Берём кредит и покупаем квартиру. Какие прогнозы цен на недвижимость???

[mark_l]

Сообщение от Diego

Почему тогда Воронеж активно не начал застраиваться и цены не припали вниз, также как и в подмосковье ? В смысле соотношения стоимости аренды к цене квартиры. Если кто-то выскажет свои соображения, будет интересно послушать.

Все очень понятно и просто. Квартира - вот она, здесь стоит ее никуда не денешь, не перевезешь. Стоит, например, для детей. И чтобы не просто так стояла, сдают и получают деньги за аренду. По той цене, по которой ее готов взять рынок (в соответствии со средней зарплатой, спросом/предложением и т.д.). Менять квартиру на фантики в виде денег и играть с ними многие не рискуют, т.к. квартира - это квартира, а фантики - это фантики.
Что касается постройки жилья. В Воронеже крайне невыгодно чего-то строить по сравнению с другими местами. Так как у нас и так достаточно низкая наценка на себестоимость жилья (может быть не европейская по Диего), но гораздо ниже чем в большинстве аналогичных городов. В Ростове-на-Дону, который немногим больше Воронежа цена квардратного метра раза в 1.5 - 2 выше. В Алексеевке в Белгородской области в которой в 25 раз меньше чем в Воронеже живет цены на квартиры выше Воронежских. Потому, что не строят в этой Алексеевке... Ну и куда нормальный инвестор в строительство будет вкладываться?

[Kuznetsov]

Сообщение от element

Железнодорожный = три станции электричек.
http://wikimapia.org
насчет некоторых районов Железнодорожного - преуменьшил немного расстояние до свалок.....

Железнодорожный это 1 станция железнодорожная заря это вообще балашиха, кучино - это кучино. Так вот свалка только на окраине реутова.
про тех кто покупает за 5-6 в москве вообще молчу. реальный пример 7,5 двушка - улица марьино поле. с видом на капотню, 3 вечно коптящие трубы и речку почти вонючку. Москва исключительно для гасторбайтеров, которых пофиг на экологию, а нормальные люди выбирают подмосковье.
element, вы походу дела в москве больше пары недель и не жили, а в железке никогда и не были.

[mmkomarov]

...Ну если уж быть совсем точным - то Заря это станция которую для себя открыли военные, коих там немеренно. Раньше этой станции не было. Кучино, равно как и Купавна (!) считаются конечно микрорайонами железнодорожного, но это мания величия, если по территориальныим притязаниям, то в балашихинском районе почти все - это либо Желзка либо Балашиха. Но это все равно, что например Сомово присоединить к Воронежу. От этого оно Воронежем не станет.
Кроме того, Железка - это адское Носовихинское шоссе, или раздолбанная вдрызг объездная. И не надо про электички. Они быстрее, да, но иногда нужна машина. Мне в те края сегодня на дачу ехать. И если я доеду меньше чем за 3 часа до Железки - я буду ооочень рад.

[Kuznetsov]

mmkomarov, носовиха это конечно жесть. Собственно вечерами на авто из москвы выехать вообще проблематично.
Хотя последнее время передвижение по Воронежу тоже не радует.

[Diego]

Метод аналогий. Все в курсе о недавней почти 2-кратной девальвации белорусской валюты. Что-то типа мягкой формы нашего августа 1998.

Цитата со всероссийского форума риелторов http://forum.ners.ru/viewtopic.php?f...9316&start=320 :

Q) А как отреагировал РН Белоруссии на девальвацию?

A) песнями и плясками.
да нет там пока еще никакого рынка, цены остались подвешенными в воздухе из-за отсутствия покупателей.

Вот примерно то же самое и у нас, как мне кажется. С 2008 года длится, все никак в себя не придут продавцы, по привычке надеются на высокие барыши и не могут смириться с тем что прогадали, не продав в 2008. Я вот лично так и думаю что цены у нас фантомные часто, и до пересечения платежеспособного спроса с ценой предложения еще оооочень далеко. Отсюда и висяков такое огромное количество.

