из них зарабатывают вполне приличные комиссионные.Почти без всяких вложений.

[Кронштейн]

Сообщение от Diego

Это на вас Р. Кийосаки так повлиял (Богатый папа, бедный папа; квадрант денежного потока итд ?

Р. Кийосаки считают одним из тех кто "сооблазнил" американцев активно вкладываться в недвижку как в инвестиционный инструмент. В итоге имеем офигенный кризис долговых ипотечных обязательств в америке, рецессию в немалой степени им порожденную, и непрекращающееся падение на рынке недвижки уже 3й год, и дна не видно пока что

У нас почему не дошло пока - потому что у нас экономика не такая отлаженная, чтобы закон причины-следствия срабатывал быстро, и велика роль чиновников с монополистами.

Похоже закон начинает работать.Цены на недвижимость не растут.Приблизят падение новые ставки налога на недвижимость.

[jeck]

Девочки бухгалтера УК на новых домах, уже потом изошли, открывая лицевые, а вы все дно ищите...

[bambuucho]

Diego, на меня повлияли несколько выгодных сделок, проведенных по необходимости по молодости. и, пожалуй, кризис 98 года. а про тов. кийосаки узнал только сейчас, из википедии) кстати, вы не ответили на мой вопрос
Кронштейн, к счастью, существуют более интересные, нужные, независимые профессии. тут нужен особый склад характера, чтобы это все быстро не надоедало.
пысы. ипотека - от дьявола!

[Diego]

2 Bambuucho:
Да не продавал я квартиры, я другим на жизнь зарабатываю

Ага, посредник - хороший бизнес для студента и домохозяйки. Алгоритм следующий:
1. Лезем на сайт камелота http://www.cmlt.ru/rubrics--s-1-p-last и из-рук-в-руки http://voronezh.irr.ru/real-estate/
2. Ищем так называемые лакомые кусочки - то есть без косяков и по нормальной цене - которые в принципе и без посредника продаются нормально кстати. Связываемся с владельцем или посредником по телефону обьявления, узнаем больше информации.
3. Размещаем объявление тут на форуме. Можно приврать чуть чуть или исказить немного информацию - этаж другой, или улицу указать, или метраж чуть изменить (чтобы покупатели не вышли напрямую на хозяина, или чтобы конкуренты не прошукали и не стали этот же вариант продавать).
4. И дальше ожидание дураков. Ловись рыбка большая и маленькая ))

Само-собой в нюансах по обработке клиента и проведении сделок надо будет разобраться. Достаточно поработать немного в агентстве недвижимости, ну на крайний случай книжки почитать по теме.

В основном, по наблюдениям, в ветке продажа на этом форуме почти не берут ничего. Так и пишут в основном "ап", "подниму выше", "отдам в хорошие руки"
Распугивают клиентов, как мне кажется, те кто такой подход практикует. Не стоит недооценивать покупателя. Если человек умудрился скопить миллион и более - он уж всяко не дурак. Но мне кажется такие и "не выживут" в естественном отборе со временем. Это как в фильме "Жмурки", вспомнил диалог между бандитами и их перешедшим в бизнес бывшим соратником: "А вы че ребята - все еще стреляете ? А уже никто не стреляет. Сейчас по-другому бизнес делают" Вот ролик: http://www.youtube.com/watch?v=FJ4BdV011-E

2 Archy
А то что удаляют сообщения неугодные в разделе "Недвижимость - Продажа" - факт.
Сами авторы топиков и их виртуальная "бригада" нахваливают квартирку, задают сами себе вопросы. А как зарвавшемуся посреднику, накидывающему 100-300 тысяч и иногда больше к камелоту - укажешь на неадекват, приведешь парочку адекватных предложений из камелота - то удалят своевременно эти замечания. А Павел Петрович, помощник модератора мне так и написал - чтож ты, Диего, не даешь заработать посредникам-то. И почистил веточки где я написал о неадеквате цены.

[Diego]

Сообщение от jeck

Девочки бухгалтера УК на новых домах, уже потом изошли, открывая лицевые, а вы все дно ищите...

Ну в тепличном вроде тренд на понижение пошел ? Там аэродром балтимор расширять хотят, и удобрения которые запах в окно приносят нашли. Все на этом форуме написали кстати

[jeck]

Сообщение от Diego

Ну в тепличном вроде тренд на понижение пошел ? Там аэродром балтимор расширять хотят, и удобрения которые запах в окно приносят нашли. Все на этом форуме написали кстати

ага, еще здесь пишут, что чуть-чуть подождать и бетонометры ведрами раздавать будут. уж 4 год как пишут. грю же, пока вы пишите, что ни чего не продается, то в реале это не так. 26ж активно заселяется, 29й на подходе, ждут отопления, что б начать заселение. 241е на 9ке тож разлетаются. в шилова на курчатова 32 тож заселение полным ходом.
зы
а балтимор, ток застройщикам и мешает. спроса на жилье валом, а вот земли удобной...

