Размышления на тему московской недвижимости

[mia_from_here]

element, ипотека - это не вложение капитала, а его трата (с т.з. инвестиций). в России офигенные % ставки, поэтому с инвестиционной точки зрения нет смысла ввязываться в ипотеку. тем более в Мск - по нынешним ценам это будет ипотека лет на 20, ну-ка, посчитайте %, что вы банку выплатите за это время? на круг никакой прибыли не будет.

Сообщение от element

даже через 20 лет - это будет капитал.

из этого капитала надо вычесть переплату банку, страховой, амортизацию квартиры, и т.д. и т.п.

[gudzon]

element,
1. Через 5 лет твоя новыя хата будет уже 5-летней вторичкой.
2. Первые годы ты платишь в основном ПО ПРОЦЕНТАМ, а не ПО ОСНОВНОМУ ДОЛГУ.
3. Когда продашь квартиру где жить будешь???

[element]

т.е. те кто взял по ипотеке квартиру в москве - проиграли ( или проигрывают) тем, кто платит за съем?

т.е. если сейчас продать квартиру, купленную по ипотеке 2 года назад, то тебе вернут все деньги, которые ты внес, т.к. стоимость выросла в 3 раза и банк вернет себе и проценты и стоимость.
при этом получается вариант, что снимал квартиру бп.
или нет?

учитывая, что есть разные формы кредитов ( две) - не всегда ты платишь сначала только %.

[mia_from_here]

Сообщение от element

т.к. стоимость выросла в 3 раза

это те, кто уже купил. а если сейчас брать - стоимость уже не вырастет так круто.

[element]

Сообщение от mia_from_here

element, ипотека - это не вложение капитала, а его трата (с т.з. инвестиций). в России офигенные % ставки, поэтому с инвестиционной точки зрения нет смысла ввязываться в ипотеку. тем более в Мск - по нынешним ценам это будет ипотека лет на 20, ну-ка, посчитайте %, что вы банку выплатите за это время? на круг никакой прибыли не будет.
из этого капитала надо вычесть переплату банку, страховой, амортизацию квартиры, и т.д. и т.п.

например за 20 лет выплачу банку 3 суммы. Но если квартира будет дорожать быстрее, или случиться крутая инфляция, или.... т.е. вероятность того, что заплачу банку больше стоимости квартиры - крайне мала. или нет?

[mia_from_here]

Сообщение от element

Но если квартира будет дорожать быстрее, или случиться крутая инфляция

навряд ли это случится. такой скачок, как был полгода назад - из ряда вон. ежегодно такого, славатегосподи, не происходит. и в ближайшее время этого вообще не будет.

Сообщение от element

вероятность того, что заплачу банку больше стоимости квартиры - крайне мала.

она не мала - она ОЧЕВИДНА. за большой срок банку выплачивается 2-3 стоимости.

[Брунгильда]

тут мне одна вумная тетя рассказывала, что цены на недвижку в Мскв через три года должны рухнуть.
пи.дит?

[mia_from_here]

Сообщение от Брунгильда

одна вумная тетя рассказывала

да об этом сейчас рассказывают все, кому не лень)

Сообщение от Брунгильда

через три года должны рухнуть.

поживем - увидим. но навряд ли.

[element]

Сообщение от mia_from_here

навряд ли это случится. такой скачок, как был полгода назад - из ряда вон. ежегодно такого, славатегосподи, не происходит. и в ближайшее время этого вообще не будет.
она не мала - она ОЧЕВИДНА. за большой срок банку выплачивается 2-3 стоимости.

конкретизирую вопросы:
1. Каков Ваш прогноз нижнего уровня увеличения стоимости недвижимости в год на ближайшие 5 лет, 10 лет, 20 лет?
2. Каковы примерно максимальные выплаты банку по кредиты в % в год от начальной стоимости квартиры?
3. Если % увеличения стоимости квартиры больше выплаты % банку - это будет считаться прибылью и удачным вложением?
4. Если % увеличения стоимости квартиры равен выплатам % банку - это будет удачным вложением?
по п. 3,4 имеется ввиду за период пользования кредитом ( т.е. среднее).

