Риэлтор-pro

[ПавелПетрович]

Сообщение от olaf

Чистая ненависть к риэлторам.

Заголовок, конечно, "убил"!
Я вижу другое название для этой статьи: "Горе от ума"

[olaf]

ПавелПетрович, нет заголовок - "Не прячьте ваши денежки". А это мой комментарий к статье. Подредактировал, чтобы было понятней.

[ПавелПетрович]

Сообщение от olaf

А это мой комментарий к статье.

Вы так прониклись этой статьёй, что решили именно так её прокомментировать?
Прям сходу могу назвать достаточно большое количество пунктов, где аффтар был неправ. Провести, так-сказать, "разбор полётов".
Ближе к обеду освобожусь- обязательно отпишусь.

[olaf]

ПавелПетрович, ну текст полон ненавистью чуть менее чем полностью.

[ПавелПетрович]

По мере своей загруженности, буду стараться отвечать на данную статью небольшими репликами.
Человек написАвший данную статью, очень далёк от реалий в данной сфере ( да и журналист/писатель он достаточно посредственный, на мой взгляд, его статья напоминает сочинение ученика уровня 7-8 класса, по теме «Как я провёл лето»). Я не говорю сейчас о качестве услуги, которую он получил ( или не получил), обивая пороги сразу нескольких известных агентств недвижимости Воронежа( кстати, это была его первая и главная ошибка ). Мы этого обязательно коснёмся чуть дальше, но сейчас я хочу обратить Ваше внимание именно на выводы, которые он делает, относительно того- каким есть, был и будет рынок недвижимости, как он критикует оценку экспертов (псевдоэкспертов, как он их называет), людей, которые варятся в этом котле ежедневно. Я знаю такой тип людей, время от времени они встречаются на нашем пути, мы, риэлторы, называем их просто- «сам себе режиссёр». Такой человек точно знает рыночную цену свой продаваемой квартиры, владеет последней информацией о сложившейся/складывающейся ситуации в стране и мире, о том- что будет завтра и послезавтра с ценами на недвижимость, ловко разбирается во всех вопросах касающихся юридической стороны данного вопроса. Он знает и умеет всё. Только беда в том- что на самом деле, это не так… Он может быть офигенным зубным техником, заслуженным преподавателем одного из ВУЗов, высококлассным руководителем предприятия, численностью 1500 человек, но только там, у себя, в своей сфере деятельности. Он на это учился, он шёл к этому годами! Сфера недвижимости не так проста, как может показаться на первый взгляд, для её изучения тоже потребуются годы, как теории так и практики.

[Вячеслав К]

Баянище! http://bvf.ru/forum/showthread.php?p...2#post15656542

[ПавелПетрович]

Сообщение от Вячеслав К

Баянище! http://bvf.ru/forum/showthread.php?p...2#post15656542

вот оно как, оказывается...
На этом можно тему закрывать.

[olaf]

Может кто-то рассказать, что сейчас происходит на рынке недвижимости и какие перспективы?

[olaf]

Для затравки вот выложу статью... Она не совсем про рынок недвижимости, но про ипотеку.
http://abireg.ru/n_41952.html
Поколение 90-х и стагнация в российской экономике остудят воронежский рынок недвижимости


Воронеж. 06.10.2014. ABIREG.RU – Аналитика – На одном из последних оперативных совещаний в правительстве Воронежской области врио руководителя департамента экономического развития области Анатолий Букреев привел весьма успешные цифры развития ипотечного рынка региона. Действительно, объем выданных ипотечных кредитов вырос на 60% (год к году), в «штуках» рост не столь существенный, но тоже впечатляет. Безусловно, такие хорошие результаты, существенно превосходящие показатели как в целом по России (40%), так и по ЦФО (42%), являются успехом. Впрочем, закрепить достигнутые успехи будет достаточно сложно.

Следует сказать, что рынок воронежской недвижимости имеет ряд специфических черт, которые только усиливают особенности ипотеки в регионе. Прежде всего, у нас относительно много и относительно дешево строят в областном центре. Если мы посмотрим на средние цены в городе, то они окажутся ниже, чем в большинстве городов-миллионников. Здесь играют роль и невысокие доходы основной части граждан, не способных покупать дорогие квартиры, и большое предложение. В результате некоторые риэлторы жаловались, что изобилие новостроек «убивает» продажи вторичного жилья. Лишним подтверждением этого являются и более низкие цены на первичном рынке. Другая региональная специфическая особенность – небольшой, но стабильный приток в город населения – как из области, так и приезжающих из других регионов и стран на ПМЖ. Это не дает спросу застояться и придает дополнительный импульс рынку.