[Diego]

Ага, еще скажите что квартиры расходятся как горячие пирожки.
Загляните из любопытства на vrx.ru
Там в статистике за ноябрь привели оценку среднего времени за сколько квартира продается этом году. Знаете за сколько ? Грубо округляя - ЗА ПОЛГОДА.

И в прошлом году примерно подобного рода сроки были, даже дольше.

В эпоху 2002-2007 когда цены росли каждый год на 20-30 процентов квартиры уходили за дни, недели, редко когда за месяц-два.

Полгода продаж - это очень долго. Значит падать есть куда еще, как мне кажется. Не пересеклись пока что хотелки продавцов с возможностями покупателей. Либо цены должны упасть, либо доходы покупателей вырасти.

[mmkomarov]

Сообщение от Diego

Ага, еще скажите что квартиры расходятся как горячие пирожки.
Загляните из любопытства на vrx.ru
Там в статистике за ноябрь привели оценку среднего времени за сколько квартира продается этом году. Знаете за сколько ? Грубо округляя - ЗА ПОЛГОДА.

Как горячие пирожки - не скажу. Но продаются, и поверьте очень даже не плохо. То-же Челюскинцев 2 - 18 квартир за ноябрь, на стадии начало первого этажа, насколько знаю у финиста - более 20-ти. Можно оспаривать до бесконечности, но три-четыре месяца хороших продаж - это уже тенденция однако...
И в 123-ий раз. дерьмовая квартира, да еще и с хвостами, может висеть и полгода и год и более. Из-за особенностей застройки, таковых в городе процентов 70. И они состовляют существенную часть рынка, и экспонируются по полгода - году.
Хорошие, современные квартиры по адекватной, но не дешевой цене - продаются и весьма неплохо.

[Moe_imya_Lyolik]

2 Диего

Коснемся рубрики "Продажа" на этом форуме. Мое личное мнение - большая часть объявлений в этой ветке построены по принципу "Ловись лох большой и маленький". Цены практически всегда заметно завышены по сравнению с камелотом и из-рук-в-руки.

Какой же лох, прости господи, лохов тут ловить будет? Здесь народ, во-превых, в основном молодой и потому смышленый, во-вторых, молодой и безденежный. Дашь объявление - тебе дадут десяток советов "профессионалы" вроде Вас. И все. Лохов, их по "Камелоту" и ловят.

Еще заметил - скорее всего "работают" там риелторские бригады.
Отвечают риелторы сами себе. Такое впечатление что у наших товарищей маклеров есть по несколько виртуальных персонажей на форуме, и отвечают они сами себе же в топиках - хвалят квартиры, хотят посмотреть, задают вопросы, указывают нижнюю границу цены. Весело в общем, думают что не заметно

Мсье, складывается впечатление, что Вы с виртуальными формами общения, вроде чатов, форумов етс. знакомы довольно хорошо. Среднестатистический же риэлтор - женщина в возрасте за сорок. Если она и станет проводить время в интернете, то на сайте вконтакте или на новостной ленте мэйлру. А не строить БЕСПОЛЕЗНЫЕ козни на бвф-е. Почему бесполезные - см. выше. Но это имхо, правда, но я хотя бы знаю индустрию изнутри.

При этом стираются все "неугодные" комменты. Например ответишь в объявлении что цена немного завышена, приведешь аналогичные варианты из камелота с более низкими ценами - удалят коммент - 100%. Хотя это же не флуд, ответ строго по теме сообщения.
В общем все против покупателя, и в пользу продавца.

Среднестатистический риэлтор, описанный мною выше, не знает значения слова флуд. Коммент Ваш ему не нравится, во-первых, потому что Вы ему мешаете, и во-вторых, он с высокой долей будет неумен и будет содержать теорию заговора. О Ваших теориях заговора чуть ниже. В третьих, тут еще модераторы все удаляют. Я был бы и рад, чтобы ссобщения висели - не придется лишний раз поднимать свою объяву - ан, нет.

Теперь, с Вашего позволения, перейдем к образчику теории заговора. Я брошу взгляд в прошлое, можно?

Столкнулся с тем что на самом сайте Трансферта в базе квартир с фотографиями - какие-то завышенные часто по цене варианты.
НО ! При этом в камелоте и из рук в руки попадаются вполне себе адекватные варианты.
Моя гипотеза - неужели на сайте варианты по высокой цене для "северян", богатых москвичей итд ?