5. Какой минимальный срок выгодный для потребителя кредита исходя из п. 1-4?

[element]

Сообщение от Брунгильда

тут мне одна вумная тетя рассказывала, что цены на недвижку в Мскв через три года должны рухнуть.
пи.дит?

согласен с мнением, что сейчас развернута некая ПиАр компания на снижения/удержания роста цен со стороны государства.

[mia_from_here]

element, вы не понимаете простой вещи - залезая в кредит на энное кол-во лет, уже нельзя говорить об инвестиционных целях! инвестиционные цели оправданы, если вы за наличку взяли и купили квартиру, одномоментно. а влезая в кредит под %, на кучу лет - тут о доходности надо просто забыть, т.к. нереально предсказать, что случится в нашей стране через год, какие уж тут 20 лет...кредит сопровождается кучей рисков - тут бы при своем остаться, а не о прибыли мечтать. так что по вашим вопросам:

1 - смеетесь, чтоли? да НИКТО в здравом уме вам такого прогноза не даст.
2 - это зависит от конкретных условий, квартиры, взноса и т.п., так сказать анриал
3 - навряд ли, имхо.
4 - типа того
5 - выгодным для потребителя ни один кредит НЕ ЯВЛЯЕТСЯ по определению. по крайней мере, в России. т.е. выгодно - взять и купить. без кредита.

[element]

Сообщение от mia_from_here

element, вы не понимаете простой вещи - залезая в кредит на энное кол-во лет, уже нельзя говорить об инвестиционных целях! инвестиционные цели оправданы, если вы за наличку взяли и купили квартиру, одномоментно. а влезая в кредит под %, на кучу лет - тут о доходности надо просто забыть, т.к. нереально предсказать, что случится в нашей стране через год, какие уж тут 20 лет...кредит сопровождается кучей рисков - тут бы при своем остаться, а не о прибыли мечтать.

я то надеюсь на худшее в нашей стране: цены будут расти, деньги - терять стоимость или по крайней мере на медленное стабильное инфляция-дорожание недвижимости.

а также учитываю, что все это время надо платить в альтернативном случае за съем хаты. ( здесь риски-то никто не страхует вообще, и никто не фиксирует в договоре условия).

поэтому не очень понимаю, какие риски Вы имеете ввиду, чтобы можно было пожалеть о содеянном.
(не поймите как стеб данную фразу. мне действительно это интересно. думаю, что не только мне)


но согласен не использовать понятие "инвестиция". только не знаю чем заменить.

[vi0]

Сообщение от Брунгильда

тут мне одна вумная тетя рассказывала, что цены на недвижку в Мскв через три года должны рухнуть.
пи.дит?

три года назад рассказывали то же самое.
пи.дили?

[mia_from_here]

Сообщение от element

цены будут расти, деньги - терять стоимость или по крайней мере на медленное стабильное инфляция-дорожание недвижимости.

инфляция будет, но не такая, чтобы был обвал. а небольшая инфляция вас не спасет.

Сообщение от element

что все это время надо платить в альтернативном случае за съем хаты. ( здесь риски-то никто не страхует вообще

это да. но хату снять дешевле, чем платить по ипотеке.

Сообщение от element

какие риски Вы имеете ввиду

я имею ввиду вот что:
-вы можете вдруг потерять работу и настанут проблемы с банком
-вы вообще можете не получить кредит. почему-то все уверены, что им дадут, причем именно нужную им сумму. а на деле - вы почитайте профессиональные банковские форумы - отказов вагон! или дают столько, что вам хату не купить
-квартира ваша может не дорожать вообще или по чуть-чуть, а % банку будь добр плати, см. выше - переплата в 2-3 раза
-продать квартиру, что в залоге у банка, не так просто, и цена на нее будет ниже рыночной
-ну и прочие риски.

