Берём кредит и покупаем квартиру. Какие прогнозы цен на недвижимость???

[Diego]

Сообщение от BG_2006

Недвига всегда будет нужна людям - без крыши над головой особо не проживешь. Исторически цена аренды = 0,3-0,5 от средней з/п в той местности, где недвига находится.

Средняя зп в Воронеже около 15-17 тысяч. Выходит цена аренды, по этой формуле должна быть около 5-8 тысяч ? Ну может быть и похоже.

И по поводу невостребованности квартир сейчас - это Вы зря. Из моих знакомых в этом году человек пять купили квартиры в Воронеже (большинство в ипотеку), пара людей еще собирается это сделать. Хотя большого роста цен я тоже не жду, т.к. во-первых, доходы населения особо не растут, во-вторых, в Воронеже сейчас реально много строят и сдают жилых объектов.

Строить должны до фига. Потому что площади для застройки огромные. Ну почему бы не строить-то. И до фига территорий в городе со старым обветшалым жильем, одноэтажным или малоэтажным. То есть будет город застраиваться очень круто. Поэтому предложение будет в ближайшие годы и десятилетия неслабым (если конечно кризис не жахнет и нефть с газом не упадут, хе хе).


А касемо востребованности. Желание купить есть наверно 100% населения. А вот возможность по существующим ценам - у очень малой доли от желающих.
С другой стороны будут строить много, и предложение жилья будет расти. Какая видится развязка ситуации ? Самая вероятная - падение цен, как мне кажется.

Кто ваши знакомые - бизнесмены ? Или если работают на дядю - то в какой области ? Зарплата больше 40-50 тысяч в Воронеже у них ?
Таких просто очень мало.

А так, у меня тоже есть знакомые - по 5 квартир в одно лицо покупают в Воронеже. И что ? :-)
Таких единицы. А я говорю про то что массового спроса нет сейчас по текущим ценам. Мне сами риелторы это говорят при общении с глазу на глаз.

Хотите поспорить - приведите нормальную проверенную статистику по сделкам. Но не приведете, так как статистики такой в публичном доступе нет, хе хе.

И я сам смотрю прессу - камелот, из рук в руки, врх, моя реклама и другие ресурсы. Висят годами, не продаются. Был бы массовый спрос - то ассортимент бы менялся каждые несколько месяцев в базах с продаваемыми квартирами.

А так согласен - деньги должны работать, быть в деле каком-то, вложены во что-то - как вы написали, образование хотя бы свое и детей. Недвижка, золото - это закапывание денег. Ветхим заветом это не поощряется. И наверно не зря.

Но щас, на данном временном интервале золото растет в цене. А недвижка нифига, и имеет неслабый потенциал к снижению в обозримом будущем, как мне кажется. Почему - я уже написал в сообщениях выше :-)

[Vadag]

Сообщение от Diego

Средняя зп в Воронеже около 15-17 тысяч.

Средняя белая 15244
http://news.moe-online.ru/view/229828.html

[Diego]

Нашел хороший расчет от человека, который, по моему мнению, рубит фишку в экономике. Почитайте его посты на другие темы к примеру. В этот раз он коснулся вопроса - стоит ли в россии влазить в ипотеку. Вот тут статья: http://ugfx.livejournal.com/750065.html


Цитата:

Посмотрев на график ниже - вряд ли можно вообще рассчитывать, что цены смогут хотя бы расти темпом хотя бы сравнимым с инфляцией.

А вот сам график:


И выскажу свое личное мнение. Те кто говорит что будет заметный рост - наглые дезинформаторы. Остерегайтесь таких - они хотят за ваш счет скинуть свои переоцененные квартирки пока не поздно. Или получить комиссию за счет посредничества при сделке.

В общем, как мне кажется, по сравнению с золотом квартиры сдуются раза так в полтора-два за ближайшие годы как минимум. Инвесторам в жилье - привет, хе хе. Скинуть даже по текущим ценам хотелок не удается большинству, судя по наблюдениям за прессой. Хотя, с ценами заметно дешевле чем у конкурентов квартиры уходят. По моим наблюдениям.

И еще слова этого же товарища, ссылку на которого привел выше:

Суть в том, что относительная стоимость жилья (относительно прочих инвестиционных активов) с текущего уровня уже практически гарантировано расти не будет - некуда.

Что интересно, я то же самое еще год назад тут писал.

