Размышления на тему московской недвижимости

[Valmont]

Федеральная антимонопольная служба обнаружила, что цены на жилье в Москве в три раза выше, чем должны быть. Результаты проверки ФАС, предпринятой по инициативе Генпрокуратуры, изложил вчера на пресс-конференции представитель ФАС Михаил Евраев. Методику расчетов г-н Евраев изложил так:

«Мы смотрели стоимость недвижимости в Москве и Дмитрове, расстояние 55 км. В Москве метр стоит 3500 долларов, в Дмитрове — 800. При этом строительные компании в Дмитрове тоже продают жилье с прибылью. Возник вопрос: может быть, в Москве высокая стоимость земли? С учетом этого возможно удорожание на 350-400 долларов. То есть квадратный метр в Москве должен стоить примерно 1300 долларов».

Методика, конечно, дивная. С ее помощью легко можно определить «рыночную цену» «Моны Лизы», исходя из стоимости краски и холста; гонорар Пугачевой за концерт, исходя из стоимости использованной аппаратуры. И уж точно легко определить «рыночную цену» «Дольче и Габбана»: китайская юбка стоит два доллара, еще два доллара за более качественный материал, еще один за дизайн — то есть юбка «Дольче и Габбана» должна стоить пять долларов.
Тут важен конечный вывод: цена больше «рыночной» в три раза, а, стало быть, есть повод для Генпрокуратуры заняться выяснением причины такого положения дел.

Я думаю, мало кто сомневается, в какой степени коррумпирован строительный рынок в Москве. Тут даже лучше не оперировать слухами, а привести один косвенный факт.
Москва – единственный известный мне мегаполис мира, где невозможно построить нормальные транспортные развязки (что обрекает город на пробки) из-за парадоксально проданных земель. Так, например, рядом с пересечением Ленинградки и МКАДа существует вечная пробка из-за проданной рядом под супермаркет земли. А в начале Люсиновской улицы на тротуар вылез «Вулкан удачи», обрекая и без того узкую горловину на постоянный затор.

Я даже готова допустить, что в существенный дефицит жилья в Москве внесло свою лепту одно совершенно уж постороннее обстоятельство — гулявшие год назад слухи об отставке мэра Лужкова. С учетом той доли, которую супруга мэра занимает на столичном рынке недвижимости, и того, что г-жа Батурина в разгар этих слухов стремительно стала уходить в кэш, — строительная задержка, возникшая в результате этой паники, как раз и должна была догнать нас сейчас.
Но даже эти два обстоятельства не отменяют, увы, одну простую вещь: цены на рынке определяются спросом и предложением, как это было известно еще Адаму Смиту. Цены растут чудовищно, катастрофично, потому что огромен спрос.
А вот почему огромен спрос?

Да вот почему: в России создана уникальная экономика. Экономика, в которой сверхприбыль получает только чиновник. Объем рынка взяток уже сопоставим с объемом бюджета страны, да и бюджет-то уходит наполовину налево.
Какие бы деньги ни получал бизнесмен – он только часть тратит на свое личное потребление: на рестораны, машины и дома. А вот чиновник на личное потребление тратит все. Он не вкладывается в бизнес – ему глупо вкладываться в бизнес, потому что, как только он лишится должности, он лишится и бизнеса. Должность – вот тот актив, на основании которого он претендует на долю.

Единственное, во что чиновник вкладывается – это в недвижимость. Он понимает: его уволят, взятки кончатся, бизнес отберут, а квартира останется. Чудовищный, гипертрофированный спрос на недвижимость – прямой показатель того, кто сейчас в России имеет больше всех денег. И удивительно ли, что все эти ребята, от президентов кавказских республик до начальников отделов ГИБДД, покупают квартиры в Москве, а не в Дмитрове?