[redman]

Сообщение от mia_from_here

я имею ввиду вот что:
-вы можете вдруг потерять работу и настанут проблемы с банком
-вы вообще можете не получить кредит. почему-то все уверены, что им дадут, причем именно нужную им сумму. а на деле - вы почитайте профессиональные банковские форумы - отказов вагон! или дают столько, что вам хату не купить
-квартира ваша может не дорожать вообще или по чуть-чуть, а % банку будь добр плати, см. выше - переплата в 2-3 раза
-продать квартиру, что в залоге у банка, не так просто, и цена на нее будет ниже рыночной
-ну и прочие риски.

Какая ты здравомыслящая. Я от тебя в восторге. Но ты же вроде сама взяла ипотечный кредит или я ошибаюсь?

[mia_from_here]

Сообщение от redman

Какая ты здравомыслящая. Я от тебя в восторге

это ирония?)

Сообщение от redman

Но ты же вроде сама взяла ипотечный кредит или я ошибаюсь?

ошибаешься я собиралась, и все к тому шло - но квартиры у застройщика закончились. я решила подождать, т.к. хотела брать именно там (т.к. были со 100%-ной отделкой - очень удобно). подождала - а там и скачок цен грянул, и я пролетела...а уж теперь точно не ввяжусь.

[redman]

Сообщение от mia_from_here

ошибаешься

Сорри, действительно попутал...

[redman]

Сообщение от mia_from_here

это ирония?)

На полном серьезе.

[element]

Сообщение от mia_from_here

инфляция будет, но не такая, чтобы был обвал. а небольшая инфляция вас не спасет.
это да. но хату снять дешевле, чем платить по ипотеке.

да. сейчас получается раза в 1.5 ... 2 дешевле аренда. но это пока цены на аренду то растут. темпы не хилые.

Сообщение от mia_from_here

инфляция будет, но не такая, чтобы был обвал. а я имею ввиду вот что:
-вы можете вдруг потерять работу и настанут проблемы с банком

проблемы с банком меня не волнуют. в лучшем случае квартира перейдет полностью в мою собственность, в худшем - буду платить так же, но другому банку.

Сообщение от mia_from_here

я имею ввиду вот что:
-вы вообще можете не получить кредит. почему-то все уверены, что им дадут, причем именно нужную им сумму. а на деле - вы почитайте профессиональные банковские форумы - отказов вагон! или дают столько, что вам хату не купить

это не по теме.

Сообщение от mia_from_here

я имею ввиду вот что:
-квартира ваша может не дорожать вообще или по чуть-чуть, а % банку будь добр плати, см. выше - переплата в 2-3 раза

единственный осознаваемый мной на данный момент риск. в 2-3 раза - это только если ануитентные (не хочу лезтть в словарь, сорри если очепятался) платежи. в сбере, например, платеж идет и по % и за квартиру. сумма по процентам пересчитываются каждый месяц ( кажется, но раз в год- точно) от оставшейся суммы. никто не запрещает выплачивать досрочно. таким образом за 10 лет переплата менее чем в 2 раза, за 20 - менее чем в 3 раза.

квартира не будет дорожать - это вообще с какой вероятностью?
если будет такая ситуация, да откажетесь и усЁ.

с учетом роста арендной платы - Ваши выплаты будут эквивалентны. поэтому в самом худшем случае (на мой взгляд) - все равно выиграете по сравнению с арендой, т.к. все таки пока платите Вас никто не попросит с квартиры ( раз в один-два года) - то можно сказать - окупиться (хотя бы косвенно - морально, удобство и т.п.) переплата по сравнению с арендой ( даже если переплата будет).

Сообщение от mia_from_here

я имею ввиду вот что:
-продать квартиру, что в залоге у банка, не так просто, и цена на нее будет ниже рыночной

да. это считай не риск, а факт. но может быть покрыт все таки ростом стоимости квартиры. причем. кстати, если стоимость квартиры упадет - и не хватит суммы с продажи дажи на выплаты % банку - удержат ли при этом с покупателя ( бывшего)?

Сообщение от mia_from_here

инфляция будет, но не такая, чтобы был обвал. а небольшая инфляция вас не спасет.
-ну и прочие риски.

