Берём кредит и покупаем квартиру. Какие прогнозы цен на недвижимость???

[element]

да что дает график за год..... Вы ОДИН миллион рублей вложили в золото или нет?

Графиков много всяких...только в реальности есть такте люди, которые имея 1...1,5 млн рублей вложили их в золото?

[element]

главный вовпрос-в реальности прибыли, а не в графиках...чтобы перекладываться суммами 0,5...1млн между евро, долларом и золотом и не прогареть - что нужно? Кто думал, что доллар припадет?
На практике....кто-то может и в доллар ушел осенью...да вовремя вряд ли кто вышел, а теперь как уних дела и настроение?

[mark_l]

Сообщение от element

главный вовпрос-в реальности прибыли, а не в графиках...чтобы перекладываться суммами 0,5...1млн между евро, долларом и золотом и не прогареть - что нужно? Кто думал, что доллар припадет?
На практике....кто-то может и в доллар ушел осенью...да вовремя вряд ли кто вышел, а теперь как уних дела и настроение?

Ну я лично и думал, что доллар припадет (к евро) по осени. И как он к 1.5 стал подбираться тоже думал, что в европе вброс говна на вентилятор сделают чтобы рост тормознуть. Это было вполне предсказуемо. Но есть факторы, которые сложно предсказать, поэтому своей единственной квартирой я бы играть так не решился.

[element]

а второй квартирой стали бы играть?

П.с. Некоторые думали что доллар припадет в 2008...2009.... А те кто брал долларовые кредиты в 2007 то же думали, что будет только падать...

[mark_l]

Сообщение от element

а второй квартирой стали бы играть?

П.с. Некоторые думали что доллар припадет в 2008...2009.... А те кто брал долларовые кредиты в 2007 то же думали, что будет только падать...

Второй - не уверен, а седьмой - вполне возможно.

[sasa2006]

Сообщение от Diego

Интересно кстати узнать что за регионы такие в России где 17 тысяч за метр - рентабельная цена для новостроек-многоэтажек с учетом норм прибыли для всех участников процесса строительства дома.

за Россию не скажу, но убедился в том что цены в Врн сильно завышены на примере соседней Украины
пример - небольшой крымский город
природа, теплое море можно сказть у порога, зимы как таковой нет, кое на каких промышленных предприятиях есть даже где работать
есть ВУЗы (много филиалов)
есть культурная жизнь
памятники архитектуры
население 160 тысяч
вообщем не деревня
а теперь цены (возьмем за ориентир нашу стандартную однушку ценой 1.3 млн или примерно 47 тысяч зеленых)
1 комнатная сталинка под ремонт 40 кв.метров - 9-10 тыс. зеленых
1 комнатная в жилом состоянии в относительно свежих домах - 15-17
1 комнатная в новых домах - 20-22 тысячи
гараж под катер в коопретиве на берегу моря от 5 тысяч
гараж под машину от 2 тысяч

а теперь кто нибудь скажите, какие достоинства в Воронеже, чтобы иметь такое дорогое жилье?


.

[MiSchu]

sasa2006, а средняя зп сколько в вашем небольшом городе? скорее всего также раза в два меньше как и стоимость жилья...

[sasa2006]

MiSchu, а солько средняя по воронежу








7

[Bas_vor]

Средняя зарплата в Воронеже 15000 т.р. Но для стоимости жилья эта цифра не очень важна, т.к. люди с такой зарплатой жилье покупают редко. Гораздо важнее есть ли возможность заработать больше. А за низко стоимостью вы слишком далеко зашли, откройте Камелот и посмотрите стоимость жилья в райцентрах, можно найти существенно дешевле приведенных здесь вами. А сталика в не Москвы это скажу вам такая беда, что и 10 т. за нее очень много.