Чтобы спрос с предложением совпали - надо чтобы доходы выросли, либо цены упали. Доходы не растут и рост не предвидится, насколько я в курсе. Отсюда вывод - падать и падать еще, к сожалению ценам под доходы населения. Ну понятно, что будут тянуть до последнего возможно. Прав Марк, что пока что сильно свое жилье карман не тянет, поэтому пока можно тупо держать. Налог нормальный на недвижимость пока еще не ввели, есть еще годик-два на передышку. Мне вот кажется ненормальным, что жилье простаивает пустым в чьей-то собственности и за него не платится ни копейки налога. Во всех нормальных странах такого давно нет. Там налог такой - что никакой финансовой выгоды нет держать жилье в простое. Заметные убытки от этого. И убытки как-то покрываются только если сдавать жилье квартирантам.

И счета за коммуналку не сильно отягощают пока что карман. И самое главное, обустройство и ремонт дома и придомовой территории еще не повесили на плечи владельцев квартир в доме. А это будет, рано или поздно.

А касаемо числа сделок - мне могут возразить что типа рост числа сделок есть по сравнению с предыдущими годами. А я и не спорю. Покупают конечно, и продажи есть какие-то. И даже продаж в 2010 было больше чем в 2009. Но все равно это так мало. В основном альтернатива сплошная (обмены), где важнее разница цен. Насколько я в курсе.

У нас могут конечно административно держать цены. Да и банки держат застройщиков за одно место, так как кредит давался под определенную стоимость жилья. И если ценник опустят на 20-30%, тогда банки могут попросить кредит погасить досрочно, или же срночно довнести денег для залога. 100% не уверен - поправьте те кто реально в теме.

Ну и нюанс, те инвесторы, кто проекты закладывал под стоимость жилья от 30, окажутся в убытках, если остальные на рынке начнут продавать к примеру по 25. Поэтому, как мне кажется - есть шанс что сначала распродадут то что есть по высоким ценам. А потом начнут закладывать новые проекты по более низким ценам.

Если обобщить, те кто протормозил и инвестиционную недвижку не слил в 2008 - теперь будут видеть как ее реальная стоимость все тает и тает, с учетом инфляции. Роста не будет, так как платежеспособный спрос особо не растет и под текущие стагнирующие уже несколько лет цены. Нет, конечно могут переписывать немного ценники в сторону повышения, но покупателей не будет особо под такое. А покупатели массово появятся только когда ценники снизятся до соответствия их платежеспособному массовому спросу. Поэтому я ожидаю рано или поздно просадки цен в Воронеже. Если исходить из имеющих место сейчас предпосылок.
В подмосковье вон просаживаются застройщики по ценам, и не жалуются, застраиваются огромные площади сейчас. А цена квадрата в дальнем подмосковье вообще не намного выше, а то и совпадает с воронежской. И строят, выгодно оказывается почему-то.

А те кто купил жилье для жизни - может не заморачиваться, и просто жить. Обмены с расширением им даже дешевле могут обойтись поэтому в будущем.

И в ближайшие года два фантики, то есть золото, обгонят по цене недвижку раза в полтора-два где-то :-) Как мне кажется, исходя из текущих предпосылок. Потом могу поменять, скорректировать прогноз.

Все вышесказанное - мое личное мнение. Если что, потом не пишите - послушал(а) Диего, и сильно на деньги попал(а). Все ваши действия - на ваш собственный страх и риск, вы сами принимаете решение. Большая прибыль идет рядом с большим риском.

И не утверждаю все как истину в последней инстанции. Аргументированные комментарии, возражения, согласия приветствуются.

[Moe_imya_Lyolik]

2 диего

Вот примерно то же самое и у нас, как мне кажется. С 2008 года длится, все никак в себя не придут продавцы, по привычке надеются на высокие барыши и не могут смириться с тем что прогадали, не продав в 2008.