есть понятие рефенансирование. правда на 100% не может, но ситуацию поправит в лучшую сторону.

в случае потери трудоспособности - опять же, чем Вас спасет случай проживания на арендуемой квартире?

[element]

Сообщение от mia_from_here

element, вы не понимаете простой вещи - залезая в кредит на энное кол-во лет, уже нельзя говорить об инвестиционных целях! инвестиционные цели оправданы, если вы за наличку взяли и купили квартиру, одномоментно. а влезая в кредит под %, на кучу лет - тут о доходности надо просто забыть, т.к. нереально предсказать, что случится в нашей стране через год, какие уж тут 20 лет...кредит сопровождается кучей рисков - тут бы при своем остаться, а не о прибыли мечтать. так что по вашим вопросам:
1 - смеетесь, чтоли? да НИКТО в здравом уме вам такого прогноза не даст.
2 - это зависит от конкретных условий, квартиры, взноса и т.п., так сказать анриал
3 - навряд ли, имхо.
4 - типа того
5 - выгодным для потребителя ни один кредит НЕ ЯВЛЯЕТСЯ по определению. по крайней мере, в России. т.е. выгодно - взять и купить. без кредита.

я говорю о кредите, как об альтернативе аренды.

[mia_from_here]

Сообщение от element

в лучшем случае квартира перейдет полностью в мою собственность, в худшем - буду платить так же, но другому банку.

оптимистичны вы, однако.

Сообщение от element

в сбере, например, платеж идет и по % и за квартиру

дифференцированные платежи. в результате переплата меньше, чем при аннуитете.

Сообщение от element

никто не запрещает выплачивать досрочно

это оптимально.

Сообщение от element

кстати, если стоимость квартиры упадет - и не хватит суммы с продажи дажи на выплаты % банку - удержат ли при этом с покупателя ( бывшего)?

не знаю. вроде бы, в следующем году должны принять закон о банкротстве. если разница в минус будет незначительной - вы ее просто выплатите (ее, ессно, не простят). если разница велика - вы банкрот.

Сообщение от element

есть понятие рефенансирование.

рефинансирование имеет смысл, только если вы брали кредит года 2-3 назад, когда ставки была на уровне 17-18%. а сейчас ставки уже около 10%, ну снизятся они еще на пару пунктов - в таком случае смысла в рефинансировании просто нет, т.к. оно само связано с определенными затратами.

Сообщение от element

в случае потери трудоспособности - опять же, чем Вас спасет случай проживания на арендуемой квартире

ничем, конечно.

ВЫВОД: все, что вы писали выше, верно при той ситуации, когда вы покупаете жилья для житья в нем. тогда все правильно. но вы же изначально говорили об инвестиционной прибыли а это несколько другое.

[mia_from_here]

Сообщение от element

о кредите, как об альтернативе аренды.

кредит как альтернатива аренде - это НЕ вложение денег с целью получения прибыли. последнее - это когда вы покупаете квартиру и ждете, что она подорожает, для перепродажи. или сдаете в аренду. но при этом никаких выплат банку.

[element]

Сообщение от mia_from_here

оптимистичны вы, однако.
...
если разница в минус будет незначительной - вы ее просто выплатите
...
ВЫВОД: все, что вы писали выше, верно при той ситуации, когда вы покупаете жилья для житья в нем. тогда все правильно. но вы же изначально говорили об инвестиционной прибыли а это несколько другое.

почему оптимистичен? вроде есть соответствующие законы.

в принципе ежегодно ( насколько я понимаю) платится страховка от потери трудоспособности, и, по-моему, платежеспособности.

термин "инвестиция" использовал некорректно.

[mia_from_here]

Сообщение от element

вроде есть соответствующие законы.

закон у нас - что дышло. хотя, если по факту, то за все время существования ипотеки в России было продано 3 ипотечных квартиры.

Сообщение от element

в принципе ежегодно ( насколько я понимаю) платится страховка от потери трудоспособности, и, по-моему, платежеспособности.