Хоть я к Вам тепло отношусь, но гипотезу Вы выдвинули тупую. На сайт объявы можно (и нужно!) размещать любые, это бесплатно. А "Камелоту" нужно бабок платить. Главменеджер зарежет объяву "1-комн. хрущевка Ворошилова 1250000 руб.". Туда выкладывают все самое сладкое.

Диего, извините за переход на личности, но бросили бы Вы скучную аналитику и занялись бы беллетристикой. В этом жанре недостаток информации можно замещать выдумкой.

[Moe_imya_Lyolik]

Ситуация как я ее вижу.

Новое жилье, оказавшись наконец в дефиците, потихонечку отрастает.
Роста во вторичке лично я не вижу, только всплески.
Квартира по средней цене продается очень плохо.
Продаются дешевые квартиры.

При чистой продаже нужно или ждать, пока твою хату заберут по средней цене, а ждать можно и год, и два, или сбрасывать цену.

При обмене технология следующая:
1. Выставляешь свою квартиру недорого, находишь покупателя, берешь предоплату.
2. Говоришь покупателю: чувак, жди меня не меньше месяца. Не хочешь - вон еще двое, они согласны.
3. Начинаешь искать аналогично дешевый вариант необходимой тебе квартиры.

Это вот как это примерно выглядит в теории. На практике сюда еще добавляются индивидуальные жизненные ситуации, жадность, зависть, рассудок или отсутствие оного.

[Moe_imya_Lyolik]

2 474989

Там же вроде налог нужно заплатить с каждой продажи. Или все договора менее 1 млн.?

Подоходный налог платится только в случаях:
1. Квартира в собственности менее трех лет.
2. Квартира стоит больше миллиона.
3. Стоимость продажи выше стоимости покупки.

Приобретая задешево квартиру, которая в собственности более трех лет, люди могут договориться о любой цене в договоре. Сам я, конечно, так не делаю, но слышал, такое иногда бывает.
Таким образом: берем квартиру за миллион, но в договоре пишем полтора, продаем за миллион триста. В кармане плюс триста тысяч, на бумаге минус двести. Нет налога.

Продавая квартиру за любую сумму, можно договориться, что в договоре будет стоять миллион. Сам я, конечно, так не делаю, но слышал, такое иногда бывает. Нет налога.

Один раз в жизни можно воспользоваться налоговым вычетом, который дает Родина. 13% с суммы до двух миллионов. Купили за полтора, продали за два, доход пятьсот, налог семьдесят пять. Потом, в течение того же календарного года покупаете следующую квартиру, допустим, за миллион. Налоговый вычет - сто тридцать. Сто тридцать минус семьдесят пять равно семьдесят пять опять же, которые страна должна вам. Нет налога. Этот способ на поток не поставишь, но единожды его использовать надо обязательно.

Можно работать в сегменте до миллиона - дешевые хрущи, малосемейки, комнаты, ЗГТ. Гораздо меньше маржа, но они ликвиднее. Плюс в таких руинах больше маргиналов, готовых ради бутылки на многое.

[Moe_imya_Lyolik]

Диего, Вы уж простите мне мою навязчивость, но

Там в статистике за ноябрь привели оценку среднего времени за сколько квартира продается этом году. Знаете за сколько ? Грубо округляя - ЗА ПОЛГОДА.

А Вы не округляйте грубо. Нормальный срок продажи квартиры - два-три месяца. Выставляем чуть подороже, через две три недели снижаем, потом еще, потом еще - хопа, предоплата, а у Вас ипотека, еще две недели - сделка. Вот и набежало. Плюс сюда просроченные доверенности, прописанные родственники в другом городе и т. д. Это раз.

Трешки четырешки в среднем, при росте цен продаются по полгода, это нормально. Это два.

И три. Мы же про инфолайн говорим. Вбил объект, продал, забыл удалить. Я на него не смотрю, я по нему звоню почти каждый день, поэтому знаю, что говорю. Там очень много проданных месяц назад квартир, которые инфолайн считает актуальными.

В эпоху 2002-2007 когда цены росли каждый год на 20-30 процентов квартиры уходили за дни, недели, редко когда за месяц-два.