В 2008 я продал человеку 2-к чешку в северном за 1750. Щас я бы взялся выставлять ее за 1850.
В 2009 я продал 1-к хрущ на Новосбирской за 890 т. р. Сейчас - 1000-1050.
В 2009, 1-к в Б. Роще, 24/1 - 1470!!! Сейчас - около 1600.
В 2009 я продал 1-к чешку на Челюскинцев 30 1450, им же купил 2-к чешку в кирпиче у молодеги за 1850. Сейчас их хату я бы взялся выставлять за 1600, а купить наврядли бы удалось дешевле 2000.
Чего-то не вспоминается больше ничего...

Диего, лично я с интересом и озабоченностью воспринимаю перспективы сегодняшнего роста. Но отрицать факт его наличия может только слепой.

Если что, потом не пишите - послушал(а) Диего, и сильно на деньги попал(а).

А еще не звоните мне и не пишите, а пришлете почтальона с цветами - я его застрелю!

[Diego]

Сообщение от Moe_imya_Lyolik

2 диего


В 2008 я продал человеку 2-к чешку в северном за 1750. Щас я бы взялся выставлять ее за 1850.
В 2009 я продал 1-к хрущ на Новосбирской за 890 т. р. Сейчас - 1000-1050.
В 2009, 1-к в Б. Роще, 24/1 - 1470!!! Сейчас - около 1600.
В 2009 я продал 1-к чешку на Челюскинцев 30 1450, им же купил 2-к чешку в кирпиче у молодеги за 1850. Сейчас их хату я бы взялся выставлять за 1600, а купить наврядли бы удалось дешевле 2000.
Чего-то не вспоминается больше ничего...

Диего, лично я с интересом и озабоченностью воспринимаю перспективы сегодняшнего роста. Но отрицать факт его наличия может только слепой.

Что это за рост ? Маленький какой-то вроде. Может какие-то конкретные варианты и продаются сейчас дороже чем в 2009. И где-то рост, а где-то падение. В Арке год назад 2.2 были, 2.5. Сейчас 1.95, 2.05 есть - и не спешат брать.

Сейчас я в прессе вижу ооочень много, я бы сказал подавляющее большинство вариантов, которые годами не продаются. Вывод - платежеспособного спроса под эту цену нет. До кого дойдет эта идея, и кому нужно продать - скинет цену. Кому-то важен сам факт обладания квартирой, а не деньгами, золотом, итд - продавать не будет, возможно.

Ну а кто-то, кто еще не купил - купит золото в ОМС к примеру. И через 2 года купит вместо двушки сейчас - двушку и еще однушку вдобавок, если повезет :-)

За 2 последние года золото выросло на 60% ! Сейчас только дурак будет вкладываться с инвестиционными целями в недвижку на вторичке по рыночным ценам. С дисконтом 20-40% еще можно подумать. Ну или если вариант очень эксклюзивный, или очень привлекательный - из-за удачного места, дома, квартиры в доме. В общем сейчас инвестору надо просчитывать шансы того что квартира вырастет. Потому что большая часть жилья имеет тенденцию к удешевлению.

Инвесторы частные, которые покупали квартиры в 2000е, исчезли как класс. Никто сейчас с инвестиционной целью особо не берет, как мне кажется.

А кому будут скидывать будут недвижку, которая на рынке есть тогда ? Тем кто в ней нуждается. И в итоге возвращаемся к тому что доходы у большей массы народа не растут. И чтобы раскрутить продажи - надо или ипотеку под 5% годовых давать с нулевым начальным взносом как в америке, или цены подрезать заметно. В подмосковье, судя по ряду предложений от застройщиков, цены подрезали заметно, и строят бодренько так в огромных количествах.

Воронеж думаете отличается сильно ?

[EDUARD111]

[QUOTE=Moe_imya_Lyolik;15304236]2 диего


В 2008 я продал человеку 2-к чешку в северном за 1750. Щас я бы взялся выставлять ее за 1850.
В 2009 я продал 1-к хрущ на Новосбирской за 890 т. р. Сейчас - 1000-1050.
В 2009, 1-к в Б. Роще, 24/1 - 1470!!! Сейчас - около 1600.
В 2009 я продал 1-к чешку на Челюскинцев 30 1450, им же купил 2-к чешку в кирпиче у молодеги за 1850. Сейчас их хату я бы взялся выставлять за 1600, а купить наврядли бы удалось дешевле 2000.
Чего-то не вспоминается больше ничего...