[sasa2006]

Сообщение от Bas_vor

Гораздо важнее есть ли возможность заработать больше

есть возможность и реальные заработки как говорят в другом приморском городе - две большие разницы

Сообщение от Bas_vor

откройте Камелот и посмотрите стоимость жилья в райцентрах, можно найти существенно дешевле приведенных здесь вами

но там нет моря
и население вряд ли превышает 10-20 тысяч человек - а это деревня

Сообщение от Bas_vor

А сталика в не Москвы это скажу вам такая беда, что и 10 т. за нее очень много

да ладно, если перекрытия железобетон и соседи не алкоголики - то норамально

[sasa2006]

MiSchu, средняя не знаю, но доступные места работ от 6000 рубллй на наши

я сам в Воронеже живу
там себя чуствуешь неприлично богатым

[Bas_vor]

Сообщение от sasa2006

там себя чуствуешь неприлично богатым

Вот вы сами себе, и объяснили ситуацию с ценами. Москвичи вон кричат, что квартира 30 т.р. за квадрат без отделки это мошенничество.

[Diego]

Приведу несколько цитат с всероссийского форума риелторов. Примеры методик по искусственному поднятию и опусканию цены на рынке. Для общего образования не помешает имхо, чтобы знали что так бывает на самом деле. А покупателям намек - что когда говорят цены растут, спеши купить, дешевые варианты расходятся быстро - не факт что действительно растет.

Как вам такая мысль: дать массу "пустышек" в местные СМИ с ценами выше рыночных. Предположительно мы можем получить следующий эффект: 1)начнут продаваться квартиры с самыми низкими ценами
2) общий уровень цен поднимется, т.к. оставшиеся собственники будут ориентироваться на эти "пустышки". Однако это только теория. Решитесь проверить на практике-опишите результат

Это не теория - этим тот же Инком балуется - локальное "обрушение" рынка))). Вывалит кучу квартир-фантомов, которых реально нет, а своих клиентам говорит - вот видите, что с подобными квартирами, как ваша происходит - ценник падает. Поэтому давайте снижать стоимость. Клиент падает в стоимости, а Инком стоимость не снижает и при этом своя комиссия увеличивается.
Похожие эксперименты делаются под конкретного клиента, с геморойной или дорогой квартирой.

Нет! Количество покупателей на рынке (спрос) не зависит от цен, указанных в газетах и интернете! Лучше отправьте лучших агентов по квартирам с наименьшей ценой предложения и пусть они запудрят продавцам головы, типа ровно через ..цать дней мы купим у Вас квартиру, а пока говорите всем, что квартира продана.. а потом как в том анекдоте: "ну не фмогла я..я не фмогла.."
Можно вопрос? Вы у Павловского не проходили обучение?


тут немножко не так. Должно быть много пустышек покупателей.
Один зашел посмотрел квартиру, сказал, что берет.
ушел за авансом
Следом другой посмотрел, предложил больше.
следом третий.
И так по нескольким квартирам данной категории данного района.
А предложениями о продаже по завышенным ценам - таких и без пустышек хватает.

[sasa2006]

Сообщение от Bas_vor

Вот вы сами себе, и объяснили ситуацию с ценами. Москвичи вон кричат, что квартира 30 т.р. за квадрат без отделки это мошенничество.

то есть цена квартиры не зависит от стоимости стройматериалов и рабочей силы, а исключительно от наглости монополистов строителей и дурости покупателей которые готовы влесть в ипотеку и отдавать дветрети зраплаты в течении 20 лет? я и говорю цены в Врн могут быть значительно ниже

[mark_l]

Сообщение от sasa2006

то есть цена квартиры не зависит от стоимости стройматериалов и рабочей силы, а исключительно от наглости монополистов строителей и дурости покупателей которые готовы влесть в ипотеку и отдавать дветрети зраплаты в течении 20 лет? я и говорю цены в Врн могут быть значительно ниже

Значительно ниже в Воронеже цены быть не могут. Себестоимость строительства порядка 15-20 тыс. за кв. метр. Никто по себестоимости или близкой к ней цифре продавать не будет.
И не думалось ли, что если зимы как таковой нет, то стоимость строительства в данном регионе может отличаться от нашего?

[Diego]

Сообщение от mark_l

Значительно ниже в Воронеже цены быть не могут. Себестоимость строительства порядка 15-20 тыс. за кв. метр. Никто по себестоимости или близкой к ней цифре продавать не будет.