Впрочем, общероссийские факторы будут тянуть рынок недвижимости вниз. В самостоятельное плавание уходит малочисленное поколение 90-х, а именно потребности молодых семей всегда формируют значительную часть спроса. Нулевой экономический рост в экономике также вряд ли будет способствовать росту количества мигрантов, которые традиционно снимают или покупают самое дешевое жилье. Мало того, население быстро стареет, а пенсионеры обычно не склонны ни к улучшению жилищных условий, ни к покупке новой недвижимости. В результате уже в среднесрочной перспективе строительный сектор может ожидать стагнация даже при достаточно оптимистичном развитии событий. Соответственно, перестанут расти (с учетом инфляции) цены.

Специфику имеет и ипотечный рынок региона. Прежде всего можно отметить доминирование госбанков и в первую очередь – Сбербанка. Напомним, что последний с прошлого года принял решение об ориентации именно на ипотечные продукты, так что высокие темпы роста ипотеки в регионе в значительной степени объясняются изменениями в подходах главного банка страны. Льготные программы предлагает и АИЖК. Ставки там стартуют от 9-10% годовых, но клиенту предъявляется ряд дополнительных требований, которые не позволяют говорить об этих программах как о массовых (объем выдач по льготным программам также был озвучен Анатолием Букреевым – всего 22 млн рублей). Весь год падала и средневзвешенная ставка по кредитам на жилье (по данным ЦБ, за период с 1 января по 1 августа она снизилась на 0,3 п.п.). Господин Букреев в своем докладе указывает, что по выдаваемым кредитам снижение цены составило 0,5 п.п. Однако эта тенденция будет переломлена в ближайшем будущем. Ставки вырастут на 1-2% годовых в течение ближайших месяцев, и это негативно скажется на объемах кредитования.

Получается, что быстрый рост на этом рынке заканчивается и в ближайшие годы даже 15-20% наращивание объемов выдачи за год будет очень хорошим результатом. При этом нельзя сказать, что корень проблем кроется в каком-то одном факторе. На рынок ипотеки отрицательно воздействуют и демография (причем сразу с нескольких сторон), и экономическая ситуация, и политика крупнейших игроков рынка. Положительное воздействие связано только с региональной спецификой, но на ней сильно выиграть вряд ли получится. При оптимистичном предположении, что мировая конъюнктура резко улучшится, наша страна найдет общий язык с Западом, а внутри страны найдутся скрытые резервы для экономического роста, можно, конечно, ожидать восстановления нынешнего высокого темпа роста, но вероятность такого сценария мне кажется не слишком высокой. Реально можно говорить о стабилизации объемов рынка и цен, а это плохая новость для всех, кто работает в сфере недвижимости, а учитывая, что базовым фактором является демография, переломить ситуацию будет сложно даже при наличии желания и ресурсов.

Елена Чуфринова
[email protected]
(473)269-73-00

[Вячеслав К]

За последнее время подостыли покупатели-инвесторы, рынок недвижимости не предлагает бешеного роста цен, но тем не менее, держать деньги в квадратных метрах, а не в кубышке - гораздо выгоднее.Ситуация с рублем, всеобщая политическая ситуация - мы не знаем, что сделать, что бы выжить. Лично в моем агентстве увеличилось количество сделок в Н. Усмани, с вложениями от 700 т.р., в ЖК в Воронеже с минимальными ценами, т.е. покупатели выложились в феврале-апреле, а сейчас догребают заначки, берут ипотеки на минимальных суммах, но хотят быть с квартирами.
Планомерные сделки с обменами, разъездами - как были, так и продолжаются.

[olaf]

Еще одна статья на туже тему. Все так плохо?
http://abireg.ru/n_42149.html
Начавшееся падение на воронежском строительном рынке ударит по всем игрокам – эксперты


Воронеж. 15.10.2014. ABIREG.RU – Пессимистические настроения и снижение покупательской способности ставят перенасыщенный воронежский строительный рынок в сложную ситуацию, считают эксперты.

Так, уже сейчас наблюдается определенное снижение объемов выполняемых строительно-монтажных работ. При этом, как отмечают эксперты, падение рынка отразится не только на мелких фирмах, но и на крупных игроках.

По словам председателя совета директоров ГК «БиК» Дмитрия Большакова, на фоне снижения покупательской способности строителям все чаще приходится прибегать к различным бонусам для привлечения клиентов, что выливается в дополнительные расходы. Поэтому, несмотря на сохранение старых прайсов, фактически можно говорить о снижении цен на жилье. В таких условиях, по мнению господина Большакова, мелкие игроки, не имеющие запаса собственных средств и работающие от оборота, будут вынуждены покинуть рынок. И этот процесс, по мнению эксперта, уже начался.