Вы, привели пример до 2009 года. ( Неотрицаемо, наверно, да, Вам виднее , если правда). Внимание!!! Идет второй год после Ваших подвигов. Зачем остановились, а главное почему( имею в виду , типо: а в 2010...? а вот в 2011....? ) ???

-"Диего, лично я с интересом и озабоченностью воспринимаю перспективы сегодняшнего роста. Но отрицать факт его наличия может только слепой"-

Если отрицаете, почему осеклись в 2009году?

Диего, как я наблюдаю, речь ведет о будущем - от сегодняшнего. а не, как Вы, отталкиваясь от прошлого.
Жду поправок от всех, включая и от Диего ( если , что не так)

[EDUARD111]

Сообщение от Diego

И чтобы раскрутить продажи - надо или ипотеку под 5% годовых давать с нулевым начальным взносом как в америке, или цены подрезать заметно. В подмосковье, судя по ряду предложений от застройщиков, цены подрезали заметно, и строят бодренько так в огромных количествах.

Воронеж думаете отличается сильно ?

Может быть в Подмосковье люди - более платежеспособны? А если это так, то
Воронеж - отличается. И тут скорее попробуют как в Америке, чтобы высосать последнее, а уж потом когда всех обдерут, можно и подрезать заметно ( поправьте, если что не так)

[Moe_imya_Lyolik]

EDUARD111,
не понял, где я в девятом году осекся. Объясниет Вашу мысль.

[mark_l]

Сообщение от Moe_imya_Lyolik

EDUARD111,
не понял, где я в девятом году осекся. Объясниет Вашу мысль.

Он имеет ввиду то, что все примеры заканчиваются 2009 годом.

[mmkomarov]

Сообщение от EDUARD111

Может быть в Подмосковье люди - более платежеспособны?

Ага. Слегка. И цены чуток повыше будут. Щербинка - 65 - 70 000 руб/кв.м, Подольск - 55 - 60 000 ... А это далеко не самые престижные городки. Столь любимая некоторыми Железка - 60 000.
Или Вы всерьез считаете, что уровень жизни в железке в ДВА раза выше чем в Воронеже? Невысокого же некоторые мнения о своем городе.
Если серьезно, то рынок недвижки более-менее понятен, и для подавляющего большинства менее рискован чем рынок золота, ценных бумаг и т.д. Согласитесь, махинации на бирже (и все что рядом) - это удел относительно небольшого количества проффесионалов и большого количества лохов, которые кормят профи. Немного похоже на поккер в онлайне - я вроде не дурак, не плохо играю, даже иногда выигрываю, но все время в минусе. (Я играю по мелочи, для собственного развития). А вот рынок недвижки, который как минимум в стагнации, а вероятнее всего непреодолимо рушится, по причине полного отсутствия спроса, как-то позволяет мне жить, и совсем не плохо. И даже 2 года кризиса удалось пережить вместе с компанией...С чего бы это?

[autocheh]

диего, ну-ка дай ему как следует фактом!

[element]

1. У нас инфляция то в 2008, 2009, 2010 какая была? Я к тому, что если в 2009 квартира продалась за 1450, а в 2011 ее пробуют выставлять за 1600, то получается 150тыр за 2 года и 75тыр за 1 год... или от 1450тыр=5% годовых...т.е. квартира подешевела...(инфляция то больше...)
2. В МО и до кризиса цены в рассматриваемых здесь выселках были на уровне 2 млн и меньше....так что стартовая цена в МО выросла на уровне инфляции....

[mmkomarov]

Сообщение от element

2. В МО и до кризиса цены в рассматриваемых здесь выселках были на уровне 2 млн и меньше....так что стартовая цена в МО выросла на уровне инфляции....

Прайс Щербинки весной 2008 года:
однокомнатная 42,2 метра - 3 100 000 р/м
двухкомнатная 62,2 - 4 200 000, трешка 81 - 5 100 000.
Там же, лето 2007, те-же квартиры, однокомнатная 2 600 000, двушка 3 700 000, трешка 4 600 000.
Там же, зима 2009-2010 - 2 700 000/3 500 000/4 200 000.
Как раз в Подмосковье цены сейчас, равно как и в Воронеже, еще не вышли на уровень лета 2008 года.