[Asmodian]

Сообщение от Vadag

Средняя белая 15244
http://news.moe-online.ru/view/229828.html

средняя меньше, я имею ввиду если делать выборку какой процент населения получает 15 тыр. а так да у одного 26 у второго 4 - средняя 15 ///

вон краб и медведко заверяют средняя зп учителя по россии 22 тыр.
учителя негодуэ ибо *** кто из них када стока получал

[Натухель]

Сообщение от Diego

Самое полезное из информации, которую можно от них получить - это насколько легко или тяжело продать квартиру сейчас. И то, честно они вам все скажут если вы не клиент их, а друг или родственник.

продавцы это кто? Риэлторы?
Мне например честно сразу сказали и по среднему сроку продажи такой квартиры (у меня намного быстрее получилось), и по стоимости (но я немного уступала, и к этому была готова морально). При этом я получала инфу и из других источников, вроде все примерно совпадало.

[Diego]

Сообщение от Натухель

продавцы это кто? Риэлторы?
Мне например честно сразу сказали и по среднему сроку продажи такой квартиры (у меня намного быстрее получилось), и по стоимости (но я немного уступала, и к этому была готова морально). При этом я получала инфу и из других источников, вроде все примерно совпадало.

Огласите в цифрах, дате когда продавали, и сроках. И что продавали, за сколько. Чтобы было понятнее.

Если не коммерческая тайна

[mmkomarov]

Сообщение от Diego

Хотите поспорить - приведите нормальную проверенную статистику по сделкам. Но не приведете, так как статистики такой в публичном доступе нет, хе хе.

Хочу. В мае по 2-м жилым комплексам в общей сложности 72 сделки. Из них 40 в ипотеку. Не верите? Зайдите ко мне в офис - покажу договора(или теперь договоры?), вместе пересчитаем. Ценник нормальный, демпинга нет. С февраля цена поднята на 12%. Мало фактов?

Блин, ну деревянный я, не можу вставить график который мониторит вторичку в ВРН.

[Vadag]

Сообщение от Asmodian

я имею ввиду если делать выборку какой процент населения получает 15 тыр. а так да у одного 26 у второго 4 - средняя 15 ///

Все пральна, так и есть. Причем тут усмешки?

Сообщение от Asmodian

средняя меньше

Нет, реальная выше, ибо это средняя _белая_.

Сообщение от mmkomarov

покажу договора(или теперь договоры?)

Наоборот, раньше правильно было только договоры. А теперь можно и договора

[G.O.D.]

читаю, интересно.
Нахожу очень разумным то что говорит Diego. у самого дилемма брать или не брать сейчас под ипотеку на 2-3 года, если сейчас цена уже 37-40 за метр, то мучают сомнения, что учитывая инфляцию, хотя бы официальную 10%, смогу продать по 50 через 3 года...
а с другой стороны а если инфляция ускориться, то и отдавать то меньше придется, да и процент у сбера нормальный 8%, да и сдавать можно какая-то часть отобьется...

короче одни сомнения)

[mmkomarov]