Вы, очевидно, в недвижимости не работали, Вы ее со стороны наблюдаете. Таким образом, очевидно, что это - Ваше предположение. Я работаю, поэтому разбираюсь, вероятно неплохо, хоть и не так хорошо, как Вы.
Так вот, когда квартиры дорожали, никто их за два дня не сливал. Какой дебил будет продавать сегодня то, что завтра будет стоить на десять тыщ дороже? Таааак, средняя цена пятьсот, дорогая - пятьсот шестьдесят, выставлю свою за шестьсот десять, я не тороплюсь. Вот так вот все и было. Особенно это интересно смотрелось в восьмом году, когда спрос уже шел вниз, а оптимистичные люди все нахлобучивали на цену по двести тысяч. "Я не тороплюсь".

[STRONG]

Сообщение от Diego

А Павел Петрович, помощник модератора

а по совместительству риэлтор,или риэлтор а по совместительству модератор.

Сообщение от Diego

И почистил веточки

Да чего уж там мелочится.Не только веточку можно почистить,но и тему неугодного писаки можно удалить,вдруг внезапно найдя в ней грубейшие нарушения форума.

Вот уж воистину, был бы человек а статья найдётся.

[Diego]

Сообщение от STRONG

а по совместительству риэлтор,или риэлтор а по совместительству модератор.

Я ничево против не имею. Нормальный "дядька", трезво рассуждает.
Но зачем неугодные комменты в некоторых ветках удалять, с примерами того что продавец цену конкретно завышает.

А так - все правда. Какому продавцу или посреднику понравится когда ему в ветке о продаже укажут о завышении ценника, с примерами цен на "аналогичные" квартиры. Правильно - удалять надо такие комменты. Ибо нечего

[ПавелПетрович]

Diego,
STRONG, приятно что и меня,наконец,вспомнили))) Ну что вам сказать... В очередной раз убеждаюсь,что когда тебе говорят что понимают что были неправы,когда соглошаются с тобой-это всё далеко не так. Кстати,обоим одинаковые замечания были сделаны(вы своего рода,одного поля ягоды).Прежде чем какие-либо коментарии оставлять,в темах продовцов,типа ДОРОГО или В КАМЕЛОТЕ ДЕШЕВЛЕ НА 100-150 ТЫС.,почитали-бы правила раздела Комок/Недвижимость,которые даже и не я придумал. А то что я риэлтор-никаким образом не влияет на модераторство в данном разделе. Нарушаешь-отвечай за свои поступки,независимо от того,риэлтор ты или простой пользователь. Поблажек ни для кого нет(да не дадут мне соврать коллеги по цеху).

[element]

Сообщение от Павел Петровичч

Diego,
STRONG, .....почитали-бы правила раздела Комок/Недвижимость,которые даже и не я придумал. ....

не пора ли менять правила? уж не знаю какие хитрые планы разрабатывают продавцы, но когда в разных местах в инете указывают разные цены - мне лично смешно......только делают хуже для себя же:
1. раз цена разная - значит продавец не уверен и прогнется или хуже того - пытается покупателя .... .
2. отношение покупателя к такому продавцу меняется не в лучшую сторону.

не удаляя такие комментария - в среднесрочной и долгосрочной перспективе Вы повышаете качество информации и уровень доверия и уровень уважения к/в модерируемой ветке.

[ПавелПетрович]

Diego, спасибо за "нормального дядьку,трезво рассуждающего"))) Думаю,вы согласитесь со мной,что куда приятней читать объявы,где действительно красиво написанно,что продаётся,за сколько(пусть даже дорого,на ваш взгляд),и нет ни подъёмов лишних,ни дискуссий по поводу такой цены. Вспомнился случай,рассказанный моей коллегой... Пришла она как-то квартиру обследовать,причём её хозяйка сама пригласила,по рекомендации,так сказать... Так вот хозяйка назвала цену,на своё сокровище,зная по чём продаются аналогичные квартиры в её доме,на 300 тыс. дороже! А мотивация очень простая,я говорит,в Москве хочу себе квартиру купить,вы-же понимаете)))

[bambuucho]

element, скоро весь комок ждет обновление, до нг вроде обещались

[ПавелПетрович]

element,
bambuucho, совершенно верно,в данный момент разрабатывается новый движок. Возможно некоторые ваши пожелания и будут учтены.

[Archy]

Сообщение от element

не пора ли менять правила?

зачем?

Сообщение от element

только делают хуже для себя же

а может оставим людям возможность ставить те цены какие они считают нужными?
И потом... все здоровы тут вещать - дорого - там дешевле, а вы подойдите к перекупам на рынке и скажите - че так дорого ))

[bambuucho]

Archy, на каком, пардон, рынке? мы о недвиге, а не о мандаринах

[Archy]

Сообщение от bambuucho

на каком, пардон, рынке? мы о недвиге, а не о мандаринах

а есть разница?

[ПавелПетрович]

bambuucho, это тот-же рынок,рынок недвижимости.