[element]

монолит это понятие растяяяяяжимое..... Предлагаю брать за образец панели дск1. (у них гораздо более жесткие и стабильные, ввиду типовых серий, издержки...) а монолит можно лепить из чего придется....нет контроля (могу конечно ошибаться)...

[element]

и большой вопрос в каком месте рассматривать стройку...Щербинка не очень удачный вариант, наверно даже хуже железки....

[mmkomarov]

Сообщение от element

и большой вопрос в каком месте рассматривать стройку...Щербинка не очень удачный вариант, наверно даже хуже железки....

Поверьте - гораздо лучше!

[element]

Сообщение от mmkomarov

Поверьте - гораздо лучше!

Вы вроде поборник рынка раньше были ...разве цена не говорит красноречивей наших субъективных взглядов?

при всех плюсах Щербинки она микроскопична.... хотя вот в Щербинке не был - неужели самородок среди ... ....поясните плюсы

[mmkomarov]

Сообщение от element

при всех плюсах Щербинки она микроскопична.... хотя вот в Щербинке не был - неужели самородок среди ... ....поясните плюсы

Вы просто не совсем верно рассматриваете Щербинку, по сути - это не отдельный город - это удаленный пригород Москвы. Симферопольское шоссе гораздо лучше проезжее, чем Носовиха, что позволяет реально доехать до Москвы на машине, и Южное направление всетаки престижнее восточного. Щербинка даже территориально входя в Подольский район является самостоятельной административной единицей. Ну и кроме того, она прямо граничит с Ю.Бутово, т.е. с Москвой

[element]

многие районы "граничат" с Москвой, только цена на квартиры отличается в 1,5 раза-что о чем-то говорит. Да и граница Щербинки (и новостроек в ней) "не проходима"- т.е.. Это совсем не та "граница" как у Щитникова-Восточного, Реутова-Новокосино и т.п......вообщем плюсы Щербинки в расположении покрываются минусами неразвитости инфры....

[BG_2006]

Сообщение от Diego

За 2 последние года золото выросло на 60% ! Сейчас только дурак будет вкладываться с инвестиционными целями в недвижку на вторичке по рыночным ценам. С дисконтом 20-40% еще можно подумать.

Как бы надо быть поаккуратнее с цифрами, и считать все в одной валюте... Не поленился, залез в котировки ОМС Сбера (Вы ведь не в слитках с НДС золото скупаете).
Дата: цена продажи/цена покупки в RUR

01.06.2009 995/961
01.06.2010 1239/1174
01.06.2011 1420/1345

Итого доходность за 2 года = 1345/995-1 = 35%
Доходность за последний год = 1345/1239-1 = 8,6%

Как-то не очень впечатляет, особенно с учетом того, что в 2009 году была куча депозитов со ставками близкими к 20% годовых. Сам в то время открыл пополняемо-отзывной вклад на 3 года со ставкой 15,5%, это 33% доходности за 2 года, плюс он застрахован в отличие от ОМС.
И вообще, инвестиционные рынки (акции, золото, бетонометры...) все более отрываются от действительности и скорее походят на казино. Да, хорошие игроки могут в нем выигрывать, но не стоит призывать ломиться в это казино любителей. Чем принципиально "дурак" инвестирующий в недвижку отличается от "дурака" инвестирующего в золото? Практически ничем. Поменяйте в своих постах местами слова "золото" и "недвижимость" - они не изменятся по логике. В начале 2000х рост недвиги сильно опережал рост золота, сейчас наоборот, и что с того? Ничто не растет до небес, и чем больше на рынке инвесторов, тем больше риск падения. Это простая математика любой пирамиды. Надеюсь, мы все понимаем, что если на рынке будет 100% инвесторов, то их общая прибыль может быть равна только нулю, точнее даже минусу, т.к. есть издержки на посредников (биржи, брокеры, банки, риелторы и т.п.), выиграть можно лишь за счет проигрыша другого. Чисто спекулятивные рынки а ля форекс наглядный тому пример...
По теме - если жилье нужно для себя, то покупайте, когда появится возможность и не пытайтесь выгадывать, а то можно и сильно обламаться. Если же смогли заработать несколько млн. на инвестиции, то думаю и сами придумаете куда лучше вложить. Форумные "гуру" здесь не помогут, ибо кто устойчиво успешен бесплатных советов не дает ;-)