Между тем заместитель генерального директора ОАО «ДСК» Андрей Соболев полагает, что мелкие игроки, в силу своей «гибкости», останутся на рынке в любом случае. «Нельзя сказать, что сложившаяся ситуация отразится на ком-то сильнее. Пострадают все – это однозначно. Однако крупные игроки рискуют не меньше мелких», - отметил эксперт. Причину падения рынка господин Соболев видит в пессимистических настроениях, которые сказываются на объемах выполняемых строительно-монтажных работ, а также в определенном снижении финансирования со стороны банков, которое также зависит от ожиданий развития экономической ситуации в стране в целом и регионе в частности.

Иного мнения придерживается гендиректор ОАО «Элитстрой» Эдуард Краснов. «В сложившейся ситуации с рынка начнут уходить не мелкие фирмы, а слабые. Конечно, оборот играет значительную роль, но куда важнее наличие перспективы, то есть площадок для строительства. Есть крупные компании с большим оборотом, но что им делать дальше – непонятно. Земли-то больше не становится. Конечно, маленькая фирма и фирма без денег – это зачастую одно и то же. Но боюсь, что и крупного игрока может постичь неприятная ситуация», - отметил эксперт.

По мнению господина Краснова, снижение покупательской способности в условиях перенасыщенности воронежского строительного рынка обуславливает его падение. «Того спроса, который был в прошлом и позапрошлом годах, просто не будет. Поэтому компании, которые работают в кредит и не имеют в запасе достаточного количества земли под строительство, просто вынуждены закончить свое существование», - резюмировал эксперт.


Андрей Прах
[email protected]
(473)269-73-00

[Cepeгa]

Всем, привет.

Нужна 2-ка в черновой до 2400 - реально ли, и если есть - рассмотрел бы варианты.

[logos]

Реально. Например, Путиловская 2б, но метраж около 53 м.

[sshsecurity]

Cepeгa,
Это цена нормальной однушки...

[Вячеслав К]

Готовая?

[Cepeгa]

sshsecurity, да, согласен, именно нормальной однушки.
Но нужна 2-ка, смотрел шишков, за эти деньги можно что то там искать.

[ПавелПетрович]

Ждать ли нам падения цен на недвижимость?
Скорее всего- ждать. Как известно, рост цен, обычно, связан с ростом спроса на жильё. Спрос, в свою очередь, зависит от платёжеспособности населения, с чем сейчас наблюдаются некоторые проблемы.
Банки подняли, и ещё поднимать будут процентные ставки по ипотеке, а большинство покупателей на РН- как-раз покупатели с ипотекой. Опять же, сейчас не лучшее время для того- что бы попытаться заработать на недвижимости. Сохранить деньги- да, заработать вряд-ли получится. Первыми в цене упадут новостройки. Вообще, некоторое падение цен в этой категории уже и сейчас видно, когда застройщики делают немаленькие скидки, хоть и стараются преподносить это совсем "под другим соусом", типа дней рождения компании, акций, всевозможных... До какого уровня упадут цены на новостройки- трудно сказать, но я бы не советовал сейчас вкладываться в новых игроков на строительном рынке недвижимости. Сильные застройщики выстоят. Да, "подзатянут пояски", темпы строительства упадут, возможно затянут сдачу объектов, но будут продолжать строить. Чего нельзя сказать о мелких игроках этого строительного бизнеса.
Лично моё мнение, и дай то бог, что-бы я ошибался...

[sshsecurity]

ПавелПетрович,
где вы увидели снижение? Ищем однушку уже некоторое время в районе 2 млн - нет ничего интересного(((
Ни в новострое.. ни во вторичке...

Не дадут компании ценам упасть. Особенно на новострой. А вот вторичке давно уже пора упасть..

[ПавелПетрович]

Сообщение от sshsecurity

где вы увидели снижение?

в данный момент, снижение вижу именно в скидках застройщиков. Или Вы думаете они это так, по доброте душевной, решили благотворительностью заняться?

Сообщение от sshsecurity

Не дадут компании ценам упасть

что значит не дадут? Продажи в новостройках уже упали, глупо с этим не соглашаться. Вы видите очереди страждущих в офисах застройщиков? Я- нет. Нет того, что было в первом квартале этого года. Нет у застройщиков возможности цены держать. Продавать то надо, только некому.
Дальше будет хуже.

Сообщение от sshsecurity

Ищем однушку уже некоторое время в районе 2 млн - нет ничего интересного(((
Ни в новострое.. ни во вторичке...

может запросы у Вашего покупателя нереальные?

[Эксперт2]

sshsecurity, в среднем по больнице снижение есть, и однушки за два ляма есть шикарные, просто иногда клиенту нужны "перломутровые пуговицы", а иногда продавец (что не редко) хочет сразу продав однушку купить такие же только три, а лучше пять.

[sshsecurity]

ПавелПетрович,
вижу... когда дом нормальный строится - начинаешь узнавать - все хорошие квартиры уже проданы... в Финисте вообще не протолкнуться..