Ну это до тех пор пока государство не возьмется само за это дело. Сделать же можно государственные строительные кооперативы, которые и будут строить по себестоимости, куда уже включены все расходы, в том числе зарплаты строителям, проектировщикам итд. А деньги от будущих жильцов получать как сейчас застройщики на этапе строительства. Как было при СССР. В принципе ничего сложного, и невозможного. И будет 15-20 тысяч за кв.м. запросто.

Если такое сделают - все, инвестиции упадут в цене раза в 2 у тех кто в недвижку вложился с целью преумножить капитал.

Еще риск для инвесторов - если государство активно начнет внедрять доходные дома. Где можно будет жить десятилетиями. Кому-то такое жилье бесплатно давать, если суммарный доход на семью меньше минимума определенного. А с кого-то брать сумму небольшую, например в Воронеже за двушку тысяч 5 + оплата коммуналки. Во всех странах есть социальное жилье, и это общепринятая практика. До нас тоже дойдет - всего-лишь вопрос времени.

Идея доходных домов витает в воздухе кстати, шанс есть ненулевой что начнут их возводить.

Доходные дома обрушат рынок аренды сразу. А значит и привлекательность инвестиций в жилье тоже, ведь часто купленное в качестве инвестиции жилье сдается в аренду.

Что коммунальные платежи будут расти - это уже все поняли, думаю. А в ближайшие годы нас ждет налог на недвижимость. Думаю добавить может как минимум 30 тысяч расходов на среднюю инвестиционную квартирку в год.

У застройщиков маржа пока хорошая - ужиматься есть куда, имхо. Строят по 25-27, могут значит и по 20 по идее :-)
В Воронеже проблем с землей нет, есть огромные площади для застройки, в отличие от Москвы.

И не по теме. Когда-то смотрел квартиру. Риелтор мне говорит - ну вы понимаете, я не могу дешевле продать - у владельца за полгода коммунальных платежей одних на 20-30 тысяч налетело, поэтому цена чуть повысилась :-)
Или еще перл слышал - ну вы знаете, я не могу продать дешевле, потому что почти за эту цену владелец и взял :-)
А я как будто добрый дядя, который будет из своего кошелька оплачивать ошибку инвестора. Ошибся с покупкой, не можешь продать ее по намеченной ранее цене - сам себе злобный буратино. Надо было лапшу с ушей снимать в свое время и мозги подключать.

Это как история с "народными" акциями ВТБ. Которые упали раза в 2-3 как минимум и пока за 3 года не поднялись даже до уровня по которому их продали населению. Не всегда надо слушать то что говорят по телевизору и в газетах.

[mark_l]

Сообщение от Diego

Ну это до тех пор пока государство не возьмется само за это дело. Сделать же можно государственные строительные кооперативы, которые и будут строить по себестоимости, куда уже включены все расходы, в том числе зарплаты строителям, проектировщикам итд. А деньги от будущих жильцов получать как сейчас застройщики на этапе строительства. Как было при СССР. В принципе ничего сложного, и невозможного. И будет 15-20 тысяч за кв.м. запросто.

Да, я помню как при СССР было - грязь на весь квартал и материалы со стройки прут все налево и направо. Всеж государственное. И будет тыщ 40-50 за квадрат запросто.

[element]

будет в любом случае не больше того, что могут заплатить покупатели....
также как и сейчас - не ниже того, что платят

[Diego]

Сообщение от mark_l

Да, я помню как при СССР было - грязь на весь квартал и материалы со стройки прут все налево и направо. Всеж государственное. И будет тыщ 40-50 за квадрат запросто.

Ну зачем так. Это когда все государственное = ничейное.

А когда государство на конкурсной основе заказывает проект дома. Потом на конкурсной основе заказывает возведение дома и обустройство территории под ключ у частного застройщика. У частных застройщиков не тырят же вроде.
И потом государство эти дома продает по себестоимости, ну вычитая стоимость зарплаты чиновников, курирующих весь проект.