[mmkomarov]

element, Реутов - это уже давно практически Москва, особенно тот, который с той стороны железной дороги где Новокосино, и цены там выше щербинки, поселок Восточный - это оскорее резервацияограниченная МКАДОм и бутылочным горлышком на выезде из Москвы по Щелчку... А вообще, в подмосковье ближнем уже давно тенденця к тому, что люди покупают квартиру там с привязкой к тому району Москвы, на который больше завязаны. Допустим если семья разьезжается из Ясенево, то на фига им Реутов? И наоборот. Это привело к существенному выравниванию цен, если лет 7 назад Одинцово стоило в 1,5 раза дороже реутова и почти в 2 раза дороже Щербинки, то сейчас дельта укладывается в 10-20 %.

[element]

думаю, что если москвич и купит в щербинке, то только чтобы потом продать Реутов примыкающий к новосовихе ничем казалось бы не отличаются от Новокосино.... Только ценник на 1 млн почему то имеет разнцу, хотя от одного дома до другого 5 мин пешком....

[element]

предполагаю, что цены в МО выравнялись просто в связи с измением соотношения цены-качество-у Одинцово значит оно упало ( самолеты теперь на посадку заходят, на машине не выедешь да и Екология сильно подкосилась-потом то машин по шоссе разделящий город огромен.....)

[Diego]

Сообщение от BG_2006

Как бы надо быть поаккуратнее с цифрами, и считать все в одной валюте... Не поленился, залез в котировки ОМС Сбера (Вы ведь не в слитках с НДС золото скупаете).
Дата: цена продажи/цена покупки в RUR

01.06.2009 995/961
01.06.2010 1239/1174
01.06.2011 1420/1345

Итого доходность за 2 года = 1345/995-1 = 35%
Доходность за последний год = 1345/1239-1 = 8,6%

Ссылку не дадите, где информацию по истории курсов золота на ОМС Сбера нашли ?

Какая-то поразительная разница с ценами на золото в долларах, где за последний год 26% в долларах рост, а за последние 2 года 60% в доллларах рост.





Для информации - курс доллара на те же даты
02.06.2009 - 30.4
02.06.2010 - 31.2 ( или +2.6% к 2009 году)
02.06.2011 - 28.04 (или -7.8% к 2009 году)


Хорошо, хотите цены на золото в рублях и от ЦБ РФ, давайте их рассмотрим.

Я пользуюсь информацией отсюда:
http://gold.investfunds.ru/indicators/224/

За год рост грубо 14%. Не учитывая спред (5% разницу между курсом покупки и продажи). За 2 года 43%, тоже не учитывая где-то 5% разницу между курсами покупки и продажи.

Ну в общем да, надо делать поправку на спред (5%), и изменение курса доллара.

Как-то не очень впечатляет, особенно с учетом того, что в 2009 году была куча депозитов со ставками близкими к 20% годовых. Сам в то время открыл пополняемо-отзывной вклад на 3 года со ставкой 15,5%, это 33% доходности за 2 года, плюс он застрахован в отличие от ОМС.

Согласен. Только сейчас депозиты не берут в банках под 20% годовых, и под 15% тоже не берут. под 5-8% берут. А золото, при условии что продолжат американцы печатать деньги теми же темпами - будет расти неслабоо.

Недвижка российская - хрен. Там висяки в основном 1-2-3-4 летние скопились непроданные. Вопрос реальной цены висит в воздухе. В отличие от курса золота, к примеру рублевому у сбера, цена недвижки - это больше пиар, фантом. По курсу сбера я золото в ОМС беру и продаю свободно в любой момент.
А вот недвижку - по распиаренным ценам мне-то с радостью продадут. Но вот мне самому сбыть ее по этой же распиаренной цене не удастся, зависнет квартирка в рубриках "недвижимость - продажа" на годы.