Vadag
За договорЫ мерси! насчет зряплаты - мы формируя бизнес-план под застройку довольно серьезно этим занимались. Здесь кроме показателей БЕЛОЙ зарплаты, и я с Вами абсолютно согласен, что она лишь часть, есть и еще значимые факторы - товарооборот на потребительском рынке и прочая... Ну например процитирую самое-себя из плана на Вегу где-то год назад:
"...За годы кризиса общая экономическая ситуация в городе существенно изменилась в худшую сторону. Хотя по официальным источникам (сайт городской администрации, отчет за 12 месяцев 2009 года) средний уровень доходов населения вырос по сравнению с аналогичным периодом прошлого года на 8% и составил 15 953 рубля. Еще одна интересная цифра — не смотря на кризис, очень высокими темпами растет оборот розничной торговли - 135 млрд руб ,против 117 в 2008 г., прирост 15%, или 147 тыс руб на каждого(!) жителя города за год. Еще более впечатляюще выглядит прирост рынка платных услуг — 39 млрд, против 30 млрд в 2008 году. Правда здесь существенна доля «принудительных» услуг ЖКХ, объем которых вырос за 2009 год в 1,7 (!) раза. Не стоит забывать, что кроме официальных показателей оборота торговли и услуг, есть и скрытая часть (товары и услуги, продажа которых осцществляется не официальным путем, и их доля не менее 25% от официальных. Следовательно, можно сделать уверенный вывод, что несмотря на кризис воронежцы продолжают тратить деньги.
Однако, если посмотреть другие цифры отчета, то картина получается совсем не радужной. По всем показателям промышленного производства наблюдатеся снижение (максимально в 3 раза по металургической промышленности). Рост отмечается лишь по статьям «производство и распределение электроэнергии газа и воды» (ну еще бы, у нас вообще хорошо сидеть на монополии, ИМХО) и небольшой в производстве продуктов питания. Один из самых интересных показателей - «сальдированный результат деятельности предприятий и организаций прибыль/убыток до налогообложения». Так вот, этот показатель снизился в два раза с 6 187 млн руб до 3 351 млн руб. А ведь это именно та прибыль бизнеса, с которой и выплачиваются дополнительные зарплаты, премии, девиденды и бонусы на которые совершаются крупные покупки. Можно сделать весьма неутешительный вывод, о том, что если в сфере бытового потребления спрос даже немного вырос, то в сфере крупных приобретений он сократился, причем очень существенно. "
Ну так это было в 2009 - естеесенно, что спрос сокращался. И все таки - 12 000 руб затрат на КАЖДОГО жителя в городе только по отчетным документам, ну ни фига не коррелируются со средней зарплатой РАБОТАЮЩЕГО в 15 тыр... И потом, никто и не спорит, что к сожалению, в сферу так называемой целевой группы покупателей квартир (пофигу на каком рынке - первичном или вторичном) попадает не более 30% верхнего уровня доходов. Что забавно - не попадают 2-3% самых верхних, или только как инвесторы. И это тоже не мало, согласитесь, что 30%, или не менее 300 000 только воронежцев, а еще есть область, принципиально могут размышлять (ну хотя бы!) о приобретении жилья. И в этой группе средний доход куда как выше 15 тыр в месяц.

[Натухель]

Сообщение от Diego

Огласите в цифрах, дате когда продавали, и сроках. И что продавали, за сколько. Чтобы было понятнее.

Продавала однушку, в мае, покупатель нашелся за 3 недели. Скидка моя составила 2% от изначально запрашиваемого. Запрашивала столько, сколько советовали 2 независимых друг от друга источника в теме, плюс сама ж газеты читать умею. Т.е. среднюю цену.
А Вы с какой целью интересуетесь? Я-то всего лишь хочу сказать, что не Вы один нормально предсказываете

[Натухель]

Сообщение от mmkomarov

Что забавно - не попадают 2-3% самых верхних, или только как инвесторы.

Ну это как раз объяснимо, что себе они уже давно жилье купили, разве что инд строительство начнут или какой-то супер пупер коттедж купят...а вот про инвестиции интересно. Сейчас вроде бы на котловане квартиры ненамного дешевле, чем на сдаче. Когда квартиры начинают значимо (выше официальной инфляции хотя бы) дорожать?

[Натухель]

Сообщение от G.O.D.

а с другой стороны а если инфляция ускориться, то и отдавать то меньше придется

а что , вам зп автоматически индексируют и при этом выше инфляции? иначе как бы и послеждних штанов не лишиться
имхо при решении об ипотеке нужно смотреть только на 1 вещь - насколько напряжно будет выплачивать СЕЙЧАС, и что делать при небольшом изменении уровня жизни к худж=шему (например 1 из супругов уходит в декрет). Если есть картина, что все ок, то можно брать.

[mmkomarov]

Сообщение от Натухель

Когда квартиры начинают значимо (выше официальной инфляции хотя бы) дорожать?

Сразу после того, как инвесторы и просто покупатели принесут достаточно (не для строительства всего дома, а для решения тактических вопросов застройщика) денег. С монтажом этажей это связано не прямо. Например на 1-ой очереди Веги это было этажу к 6-му, а на второй - к первому..

[Натухель]

mmkomarov, спасибо
Значит это видимо зависит от застройщика...или у меня мало информации

[G.O.D.]

Сообщение от Натухель

а что , вам зп автоматически индексируют и при этом выше инфляции? иначе как бы и послеждних штанов не лишиться
имхо при решении об ипотеке нужно смотреть только на 1 вещь - насколько напряжно будет выплачивать СЕЙЧАС, и что делать при небольшом изменении уровня жизни к худж=шему (например 1 из супругов уходит в декрет). Если есть картина, что все ок, то можно брать.

ну при достаточной высокой инфляции переходящей в гипер, что на промежутке 3-5 лет вполне возможно, нолики пририсуют всем, а отдавать то надо будет без них...
в том и дело, что выплатить и сейчас всю цену не проблема, квартира не для жилья, а как источник сбережения денег на период 3 года, и вот не охота как говорят влезть по хаям... да и в не самый ликвидный актив..