А частные инвесторы с застройщиками пусть строят элитку. Или бизнес-класс. И уже дерут свою маржу 200-300%, или сколько там готов заплатить покупатель, на здоровье :-)

[mark_l]

Сообщение от Diego

А когда государство на конкурсной основе заказывает проект дома. Потом на конкурсной основе заказывает возведение дома и обустройство территории под ключ у частного застройщика.

Да, да, да. Ознакомтесь с сайтом РосПил для общего представления о конкурсах госкомпаний...
Кстати насчет ужиматься - даже при себестоимости 15 тыс. продажа по 20 уже экономически нецелесообразна.

[Diego]

Сообщение от mark_l

Да, да, да. Ознакомтесь с сайтом РосПил для общего представления о конкурсах госкомпаний...

Есть такое. Государство у нас, как мне кажется, - паханско-византийский воровской каганат :-)
Воруют-с.

[Diego]

Сообщение от mark_l

Кстати насчет ужиматься - даже при себестоимости 15 тыс. продажа по 20 уже экономически нецелесообразна.

Если продажа 20, а себестоимость 15, то норма прибыли 33%. А это до фига.

В развитых странах норма прибыли вроде в районе 12%, и работают строят во всю.
http://www.dol4evita.ru/arenda/artic...cles_1_1.shtml

Для сравнения: на Западе традиционная рентабельность строительного бизнеса составляет 12%

Кстати, приведу кусочек интервью, одного из сотрудников широко известной в Воронеже компании "Аксиома":
http://www.fk-aksioma.ru/publicity/a...noslovnih.html

- Динамика цен на жилье не вернется на докризисный уровень, я думаю, никогда. По нашим оценкам, около 40 % жилищного рынка занимали спекулятивные сделки – люди, имеющие достаточно свободных денег, приобретали квартиры, уже через несколько месяцев продавали их с прибылью (часто – таким же спекулянтам). Очевидно, что в этой цепочке кто-нибудь непременно должен был бы стать крайним – так оно и произошло. Так или иначе, период баснословных прибылей завершился для всех. Наша задача – научиться жить в существующих условиях, с нормой прибыли, которую получают строительные компании в странах Западной Европы.

Насчет "крайних" - я общался с "инвесторами" которые до сих пор живут в периоде середины 2000-х, общаешься с такими - они все мыслят категориями роста жилья на 30% в год :-) Буквально мне говорили - если ты не купишь сейчас, через год будет на 30% дороже. Мне кажется их ждет жесткий облом ожиданий. Помыкаются год-два с продажей, потом сами поймут думаю.

А риелторы, что плохо, некоторые - тоже до сих пор пугают подорожанием а-ля период роста 2000х. Продать поскорее-то может и поможет, но вот на более долгом временном периоде - сыграет не в лучшую сторону на их репутации. Ведь город маленький, через какое-то время клиент догадается что ему лапшу повесили на уши с перспективой большого роста. И уже не посоветует этого риелтора своим знакомым, родственникам итд.

[mark_l]

Сообщение от Diego

Если продажа 20, а себестоимость 15, то норма прибыли 33%. А это до фига.

В развитых странах норма прибыли вроде в районе 12%, и работают строят во всю.

Вы хоть знаете, что такое норма прибыли? Да нихрена Вы этого не знаете. Чего тогда с Вами говорить? Очередной поток сознания услышать? Надоело.
Ты хоть понимаешь, что при официальной инфляции 8-10% в год норма прибыли в строительстве 12% (а оно минимум года 3 идет) приведет к банкротству застройщика.

[Diego]

Сообщение от mark_l

Вы хоть знаете, что такое норма прибыли? Да нихрена Вы этого не знаете. Чего тогда с Вами говорить? Очередной поток сознания услышать?

Приятно что хотя-бы кто-то читает мои сообщения внимательно.

Конечно, в сообщении выше я написал про просто прибыль, грубо оценивая на основе стоимости квадратного метра.