В общем у меня чувство, что для уравновешения рынка воронежской недвижимости, когда и продается, и покупается за несколько месяцев максимум - нас ждет неслабая такая просадка по ценам до уровня, начиная с которого появится массовый платежеспособный спрос.

И вообще, инвестиционные рынки (акции, золото, бетонометры...) все более отрываются от действительности и скорее походят на казино. Да, хорошие игроки могут в нем выигрывать, но не стоит призывать ломиться в это казино любителей. Чем принципиально "дурак" инвестирующий в недвижку отличается от "дурака" инвестирующего в золото? Практически ничем.

По большому счету - да. Но есть нюансы. Золото востребовано во всем мире. Российская недвижимость - чисто российский продукт, заточенный в основном на российского потребителя.

Золото, по крайней мере в ОМС обладает почти мгновенной ликвидностью. При операция ОМС через сбер спред по золоту - 5%.

Недвижка. Выскажу свое мнение. Спред по недвижке, по крайней мере по некоторым вариантам составляет 20-30%. Грубо говоря - взяли вы двушку хрущ рядом с центром, заплатив 1600. И захотели через несколько месяцев продать. Во-первых быстро, в течение 2-3 месяцев, удастся продать за 1300 где-то максимум, как мне кажется. Среди этих 1300, если будете продавать через риелтора - еще 50-100 комиссия. То есть на руки получите 1250. То есть, переведя на язык курсов и спредов: курс покупки 1250, курс продажи 1600, cпред - (1250-1600)/1250 ~ 30%

Вот такая математика, которую не скажут риелторы :-)

Поменяйте в своих постах местами слова "золото" и "недвижимость" - они не изменятся по логике. В начале 2000х рост недвиги сильно опережал рост золота, сейчас наоборот, и что с того? Ничто не растет до небес, и чем больше на рынке инвесторов, тем больше риск падения. Это простая математика любой пирамиды.

Насчет начала 2000х не знаю, так рано не отслеживал. Но начиная с середины 2000х - золото не отставало от недвижки российской. А с момента начала кризиса - только опережает. И неслабо причем.

А так да - надо отдавать отчет. What goes up - must come down. Рано или поздно - и золото упадет в цене, и недвижка. Если судить по мировой истории.
Весь вопрос - когда. И как успеть вовремя соскочить с электрички, мчащейся в пропасть :-)

По теме - если жилье нужно для себя, то покупайте, когда появится возможность и не пытайтесь выгадывать, а то можно и сильно обламаться.

Форумные "гуру" здесь не помогут, ибо кто устойчиво успешен бесплатных советов не дает ;-)

Это точно. Я всем так и говорю. Нужно жилье для жизни - покупайте если есть деньги и не заморачивайтесь. Купили уже - не переживайте сколько выиграли, проиграли, переплатили итд. Хотя в принципе интересен конечно вопрос "а выгадал я с финансовой точки зрения или нет", купив несколько лет назад квартиру. А не вложившись в золото, продав его и купив сейчас жилье или через несколько лет. Но если для жизни купили в первую очередь, то к вопросу потерь или выигрышей стоит проще относиться, легче :-)

Касаемо того что не стоит дословно верить всему что пишут - согласен. Я призываю каждого голову на плечах свою иметь, и самому анализировать и сопоставлять факты. Каждый сам несет ответственость за свои финансовые шаги (или бездействие).

А я зарабатываю на жизнь не финансовыми прогнозами, а другим. Тут пишу только свои соображения на основе информации из общедоступных источников.

[mark_l]

Сообщение от Diego

Недвижка. Выскажу свое мнение. Спред по недвижке, по крайней мере по некоторым вариантам составляет 20-30%. Грубо говоря - взяли вы двушку хрущ рядом с центром, заплатив 1600. И захотели через несколько месяцев продать. Во-первых быстро, в течение 2-3 месяцев, удастся продать за 1300 где-то максимум, как мне кажется. Среди этих 1300, если будете продавать через риелтора - еще 50-100 комиссия. То есть на руки получите 1250. То есть, переведя на язык курсов и спредов: курс продажи 1250, курс покупки 1600, cпред - (1250-1600)/1250 ~ 30%
Вот такая математика, которую не скажут риелторы :-)

Зато которую может рассказать Диего, ни разу квартиры не продававший. Я все верно сказал?