Запросы обычные - дом в нормальном месте (не край географии типа Ростовской, Мордасовой, Ломоносова и т.д.. Не в муравейнике типа арки и прочих новостроев напротив МП.. Нормальная транспортная доступность - что б не как в Скандинавии 20 минут по частному сектору до остановки топать иль Инстеп на 45й - вообще нет транспорта).. адекватная цена и нормальная планировка(не как, например, Дельфин 2 позиция, кажется - однушки с одним окном в темной стороне дома)...


Эксперт2,
например? Можно в ЛС)))

[sshsecurity]

Лаодика,
не... не себе.

Да нуу.. Фото унылое, явно не для срочной продажи.

Я считаю, что это дорого для 39 квадратов. Понравилось -

срочная продажа.. возможна ипотека

.. зря не под мат капитал.

[sshsecurity]

Лаодика,
так было ж вроде окончание...

[Перфоратор]

Доброго утра всем! Посоветуйте пожалуйста, вы же профи!

Значит так: есть возможность приобретения жилья в Воронеже на сумму от 3,5 до 3,7 мильонов. Планируется сдавать его в аренду на длительный срок и делать это с наибольшей выгодой.

Так вот, собственно вопросы. Какой район предпочтительнее в плане поиска жильцов, 2-х или 3-х комнатную лучше брать, какие варианты оптимальны по соотношению цена/качество?

п.с. военная ипотека. это как-то повлияет?

п.п.с. варианты типа "лучше купить в Москве" и "лучше купить акции Газпрома" пока не рассматриваются =)

Буду рад любому совету, заранее спасибо

[ПавелПетрович]

Ух, на военных ипотеках- собаку съели!)))
По опыту: за эти деньги можно взять неплохую двушку, от 60 квадратов, в свежем доме, в Северном р-оне. Возможно, даже, с небольшим набором мебели( что очень удобно, если Вам под сдачу). Либо трёшка в панели, в р-оне Дубрава, в доме лет 7-8... По стоимости за аренду ценник примерно одинаковый- в р-оне 15 тыс.+коммунальные, ну если Вы, конечно, не набьёте в каждую комнату по паре студентов( тут можно и больше выручить, но квартиру разнесут...).
Примерно так, если вкратце.
Да, и ещё... Не все "двери открыты" покупателю с военной ипотекой, помните об этом. Не так-то просто под неё квартиру найти.

[July33]

Сообщение от ПавелПетрович

Да, и ещё... Не все "двери открыты" покупателю с военной ипотекой, помните об этом. Не так-то просто под неё квартиру найти.

Мне кажется, сейчас это почти совсем не возможно. Если не считать застройщиков. При сложившейся экономической ситуации в стране, сложно найти человека готового зафиксировать цену на квартиру, а потом ждать два месяца денег.

[asmserg]

Я лично готов! Да ладно)) прям так и поверил, что сложно! Два месяца ждать и что, зато есть покупатель и будут наличные, которые в текущей ситуации на депозите или в валюте принесут Вам >10% годовых, чего от недвижимости (готовой точно) в ближайший год ожидать не приходится, может и больше.

От себя, смотрю квартиру, уже год продается, желающих видимо нет, звоню, общаемся с риэлтором, с собственником, предлагаю ему сделать мне скидку приличную и по рукам, а он да ну нах, жаба душит, типо не к спеху. Так я ему говорю, если бы Вы продали ее год назад с такой же скидкой, сейчас бы имели уже ее полную стоимость в налике, т.е. не метры, которые за неделю не продашь, а реальные деньги тупо положили в банк/перевел в валюту и кури бамбук, если понадобятся взял в любую минут. При этом риэлтор откровенно говорит ему чего ты жмешься, очереди на нее нет, но жабка-то рядом)) WIND OF СHANGE, однако)

[ПавелПетрович]

Сообщение от July33

Если не считать застройщиков.

Так у нас под военную ипотеку, вроде-бы, только Выбор и ДСК согласны... Опять-же, если в Выборе купить- сразу не сдашь, нужно где-то ещё денег на отделку искать.

[asmserg]

Сдача одной квартиры это не бизнес, это профанация, вот 15 квартир, да. А так иллюзия бизнеса) уж военную ипотеку все-таки лучше потратить на улучшение своих условий!

[ПавелПетрович]

Сообщение от asmserg

Сдача одной квартиры это не бизнес, это профанация, вот 15 квартир, да. А так иллюзия бизнеса) уж военную ипотеку все-таки лучше потратить на улучшение своих условий!

да это понятно. Просто человек, похоже, в другом городе служит, а квартиру в Врн хочет. А так-как служить ему ещё лет 10, к примеру, то что-бы квартира не пустовала, а ещё и прибыль небольшую приносила- он хочет её сдать. Конечно на сдаче одной квартиры бизнес не построить.