Норма прибыли, это то - какой процент от вложенных денег отобьется за отчетный период (год):

Простая норма прибыли оценивается путем деления среднегодовой прибыли (PN/2) за срок жизни проекта на величину инвестиции (IC), при условии, что по конец срока действие анализируемого проекта все капитальные затраты будут списаны; если допускается наличие остаточной стоимости (RV), то ее оценка надо быть исключена.
ARR = PN/2(IC - RV)

Другими словами. Пусть Инвестор вложил I рублей. Дом был построен и обустроен. И все инвестированные средства были израсходованы, а среднегодовая прибыль составила P рублей.
Значит норма прибыли: P/I

[mark_l]

Сообщение от Diego

Другими словами. Пусть Инвестор вложил I рублей. Дом был построен и обустроен. И все инвестированные средства были израсходованы, а среднегодовая прибыль составила P рублей.
Значит норма прибыли: P/I

Ну и где здесь 33%, если дом строится от проекта до сдачи года 3?

[Diego]

Сообщение от mark_l

Ты хоть понимаешь, что при официальной инфляции 8-10% в год норма прибыли в строительстве 12% (а оно минимум года 3 идет) приведет к банкротству застройщика.

Hу на западе не банкротятся почему-то. Хотя конечно там инфляция 1-4% последние лет 20 ( http://www.ecb.int/ecb/educational/h...chart3.en.html )

Хе хе, поздравляю что копнули чуть глубже :-)

Если уж быть точным, то банкротиться должен инвестор, работающий с европейской окупаемостью вложений сроком 8-9 лет. Хотя, инвестор и заказчик-застройщик это бывает одно и то же лицо, и тут вы правы - банкротится застройщик.

Вот кусочек из FAQ, думаю для ликбеза будет полезен читающим:
http://www.lidermsk.ru/faq/9/

Инвестор

– физическое или юридическое лицо, финансирующее строительство (ремонт), будущий владелец (собственник) объекта.

Заказчик-Застройщик

физическое или юридическое лицо, сторона договора строительного подряда. Заказчиком-Застройщиком может выступать и Инвестор. Но Инвестор, не желающий непосредственно осуществлять контроль и надзор за строительством и другие обязательства перед подрядчиком, может заключить договор с третьей стороной (Заказчиком-Застройщиком) об оказании услуг такого рода (осуществление функций заказчика-застройщика). С заключением такого договора обязанность осуществления функций заказчика-застройщика переходит от Инвестора к третьей стороне. По законодательству Заказчик-Застройщик должен иметь лицензию на осуществление функций заказчика-застройщика.


Генеральный подрядчик

физическое или юридическое лицо, принявшее на себя обязательства по генеральному договору подряда перед заказчиком по выполнению работ, производимых собственными силами, а также силами сторонних (субподрядных) исполнителей. По законодательству генеральный подрядчик должен иметь лицензии на осуществление соответствующих видов строительной деятельности, в т.ч. на осуществление функций генерального подрядчика.

Субподрядчик

– физическое или юридическое лицо, заключившее договор субподряда с генеральным подрядчиком (генеральным проектировщиком) на выполнение части работ, которые генеральный подрядчик (генеральный проектировщик) обязан выполнить для заказчика. По законодательству субподрядчик должен иметь лицензии на осуществление соответствующих видов Генеральный проектировщик - физическое или юридическое лицо, принявшее на себя обязательства по генеральному договору подряда на выполнение проектных и (или) изыскательских работ перед заказчиком по выполнению работ, производимых собственными силами, а также силами сторонних (субподрядных) исполнителей. По законодательству генеральный проектировщик должен иметь лицензии на осуществление соответствующих видов строительной деятельности, в т.ч. на осуществление функций генерального проектировщика.

[Diego]

Сообщение от mark_l

Ну и где здесь 33%, если дом строится от проекта до сдачи года 3?

А из примера выше, где я вместо слова прибыль написал норма прибыли расчет следующий. Если себестоимость 15, а продает инвестор по 20, при этом дом строится 3 года, то грубо оценивая на основе стоимости метра можно сказать что норма прибыли при строителстве только одного дома за 3 года будет: ((20-15)/3)/15=11% - вполне себе европейская кстати. То есть если Воронежским застройщикам стремиться к европейской норме прибыли, и считать что средний дом сдается с нуля за 3 года, то накидывать к себестоимости нужно 33% инвестору.