[Натухель]

Сообщение от G.O.D.

ну при достаточной высокой инфляции переходящей в гипер, что на промежутке 3-5 лет вполне возможно, нолики пририсуют всем, а отдавать то надо будет без них...

ну это разве что в АИЖК...а так-то банки уж найдут как нолики выцарапать

Сообщение от G.O.D.

в том и дело, что выплатить и сейчас всю цену не проблема, квартира не для жилья, а как источник сбережения денег на период 3 года, и вот не охота как говорят влезть по хаям... да и в не самый ликвидный актив..

ооо, ну с этой т.з. ипотека имхо вообще не вариант...процент по ней (учитывая и доп выплаты) разве ниже инфляции? И даже если ДА, то нет ли инвестиций повыгоднее? Сама размышляю...

Что касается влезания по хаям - мое мнение сермяжное вот какое. Цены просядут только относительно чего-то (допустим доллара, если нефть вдруг резко подешевеет и страна придет в упадок). В то, что цены на жилье просядут относительно доходов - я не верю - так не было даже в 90е годы, это сейчас нам кажется - халява, однуха стоила 7 тыс долл, а тогда это были реально серьезные деньги, к сожалению не помню тогдашнюю "нормальную"зарплату. Так вот, если Вы не променяете это что-то (что вдруг резко подорожает) на кв сейчас - то и не прогадаете. Грубо говоря - если у вас 50 штук баксов лежит - я бы не советовала сейчас их конвертировать и покупать кв. Ибо рубль щас на хаях а доллар наоборот, но вполне возмодно, что скоро станет наибарот А если лежат рубли - то я бы наверное просто купила на стадии котлована - но - там, у того застройщика, где на сдаче оно подорожает. Как я поняла, это не у всех застройщиков так (у некоторых на котловане лишь выбор шире). И если возможно - в рассрочку. А вообще я бы диверсифицировала вклады свои.
Вот говорят еще можно играть на зарубежных акциях напрямую, все собираюсь этот вопрос исследовать, но ум не доходит
Но это понятно лишь мнение дилетанта )))

[mmkomarov]

Сообщение от Натухель

90е годы, это сейчас нам кажется - халява, однуха стоила 7 тыс долл, а тогда это были реально серьезные деньги, к сожалению не помню тогдашнюю "нормальную"зарплату.

В 91 году, мой сокурсник, толковейший программер получал 40 долларов/мес, и считалось это безмерно крутым.
В 2000-м (после кризиса правда) я стал начальником отдела в непоследней Московской риэлторской компании с окладом в 500 долларов, Жена главбухом в тоже не маленькой получала 500. Это Москва. На неквалифицированную работу брали долларов на 150-200.
Однушка в Москве в Марьино стоила около 18 000 долларов... В хорошем районе - около 30 000.
В Воронеже, в филиал, в 2003-м брали на работу "девушка за компьютер" на ... не помню около 200 долларов, Зам. директора, с охренительным кругом обязанностей - около 600. Квартира в новостройке (Московский пр-т 159А) стоила около 8 000 руб/кв.м

[Натухель]

mmkomarov, я с ходу не почитаю - но получается что соотношение зп и стоимости жилья все то же примерно?

Сообщение от G.O.D.

источник сбережения денег на период 3 года,

я пропустила про 3 года. А потом что? ибо если крупная покупка предстоит, то лучше всего хранить деньги "в валюте покупки", ну это какбэ теория, азы. А так смотреть надо. Имхо покупать 1шку и через 3 года двушку, зная заранее, что будете опять покупать-продавать, неразумно. Накладные расходы великоваты. Ну разве что первую кв купите напрямую у застройщика или там у подрядчика, без риэлторов.

[Натухель]

Немного о будущем российской экономики
http://www.prime-tass.ru/news/commen...F2D7A38%7D.uif

[G.O.D.]