это да. и что? т.е. от долгов банку вас это спасет, но работать дальше и стало быть, позволить себе квартиру вы не сможете.

Сообщение от element

термин "инвестиция" использовал некорректно.

ну вот ответ такой - если брать квартиру для жилья - это оправдано. хотя, скажем так: это на 100% оправдано в регионах, т.к. там еще и цены приемлемые, и расти им есть куда. а вот Москва...тут все очень сложно. те, кто уже в ипотеке - им деваться некуда. а именно сейчас влезать в нее, да еще на кучу лет и сотни тысяч баксов - вопрос, стоит ли. и ответа на него вам навряд ли кто-то даст.
дело еще и в том, что этот скачок цен был во многом сфабрикован - застройщиками и т.п., а все, что намеренно нагнетается, добром не заканчивается

[element]

Сообщение от mia_from_here

это да. и что? т.е. от долгов банку вас это спасет, но работать дальше и стало быть, позволить себе квартиру вы не сможете.

просто был упомянут закон о банкротстве.
насколько я понимаю, банкротство не грозит в случае ипотеки никому, кроме банков.

Сообщение от mia_from_here

ну вот ответ такой - если брать квартиру для жилья - это оправдано. хотя, скажем так: это на 100% оправдано в регионах, т.к. там еще и цены приемлемые, и расти им есть куда. а вот Москва...тут все очень сложно. те, кто уже в ипотеке - им деваться некуда. а именно сейчас влезать в нее, да еще на кучу лет и сотни тысяч баксов - вопрос, стоит ли. и ответа на него вам навряд ли кто-то даст.

в регионах и з.п. поменьше несколько.
или уже можно рассматривать такой вариант как вложение денег или некий запасной вариант при параллельной аренде в москве?

[mia_from_here]

Сообщение от element

насколько я понимаю, банкротство не грозит в случае ипотеки никому, кроме банков.

неверно. я имела ввиду закон о ЛИЧНОМ банкротстве граждан - подобный есть во всех развитых странах. как раз на случай, когда купленная за большие деньги квартира обрушается в цене, и человек не может выплатить долг.

Сообщение от element

как вложение денег или некий запасной вариант при параллельной аренде в москве?

не совсем поняла. вложение денег - куда? в недвижимость в регионах? если последнее, то думаю, что это хороший вариант. опять же - квартиру в регионе можно сдавать, частично покрывая % выплаты по кредиту.

[element]

Сообщение от mia_from_here

неверно. я имела ввиду закон о ЛИЧНОМ банкротстве граждан - подобный есть во всех развитых странах. как раз на случай, когда купленная за большие деньги квартира обрушается в цене, и человек не может выплатить долг.

а я имел ввиду покрытие случая неплатежеспособности страховкой. или этот случай страхование принятое на данный момент при ипотечном кредитовании не распрстраняется.

Сообщение от mia_from_here

не совсем поняла. вложение денег - куда? в недвижимость в регионах? если последнее, то думаю, что это хороший вариант. опять же - квартиру в регионе можно сдавать, частично покрывая % выплаты по кредиту.

да. я имел ввиду вложение денег в недвижимость в регионах.

но как насчет дополнительной платы за аренду хаты в москве? деньги то дяде, причем равные, если не больше выплатам по кредиту за квартиру в регионе.

[element]

mia_from_here, спасибо за ответы. в целом прояснил ситуацию для себя.

может статьи какие-нить попадались в данном направлении на Ваш взгляд достойные?

[element]

mia_from_here, интересно, а вообще такого рода консультации наверно платные ....

[mia_from_here]

Сообщение от element

может статьи какие-нить попадались в данном направлении на Ваш взгляд достойные?

можно посмотреть статьи на www.bankir.ru или на фоуме попроще - www.banki.ru проблема в том, что статей много, и порой они противоречат друг другу.

Сообщение от element

а вообще такого рода консультации наверно платные

ну, "кредитные брокеры" за это нехилые деньги берут, если вы об этом))))