А норма прибыли 33% - выходит если инвестор накидывает к себестоимости 100% при продаже и строит 3 года дом.
То есть строительство 1м2 обходится в 15 инвестору, а продает он за 30. И строит 3 года.
Тогда норма прибыли: ((30-15)/3)/15=33% , о которых мы и говорили.


Но в выкладках выше мы сделали одно допущение - мы считали инвестор вкладывает в проект только свои деньги.
На самом деле все сложнее. Так как инвестор привлекает деньги частных со-инвесторов (дольщиков). Насколько я понимаю, если не прав - поправьте знающие: дом строится большей частью на деньги дольщиков. Инвестор старается свои деньги вкладывать по минимуму. Поэтому размер инвестиций инвестора намного, я бы даже сказал, офигенно меньше на самом деле.
А значит в формуле нормы прибыли P/I (где P среднегодовая прибыль, I инвестиции) - инвестиции могут быть намного меньше прибыли. А значит тут и норма прибыли может вылезти очень большая - 100%, 200% и больше-больше.
А значит у инвестора, или инвестора-застройщика, которые работают по долевой схеме, возможность для ужатия по ценам точно есть и неслабая. Снизу она ограничена себестоимостью, само-собой.

Поправьте меня те кто знает больше, я могу быть не прав. Но тема интересная.

[mark_l]

Сообщение от Diego

Hу на западе не банкротятся почему-то. Хотя конечно там инфляция 1-4% последние лет 20.
Если уж быть точным, то банкротиться должен инвестор, работающий с европейской окупаемостью вложений сроком 8-9 лет. Хотя, инвестор и заказчик-застройщик это бывает одно и то же лицо, и тут вы правы - банкротится застройщик.

1. В зоне евро инфляция в районе 1%, поэтому 12% рентабельности позволяют получить прибыль как у нас любят говорить "в реальном выражении".
2. Даже если застройщик не вкладывает никаких денег, то владелец фирмы-застройщика тоже должен получить прибыль от деятельности фирмы, т.е. строительства (иначе нахрена ему такая фирма). В 15 тыс. входит только зарплата директора, соответственно эти 12% он должен накрутить на себестоимость.
3. Средства на строительство у нас последние несколько лет застройщики в значительной мере привлекают из банков, насколько можно судить из открытых источников. Так вот, грубо говоря 20 тыс. получается тогда себестоимость с учетом использования привлеченных денежных средств (оценка приближенная). Соотвественно из этих рассчетов минимальная стоимость кв.м у застройщика должна быть 22-23 тыс. (с учетом европейской рентабельности).
А если себестоимость взять не 15, а 20 - то уже 30 за метр получается.

[mmkomarov]

Сообщение от Diego

А по-моему, что летом 2010 брать на этапе фундамента-котлована, что летом 2011 брать дом на этапе фундамента-котлована - цена будет той же, грубо говоря. То есть цена как минимум не увеличилась. Берите новостройку на начальной стадии на момент лета 2011, и будет та же цена что у новостроек которые были на начальных стадиях в 2010, как мне кажется. Если не прав - опровергните с примерами.

Ложь. Примеры - Челюскинцы, Лето 2010 - 27 500 за однушки в котловане, цены сегодня можете узнать сами. Посмотрим почем выйдет сейчас Стелл у храма. Выбор - бульвар Победы в 2010 готовы по 23 тыр готовое отдавали. Сейчас подсказать? БИК, он же комплексстрой, Финист... дальше продолжать?

[mmkomarov]

Сообщение от Diego

Приведите конкретный пример. У какого застройщика можно было взять, на какой стадии строительства, какую конкретную квартиру летом 2010 и продать гарантированно сейчас в течение месяца-двух на 30% дороже чем я заплатил застройщику за нее летом 2010.

Все примеры предыдущего поста актуальны.