[Diego]

Сообщение от mark_l

Зато которую может рассказать Диего, ни разу квартиры не продававший. Я все верно сказал?

Ну я заметил что среди продавцов обычно не очень хорошие прогнозисты. Самое полезное из информации, которую можно от них получить - это насколько легко или тяжело продать квартиру сейчас. И то, честно они вам все скажут если вы не клиент их, а друг или родственник.

[zaol]

Сообщение от Павел Петровичч

zaol, не соглашусь с вами по поводу того,что приезжие как-то могут повлиять на цены в городе... Да,у нас есть дома реально выкупленные москвичами,но их не так много на уровне всего города(Петровский Пассаж,Средне-Московская,70а,Станкевича,7,не более десяти,я думаю...) А про северян могу сказать,что жильё у них очень даже дешёвое,соответственно продав там,они в основной своей массе приобретают не самое дорогое жильё,в не самых дорогих р-онах города Воронежа... Из своего опыта могу сказать что их много на Левом берегу(Нефтебаза,Больница Электроника,Ростовская).

Ссылка, что я немного прав http://bvf.ru/forum/showthread.php?t=754632&page=2
Девушка с Южно-Сахалинска цитата:благодарю всех за отзывы. в любом случае перед тем как буду переезжать нужно для начала побывать на разведке и оценить обстановку))) Воронеж пал перед выбором первым, т.к. там живут много знакомых, в основном это знакомые моих родителей. да и цены на квартиры у Вас в 2, а то и больше раз ниже чем у нас в Южном. за нашу 2-х комнатную брежневку я могу купить в Воронеже две хороших квартиры в новостройках, мож еще и останется))) предо мной выбор нескольки городов, в их число так же входит Ростов (но там ооочень жарко) и Курск (туда мама хочет переехать)
в общем, буду думать))))) всем спасибо, Вы клёвые)))))))
Вот такие пирожки.

[BG_2006]

Сообщение от Diego

Ссылку не дадите, где информацию по истории курсов золота на ОМС Сбера нашли ?

Я приводил котировки ОМС Сбера в Москве. Посмотреть можно здесь.
В Воронеже спред на пару процентов поболе, так что их тоже можно вычесть из доходности...
Т.к. вкладывали в ОМС Сбера, то какой смысл говорить о цене ЦБ РФ или Лондонской биржи?
По поводу инвестиций, ИМХО, лучше всего вкладывать в здоровье и образование себя и своих детей, если много осталось - в свое дело (лучше не в РФ). Если пассивные инвестиции с целью "скорее не потерять", то я предпочитаю все-таки активы с понятной функциональной полезностью. Золото к таким не отнесешь, его стоимость практически полностью основана лишь на архаичной вере людей в "презренный металл". В наше время "золотой стандарт" просто утопия, промышленной нужды в золоте особой нет, ювелирка от таких цен загибается... Лучше уж другие комоды выбрать -нефть, газ, металлы, продовольствие
Кстати напомню, в 1975 г. золото стоило 750$, а в 2000 - 250$ за унцию. С учетом падения ППС бакса за эти 30 лет - полный ахтунг, даже при нынешних ценах в плюс бы не вышли
Недвига всегда будет нужна людям - без крыши над головой особо не проживешь. Исторически цена аренды = 0,3-0,5 от средней з/п в той местности, где недвига находится.
И по поводу невостребованности квартир сейчас - это Вы зря. Из моих знакомых в этом году человек пять купили квартиры в Воронеже (большинство в ипотеку), пара людей еще собирается это сделать. Хотя большого роста цен я тоже не жду, т.к. во-первых, доходы населения особо не растут, во-вторых, в Воронеже сейчас реально много строят и сдают жилых объектов.