В этом смысле легко предсказать, что произойдет после проверки Генпрокуратурой ситуации на московском рынке жилья.
Такая проверка – типичная дополнительная эмиссия административной валюты: некий актив, создаваемый из ничего, но подлежащий выкупу за N миллионов долларов. В результате выкупа этого актива продавцы жилья понесут затрат на N млн долл. и приплюсуют эти затраты к себестоимости жилья. В результате выкупа этого актива покупатели жилья, в т.ч. сотрудники силовых структур, увеличат свою покупательную способность на N млн долл. и большую часть этих денег тоже потратят на недвижимость.

В этой ситуации покупатель-нечиновник будет еще дальше вытеснен с рынка жилья, из-за его возросшей себестоимости и роста спроса со стороны более обеспеченных покупателей-чиновников.

Юлия Латынина

[gudzon]

интересный взгляд. но это не первопричина.

[AishiDiho]

согласен, интересно
по скольку тогда кваритр в среднем покупает российский чиновник в москве?

[Valmont]

Сообщение от gudzon

но это не первопричина

А что первопричина?
Цены растут либо из-за издержек производства, либо из-за роста спроса (грех не взять втридорога, если покупатель согласен заплатить).
Уж не ростом ли стоимости цемента обусловлен рост цен на московскую недвижимость?

P.S. Пресловутые взятки в строительном комплексе безусловно имеют место быть, но, поверьте на слово, там всё, скажем так, "цивилизованно" и не сильно удорожает конкретное строение. В конце концов, людей никто не заставляет покупать недвижимость - не такие уж проблемные в плане жилья нынче времена, нежели во времена пресловутого воландовского "квартирного вопроса".

[Витя]

Просто безнадёга и зависть автора статьи. Вообще-то каждый имеет право на свое мнение.

[Anatolliy]

спрос рождает предложение. до тех пор пока будет спрос, ценники вниз не пойдут. максимум, что возможно - это небольшая стагнация на рынке, что в общем-то и было этим летом.

[Avanturistka]

С одной стороны хреново, что такие цены, с другой стороны хорошо - по-меньше всяких левых будет покупать тут квартиры...
ЗЫ Я не нацистка ни капельки, но тем не менее...

[AcidMan]

Сообщение от Setevik

кто-то из приезжих воронежцев мечтает купить квартиру в Москве

зачем мечтать? многие уже купили.

[Valmont]

Сообщение от Anatolliy

небольшая стагнация на рынке, что в общем-то и было этим летом

Рост цен на 14-15% сложно назвать стагнацией...

[Anatolliy]

Сообщение от Valmont

Рост цен на 14-15% сложно назвать стагнацией...

ну здесь ты лукавишь. летом такого роста, конечно же, не было. около 5% - поверю. мне этот вопрос достаточно хорошо знаком, уж поверь.

[Valmont]

Сообщение от Anatolliy

ну здесь ты лукавишь. летом такого роста, конечно же, не было. около 5% - поверю. мне этот вопрос достаточно хорошо знаком, уж поверь.

Только за июль цены выросли на 6%.

[kven]

Сообщение от Avanturistka

С одной стороны хреново, что такие цены, с другой стороны хорошо - по-меньше всяких левых будет покупать тут квартиры...
ЗЫ Я не нацистка ни капельки, но тем не менее...

простите, кого вы называете "левыми"?

тех, у кого есть деньги на покупку квартиры? скорее всего они могут остальных назвать левыми.

[vi0]

вечная тема.. те, у кого уже есть квартира, радуются росту цен, а те, кто еще не купил - ждут, когда жилье подешевеет.

[Anatolliy]

Сообщение от Valmont

Только за июль цены выросли на 6%.

Знаешь как сказал бы станиславский? "НЕ ВЕРЮ!" Опять же смотря какое жилье рассматривать. Если в среднем - возможно да, если в частности по районам или сегментам - не согласен. Ты сейчас привел пример первички или вторички?

[Valmont]

Anatolliy Вторичка.

[Anatolliy]

Сообщение от Valmont

Anatolliy Вторичка.