Сообщение от Натухель

Немного о будущем российской экономики
http://www.prime-tass.ru/news/commen...F2D7A38%7D.uif

да, статейка не вдохновляет) при любом варианте развития событий будет плохо, не важно через год или 3 продержимся, видимо в таких условиях более привлекательным видится вложиться в недвижку где-нибудь в болгарии(тем более там уже упали цены) или черногории. Где-то читал, что на след 5 лет будет пик падения рабочей силы в стране, по демографическим признакам, а с учетом постоянного убывания населения в стране так вообще непонятно кому здесь жить, разве что китайцам и прочим ускоглазым, коих в мск уже наверно больше чем бледнолицых) видимо надо подождать до выборов, если останутся медвепуты, то выбор очевиден. видимо время недвижомости как инвестиций прошло, нет конечно квартиры с видом на кремль всегда будут в цене, но это не наш уровень)

[Наталья777]

Народ,посоветуйте в каком банке взять ипотеку? (кроме Сбера)

[Asmodian]

Сообщение от Наталья777

Народ,посоветуйте в каком банке взять ипотеку? (кроме Сбера)

ни в каком, у других условия попотрахетельные

[G.O.D.]

Сообщение от Наталья777

Народ,посоветуйте в каком банке взять ипотеку? (кроме Сбера)

http://www.banki.ru/products/hypothe...sumFrom=&term=

[Натухель]

Сообщение от G.O.D.

вложиться в недвижку где-нибудь в болгарии(тем более там уже упали цены) или черногории

меня смущают высокие косвенные расходы (налоги, коммуналка, усушка-утруска) плюс непонятно, как ее сдавать - агентству опять же платить...а сама недвига не факт что подорожает, вон какие катаклизмы в Европе.
Я ставлю на доллар в перспективе 1-3 года. Имхо будет опять краткое такое окно возможности, когда надо будет быстро переложиться скажем в недвигу (здесь)

[Diego]

Сообщение от Натухель

меня смущают высокие косвенные расходы (налоги, коммуналка, усушка-утруска)

Налог и у нас введут скоро, и коммуналку повысят до европейского уровня или может даже выше - можно почти не сомневаться.

Деньги у тех кто жилье в новых домах купил есть, так что скушают :-)
А пенсионерам и малоимущим какие-нибудь льготы придумают.

Как мне кажется.

[Diego]

Кстати, интересная картинка. Индекс недоступности жилья в России, который представляет собой соотношение медианной стоимости квадратного метра к медианной зарплате.

Это как иллюстрация к тому что или доходы у большинства должны вырасти, или цены упасть, так как текущая ситуация с доступностью жилья ненормальная.

Моя ставка на точто цены должны упасть, так как доходы населения расти вряд ли будут в ближайшие годы.



Картинка взята отсюда: http://www.itinvest.ru/analytics/rev...analysis/5237/
Рекомендую статейку почитать, мозги вправляет.

[PlatonFndu]

Цены в в Воронеже падать не будут по многим причинам, основные:
1. Центральный регион, и город миллионник
2. Выгодное географическое расположение, хороший климат и т.п и недалеко от москвы. Дальше только Ростов
3. Перераспределение военнослужащих, в том числе и запаса
4. Воронеж любят северяне
5. Влив активов зарубежных корпораций.

Если смотреть по отдельности, то ничего и не увидишь. Если сложить вместе, и проанализировать то станет ясно, что снижения не будет в ближайшие лет 5 точно.

Пока есть спрос - будет предложение

Доходы населения касаются лишь населения, так было всегда. Людям надо где-то жить, брать будут. Перерасселение с ветхого фонда, тоже даёт о себе знать цене квадратного метра

[Diego]

Сообщение от PlatonFndu

5. Влив активов зарубежных корпораций.

Можно поподробнее. Какие такие активы ?

Или вы про кучу свежепостроенных крупных торговых центров говорите ? :-)
О да, доходы воронежцев очень сильно от этого вырастут.

Кстати - где такое есть, что однушки по 700 тыс. ? Вы там про Воронеж говорили или про райцентр http://bvf.ru/forum/showpost.php?p=1...5&postcount=22 :

Планируется покупка квартиры. Квартира однокомнатная, в только закладывающемся доме. Планируемая сдача через 5 лет. Стоимость на сегодняшний момент 700 000р. Первоначальный взнос 30%. Зарплата по справке 2НДФл 14 000р.
На какой срок и под какой процент банк может дать ипотеку на оставшуюся сумму?

[Натухель]

Сообщение от Diego

алог и у нас введут скоро, и коммуналку повысят до европейского уровня или может даже выше - можно почти не сомневаться.

про коммуналку не сомневаюсь. Налог - не так быстро. Но можно будет на свата-брата записать, а сдавать легче ближе, чем за границей.

Сообщение от Diego

А пенсионерам и малоимущим какие-нибудь льготы придумают.

а вот тут сомневаюсь )))