а я про первичку

[Valmont]

Сообщение от Anatolliy

а я про первичку

Первичка в Москве по сравнению со вторичкой - капля в море.

[Anatolliy]

Сообщение от Valmont

Первичка в Москве по сравнению со вторичкой - капля в море.

ну уж не скажи. давай сейчас еще вспоминать сделки, которые заключаются по альтернативе, которых вообще под 90%

[Valmont]

Сообщение от Anatolliy

ну уж не скажи. давай сейчас еще вспоминать сделки, которые заключаются по альтернативе, которых вообще под 90%

Короче, Склифосовский... У тебя какие данные по соотношению первичка/вторичка в объёме продаж на московском рынке недвижимости?

[Anatolliy]

Сообщение от Valmont

Короче, Склифосовский... У тебя какие данные по соотношению первичка/вторичка в объёме продаж на московском рынке недвижимости?

30/70, из этих 70% вторички львиная доля альтернативы. если соотнести первичку с реальной продажей на вторичке, получатся немного другие цифры, а именно 60/40 приблизительно.

[Valmont]

Anatolliy Ну ладно уж. За последний год альтернативные сделки приблизились к нулю. Покажи мне хоть одного риэлтора, который в условиях ежедневного роста цен на недвижимость (не считая последний месяц) будет составлять мудрёные схемы с фиксированными ценами.

[mia_from_here]

собираюсь вскоре приобрести недвижимость. и всем советую.

[Valmont]

Столичные власти намерены сделать выгодным продажу жилья в городе москвичам

[An2]

Привет всем. Че та у вас тут странные базары идут- первичка, вторичка, короче фигня полная. Вы конкретно пишите, есть возможность квартиру купить или нет, а рассуждать на темы соотношения продаж любой лох может -весь Рунет аналитическими статьями завален, такую шумиху вокруг московко-подмосковного региона раздули, что просто п.....ц! Я лично планирую покупку, по срокам тока не определился. кому надо, могу совет дать, сам в крупнейшем агенстве работаю, всю кухню изнутри знаю. Желаю всем реализации задуманного. Покеда!

[Alexey]

An2, планирую купить яхту и виллу где-нибудь. только со сроками пока не определился.

[An2]

Alexey,
Нет, собираюсь приобресть, иногда не хватает. Но аналитических обзоров по теме настолько много нынче, что образование профильное становиться необязательным. В любом агенстве недвижимости даже рядовой агент может ( и должен) уметь делать подобного рода анализ, т.к. все исходные под руками.

[gudzon]

An2, ладно. интересует в каком месте области можно взять двушка новостройку в пределах 30 мин на электричке до метро. и так чтоб это было переспективное направление. т.е. чтоб волна подорожаний дошла туда через 1-3 года

[gudzon]

Сообщение от Alexey

сапы, цыски, авайи - не тем мы занимаемся кажись.

думаю риэлторские конторы будут много в будущем зарабатывать. слишком много предложений и вариатов на рынке недвижимости. но вот сотрудников я чуствую они еще долго будут набирать по принципу "поменьше платить и чтоб умел втирать".

[An2]

Сообщение от gudzon

An2, ладно. интересует в каком месте области можно взять двушка новостройку в пределах 30 мин на электричке до метро. и так чтоб это было переспективное направление. т.е. чтоб волна подорожаний дошла туда через 1-3 года

На полном серьезе, в радиусе 30 км все направления в ближайшие 1-3 года перспективны, т.к. в Москве через 3 года строить будет негде. Все уже сейчас в пределах МКАД не помещаются. А по поводу новостроек, все от твоего благосостояния зависит.

[gudzon]

Сообщение от An2

На полном серьезе, в радиусе 30 км все направления в ближайшие 1-3 года перспективны, т.к. в Москве через 3 года строить будет негде. Все уже сейчас в пределах МКАД не помещаются. А по поводу новостроек, все от твоего благосостояния зависит.

в радиусе 30 км от Москвы уже стоит как в Москве...